太倉項目策劃報告新(完整版)

　　

【正文】 為純底層價格大約為800011000左右。另外，從以下幾個方面也可看出酒店式服務公寓有較大的發展空間：l 太倉進入全國百強縣十強，伴隨蘇州全市的發展，敞開門做生意，與其他國家的商貿往來會更加密切，隨著太倉城市功能的完善，對酒店式公寓的需求亦會有個量的增加。中央出臺90/70開發保有政策，小戶型住宅將成為市場熱銷的主流，而目前太倉90平方以下的套型僅占24%，仍有很大的開發空間，此時推出小面積的酒店式公寓必將成為市場熱銷產品。據統計，目前，太倉市經營性用地價格老城區達到了320萬元/畝，新城區達到了150萬元/畝，與2005年相比增幅超過了25%。加快城市化發展，應該依托制造業和旅游業，大力發展商務服務、現代物流、會展業以及新興居民服務等，整體全面推進太倉市的城市化進程。截止2006年底，全區共引進各類項目近1400家，總投資近300億人民幣，其中外資項目365家，總投資近30億美元。他們中的80％來自農村，80％的學歷是初中，以及小學。但同時也帶來挑戰。,，陸地面積為537平方公里。根據測算，太倉的城市人口承載極限是120萬。至2003年，三項指標分別達到了90億元、指標增幅高達幾十倍。l 。由表可知，近年土地出讓的面積先增后減，主要原因有兩方面，一方面是因為2002004年住房建設用地供應出讓的規模偏大，住房建設量、供應量在一定程度上已超過了市場需求量；另一方面則是國家宏觀調控，緊縮土地開發量和供應量。 從 2007 年 01 月 01 日到 2007 年 7 月 3 日，共銷售 1630 套,總銷售面積為 平方米，總金額為 元，其中住宅均價為 元，非住宅均價為 元。在房屋單套面積越做越大的行情下，市中心房屋價格不斷走高，而太倉酒店式公寓的房價大多在二十五元萬左右，這就大大吸引不愿離開市中心的客戶。三、個案調查分析案 名皇 家 麗 晶投資興建太倉盛世置業有限公司企劃銷售蘇州智盟推廣機構建筑設計上海交大安地物業管理售樓地址太倉市東倉路與惠陽路交界處售樓電話051282015555/82016666項目位置東倉路惠陽路口規劃用途商業、酒店公寓調查日期200771工程進度一期部分封頂占地面積建筑樓層8總建面積層 高公寓:商鋪:面積范圍公寓：28－49商鋪：底層120均價公寓：5800元/m2主力面積40價格范圍57006200，商鋪800011000項目總投資4500萬元在售戶數324，其中15套商鋪暫不售綠地率%預定情況1w元定金開工日2006823去化率一期200套左右房源接受預定，但目前均未簽定購房合同開盤日2007630交房時間2007年底項 目 分 析該項目地處東倉路與惠陽路口，主體為酒店式公寓，今年6月30日開盤，200套公寓全部預定。今天推出的酒店公寓也受到市場的推崇，現在已經沒有房源。容積率：地理位置：太倉老城區與開發區匯合處，東起錦州路，西靠太平路，北依上海路。同時開發區經過多年的發展，已經成為綜合性的城區，商務活動日趨頻繁。以下對兩類公寓進行分析：投資型產權式酒店公寓酒店的直接客戶是投資者，間接客戶（租客）是短期居住的商務客人。同時服務內容也是可選擇的，使物業管理費降低，從而可以吸引投資者、自用者、自用與投資兼顧者、作為客戶招待場所的企業等多種客戶，分散了市場風險。首先是區位，無庸質疑本案的區位優勢明顯，靠市區且周邊商務資源豐富。l 適合投資客戶，總價合理，投資門檻大大降低l 小套面積小，可適當抬高銷售單價，開發利潤可實現最大化。l 太倉工廠企業眾多，許多高級員工的住宿問題較難解決，住在工廠宿舍里不合適（沒有舒適的環境），租房子住又麻煩，所以這一類客戶群應該有較大的市場需求，會占到本案酒店式公寓購買者的半壁江山。 l 信息化程度高，對辦公場所的技術條件有強烈要求。影響自住型公寓客戶購房心理。總結：明確的高端市場定位，整和利用已有的優勢地段、產品規劃、服務理念、開發商品牌等等資源，制造差異化產品，拋開現存的市場、甩開競爭，成為真正意義上的與自身競爭。他在選購房地產時，影響其作出決定的因素主要有兩方面：一是其他同類房地產商品的價格如何；二是以一定的價位購買該項房地產是不是值得。