20xx年一季度房地產政策綜合分析報告(完整版)

　　

【正文】 ................. 19 7． 1． 1新版限制禁止用地項目目錄發布 ................................................................... 19 7． 1． 2新《土地利用年度計劃管理辦法》實施 ........................................................ 20 7． 1． 3土地審批新政明松暗緊、責任到省 ............................................................... 20 7． 2切斷地方政府用地擴張的經濟動因 ........................................................................... 21 7． 3加大監督檢查力度，嚴肅追究土地違法法律責任 ...................................................... 22 第八章 房價上揚因素分析 ................................................................................................. 25 8． 1“穩定”房價、“調控”房價的話外音 ....................................................................... 25 8． 2房子不是簡單的消費品 ............................................................................................. 25 ............................................................................................... 26 8． 4供不應求導致房價上升 ............................................................................................. 28 第九章 目標房地產市場地方性法規 ....................................................................................... 30 ............................................................... 30 ............................................................ 30 第十章 全國房屋的價格的變化 .......................................................................................... 31 2020年 2月份全國 70個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %............................... 31 ． 1房價新年普漲開局 ........................................................................................ 31 10． 1． 2二手房交易價格漲幅略低于新建商品房 ...................................................... 31 10． 1． 3非住宅商品房銷售價格同比上漲 % ......................................................... 32 10． 2北京今年建設用地審批 113宗 住宅用地僅占 17%.................................................... 33 第十一章 行業龍頭企業動態 .............................................................................................. 34 11． 1摩根士丹利投資 13億開發上海盧灣項目 ................................................................ 34 11． 2萬科加速度爆發 ...................................................................................................... 34 11． 2． 1萬科 2020年銷售收入超過 200億，奠定住宅行業龍頭地位 ........................ 34 11． 2． 2萬科 20%的浙江南都股權 .................................................. 34 11． 2． 3萬科十億元收購杭州富春股權包 ................................................................. 35 11． 2． 4萬科加速度發展，變革管理方式， 2020年爆發式成長 ................................ 36 11． 3中海動態 ................................................................................................................ 37 11． 3． 1中國海外集團集團與香港理工大學簽訂戰略合作框架協議 .......................... 37 11． 3． 2中海地產收購物管公司 ............................................................................... 38 11． 3． 3中海發展啟動在上海市 70萬平方米的商住項目 .......................................... 38 11． 3． 4中海重慶布局 ............................................................................................. 39 11． 3． 5 中海占領長春南部新城 ........................................................................ 39 11． 3． 6中國海外發展今年擬斥資 70億元人民幣增購土地 ....................................... 40 結論 ........................................................................................................................................ 41 ............................................................................................................... 41 .............................................................................................. 41 ，調控將成為房地產業常態 ..................................................................... 41 ............................................................................ 41 ..................................................................................................... 41 ................................................................................................ 42 第一章 國家宏觀調控政策 1． 1 兩會與溫家寶政府工作報告 對房地產業相關政策及其影響 1． 1． 1 18億畝地紅線 溫家寶在政府工作報告中說， 一定要守住全國耕地不少于 18 億畝這條紅線。 1． 1． 2 限制別墅類地產，推高高檔住房房價 溫家寶說，堅決控制建設占地規模，加強耕地特 別是基本農田保護，禁止擅自將農用地轉為建設用地。 2020 年，貿易順差 1 月為 159 億美元，比上年同期增長 94 億美元。 但房子必須建立在土地上，如何增加土地的有效供應，考驗著中央和地方政府的博弈，也考驗著政府調控政策的一致性和協調性。 ” 3 月 16 日，物權法審議通 過。今年，我國規定主體工程尚未完工的商品房禁止出售。物業稅開征方案，在物權法通過的基礎上，正式納入全國 人大的審議議程。 3． 2． 1嚴征土地使用稅是今年政府落實宏觀調控的重要舉措 自今年 1月 1日起，城鎮土地使用稅每平米年稅額在原《條例》規定的基礎上提高 2倍。 3． 2． 2不會對房價產生根本性的影響 城鎮土地使用稅的調整不會對房價產生根本性的影響。因為雖然調高了稅額使物業租金回報率調低，但外資進入中國除了看重物業租金回報率外，還會看重物業本身的升值和人民幣升值。 為了解決投資產品問題，國家會進一步加強金融創新的力度和步伐，不過這種 多種投資產品分散投資風險 作為 一個有效的調控方向 ，不會一蹴而就 。 此次只是中國政府自 2020 年以來第四次 加息，四次加息的累計幅度為 個百分點。 《通知》明確，上年結轉的個人住房公積金存款利率由現行的 %調整為 %，當年歸集的個人 住房公積金存款利率不變。按照建設部、財政部、中國人民銀行《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》規定：職工和單位住房公積金繳存比例不應低于 5%，原則上不高于 12%，繳存住房公積金的月工資基數，原則上不應超過職工工作地所在社區城市統計部門公布的上一年度職工月平均工資的兩倍或三倍。 央行表示， 2020年以來，綜合運用多種貨幣政策工具大力 回收銀行體系多余流動性，取得一定成效。根據國家統計局有關數據，個人信貸增長額度占整個住房銷售額的比重，從 2020 年前的 50%，下降到 2020 年的 15%， 2020年則下降到 10%。單位自建房納入經濟適用房體系，其投資、建設面積是否要在政府房地產發展規劃的經濟適用房范圍內，還需要等待實施細則的發布。經濟適用房投資 689 億元，占住宅投資總額的 ％。 5． 4今年底我國可全面建立土地出讓金制度 建設部部長汪光燾在出席 “兩會”期間時表示，國家財政支持為最低收入的居民提供住房保障，去年底已制訂相關的政策，估計今年底將可全面建立土地出讓金制度。土地，作為宏觀調控的重要手段，其地位與作用更為突出。 作為國務院 31號文件的配套文件，修訂后的《土地利用年度計劃管理辦法》在原《辦法》的基礎上，調整了計劃指標設置，完善了計劃指標體系，增強了計劃的整體調控功能；同時完善計劃考核規定，進一步強化計劃執行的效力。 既然 賦予了省級政府匯總以及調劑的權力，他們就必須承擔相應的責任。 《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》規定，從 2020年 1月 1日起，土地出讓收支全額納入地方基金預算管理；收入全部繳入地方國庫，支出一律通過地方基金預 算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”；在地方國庫中設立專賬，專門核算土地出讓收入和支出情況。 7． 3加 大監督檢查力度，嚴肅追究土地違法法律責任 2020年，土地執法監察工作上升到了一個新的高度。從目前采取的政策看，除了明確著重以經濟手段從利益機制上解決當前土地調控中的突出問題外，在法律手段方面也拿出了更具針對性的措施。在有法可依的基礎上，在土地執法方面已經形成了比較完善的體系。但穩定增長幅度是穩定，穩定房地產市場平穩增長也是穩定，調控住房結構也是調控。 國家宏觀調控政 策也如房價一樣放量增長，國八條、國六條、七部委意見，反復提出要穩定房價，然而房價居高不下，政策調控沒有達到預期目的。 IMF 的曾研究中日韓三國的高速增長，日本、韓國在上世紀 60 年代和 80 年代，分別經歷了為期 20 多年的高速增長，步入 21 世紀，中國拿到了長期高速增長的接力棒，在全球化過程中，擴張了產業內貿易的規模，提升了效率和福利水平，在全球貿易占有重要地位。外匯儲備 不投入生產，增加了機會成本，同時 要相應擴大貨幣供應量 。近幾年隨著調控的力度加大，房價沒有出現下降的趨勢，而居民買房負擔日趨