地產公司設計部管理制度匯編(完整版)

　　

【正文】 施工狀態進行確認，評價設計變更可行性，對工程進度影響作出評估2） 成本部門：設計變更費用核算，供領導決策3） 相關部門：提出設計變更需求，根據需要參與設計變更論證設計變更內部會簽單3設計變更出圖及發放設計部 設計變更審批后，由設計部提交設計單位出設計變更圖紙和相應資料。4) 對上述信息進行收集記錄和判斷，對于不涉及影響銷售、報建、交樓的變更，由設計部提出方案，根據具體情況判斷設計變更可行性論證會的參與部門和形式。按照合同約定執行。1） 工程部門：對簽證內容以及工程量進行確認設計變更管理辦法：規范設計變更管理流程及程序，控制變更風險，提高效率。與會人員從技術性和經濟性等方面進行綜合評議，并由與會最高領導形成決議。u 重要設計方案（如建筑方案、裝飾方案等）；u 各專業/體系反饋的預審意見分歧較大。 參與預審的可分為兩大主體：（1）各專業體系（工程/成本/發展/商管等）；（2）公司外根據需要邀請的外部機構和顧問等（針對一些重要/大型/復雜項目）。 設計部門內審工作由設計部負責人組織，該環節的專業參與要求詳見《設計評審關鍵要點整理》相關部分。1) 設計部：負責設計類供方履約評價設計供方履約評價表設計供方庫7資料管理1）設計部 設計部負責對設計過程中形成的各類文件的收集、整理，并定期歸檔至檔案室。 4設計類采購管理辦法1）設計部按照《五礦地產房地產開發項目招標管理辦法》執行5設計合同管理1）設計部 發出中標通知后三日內，設計部根據標準化的設計合同編制設計合同并組織評審，評審時主要對重要條款如工作范圍、設計費用、支付方式等加以注意。 公開招標：單項合同估算價在 50 萬元人民幣（含）以上的設計。審批通過報告確定成果推廣試點項目，暫不應用的成果由設計管理部總結備案。 營銷策劃部門進行常態化的消費市場需求調研，并形成《客戶細分市場調研報告》，調研報告至少要對每類客戶的客戶特征、產品需求、購房價值等緯度進行闡述。 配合招標u 提供滿足招標要求的招標圖紙；u 組織招標前的選型定樣；u 參與對設計方案及招標圖紙相關的問題解答。 設計部按照《產品標準及選型定板作業指引》組織材料定樣和產品建造標準及交樓標準的制定。1） 相關部門：提供基礎資料，參與設計任務書及設計成果評審4施工圖設計階段管理1) 設計部 設計部收集前期資料，編制《施工圖設計任務書》后聯系設計單位進行施工圖設計：u 開發報建部門提供擴初報建政府審查意見；u 初步設計成果評審紀要；u 成本部門提供施工圖設計階段成本控制要求；u 其他基礎資料。 設計部負責建筑、精裝、景觀、機電、結構、管網等專業協調，形成會議紀要。 設計部與設計單位的過程溝通，形成會議紀要；合約管理部、營銷策劃部、物業公司相關人員進行配合。 依據項目整體計劃及銷控計劃,對項目開發中的設計環節進行計劃編制,要符合一般設計節奏、預留審批時間，并符合項目開發整體計劃。組織實施具有普遍性、前瞻性建筑專項技術的開發研究與應用。對各項目設計過程中各階段性的圖紙、合約、文件進行存檔備案。 負責組織公司各項目規劃建筑方案設計、立面設計、景觀設計方案聯席評審會議。負責對項目擬采用的結構方案、設備系統和選型等方面的經濟性進行成本分析和審核。及時對工作進行總結, 從中提取規律性的東西進行定型化、標準化、模塊化、工業化的研究，組織制定產品標準體系。 強排方案設計單位由設計管理部通過方案比選方式組織選擇，具體程序及要求參照《設計供方選擇與管理作業指引》進行。 設計部負責與設計單位的過程溝通協調，設計單位根據設計任務書及設計合同完成概念設計方案并提交設計部初審，初審通過后設計部按《設計評審作業指引》要求組織評審，填寫《設計評審表》，設計管理部根據會議紀要與設計單位進行溝通并修改，跟蹤會議決議事項。 本階段輸出主要輸出成果為：u 規劃方案設計任務書；u 規劃設計方案；u 單體設計方案（含立面、戶型）u 產品配置標準；u 場地豎向方案；u 總規報建圖。若任一專業部門對地基處理方式或樁型的選擇存在疑問或意見分歧，須報華中區域公司總部領導審定。 設計單位提交審查完畢的全套施工圖。1） 工程部門：提供工程技術實施建議及要求6售樓處、示范區及室內設計管理1) 設計部 概念方案設計階段，營銷部門應當考慮售樓處、示范區的設置、風格、布置等內容，及時與設計部溝通，明確展示區位置、風格、裝修布置等要求，具體操作要求及程序見《銷售展示區管理作業指引》執行。：產品標準化：以實現公司戰略目標（包含提升客戶產品滿意度戰略目標），對可復制產品的內涵、屬性及實施過程，所建立的內部執行標準及其管理體系。5） 營銷策劃部：常態化市場需求調研，形成市場調研報告；6） 合約管理部：成本數據調研，提出成本建議；7） 相關專業及項目公司：提出產品研發需求客戶細分市場調研報告成本數據調研結果產品研發實施計劃及預算2成果推廣實施1）設計管理部 各部門按照計劃安排進行專題研究。