綜合上述我司定義本案定價如下：酒店式公寓（精裝）：預計銷售均價可達5780元/M2綜合性寫字樓（精裝）：預計銷售均價可達6180元/M2商鋪：如一通二銷售：均價可達8800元/M2，如一通三銷售：均價可達6880元/M2（不推薦）裝修標準及規劃建議詳見建議篇附四：價格明細表五、推廣方案推廣總策略l 突出開發區內1500多家企業100000名白領為公寓式酒店提供了大量的高檔次基礎客源，同時企業很可能幫助員工集體租賃，增加資金回報的穩定性從而帶出投資該公寓式酒店的發展前景與潛力；l 黃金地段：地處上海路與錦州路交匯處屬黃金稀缺地段，地理上交通的便利性與周邊商業環境及配套的優越l 精裝修小面積房型投資門檻低，回報率穩定增加投資人的信心，同時強調公寓的體量少基礎客源多很可能出現供不應求的局面從而刺激投資欲望。它能夠在項目附近形成很好的宣傳效果，對項目位置的具體確定起重要作用。投放策略綜合分析各媒體的特點，同時考慮預算等客觀因素。而進駐的商家的導向性言論，無疑是最佳的投資正確性的有力證言。時間：2007年9月1日――2007年10月31日，為期2個月；工程進度：前期工作（包含一期所有工程項目），售樓處及樣板房建設銷售進度：未銷售。２、試銷期：（預約認購期）此時因項目地處市中心核心地段以有一定工程形象，所以可以開始試銷，試銷的目的是為了試探市場反映，以便隨時調整銷售方式和方向。l VIP活動：通過房交會及前期積累的客戶，制定VIP會員制度。l PR活動：配合銷售進度，在《太倉日報》上發表系列軟文，炒作本案。l PR活動：配合銷售進度，在《太倉日報》上發表系列軟文，炒作本案。l 戶外廣告：保持廣告畫面的清潔、完整，及時更換破損的物料掃尾期：此時酒店公寓應基本售完，但商鋪及辦公應該還有所剩余。l 售樓處：VI系統。l 通過銷售網絡，向投資者提供適時的信息溝通，提供個性化的服務。產品分類表類型戶型面積（平方米）配比異國主題裝修風格裝修預算商務客房506036%現代簡約600元/平方米黃金套房607026%現代簡約600元/平方米白金套房8011026%日韓風格800元/平方米現代簡約700元/平方米鉆石套房12015012%中式古典1000元/平方米日韓風格1000元/平方米澳洲風格1000元/平方米歐洲風格1000元/平方米裝修及配置墻地面部分套房客廳地面為地毯，房間地面為實木地板，墻面、天花板白灰打底乳膠漆。寫字樓建議打造國際頂級5A寫字樓空調：知名品牌，中央空調系統電梯：，推薦三菱機電地面：網絡地板墻面：白灰打底乳膠漆入戶門：實木門框套頂：金屬板吊頂供水:冷熱供水（衛生間）通訊:高速網絡，光纖到戶外墻：石材干掛設置：挑高大廳、商務會議中心、特色餐飲、健身房、游泳池可考慮在主樓設立獨特夜景燈光系統，太倉首創造，增加賣點，樹立企業形象商鋪建議共45頁 第49頁蘇州某某房產公司 企劃部企劃附錄一太倉房地產開發及銷售情況樓盤名稱公司名稱總金額已銷面積已銷套數單套面積（均）均價蘇州寶龍房地產發展有限公司 643 蘇州國大置業有限公司 127 蘇州華源置業有限公司 129 3363太倉美豪房產有限公司 96 太倉市華僑房地產開發有限公司 17 太倉市金百順房地產開發有限公司 86 蘇州萬鴻房地產開發有限公司 78 昆山長安房產開發有限公司(太倉分公司) 60 太倉蘇創房地產開發有限公司 46 太倉市金建房產開發有限責任公司 35 蘇州大海房地產開發有限公司 11 蘇州宗宗房地產開發有限公司 34 太倉市綜合房地產開發有限公司 13 尼盛置業(太倉)有限公司 1 太倉市城建房地產開發有限公司 3 太倉市天熙房地產開發有限公司 4 酒店名稱：太倉花園酒店 星級:★★★★酒店地址：人民北路59號 聯系電話：53531999類別門市價折扣價參考圖片標準房880616豪華房1080756商務房1180826高級套房1280896花園別墅33002310貴賓樓　　豪華房1280896商務房19801386花園豪華房16801176花園商務房28802016行政套房38802716花園特套48803416總統套房98806916酒店簡介太倉花園酒店是太倉市首家國際四星級酒店，設計新穎，裝修典雅，設施先進，環境優美，是太倉市規模最大、檔次最高的商務旅游度假酒店。配備，國內外程控電話，衛星電視，商務電子系統以及免費上網。裙樓和主樓一至二層設有旅順具特色的中西餐廳、咖啡廳、酒吧、宴會廳和豪華宴會包間20多間，格調精雅，景致優美，民族風情濃郁，可同時容納800人就餐。玻璃幕墻以享受高層建筑遠觀太倉的美景。l 擁有國際直撥電話及留言信箱、高速寬帶互聯網連接、免費自助咖啡/茶