國際酒店項目商業計劃書(完整版)

　　

【正文】 爭對手分析 24（二）項目的競爭優勢 26（三）競爭策略 27第五章 市場營銷 31一、市場細分與目標市場選擇 31二、營銷戰略和營銷策略 32第六章 公司管理 38一、企業組織 38二、公司發展定位和股改計劃 39三、公司管理層 39四、公司文化 40五、管理制度 41第七章 資金籌措、運用與退出 46一、資金籌措 46二、資金運用 46三、資金退出 47第八章 財務預測與分析 48一、財務預測 48（一）收入及成本預測 48（二）稅金預測 49（三）現金流量預測 50二、財務分析 50（一）現金流量分析 50（二）損益分析 51（三）盈利能力分析 51（四）不確定性分析 51第九章 風險與對策 53一、經營管理風險 53二、政策風險 54三、市場和行業風險 55四、財務風險 56第十章 附 錄 58一、附 表 58二、附 件 58第一章 摘 要一、項目名稱國際酒店項目二、項目單位某酒店有限公司三、財務計劃★項目總投資= 萬元；★總投資財務內部收益率= %（所得稅前）；★投資利潤率= %；★投資利稅率= %；★投資回收期= 年（靜態，稅前，含1年建設期）。本酒店服務項目齊全，設施配備達到五星級標準。公司以打造優質企業品牌，創中國一流酒店為目標，以打造商務酒店為發展方向，并計劃在2010年前打造十家低于五星級高于三星級的純商務型酒店，并建立起自己獨特的投資與經營管理模式。現有人口688萬，其中市區人口326萬。西安有飛往全國各大主要城市的國內航線80多條，港澳地區航線2條，飛往日本、韓國的國際航線8條。旅游資源西安旅游資源得天獨厚，是海內外著名的世界歷史文化名城之一。針對本項目，主要享受以下政策：（1）西部大開發優惠政策，凡是企業用自有資金或利用銀行貸款投資于國家鼓勵和允許類產業的項目，項目建議書和可行性研究報告合并一道按規定程序報批，初步設計、開工報告不再報政府審批，相應簡化外商投資項目審批程序。對國家鼓勵類的內資企業和外商投資企業，在2001年至2010年內，減按15％的稅率征收企業所得稅。第二階段，20世紀90年代，各行各業新建酒店，作為主營業務的一種補充，投資主體還是以國有資本為主。從城市發展看，一個城市高星級酒店的擁有狀況直接顯示出城市的商務活力和投資潛力。頻繁的商務活動給各商務酒店帶來了高比例的入住率和會議承辦率。因此目前國內外各投資方看準了商務酒店市場的持續強力和發展潛力，紛紛加大在華酒店投資幅度。（2）電子分銷渠道的整合發展。二、關聯產業的影響（一）旅游行業分析三大旅游市場持續增長國家旅游局統計信息顯示，****年17月我國旅游業總體保持持續、穩定、較快發展的良好局面，國內、入境、出境旅游三大市場持續增長。中國將初步躋身世界旅游強國之列。西安市近年來國內外經濟交流增多，商務旅游市場發展迅速。伴隨著2008年北京奧運會和2010年上海世博會的舉辦，我國經濟必然會迎來一個飛速發展的階段。因此正是這些促銷措施的及時到位，給國內的酒店業帶來了良好的客源市場。西安五星級酒店客房總數為1700余套，四星級酒店客房總數為2600余套，三星級酒店客房總數為3500余套，準三星級酒店客房總數為3800余套，二星級酒店客房總數為11000余套，以上所有酒店、賓館合計客房總數為22600余套。以上系列數據表明，西安酒店整體入住率平均水平基本維持在70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經營方式的差異而使得其入住率出現參差不齊的情況。其中，住宿收入4536萬美元，；國內旅游人均消費609元。西安星級酒店的商務客人幾乎占總客戶的一半，因此專業的高端商務酒店是西安酒店業的一個缺口，對于本項目也是一個大的優勢。（四）西安酒店業未來預測從以上西安酒店行業、旅游業、會展的發展來看，近年來西安酒店業穩中有升，以后一段時間內將處于上升趨勢。