：設計供方：項目實施過程中各類設計工作（包括規劃、建筑、景觀、室內裝修、二次設計、市政設計等）的外部委托設計合作供方。 上報材料時間：項目公司確定調換單位后的 3 個工作日內。 設計部門負責根據合同節點以及工作完成情況發起設計費用支付申請，并負責跟蹤。 u 相關專業部門預審：設計部門內審完成且經設計單位進行必要調整返回后，發送各需求專業/關聯部門及城市公司進行正式決策評審會之前的預審（各體系基于本專業要求開展），以提高正式評審會上各專業線的評審針對性和評審質量。各專業圖紙審查標準及要點設計評審表3相關專業預審設計部 設計部整理設計圖紙資料等，以內部聯系函（工作聯系單）的形式發送至參與預審的各專業/部門，并附上對設計成果的必要介紹和預審環節的時間要求。正式決策評審會前未收到書面反饋視同無評審意見和異議。參會人員包括相關領導（根據設計專業和深度的不同，參與領導的范圍有差異，詳見《設計評審關鍵要點整理》）、設計部及該階段參與預審的各專業人員。在設計單位完成修改后，設計部負責對照《會議紀要》進行設計驗證，并形成驗證記錄。 u 事前審批原則：要求設計變更及工程指令均需事前經過估價與審批程序方可實施，禁止事后補辦手續。經過雙方溝通初步可行后，由設計部發起會簽。1) 對“明顯的設計圖紙錯漏而無法施工”、“施工過程中發現地質與水文與勘探報告不符”、政府強制變更”、“報批報建過程必須修改”、“上級要求變更”等必須變更且對工程進度影響很大的情況，項目公司總經理對各方提出的設計變更進行審核和判斷，與總部設計分管副總溝通后，確定走綠色通道后先實施項目設計變更；項目公司5日內按正常程序補《設計變更審批表》。 監理單位和工程部在對施工方報送的經濟簽證中的工作內容、發生工作量進行確認時，必須簽署明確意見，并確保無歧義，禁止使用“情況屬實”等模糊詞語。 設計部負責定期匯總、整理《設計變更通知單》及相關變更圖紙、技術資料，并進行存檔保管。設計啟動階段：1) 針對每個設計合同，設計部組織制定《項目設計通訊錄》，列明我方各專業設計師、對口設計單位負責人、聯系方式（電話、傳真、郵箱）等。4) 設計過程交流中需要設計部負責人或領導參與協調的事項，項目設計團隊應提前報知。對于常規項目：各階段設計任務書均由項目公司設計部編制發起并推動。、設計費用、支付方式等編制審核時應加以注意。，經設計部負責人審核，填寫設計合同會簽表，依次送交相關部門、分管領導和總經理會簽,并根據《五礦地產設計管理規定》上的要求上報地產總部進行審查。公司所開發項目各階段的所有設計圖紙。部門資料管理專員按照圖紙下發的要求，填寫資料下發表，報設計部經理審批通過后下發相關部門，并留存一份進行存檔，電子版圖紙相應存檔。，審查應依據【設計任務書】、【設計合同】、【設計計劃】進行，確定其施工圖設計能力及施工配合能力，并在設計供應商庫中予以記錄。，設計部組織建筑師對項目業主（不少于總戶數的2%或20戶）進行回訪（主要是聊天調查），希望獲取業主對設計管理更細微的需求。：小區環境中園林建構筑物與綠化樹木的合適比例。 對隔聲、采光、通風、觀景的需求。對采光、通風的需求。對環保與節能設計的需求。樣板封樣審批操作指引按照《五礦地產材料樣板封樣審批操作指引》執行。建筑設備設計操作指引按照《五礦地產建筑設備設計操作指引》執行。：能夠接受的標準裝修單位面積成本。對公共部位設施布置的需求。對水電設計的需求。環境中娛樂、活動設施是否對業主的生活構成影響。：是否認同每個項目的設計管理體現一種地域或文化的概念。，設計師參與公司銷售部門與中介代理的工作例會，收集業主對設計管理的反應。本辦法適用于公司設計業務線所有項目規劃設計的管理，各項目公司和分公司需根據各司的管理特點對審批流程等進行優化。，設計單位簽署后送公司領導簽署。標準文本》編制，編制時可根據項目的具體情況對標準文本的具體內容作出調整。經溝通確不一致的需求，由設計任務書最終審批者決策。召開正式交流會時，設計部應根據需要組織其他專業部門的人員參與。2) 同時，進一步明確與設計單位對接的我司有效授權的人員，其他專業部門若需要與設計院對接，原則上必須通過設計部（扎口），不能直接與設計院溝通聯系；并且我司與設計院之間的聯系對接應盡量以函件等可記錄查詢的形式，避免僅通過口頭交流（即使口頭溝通后，對于重要事項也需通過函件等形式正式確認）。《設計變更估算匯總表》設計內容管理辦法一、設計過程管理設計部門內部例會為保障各項目設計團隊內部溝通順暢，及時解決各類跨專業、跨項目設計協調問題，設計部負責人組織定期召開部門內部例會。 簽證內容，原因，工程量及價格組成必須詳實清楚，涂改后的簽證及復印件不得作為結算依據。 客戶提出的設計變更的審批：1) 銷售部先與客戶溝通，盡量規勸其取消變更申請；2) 若客戶一定要求變更，客戶填寫《客戶變