國際會展中心項(xiàng)目可行性研究報告(完整版)

　　

【正文】 《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法》；1國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)；四、項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（以最后批準(zhǔn)為準(zhǔn)）項(xiàng)目指標(biāo)總量總用地面積587,726㎡總建筑面積735,000㎡其中：國際會展中心（公建）60,000㎡（） 國賓館（公建）50，000㎡ Townhouse405,000㎡ 小高層150,000㎡別墅70,000㎡容積率建筑密度28%綠化率52%五、項(xiàng)目研究結(jié)論本項(xiàng)目屬宜昌X市重點(diǎn)招商引資開發(fā)項(xiàng)目，符合國家開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，建設(shè)單位實(shí)力雄厚，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。三峽國際會展中心更是占據(jù)了風(fēng)景獨(dú)好的宜昌X市的絕版位置，項(xiàng)目坐落在山環(huán)水繞的半山坡地上，背靠梅子湖，這個湖是運(yùn)河的過道調(diào)節(jié)水庫，風(fēng)景優(yōu)美，水質(zhì)良好，西望郁郁青山。這既為夷陵區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了歷史性的機(jī)遇，也為夷陵區(qū)的城市建設(shè)注入了新的強(qiáng)勁動力。故充分的體現(xiàn)了本項(xiàng)目三峽國際會展中心（暫定名）開發(fā)建設(shè)的必要性和重要性。項(xiàng)目簡介項(xiàng)目地塊位于夷陵區(qū)的東北角，路寬60米，雙向六車道，瀝青混凝土路面，為城市一級主干道。必將為宜昌X市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到積極的推動作用，同時為宜昌X市將來升為省級城市奠定了堅實(shí)的基礎(chǔ)。另外，由于本項(xiàng)目的投資回報收益率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于貸款利率，抗風(fēng)險能力強(qiáng)，完全可以充分利用經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，在前期階段爭取一定數(shù)量的貸款，加快建設(shè)進(jìn)度，以獲取更高的投資回報。全市綜合交通里程已達(dá)8810公里，其中公路7906公里，航道681公里，鐵路223公里。 l 水路運(yùn)輸將產(chǎn)生重大的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。川江汽車滾裝船運(yùn)輸作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，將拉動川江水運(yùn)業(yè)的發(fā)展，成為繼長江旅游船熱、高速船熱后又一新的運(yùn)輸熱點(diǎn)。目前由鐵路運(yùn)輸承擔(dān)的部分長途旅客運(yùn)輸將被航空運(yùn)輸所吸引。宜昌X境內(nèi)建立了2個國家級的自然保護(hù)區(qū)，4個省級自然保護(hù)區(qū)和5個國家級森林公園，地域內(nèi)有各類高等植物3000多種，有國家級珍稀植物43種，國家一、二級保護(hù)動物42種。資源分析宜昌X市江河縱橫，密布成網(wǎng)，水量豐富，并且地形地質(zhì)條件好，河流落差大，因而蘊(yùn)藏著豐富的水能資源。l 礦產(chǎn)資源數(shù)不勝數(shù)。全市林、果、藥品種類有766個。216。 市建設(shè)和管理再上新臺階。消費(fèi)需求穩(wěn)中趨旺，銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)一步提高，不良資產(chǎn)余額和占比實(shí)現(xiàn)“雙降”。%；，%；，%，增速低主要是受三峽工程投資下降的影響。收入的增長使得經(jīng)濟(jì)整體形勢向好，農(nóng)村的消費(fèi)力大比例滲透到城區(qū)，也成為活躍城鄉(xiāng)商業(yè)市場的一個主要原因。、國內(nèi)游客3704萬人次，總收入235億元。市域協(xié)調(diào)發(fā)展目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平大幅提高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益大幅增強(qiáng)；城鎮(zhèn)人口比重大幅度提高，城鄉(xiāng)差別、地區(qū)差別和社會差別逐步縮小，社會保障體系比較健全，就業(yè)比較充分；人口素質(zhì)明顯提高；可持續(xù)發(fā)展能力明顯增強(qiáng)。