某商業項目推廣策略(完整版)

　　

【正文】 目的商家通過舉辦商家交流酒會、過年、過節的團拜活動等方式隨時保持聯系。項目 VI 系統全方位地建立項目的 VI 系統，尤其是在商業物業的前期運作階段，可以通過 VI 系統來側面配合商業的推廣及營銷。? 返購物券法消費者購買大宗或高價格商品時贈送一定金額的購物券。這將對公司的后期商業經營管理和化解商家之間的矛盾有很大的益處。經營商家專業培訓內容? 怎樣設置部門? 總經理的政令控制辦公室? 人力資源部與企業人才? 企業的營銷中心? 市場部和服務部門? 競爭的關鍵是特色59 / 65? 品牌的保障是文化? 受監督的個人負責制? 督辦和預警? 程序化管理和職能部門? 采購申請和成本控制? 營銷策略和企業目標項目區域市場的升級管理（1）市場初期協助商家尋找、開發、穩定終端客戶，培育區域市場，促使區域商業快速繁榮，使其在市場占有率達到 80%以上；（2）對不同商業業態商家實施經營管理專業培訓，提升區域市場商家的市場競爭力，保證商家經營的持續發展，使其營業收入每年遞增 10%；（3）區域內商業市場細分及空缺市場的捕捉，及時更新商業調整策略，提升項目的市場競爭點；（4）根據年度商業市場發展潛力，制定年度營銷目標，并進行合理分化，為本項目商家制定相應的年度營銷計劃；（5）確定項目廣告策略、創新策略及抗風險應對政策，每年開展不低于 3次促進區域商業繁榮的公關宣傳活動。員工培訓主要有如下內容：? 后期商業經營管理內容簡介(包括人事組織及結構)；? 管理員工職責；? 管理員工在商業物業管理中扮演的角色；? 員工守則、行為及紀律；? 商業物業專門名詞介紹；? 商業物業保安措施及輔助巡邏設備；? 商業物業設施的定義及應用；? 管理服務的目的及重要性；? 商業用房商家置換的移交程序；? 防火知識及消防裝置；? 無線電通話機的應用；? 商業物業管理的基礎；? 緊急事件處理程序；57 / 65對于上述培訓計劃，本公司計劃在后期商業經營管理營運前為管理員工提供訓練課程，務求使各職務人員能在正式投入管理工作前，對專業管理模式及工作執行取得系統的、深入的認識并獲取應有的訓練機會。3. 花草樹木無枯死，養護中發現的死樹，必須清除，并適時按需要補種。保潔服務一、 項目區域市場的公共場所、公共綠地、主次干道、商鋪的公共部位保潔1．公共場所、公共綠地、主次干道（1）公共綠地 1 次/天 清理（2）硬化地面 2 次/天 清掃（3）主次干道 2 次/天 清掃（4）室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品 1 次/天 擦拭（5）水池、溝、渠、沙井表面 1 次/天 清理2．公共部位（1）樓內通道、樓梯 2 次/天 拖掃（2）消防通道 1 次/天 拖擦（3）共用活動場所 1 次/天 清掃（4）樓道玻璃窗 1 次/周 擦拭（5）室內信報箱、消防栓、過道門、扶手等公共設施 1 次/天 擦拭（7）公共衛生間 10 次/天 清潔（8）及時清掃積水等清潔完成后，清潔區域、部位無垃圾、雜物。9. 危及人身安全隱患處有明顯標志和防范措施。 設施設備維修養護1. 供水、供電、通訊、照明設備設施齊全，設備運行正常，無事故隱患。12. 按規定使用維修基金。4. 管理人員應統一著裝。對于存在的問題可以協商整改，保證接管驗收的質量。管理公司下面直接設置各個職能部門，部門下設專業組，專業組直接管理所有員工。人員安排 演藝活動的銜接人員、商家管理協調人員、工程人員、安保人員、保潔人員、總體協調、嘉賓接待、媒體接待、現場布置人員、促銷活動組織協調人員等等各方面的人員要做到：提前到崗、責任明確、認真負責等。? 特殊開業法針對項目特色來制定，如某些高檔百貨商業樓可以通過舉辦消夏音樂會來代替開業典禮。參與條件要設置多個等級的門檻。開業活動持續性和廣泛性原則能夠引起各層次消費者持續關注和互動參與的活動作為開業的主打活動之一。? 對于尚未出租的商鋪要用噴繪或彩條布遮擋門面，在門上上張貼“正在裝修，敬請期待”等告示。