高端城市綜合體項目年度營銷方案(完整版)

　　

【正文】 平方米左右的高位 ? 第一個成交量高峰 — 5月，主體經濟回暖、利好政策和房交會的累加效應，使成交量一躍達到了 200多萬平米。 ? 受政府宏觀政策，金融政策，傳統營銷淡季等多種不利因素的影響， 2023年 1月樓市出現明顯下滑。環域市場呈現供不應求的局面。 09年 12月 14日，成都 A區開盤開盤銷售率僅 30%左右，該項目前期并未進行大量推廣，以項目周邊的戶外廣告宣傳項目區位為主。（原定于 09年底開盤，后推遲，預計 2023年 4月開盤，單價 12023元 /平米） 酒庖 寫字樓 住宅 住宅 住宅 住宅 人民南路 2023年潛在可比樓盤概況 2023年潛在可比樓盤概況 來福士廣場 該地塊在 2023年底由凱德置業旗下成都來福士公司斥資。 ?來福士廣場寫字樓、服務式公寓均為持有經營，不進行銷售。 地鐵： 地鐵 1號線，地鐵 3號線雙地鐵 一環路 二環路 三環路 地鐵 1號線 地鐵 3號線 保利中心 通往新會展市政辦公區15分鐘 道路系統： 一環路，二環路，城市中軸人民南路，科華大道 公交系統： 桂溪公交站 13條公交線路輻射全成都 ?6路、 49路、 55路、 62路、 97路 109路、 111路、 112路、 304路 411路、 501路、 521路、 817路 區域價值研究 主城區二環內，城市一二環環線交通，人民南路都市主干道，雙地鐵 桐梓林片區 棕南、棕北片區 玉林片區 紫荊生活片區 成都傳統富人區 美國領事館 住宅： 棕南片區再無新增住宅供應 ?區位上看，保利中心位于成都傳統富人區的棕南、棕北片區，該片區后續供應量相當有限，除蓉國府、來福士廣場外，已無新增土地供應 。 T威脅 ?市場大勢的不確定性以及政策的不確定性。升值潛力巨大。 成都在邁向國際化大都會的道路上不斷升級。 市場比較法 —— 住宅推導 綜上，保利中心住宅產品， 均價約為 13500元 /平米。 總體策略 整合形象入市，分步推售，相互借力 ? 整合形象入市，借勢超甲級寫字樓、高端住宅、 LOFT公寓、奢侈品旗艦長廊綜合體構成，強調并拉升領館棕南核心區首席城市綜合體品質形象； ? 考慮現金回籠、產品差異及其帶來的目標客群的相對競爭，分步推售，避開同門競爭； ? 因本案產品品質上均屬高端，且住宅、寫字樓、 LOFT公寓及商業均能相互形成品質支撐，相互借力，實現品質拉升。（看蓄水量酌推） 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯四 /五戶 629套 具體推貨安排 一期三 批次： 9月 25日圖示藍色部分 理由： 本案住宅銷售中后期開始推售 loft產品，利用住宅的熱銷實現產品間的轉化。每月銷售任務按人頭分配至團隊各成員。 4. 定時小提琴 /鋼琴表演。 針對本案作為城市綜合體的特性。 本案的重要的核心價值就在二“棕南”“城南事環內”“美領館”等區域概念。 原則三： 精準的客戶營銷和活動營銷。 刊物： 建議選擇本地暢銷的中產階級讀物，新銳地產讀物 《 成都買房 》 全國性質的 《 三聯周刊 》《 國家地理 》《 時尚雜志 》 ，主要訴求區域價值和人文價值。 渠道手段 ： ?直郵、電話營銷： 針對世家機構蓄積的高端客戶資源，及保利地產“百萬”級客戶進行項目資料直郵，及電話陌生拜訪，傳遞項目價值信息。 活動預算：約 10萬元 活動二：知名開發商 CBD城市論壇 在項目開盤前通過召集一線城市開發商，以對話的形式展開討論。 活動預算：約 30萬元 創意大賽新聞炒作點： ? 系列活動 1 年度國際設計大獎薈萃行業精英 ? 設計作品面向全國公開征選，世界級設計大師擔任評委會主席，由享譽業界的專家、學者組成專業評審委員會評選出 5個金獎、 10個銀獎。 ? 系列活動 4 大師獻策 “ 成都創意之都 ” ? 2023中國創意 ?設計國際高峰論壇同期舉行，國內外相關政府部門領導、文化創意產業界、設計業界知名專家學者，共同為“成都創意之都”產業發展建設獻計獻策。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 ? 1最具挑戰性的挑戰莫過于提升自我。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 5套金獎方案用于保利中心樣板房， 10名特別獎作品用于樓書宣稱，給客戶無限創意啟發。 CBD建設專家北京潘石屹、任志強參加本論壇，成都方面以保利高層吳總以及本土地產專家郭總及城市規劃專家參與。 ?定點區域掃蕩： 選擇項目周邊區域重點單位、社區、大型賣場等，采用小區巡展、社區燈箱廣告、地下停車場廣告等形式進行區域覆蓋，掃蕩客戶。工地圍墻的訴求在 2個層面。無論在媒體渠道的選擇方面，還是在實際銷售過程中的圈層客戶營銷和活動設計方面。也是本案之二成都市全域競爭的核心價值。樹立起牢牢的整體產品價值。 貴賓化接待服務 《 概念樓書 +產品使用說明書 》 從項目整體、產品設計兩個角度進行宣傳。 銷售管理考核 考核依據：從置業顧問來訪 成交轉化率、接待量與帶樣板間數量的比值、客戶跟蹤率等方面強化對置業顧問的監控。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯 13戶 228套 具體推貨安排 二期一 批次： 12月底圖示藍色部分 理由： 根據實際項目銷售及市場情況推售，補充貨源。 Loft次推，延續住宅推廣，利借勢住宅人氣 本案住宅售罄后再推售 loft，利用住宅的熱銷實現產品間的轉化。 ?目前，區域內類似住宅的均價在 8000~12023之間。放眼成都，休閑氣質有余，國際品格潮流不足。 元 /㎡ 棕北公寓 棕南公寓 南方花園 棕港公寓 盤古花園 保利中心 川大花園 威斯頓聯邦大廈 力寶大廈 商店國際 國航世紀中心 寫字樓 住宅 投資價值研究 主城區寸土寸金， 2023年租售價格飆升迅猛 ?稀缺 ?加速升值 投資價值爆發點 四大價值爆發點總結 區域價值 老核心都市區 核心 稀缺 品牌價值 實力 文化運作 城市推動力 價值點匯集： 稀缺區域 — 城南美領館 項目屬性 — 都市 項目性格 — 時尚 投資價值 稀缺 產品價值 都市 國際 時尚 產品理解將深入指導我們對各自目標客群的定位。 SO策略 緊抓區域未來發展預期和供應空白，盡快推出主流住宅產品搶占市場。 區域價值研究 棕南，老牌傳統高檔住宅區， SBD（南部科技商務區）核心區 ?老核心都市區 ?國際 ?稀缺 區域價值爆發點 在全國： 連續三年蟬聯央企房地產品牌價值第一名 ?保利地產是中國保利集團控股的大型國有房地產企，也是中國保利集團房地產業務的主要運作平臺，國家一級房地產開發資質企業，名列國有房地產企業綜合實力榜首，并連續三年蟬聯央企房地產品牌價值第一名。 ?各個開發商均會在上半年加速推貨，快速銷售，在項目 平穩推售期 區域市場小結 ? 2023年區域內項目順應市場大好的勢頭，呈現出非常好的銷