總體呈現(xiàn)為沿江放射的空間發(fā)展形態(tài)。%。㎡，㎡，2004年達(dá)到2133元/㎡，2002同比增長5%，%，%，2005年宜昌X市全年房價漲幅在10%以上，漲幅居全國第三。注冊資金在1000—2000萬元的147家，注冊資金在2000萬以上的28家。已形成的板塊有：沿江板塊（江臨天下、南北天城、美岸長堤、濱江國際）；勝利四路板塊（世紀(jì)花園、紫光園、誠昌怡園、）；西陵二路板塊（香格里拉、上海青天、紫光華庭、星苑）；兒童公園板塊（建誠之星、旅游廣場、金安陽光）；伍家崗區(qū)板塊（東方名都、桔香花園、碧波翠苑、天竹苑）；宜昌X開發(fā)區(qū)板塊（清江山水、民生麗島、畔山林語、東苑新城、香山銘苑）；綠蘿路板塊（香居麗景、錦銹東廬、鶴展云天、山莊花園）；夷陵區(qū)板塊（君臨山水、安旺花園、華宇花園、香山花園、陽光水岸、漢城印象、黃金居馨港）；下西陵二路板塊（中環(huán)廣場、現(xiàn)代城市廣場、亞洲豪園、金色勤苑、韻江錦府）；葛洲壩板塊（3A花園、華龍嘉樹、四季花都、馨島國際）。商業(yè)地產(chǎn)整體銷售低迷，除均瑤廣場、香港名店街等少數(shù)商鋪熱銷以及一樓臨街獨(dú)立分檔的商鋪好賣之外，大多數(shù)寫字樓、商鋪都銷售乏力。二、宜昌X房地產(chǎn)市場存在的問題及原因分析供求矛盾（突出）及原因分析216。不合理的方面：開發(fā)商的惡意哄抬、炒作。⑥物業(yè)管理意識淡薄，物業(yè)管理水平不高。而解決整個行業(yè)的問題和矛盾在短期實(shí)現(xiàn)一勞永逸或全部解決是不可能的。由于上述區(qū)域的市場拉動，一批中心城區(qū)的消費(fèi)者開始選擇上述區(qū)域置業(yè)，從而相應(yīng)減輕了中心城區(qū)房屋供應(yīng)的壓力。四、會展市場分析會展經(jīng)濟(jì)主要是從經(jīng)營會展的角度來衡量的，通常包括：（1）經(jīng)營會展的直接收入。中國綠茶博覽會，中國中西部房產(chǎn)展示會，中國屈原博覽會，中國水利水電博覽會，中國機(jī)電產(chǎn)品博覽會，中國三峽旅游博覽會，中國三峽地區(qū)土特產(chǎn)經(jīng)貿(mào)博覽會等逐漸走向了全國。這既為夷陵區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了歷史性的機(jī)遇，也為夷陵區(qū)的城市建設(shè)注入了新的強(qiáng)勁動力。夷陵區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域分兩部分：一部分為長江市場周邊區(qū)域；一部分為老城區(qū)骨干街區(qū)重點(diǎn)區(qū)域。區(qū)位優(yōu)勢明顯，集山水、江河、城市和大壩為一體，風(fēng)光優(yōu)美， 基本無工業(yè)污染，生態(tài)環(huán)境較好，是發(fā)展住宅與房地產(chǎn)業(yè)的理想之地。房地產(chǎn)業(yè)近幾年來逐步建立了多層次、多元化的建設(shè)體系，對改善人民群眾的居住環(huán)境、美化城市、提高城市品位，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展起到了極大的推動作用。案例三：樓盤名稱畔山林語樓盤地址東山開發(fā)區(qū)（云集隧道出口右側(cè)）銷售電話6344888 6344999基本資料開發(fā)商湖北大都置業(yè)有限公司代理商香港驕陽企業(yè)顧問有限公司景觀設(shè)計武漢中南設(shè)計院物業(yè)管理宜昌X安誠物業(yè)公司占地面積58畝建筑面積73000平方米容積率綠化率45%開發(fā)期數(shù)二期規(guī)劃戶數(shù)342住宅類型聯(lián)排別墅、多層洋房交房類型毛坯房型面積主力房型兩房二廳；三房兩廳；四房兩廳主力房面積80320㎡價格與付款均價多層：2600元/㎡；別墅4200元/㎡付款方式一次性、按揭項(xiàng)目介紹畔山林語，位于宜昌X市東山開發(fā)區(qū)云集路以南，深圳路以西，一座山環(huán)水繞的半山坡地上。三棟高層住宅通過合理的布局，讓每戶都擁有良好的景觀視野，超大的樓間距確保了私人空間的私密性。案例七：樓盤名稱樓盤地址西陵區(qū)銷售電話6455888發(fā)展商宜昌X市萬佳實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)管理萬佳物業(yè)基本資料占地面積23100平方米建筑面積57799平方米容積率綠化率39%開發(fā)期數(shù)二期規(guī)劃戶數(shù)426住宅類型小高層、高層交房類型毛坯房型面積主力房型兩房二廳；三房兩廳；主力房面積83—169㎡價格與付款均價3500元/㎡物管費(fèi)㎡項(xiàng)目介紹，坐落于宜昌X市中心城區(qū)——勝利四路25號，具有優(yōu)越的地理優(yōu)勢，幾分鐘內(nèi)即可抵達(dá)車站、碼頭。