市場調查分析報告(完整版)

　　

【正文】 立面風格：干掛石材立面，官邸感覺 ?景觀手法：歐洲古典園林 ?戶型面積： 平層官邸 380420平米 ，圓廳別墅 740平米 ?精 裝 修： 4000元 /平米，德國米勒廚房電器、唯寶衛浴潔具、海福樂家具五金、美國 LENNOX雷諾士風道式中央空調、美國畢姆中央吸塵系統等 平層官邸售價達到 15002023萬元的頂級聯排別墅價格 創新型產品：上海金地天御 項目概況 ?項目地址：上海徐涇鎮 ?占地面積： 92023平米 ?建筑面積： 100374平米 ?容 積 率： 約 ?物業形態：多層小高層 ?立面風格：官邸建筑、石材干掛立面體現尊貴質感 ?景觀手法：新古典裝飾主義景觀 ?戶型面積： 180300 ㎡ 中大戶型為主 ?精 裝 修：中宅 30004000元 /平方米，大宅 6000元 /平方米裝修標準 隨著金地天境、金地天御、閔行星河灣等樓盤推出，上海的豪宅供應跳脫原有的區域概念 ? 項目區位：城西陽澄湖別墅區 ? 立面風格： ARTDECO風格，仿石涂料 ? 景觀表現：大型組團景觀、中央水景 ? 主力戶型： 220480㎡ 、大平層戶型 ? 戶型表現： 、全套房設計 區別前期高端個案產品形象，達到周邊經濟型別墅價格 創新型產品：昆山華府莊園 產品發展結論 這類產品（大平層）代表了城市新一類的豪宅發展方向 總價或單價相當于同區域經濟型別墅，但在立面、戶型舒適度、會所服務、景觀等高于經濟型別墅 通過全新的大平層的產品形象，必將樹立揚州城市中心高端市場發展、樹立新的高端居住理念 容積率 建筑形態 戶型面積 項目核心競爭力 綠城御園 平層官邸 3層 圓廳別墅 2層 平層官邸 380420平米 圓廳別墅 740平米 官邸建筑和歐洲古典園林景觀 金地徐涇 13層 180300 ㎡ 官邸建筑和豪宅裝修 杭州九樹 5層 平均 400 ㎡ 頂級設計師 360度圍廊建筑 華府莊園 / 7層 220480 ㎡ 平層別墅戶型、 與別墅產品比： ?相比別墅產品，客源更看中項目特色的大平層居住功能空間帶來的便捷以及豪華度 ?相比別墅產品，客源更加看中的是項目作為社區的鄰里氛圍，更加注重圈層以及社交的方便性 ?相比別墅產品，客源更看中項目立面、景觀、戶型、大堂等居住品質 與公寓產品比： ?相比高端公寓產品，客源更看重項目低密度的生活（ 7層以內） ?相比高端公寓產品，客源更加看重項目生態區位環境 ?相比高端公寓產品，客源更加看重大平層居住功能空間帶來的頂級居住品質（全套房、大層高） 大平層產品競爭力 樹立城市中心全新的居住品質和價值形象的 揚州首席平層官邸 項目市場定位 ? 項目區位理解 ? 項目市場理解 ? 項目市場定位 ? 目標客源預估 項目定位城市高端個案，必定輻射全市高端客源 1. 客源分布 2. 客源特征 3. 客源基礎 他們是誰？有多少？ 客源分布：大揚州客源分布版圖 下屬縣市 邗江區 中心城區 中心城區 邗江區 高郵市 江都市儀征市寶應縣 規模以上 企業數 比例 紡織相關 515 % 制造業相關 909 % 化工相關 1214 % 其它 385 % 總計 3023 100% 規模以上 企業數 比例 維揚區 163 % 廣陵區 182 % 開發區 132 % 邗江區 562 % 儀征市 407 % 江都市 712 % 高郵市 514 % 寶應縣 351 % 總計 3023 100% 揚州市主要產業為現代制造業、化工和紡織相關產業，占總體企業比例 9成左右 主要分布于邗江區、儀征市、江都市和高郵市 職業 客源基礎 高端私營業主 3023組 普通私營業主 32023組 個體工商戶 110000組 公務員、事業單位 20230組 目標客戶 48647組 ? 