土地報價研究報告(完整版)

　　

【正文】 6933183882076322214236421630617761201352159123047利潤總額　505611784891998465570740848955稅后利潤　338409525597669312382496568640投資利潤率　風險決策指標（概率分析）表4參數指標名稱基本方案變化次數/變化后數量1234567[獨立別墅]單位造價(元/M2)120011001200　　　　　[獨立別墅]概率　　　　　[多層住宅]單位造價(元/M2)850800850　　　　　[多層住宅]概率　　　　　[中高層住宅]單位造價(元/M2)120011001200　　　　　[中高層住宅]概率　　　　　[汽車車位]單位造價(元/M2)220020002200　　　　　[汽車車位]概率　　　　　[商業配套]單位造價(元/M2)800750800　　　　　[商業配套]概率　　　　　其它費用變化率(%)　　　　　　　　[獨立別墅出售]開盤價(元/M2)880080008400880090009200960010000[獨立別墅出售]概率[多層住宅出售]開盤價(元/M2)40003500360038004000420044004600[多層住宅出售]概率[中高層住宅出售]開盤價(元/M2)40003500360038004000420044004600[中高層住宅出售]概率[汽車車位出售]開盤價(元/M2)35003500350035003500350035003500[汽車車位出售]概率[商業配套出售]開盤價(元/M2)30003000300030003000300030003000[商業配套出售]概率指標基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）16492內部收益率期望值（%）內部收益率大于基準收益率的概率（%）內部收益率小于0的概率（%）基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）17147內部收益率期望值（%）內部收益率大于基準收益率的概率（%）內部收益率小于0的概率（%）基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）17837內部收益率期望值（%）內部收益率大于基準收益率的概率（%）內部收益率小于0的概率（%）基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）18586內部收益率期望值（%）內部收益率大于基準收益率的概率（%）內部收益率小于0的概率（%）基準收益率（%）土地價格臨界點（萬元）19415內部收益率期望值（%）內部收益率大于基準收益率的概率（%）內部收益率小于0的概率（%）第二章 市場調研與產品定位第一節 篩選產品類型 蘇園（2002）01地塊地處蘇州工業園區金雞湖畔，拍賣文件規定的規劃條件全文摘錄如下：該地塊為居住用地，臨湖至少一半的用地須用于低層別墅用地。本項目分別咨詢若干專家，每人對產品售價分別估算其概率。多因素變化土地臨界點：房地產企業在進行土地報價研究決策過程中，經常會為投資及售價的確定爭論不休，因為客觀上講投資及售價會在一定范圍內變化，要將不是很確定的數據確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。土地基本報價方案：是取投資、售價、銷售量等參數最可能的取值，設定其不會變化，詳見表1“土地報價方案計算依據”。由此得出結論：該地塊投資環境很好。 該項工程總投資為11億元，施工區4至5年。目前，園區房地產產銷兩旺，銷售量一直遠大于竣工量，房地產項目大多在預售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。 園區概況 蘇州工業園區開發建設7年多來，取得了令人矚目的成績。 三、地塊位置及環境 本地塊坐落在蘇州工業園區首期開發8平方公里內的金雞西岸，呈東西向長條形。在園區管委會的大力推動下，園區率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購房者的青睞。根據園區總體規劃，周邊8平方公里將建成公共綠地和現代化商住文化娛樂區。 本地快環境綜述 園區住宅已形成規模，商品房售價已連續幾年超過古城區，冠全市第一，2001年開發量70萬平方米，開發一塊熱銷一塊。較高的土地最高限價，獲得土地的機會就越大，所冒的風險就越大，反之，較低的土地最高限價風險較小，但獲得土地的機會越小。每個企業對獲得土地的迫及程度是不同的，企業隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業的現狀不一樣，基準收益率不同，加上每個企業家的冒險精神不同，可以有不同的最高限價。分析認為，本項目的別墅單位造價1200元和售價9200元是有較大可能的，建議采用改組合的分析結果，即： 當企業土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價17097萬元；一般情況下基準收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17765萬元； 當企業土地存量不足時，基準收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價18496萬元；當企業無土地存量時，基準收益率4～6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業微利），建議的土地最高報價19289萬元；當企業在異地開發首塊地塊，對該地塊志在必得時，基準收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業無利，在盈虧平衡點上，一般不虧損），建議的土地最高報價19289萬元。計算結果詳見表4“風險決策指標（概率分析）”。 停車房正面：0米； 側面：2米； 后面：0米。 半獨立式住宅不得小于8米。 3）停車位：每戶１個小汽車位。太陽能熱水器、空調室外機等生活配套設施，在設計中應預先設計，預留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 根據規劃，蘇州工業園區以金雞湖為中心，總體規劃70平方公里，規劃人口60萬人。產品價格價格漲幅1997年至2000年，%，1997年至2001年，% ，已超過古城區。故本報告改變高層價格高于多層的習慣做法，將二者定價相同。計算每種產品的土地增值，土地增值（扣土地費）計算：土地增值=［售價（1營業稅率及附加）－建安造價－每M2其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率－每平方米土地費用土地增值（不扣土地費）計算：土地增值=［售價（1營業稅率及附加）－建安造價－每M2其它費用－售價其它費用占收入比例／１００－建安造價其它費用占建安費比例／１００］參考容積率計算結果詳見表9。優化結果說明（1）上述優化結果受到參數的影響，特別是土地價格的影響，結果不一定十分準確，但指明了方向。規劃指標詳見表11，方案比較見表12。當售價中含精裝修時，還包括裝修費用。土地費用、土地契稅及財務費用待經濟分析確定，土地契稅稅率4%。根據合理的原則分配到每一期。 計劃安排均由計算機按上述原則自動完成，產生投資使用計劃表，報表略。收款計劃各期銷售的產品收款可能不一樣，期房和現房就不同，現房可以要求在一個季度內付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。為確保收入計算的準確性，根據本項目的特點，重點把握下述幾點：銷售計劃產品的數量及每期銷售計劃，是影響現金流的重要因素，產品賣得快則投資回收快，可以有更多的預售收入用于投資，可以減少貸款及其利息，減少自有資金投入。 土地費用的使用計劃，分三次半年左右付清土地價款。因此，投資分類的目的是為了準確地核算經營成本。由于建筑材料價格比較穩定，估算的造價其誤差不會很大。規劃方案指標表表11指標名稱單位層數方案一方案二方案三方案特征全部獨立別墅獨立別墅+多層獨立別墅+多層+中高層用地面積M2524155241552415建筑面積獨立別墅M22層241501260012250多層住宅M25層3960029900中高層住宅M212層19140架空層面積M226402640自行車庫面積M252405172道路面積M2800090009000總戶數戶6936+30035+230+132商業配套面積M2250500500公建面積M2150300300地下汽車位面積M270008000/3621綠化面積M230000330