因此，西安完全有條件依靠酒店的規模效應來吸引旅客，賺取豐厚的利潤。商務客人對于酒店的選擇很挑剔，但同時也愿意為服務支付高價格。整個建筑主體由兩座塔樓式高層構成。酒店位于西安市區玉祥門東側。（4）西安麗苑酒店坐落于西安市西南面的“唐朝文化區”開發區域，高新西區路口，占地13500平方米。（二）項目的競爭優勢本項目除具備一般酒店的基礎條件外，還具有以下幾方面的優勢，構成了本酒店的特色亮點，顯出酒店非凡的競爭力。（三）競爭策略品牌和規模戰略隨著日漸增長的商務旅行市場的發展，商務酒店供應商應該在市場培育期就致力于以品牌和規模為核心的可持續競爭體系的形成和提升。當酒店已經有自己的知名度時，酒店可以通過有效的區域化規模擴張來提高其市場占有率，使本酒店在當地乃至全國范圍內成為享有知名度和美譽度的品牌酒店。與一般人相比，商務客人有著特殊的消費需求。比如商務酒店的商務設施要齊備，如傳真、復印、語言信箱設備等，各種先進的會議設施便于客人召開會議，客房里的設施設備也要符合他們需求，便于辦公。商務客人尤其是國際商務客，一般是中年人，大多受過高等，對服務的要求也比較高。（2）西安酒店的客戶類型主要是散客、旅行游客以及以參加會議、商務洽談、培訓為目的的商務客戶。西安市內距離經濟環境較好的西高新區較近的城西南酒店，通常商務人士較多。酒店行業主要是以提供服務為主，伴隨著提供一些有形的產品。對于本項目來說，針對酒店的主要客戶商務人士和游客，酒店應該了解這些客戶的不同需求，從而提供能夠滿足客戶的服務。并且服務特色充分體現了超四星級酒店的現代化管理，比如房間面積較大，每個房間都在40—45平米以上，超過一般四星級酒店的標準；在每個房間都設計了接待專區；房間還有保鮮柜，供客人保藏食品之用；另外在每個房間里還配備有中國古代的經典名著，比如四大名著、經典文庫等，使得客人在享受環境的同時，還能享受到文化的熏陶。在軟件服務方面，商務客人希望酒店能夠提供的服務高效、快捷、方便。因此本項目酒店應該滿足客人的物質需求和心理需求，不論是在酒店設施設備上還是提供服務上都要有高質量。而網絡銷售一般有兩種形式，一是網上中介的間接銷售（即代理銷售）。④要強調與客戶溝通，淡化強制促銷。消費者可以借助檢索工具迅速找到所需要的酒店信息。如圍棋、象棋、麻將等，提前布置到每一個房間里去，使客人能夠自如的享受我們所提供的休閑種類。第四，綠色餐廳、推廣綠色食品，指無化肥、農藥、激素、天然色素、無化學合成劑。項目美華酒店有限公司和本項目金唐酒店組織結構如下：****酒店有限公司董事會****酒店有限公司**飯店***酒店***國際酒店……圖61 ****國際酒店組織結構董事會總經理副總經理財務總監人力資源部經理安全部經理工程總監市場營銷總監房務總監餐飲總監行政管家前廳部經理圖62 ****國際酒店組織結構二、公司發展定位和股改計劃****酒店有限公司的發展定位是：專注于酒店服務業，走集團化發展之路。本公司的企業文化與員工發展十分契合，使得員工和企業共同受益。要挑選文化素質高、專業技能好，認同本酒店創業理念和價值觀的人才進入酒店。酒店的每一個崗位必須按照任職條件、崗位責任、薪酬分配、勞動時間、社會保障、福利待遇、休假、任職年限等相關內容撰寫崗位任職書，明確權力和義務，使員工能夠更加深入了解每一個崗位作用和功能。公司績效管理流程將由“計劃”、“評估”和“反饋”三個階段構成。第一年度租金費為***萬元計入其他費用，期初推廣費用***萬計入其他費用，其他費用累計為***萬元。在具體操作時我們遵循謹慎性及重要性原則，對預測期間費用、預測成本、預測損益表和預測現金流量表做了一定的合并和處理。②本項目酒店工作人員、管理人員共計***人，第二年月平均工資共計***萬元，按照工資的14%計提福利，年工資福利總額為***萬元。（2）生產成本估算以第六年成本為例，項目總成本費用為****萬元，其中固定成本****萬元、可變成本***萬元，經營成本****萬元。