七、價格策略（具體執行策略進行執行環節后提交）八、招商促進策略（具體執行策略進行執行環節后提交）38 / 65九、分階段控制策略（具體執行策略進行執行環節后提交）十、大商戶營銷策略（具體執行策略進行執行環節后提交）39 / 65第五部分 中國水街開街策略一、開街總體策略先試營業后正式開業一般情況下根據裝修進度、業主要求、開發商要求等為了早日計算租金，擇日進行試營業，以便商家和運營公司進行調整，用于人氣的初步聚集，也可以獲得一定的政策優惠。? 商家應對策略? 對商家要進行正面激勵和引導，建立商家的經營信心，對商家提出經營建議，表現最大的真誠度，贏得商家的信賴。 前期只招名牌、品牌、優質、特色商家進場保證項目的惟一旅游服務核心區概念，在前期實際的招商過程中，堅持招名牌的商家，拒絕哪些小檔次，無品牌的小商戶進場。譬如餐飲業態的核心主力店招商，就不要同時招來兩家基本上都是經營鱔魚的火鍋；33 / 65核心店同質化無差異更是不能想象的。二、招商總體策略立足都江堰，面向成都、重慶，輻射全國大型商業物業的招商要求是“無大不穩、無小不活” ，以都江堰為重點，完成本項目小部分餐飲、旅游購物、旅游接待的招商，而對品牌餐飲、酒店、消閑配套招商則要面向成都、重慶及國內，完成大型知名主力商家品牌的引進工作。通過主力店帶動項目人氣及獨立商鋪的銷售。火鍋抗租金能力也較高，且經營商眾多，招商方面可使投資者更主動。? 縱向關系：因為各個區域相互聯系中又由道路隔斷而獨立，二樓以上區域間人流交通被阻斷，業態定位主要考慮本區域各樓層之間的照應關系，其次再考慮相鄰區域之間關系。? 為有需求的投資者解釋描繪繁榮的商業前景。? 目的性原則傳達項目經營目的、商圈地位目的、發展前景目的。? 民國：黃炎培都江堰辦學、林森主持都江堰開水典禮、馮玉祥捐資建亭。? 東漢：漢安二年（公元前 143 年）七月一日，張陵率弟子來青城山結茅傳道。 7 / 654. 運用泛地產理論精髓，將健康產業、旅游產業、零售業、房地產業有效嫁接，我們構思將“中國水城”項目打造成成功的復合型旅游地產項目，將旅游產業中的“吃、喝、購、住、玩、民俗、文化”融入整個項目，利用功能布局合理搭配，不使項目產生“優” 、 “良” 、 “劣”的投資者地段錯覺；以提升價值，吸引經營商，籠住投資者。2. 從城市經營商角度，項目要符合城市經營策劃并將項目定位為城市功能區域劃分中的城市特定商圈，造就“中國水城”先聲奪人的大勢，然后將本項目放在城市經營的大背景下，大手筆整合旅游、休閑、餐飲、酒店等社會資源，形成投資置業的熱潮。? 立足于城市空間和功能的角度，為城市文化與區域經濟的發展創造條件；? 整合資源，引導和吸引投資者與經營商、消費者共同參與城市功能區內的項目開發，創造市場，擴大市場，并從創造市場、擴大市場的過程中求得城區的發展； 二、項目主題概念定位的提出? 城市的歷史是什么？? 秦：公元前 256 蜀郡太守李冰建都江堰? 漢：漢武帝元鼎六年（前 111） ，司馬遷奉命出使西南，實地考察了都江堰。波羅從陜西漢中騎11 / 65馬，行 20 余日抵成都，游覽了都江堰。三、項目競爭力總結三性分析? 唯一性? 中國最富歷史沉淀的水文化街區；? 以水文化為主題，秦漢文化及道教文化為輔助的文化綜合體街區；15 / 65? 中國最具特色的活水街區；? 水、道、民俗、歷史多主題的泛博物館；? 權威性? 世界自然文化雙遺產? 都江堰古水利工程在世界水文化歷史上的地位；? 道教文化與古文化的融合；? 排他性? 主題不可復制；? 業態具有原創性；? 環境特色不可復制；吸引力構成? 水文化、道教文化、民俗文化展示區；? 都江堰唯一的旅游核心服務區；? 特色商業業態、特色主題活動；四、項目城市貢獻力總結社會效益? 健全城市功能? 城市競爭力更強? 帶動多種行業健康發展? 提供更多直接就業機會與間接就業機會16 / 65? 創造更多利稅經濟效益? 項目年零售總額分析? 按 2022 年都江堰統計局統計數據——2022 年餐飲及酒店住宿業實現零售總額 108538 萬元，項目投入運營后第一年的消費總額如可占全市餐飲住宿業消費市場的 30%份額；即可實現 3 億元消費總額? 