購房特征 －－ 基數較大，高端客源對項目的高端定位運作具備支撐基礎 ? 高端私營業主 －－多次重復臵業及投資 ? 普通私營業主 －－改善型臵業 ? 高端人士 －－高級個體工商戶、公務員剛需及初改 高端私營業主（規模以上企業）： 477人，平均年收入 40萬以上 普通私營業主： 11000人，平均年收入 40萬以下 個體工商戶： 37400人，年收入 715萬左右 公務員、事業單位： 11200人，年收入 56萬 普通企業從業人員：年收入 2萬左右 目標客戶 客源基礎：城市中心區域客源描述 揚州市中心城區包括維揚區、廣陵區及開發區，維揚區主要優勢產業為機械電子、裝備制造、太陽能光伏、新材料、優質輕工、物流、旅游、農業等；廣陵區優勢產業主要為食品加工、物流倉儲、信息、機械制造等；開發區產業集中于電子信息， LED，汽車裝備和物流領域， 私營經濟為主； 客源基礎：揚州市中心區域產業 維揚區產業分布 維揚區 廣陵區 開發區 商貿物流園 廣陵新城 廣陵產業園 食品工業園 廣陵區產業分布 開發區產業分布 現代制造業占主體，其次食品、物流為補充 其中規模以上企業數為 447家，小型私營 3700多家 客源基礎：中心城區容量 產業類型 主導產 業 規模以上 企業數 總產值 (萬元） 規模以上 私企數 利潤 （萬元） 小型私營企 業 龍頭企業 維揚區 機電裝備業、電工電器業、電子信息及新材料業、輕工、輕紡業、汽車貿易及物流業、高端地產業 高新技術制造業 163 1591842 98 1639 37 江蘇華電揚州發電有限公司、江蘇江揚電纜有限公司 廣陵區 汽車及零部件、食品、 高端紡織產業 制造業 182 1960363 94 91473 818 亞星汽車集團、江蘇親親集團、江蘇通裕紡織集團 開發區 電子信息， LED，汽車裝備和物流 制造業 132 4253237 55 436337 2868 揚農化工集團 合計 / / 477 7805442 247 526171 3723 / 私營業主： 個體工商戶： ? 客戶屬性：本地制造相關產業，年齡 3550歲， 頂級私營業主 ，揚州制造行業的知名人物以及其它行業領袖、公眾人物，平均 年收入 40萬以上 ， 另一方面為普通私營業主 ，消費能力略低， 年收入 40萬以下 ? 購房訴求：注重口碑圈層，對稀缺資源占有欲強、購臵物業體現其社會身份和地位 ? 客戶屬性： 個體經商戶為主 ，學歷偏低，年齡 30－ 45歲為主 ? 購房訴求：文化程度低決定了消費需求喜歡炫富、好面子、購臵物業喜歡扎堆，對總價有要求 公務員、事業單位： ? 就近辦公，除了行政事業單位高層管理者外，既考慮品質也關注性價比 客源基礎：城市中心區域客戶特征 客源基礎：邗江區產業分布 邗江區面積 757平方公里，人口 50萬，是揚州經濟實力最強、區域面積最大、發展潛力最足的一個區，產業特色是以現代制造業為主的私營經濟體 北洲工業園 杭集工業園 邗江工業園 北山工業集中區 區工業園： 機械制造、紡織服裝、汽車配件、制藥等高新技術產業和 先進制造業，成為金屬板材加工設備金屬制成品為主的制造業的主要集聚區 杭集工業園： 日化、新型包裝材料產業 北洲工業園： 紡織服裝、新能源、船舶制造、碼頭橋梁構件、醫械、電器 北山片區： 汽車及發動機零部件、機械鈑金、化工設備制造、旅游用品、農副業、羽絨制品、工藝玩具、工藝鞋 邗江區集中了揚州市許多著名的私營企業，產業以制造業為主導；規模企業 562家 客源基礎：邗江區容量 產業類型 主導產業 規模以上 企業數 總產值(萬元） 規模以上 私企數 利潤 （萬元） 龍頭企業 邗江區 金屬板材加工設