項目全投資財務內部收益率遠遠大于項目基準收益率（12%），財務凈現值在所得稅前與所得稅后均遠大于零，因此，該項目在財務上完全可以接受。一個酒店的經營要長期處于良性狀態確實不易，但它又是能夠做到的。四是對酒店經營管理者在立足選準人的前提下，項目將通過考評制度對他（她）們日常行為予以考核。2003年，國家旅游局根據旅游飯店市場新形勢，對星級飯店標準進行了第三次修訂。在關注公司外部環境的同時，公司內部將不斷加強管理，改革經營、激勵、制約等機制。一般來說，這是新酒店經營不可逾越的過程。其他行業紛紛進軍包括酒店業在內的大旅游產業。本酒店針對可能出現的行業風險，將不斷關注市場和行業狀況，通過評估、制定應急預案。因此二期工程能否順利完成，資金能否及時到位是關鍵。對策：在建設期內，首先項目方將確保投資資金及時到位，確保投資資金按合作協議投入到項目的建設中，并將投資資金分期投入；第二，在經營期內項目方將建立嚴格的財務預算制度，加強控制財務支出的措施。對于交通管制的風險，西安市政府已在年初人代會公開承諾盡快解決，因此這一狀況不會長久下去。酒店業在價格和客源方面目前仍然存在較激烈的競爭。酒店行業特點決定了該行業存在一定不確定因素。另外酒店將通過對前廳、客房、餐飲、其他服務、安全設施及特殊人員設施、飯店總體印象、員工要求這7個大項進行總體提高，并重點加強前廳、客房、餐飲等核心產品的質量控制，從而適應國家政策需要。《星級飯店訪查規范》明確了飯店各項服務的基本程序和應具備的服務要求，對設施設備維護保養，清潔衛生、整體舒適度等在星級標準中難以操作的指標提出了具體要求。本酒店還引入“以人為本”的經營理念，發揮激勵機制的作用，培育員工對酒店的忠誠和敬業精神。對策：根據**公司發展的經驗教訓，公司已探索總結出一套比較成功的管理模式，堅信通過以下措施能夠取得良好效果：一是建立好的體制。（三）盈利能力分析由附件中的“損益表”和“全部投資財務現金流量表”計算以下財務評價指標：表62 財務指標序號指標名稱單位數 量備 注1靜態指標投資利潤率%投資利稅率%投資回收期(所得稅前)年含建設期投資回收期(所得稅后)年含建設期2動態指標全投資財務內部收益率(所得稅前)%全投資財務內部收益率(所得稅后)%全投資財務凈現值(所得稅前)萬元I=12%全投資財務凈現值(所得稅后)萬元I=12%投資回收期(所得稅前)年含建設期投資回收期(所得稅后)年含建設期（四）不確定性分析敏感性分析投資項目的財務敏感性分析，主要是考察固定資產投資、經營成本、營業收入等不確定因素單獨變化（變化范圍為10%至+10%）對財務內部收益率和財務凈現值等財務指標的影響程度。其中，%，城建稅稅率為5%，教育費附加為3%。固定資產中房屋折舊年限為20年，原值****萬元，到第15年凈殘值為****萬元，年折舊***萬元；設備折舊年限為10年，原值****萬元，凈殘值為**萬元，年折舊額***萬元。本預測中各種數據比例，是通過調查國內及國外該行業的有關資料，并通過分析統計，制定出的相關比例，具有宏觀性和滿足統計規律的特點。本項目建設期為1年。圖63 績效考核流程圖薪酬管理與激勵安排為了保持競爭力，同時考慮員工的特點，公司的薪酬管理與激勵安排包括直接經濟報酬、間接經濟報酬和非經濟報酬幾方面的內容，見下圖：薪酬與激勵安排經濟安排非經濟安排直接的月工資年薪提成傭金年度獎金項目獎金等間接的持股計劃保險計劃退休計劃住房補助教育補助工作工作有趣性工作挑戰性個人責任感褒獎的機會個人成就感發展的機會等工作環境合理的管理制度稱職的管理層意氣相投的同事恰當的社會地位標志舒適的工作條件彈性工作時間縮減的周工作時數便利的通訊等內 部 環外 部 環圖64 薪酬與激勵安排細化圖第七章 資金籌措、運用與退出一、資金籌措本項目****國際酒店項目，總投資****萬元。酒店勞動時間分為二個階段，第一階段，廚師、