從產(chǎn)品劃分的精細(xì)程度和成熟度來看，宜昌X都已達(dá)到相當(dāng)?shù)乃疁?zhǔn)。二、項(xiàng)目地塊地產(chǎn)因子分析所謂地產(chǎn)因子，指的是一個建筑地塊所具備的適宜建造某種建筑的條件和質(zhì)素，一個地塊之地產(chǎn)因子決定了該地塊適宜建造的建筑功能和檔次，是其未來建筑價值之核心因素之一。W、劣勢公共交通系統(tǒng)較為缺乏，且目前無直達(dá)本項(xiàng)目地塊入口的公交車。樓盤的競爭威脅是顯而易見的，將對本項(xiàng)目形成直接威脅。本項(xiàng)目將定位于以下概念：216。 客戶年齡跨度較大，2550歲的為主力范圍，已有一定的事業(yè)和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；216。694800平方米10000元/萬元=3553元/平方米最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目Townhouse單價為：4780元/平方米；小高層單價為：3680元/平方米；別墅單價為：8800元/平方米（別墅二期定價13000元/平方米）第六章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算本章著重討論本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營策略，并對項(xiàng)目的投資進(jìn)行估算，對工程實(shí)施進(jìn)度作出安排，并制訂相應(yīng)的項(xiàng)目籌資計劃和投資計劃。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排整個項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)面向市場，進(jìn)行分期開發(fā)，并隨時根據(jù)市場變化，不斷地調(diào)整項(xiàng)目實(shí)施的進(jìn)度。資金來源 固定資產(chǎn)投資資金來源主要有銀行貸款、銷售收入和自有資金。銷售收入部分有：小高層預(yù)計收入為：55200萬元； Townhouse預(yù)計銷售收入為：193590萬元；別墅銷售收入：61600萬元；會展中心商務(wù)63000萬元。項(xiàng)目籌資方案（1）銀行貸款：主要采取中長期貸款，貸款期3年，貸款額度30,000萬元，%計算?？偼顿Y構(gòu)成為： 土地費(fèi)用及稅費(fèi)：本項(xiàng)目會展中心土地的取得費(fèi)用，包括土地取得成本及契稅。整體規(guī)劃:這是大面積、大規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)的一個顯著特點(diǎn)，本地塊占地約882畝，因此必須對地塊進(jìn)行整體規(guī)劃?？紤]到本項(xiàng)目開發(fā)總量大，建議適當(dāng)?shù)陌l(fā)展和拓展宜昌X以外的市場，來促進(jìn)本項(xiàng)目的銷售周期，以使我司的資金及早回籠。 宜昌X市山水特色的旅游、休閑度假的高尚生活圈概念；216。可能對房地產(chǎn)市場的走勢產(chǎn)生影響，在一定的程度上對本項(xiàng)目造成一定的威脅。O、機(jī)會宜昌X市作為付省級城市，由于地理和交通條件的優(yōu)勢，宏觀市場整體向好，高檔類物業(yè)正處于快速升溫階段，有效需求較大。三、項(xiàng)目地塊SWOT分析S、優(yōu)勢環(huán)境優(yōu)勢地塊位于自然環(huán)境優(yōu)美的夷陵區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目更是占據(jù)了風(fēng)景獨(dú)好的夷陵的絕版位置，獨(dú)特的坡地、水景、山景資源凸顯地塊的優(yōu)勢，適合營造一個高品質(zhì)的生活社區(qū)。 該項(xiàng)目有風(fēng)格各異的經(jīng)典戶型426套。案例六：樓盤名稱清江山水樓盤地址開發(fā)區(qū)深圳路銷售電話6910666 6910999發(fā)展商宜昌X清江實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司物業(yè)管理物業(yè)管理公司基本資料占地面積建筑面積容積率綠化率%開發(fā)期數(shù)一期開發(fā)棟數(shù)4棟規(guī)劃戶數(shù)484住宅類型高層交房時間2007年3月交房類型毛坯房型面積主力房型3室2廳＋功能房；3室2廳主力房面積123145㎡價格與付款起價3300元/㎡物管費(fèi)㎡項(xiàng)目介紹清江山水由宜昌X民生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和清江實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司合作共建項(xiàng)目，項(xiàng)目地處開發(fā)區(qū)城東大道與大連路十字交會東側(cè)。