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常見無效房屋買賣合同法律實務探悉(完整版)

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【正文】房屋和房屋附著的土地作為不動產的兩個范疇，有著先天的緊密聯系，在形態上這兩者也是密不可分的。對方還稱“全市90%的商品房也都沒有辦理土地分割證，難道這些有房產證而沒有土地分割證的商品房都不能轉讓嗎?”而事實上，本案中交易中心代銷的房產，連“大證”都沒有，根本談不上土地分割證的問題。第三，房屋所有權與土地使用權是兩個不同的產權，我國沒有實行房、地產權利主體一致的原則，而一審將房屋所有權與土地使用權混為一談，是錯誤的。由此，一個要求退錢，一個要求賣房，雙方協商不下，蔡先生訴諸法院。　　2003年下半年，蔡先生與某市第一房地產交易中心有限公司簽了一份《認購書》。筆者結合審判實踐僅就幾種常見無效房屋買賣合同的情形做一探討。　　一、房地產分離出賣，合同無效。雙方約定，蔡先生確定認購和平大道回龍小區B5幢別墅，房屋產權系曹某所有，總價為83萬元。　　一審法院經審理認為，和平大道回龍小區B5幢別墅的產權人，沒有依法取得這套別墅占用范圍內的土地使用權并領取權屬證書，而房地產交易中心將這套別墅代理銷售給蔡先生的行為，違反了我國《城市房地產管理法》的相關規定，即房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。就第三個理由，交易中心做了進一步說明：首先，土地與建筑物各為獨立的不動產，因而房產與地產是兩個不同的產權，曹某依法領取了房產證，當然有百分之百的權利處分該別墅，將之轉讓他人。　　中級法院二審認為，我國《城市房地產管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》明確：房地產轉讓時，房屋所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓。人為將其剝離并由兩個部門管理，既不符合國際慣例，又給不動產權利人登記機關和司法機關帶來了很多麻煩，特別是在房產產權轉移和抵押時，分開操作除了導致法律上的問題以外，還可能導致法律的漏洞，客觀上也造成了社會實踐與司法實踐中的矛盾和爭議。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。在房管部門辦理產權變更登記手續時，錢某提交了房屋所有權證、結婚證、偽造姜某簽名的出售房屋委托書和托人取得的關于委托書屬姜某出具的證明。筆者贊同第三種觀點。房屋所有人出賣已租出房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優先購買權。張先生于是向法院起訴，要求房產公司解除與王先生的合同，并以與王先生簽訂的購房條件與自己簽訂合同。” 因此，在此案中，房產公司與王先生簽訂的購房合同顯然侵犯了原承租人張先生的優先購房權，張先生的訴訟請求理應得到法院的支持。對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產的人賠償。出賣人及時告知先買權人后，先買權人在指定期限或者合理期限內不作是否購買表示的，即喪失先買權，出賣人可以將其不動產出賣給第三人。法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。2005年1月，孫先生取得了房產證。2005年9月，一審判決：孫先生應向李某支付余款近36萬元。其二，就是最高人民法院關于審理房屋買賣糾紛案件的有關司法解釋。單位違反規定，購買私房的，該買賣關系無效。凡享受國家或企業事業單位補貼，廉價購買或建造的城市私有房屋，需要出賣時，只準賣給原補貼單位或房管機關，否則也無效。但是在訴訟前已依法補辦了相關手續，取得房屋所有權證。根據我國有關司法解釋，兩人的房屋買賣行為，可認定為有效，應繼續履行。孫先生則稱，李某利用他不了解中國法律及土地、房屋等情況，故意隱瞞房屋屬違章建筑的事實，與他簽訂了“轉讓協議”，因而主張兩人簽的協議無效，提出退房。當天，孫先生即向李某交付定金4萬元。　　根據《城市房地產管理法》的規定，下列房地產不得轉讓(包括買賣)：以出讓方式取得土地使用權的，不符合轉讓房地產條件的。第三人在取得不動產時是善意的、有償的，并且

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