按 2022 年都江堰統計局統計數據——2022 年餐飲及酒店住宿業同比增長%，項目年度消費總額以此為計算基數：? 投入運營后的第二年預估可實現消費總額： 億元? 投入運營后的第三年預估可實現消費總額：4 億元? 投入運營后的第四年預估可實現消費總額： 億元? 投入運營后的第五年預估可實現消費總額： 億元? 項目利稅分析? 零售企業營業稅按 6%計算? 項目運營后預估第一年可實現利稅：1800 萬元? 項目運營后預估第二年可實現利稅：2100 萬元? 項目運營后預估第三年可實現利稅：2400 萬元? 項目運營后預估第四年可實現利稅：2820 萬元? 項目運營后預估第五年可實現利稅：3300 萬元17 / 65? 項目就業機會分析? 直接就業機會：以項目總建筑面積及建筑格局分析，預估項目可容納 400 家經營業主在此經營；取經營商工作崗位用工平均值為 5，可創造 2022 個直接就業崗位。? 世界自然文化遺產城市的旅游服務五星級場所，旅游城市名片。商業區域的劃分根據項目的建筑情況，業態規劃將按照建筑特點劃分為三個主要區域一個輔助區域，各個區域都獨有特點，連接后可以相互銜接協調。餐飲行業的人流量大，有差異化的川菜品種搭配可為 A 區 2 層及其他區域提供人氣支撐。B 區? 主要業態：酒店商務區? 輔助業態：美容美發、按摩、銀行? 細分業態：三星級以上酒店與快捷酒店? 備選業態：寫字間、旅游公司、旅行社? 操作思路：? 滿足細分市場需求，打造都江堰最高檔的酒店與惟一的國際性快捷自助酒店（旅館）? 首選委托知名酒店管理公司或商業經營管理公司管理。31 / 65? 核心主力店先行，輔助店隨后的原則。個性鮮明有特色商戶商戶結構的組成對全體商戶都是相輔相成的，不同的商戶會帶來不同消費群，某些商戶個性鮮明、形象突出，容易給消費者留下深刻印象，豐富了項目整體的經營特色。核心主力店的招商對整個商業中心的運營成敗與否，商業中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。商家策略? 定向為主，整合實施定向招商（具體執行策略進行執行環節后提交）以商引商（具體執行策略進行執行環節后提交）廣告招商 （具體執行策略進行執行環節后提交）? 主次分明，把握節奏? 依據商家資源儲備和優化目標客戶層，從餐飲娛樂和休閑業態入手，先易后難，嚴格控制和把握項目業態定位，完成區域主力商家的招商工作。? 營造良性競爭機制，促進和調動招商主辦的工作積極性和能動性，合理的調配和安排人力資源，充分發揮好個人在專業中的特長。開業需要具備的條件? 試營業前半個月商鋪的簽約率至少要達到 70%，裝修施工率要超過 50%。由于不具備同等條件的競爭對手，此舉足夠使消費者持幣待購。促銷內容由市場部提前 23 周開始向商家收集，統一登記制作包裝宣傳。? 事件效應法42 / 65開業時利用當時廣受社會大眾關注的事件進行公關活動，吸引廣大消費者的注意，如在大學開學前捐助貧困大學生。因為本項目商業體量較大，涉及商業品種繁多，建議開業演藝活動持續 35 天，每天都有不同的節目，以此吸引不同類型的客戶。第六部分 中國水街商業經營管理策略一、組織構架和人員安排組織架構經營管理公司的組織架構主要分為三大板塊：物業服務部分、策劃促銷和商家管理部分、行政財務等公司運營部分。因為隨著商業物業本身檔次的不斷提高，結構、管道、布線都十分復雜，在安裝施工過程中，任何粗心大意、隨心所欲和不負責任的現象都將給商家今后順利使用設施、設備帶來極大的困難，甚至造成很大的浪費，也給后期商業經營管理帶來一些難以解決的問題。49 / 65三、商業經營管理的基本工作商業經營管理內容（見下表）項目 內容項目商家經營情況審核市場趨勢分析項目區域市場的分析、評估 商業應對策略的制定商業用房的商家置換工作商家的儲備工作項目區域市場商家管理調整 商業用房的后期補位招商市場初期協助商家尋找、開發、穩定終端客戶，培育區域市場，促使區域商業快速繁榮，使其在市場占有率達