案例四：樓盤名稱長江帝景樓盤地址隆康路上銷售電話6231858 6231868發(fā)展商九龍地產(chǎn)建筑設(shè)計加拿大CDG物業(yè)管理融源物業(yè)管理有限公司基本資料占地面積40000平方米建筑面積168800平方米容積率開發(fā)期數(shù)三期開發(fā)棟數(shù)5棟住宅類型高層交房類型毛坯房型面積主力房型兩室一廳；三房兩廳；四房兩廳主力房面積120—230㎡價格與付款均價3780/㎡物管費(fèi)㎡項(xiàng)目介紹長江帝景位于宜昌X市中心繁華地段。伴隨宜昌X城市擴(kuò)張的進(jìn)行，夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場蘊(yùn)涵巨大潛力必將逐步釋放。受宜昌X市主城區(qū)聚集效應(yīng)增大和夷陵區(qū)城市化進(jìn)程加快這兩大機(jī)遇影響，未來一段時期，夷陵區(qū)房地產(chǎn)市場仍處于上升空間。長江商城”等優(yōu)質(zhì)樓盤，并將價格由原來的800元／平方米上漲到2100元／平方米。環(huán)繞宜昌X市，有著巨大的發(fā)展空間，中心城區(qū)百多萬市民為夷陵區(qū)的發(fā)展作著強(qiáng)大的支撐；自身較大的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，構(gòu)筑了城市發(fā)展的基礎(chǔ)；豐富的土地資源、秀麗的山水環(huán)境、濃厚的文化底蘊(yùn)，提供了城市發(fā)展的條件?？梢哉f，宜昌X完全具備了成為一個會展名城的條件。（2）由會展帶動的一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的收入。在上述組合中，既完成了城市的商業(yè)配套，又滿足了城市的商業(yè)消費(fèi)升級，同時也創(chuàng)造了許多新的市場機(jī)會。具體來說，宜昌X房地產(chǎn)會從以下幾個方面在未來三年內(nèi)將發(fā)生較大變化。 競爭過度集中，策略同化宜昌X市樓盤之間的競爭主要集中于中高檔樓盤之間，大中戶型之間，經(jīng)濟(jì)房，安居房，小戶型，單套售價低的住房供應(yīng)量小，而中高檔樓盤之間，同質(zhì)化現(xiàn)象加重，而消費(fèi)者的購房訴求日趨向品牌、地段、價格、品質(zhì)、環(huán)境等方面集中，因此，如何塑造自己樓盤的鮮明風(fēng)格和凸顯個性優(yōu)勢是擺在每一個開發(fā)商面前的現(xiàn)實(shí)課題。房地產(chǎn)開發(fā)商存在的問題：宜昌X房地產(chǎn)本身存在很多的缺陷和不足，集中體現(xiàn)在以下幾個方面：216。導(dǎo)致對土地的需求量劇增，而宜昌X市是個土地資源相對稀缺的濱江城市，土地需求過快而供求不足，直接結(jié)果是導(dǎo)致土地使用價格迅速上漲，間接加速了宜昌X市的舊城改造速度和“西進(jìn)東拓”的發(fā)展戰(zhàn)略。綜合評述：宜昌X房地產(chǎn)市場的發(fā)展在國家宏觀調(diào)控作用下，仍然保持了良好的運(yùn)行勢態(tài)，2006年宜昌X房地產(chǎn)全年的發(fā)展呈現(xiàn)一個穩(wěn)中上揚(yáng)的態(tài)勢。這種板塊的劃分，有利于城市規(guī)劃和資源的集中有效配置，同時價格、消費(fèi)層次分明，能滿足不同消費(fèi)群體多樣化的消費(fèi)需求。宜昌X市房地產(chǎn)企業(yè)無論管理、規(guī)模還是經(jīng)營理念在湖北省處于領(lǐng)先水平。而且宜昌X的房價地域之間差異明顯。全年全市共有40余個配套設(shè)施齊全、功能完善的住宅小區(qū)竣工，為全市9500余戶居民提供了新的住房，濱江國際、馨島國際等一批“爛尾樓”相繼建設(shè)，抹平了城市的“瘡疤”。“一帶”是指沿長江城鎮(zhèn)聚合帶，以長江及漢宜高速公路為依托，包括宜昌X城區(qū)、茅坪鎮(zhèn)、高壩洲鎮(zhèn)、宜都城區(qū)、鴉鵲嶺鎮(zhèn)、枝江城區(qū)、歸州、屈原等城鎮(zhèn)，形成人口、經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)的聚合帶。城區(qū)近期（2010年）城鎮(zhèn)人口控制規(guī)模為102萬人，遠(yuǎn)期（2020年）為141萬人。市民消費(fèi)環(huán)境及能力消費(fèi)環(huán)節(jié)與經(jīng)濟(jì)收入、商業(yè)格局、市場氛圍、觀念引導(dǎo)等一系列因素是密不可分的。%、%、%、家用電器增長16%、石油及制品類增長24%、%、%，另一方面由于糧油及食品價格上漲，也使居民的消費(fèi)支出增加。商業(yè)發(fā)展初顯繁榮繁華（1）社會消費(fèi)品總額消費(fèi)品總額是反映宏觀經(jīng)濟(jì)水平的重要指標(biāo)之一，從上面的圖表可以反映出，宜昌X市的社會消費(fèi)品零售總額逐年上漲，可見經(jīng)濟(jì)形勢比