工程管理20xx畢業論文—房地產可行性研究(完整版)

　　

【正文】 元。 此 3 個可比實例的比準價格（單價）分別為 9000 元 /m 9300 元 /m 10000元 /m2。銷售收入和銷售稅金及附加表見附表 3。 資金籌措表見附表 5。 項目財務評價 盈利能力分析 a. 投 資 利 潤 率： 該 項 目 的投 資 利 潤率 = 利 潤總 額 / 總投資 *100 ％ = *100% =%。 清償能力分析 由借款還本付息表可以看出，該項目向銀行貸款 15000 萬元， 20xx 年 10 月初開始采用等額還本付息法還款， 20xx 年 12 月還清。 盈虧平衡分析 該項目的銷售為住宅銷售，銷售單價平均為 8000 元 /m2，總投資為 萬元。 李滄區九水路以北、漢川路以西地塊 開發 項目可行性研究 29 7 項目風險分析 敏感性分析 影響該項目經濟效益的不確定性因素中最有可能發生波動的是建安工程費和銷售價格。 由全部投資現金流量表得出稅后財務凈現值 FNPV= 萬元，稅前財務凈現值 FNPV= 萬元。稅后利潤由三部分組成：盈余公積金、公益金、可分配利潤，其中盈余公積金、公益金分別按稅后利潤的 10%、 5%計提。 資金籌 措方式 該項目開發投資的資金來源有三個渠道：一是自有資金，二是銀行貸款，三是預售收入用于投資部分。根據銷售進度安排 ,20xx 年 10 月實行預售 ,銷售單價為 8000 元 /㎡ ， 20xx 年 4 月開始為現售 ,銷售單價為 8100 元 /㎡ 。 項目總投資 李滄區九水路以北、漢川路以西地塊項目總建筑面積為 萬平方米，總投資預估為 萬元，為項目開發成本與經營成本之和，詳見附表 1。預估 萬元 。建設期借款利息計算根據借款還本付息計劃表得到。 管理費用 管理費用是指房地產開發企業行政管理部門為組織和管理房地產開發經營活動而發生的各項費用。 ：按 15 元 /平方米 *土地面積 平方米，約為 萬元。其費用包括供水、供電、供氣、排污、綠化、道路、路燈、環衛設施等建設費用，以及各項設施與市政設施干線、干管、干道的接口費用。 圖 51 項目實施進度橫道圖 銷售計劃 將該住宅小區銷售分為籌備期、亮相及蓄客期、開盤熱銷、持續熱銷等幾個階段： 籌備期 ： 20xx 年 2 月 — 6 月 2 月底，青島媒體推廣全面鋪開，在全青島范圍內宣傳； 亮相 及蓄客期 ： 20xx 年 6 月 — 9 月 6 月底，現場售樓處對外開放，著重在李滄區和嶗山區推廣 ； 開盤熱銷 ： 20xx 年 10 月 — 20xx 年 3 月 10 月初開盤，借勢熱銷 ； 持續熱銷 ： 20xx 年 4 月 — 9 月 持續推廣，回籠資金 ； 持續銷售期 ： 20xx 年 10 月 — 20xx 年 6 月 持續推廣，清盤 。 項目建筑布局 ，共 6 棟多層，且帶有閣樓及半地下儲藏室，通過錯落的布局構建形態豐富的景觀建筑群。 戶型面積分布在 60 至 105 平米之間，戶型以套一套二戶型為主，建筑面積與之相對應。由于該項目的地理 位置優越，交通便利，環境優雅，故在李滄區及嶗山區工作的年輕人也是該項目的潛在客戶群。 購房價格分析 圖 38 可接受住房單價分布圖 從單價方面來看，普遍能接受的單價為 10000 元 /平方米以下的占 86%，其中 70009000 元的占 61%，能承受 10000 元 /平方米以上的占 14%。 其中和達和城的占地面積與本項目相當，萬科生態城和綠城理想之城相較本項目來說均為大項目，競爭性不容忽略。 圖 33 李滄區新建住宅均價走勢圖 目前，李滄樓市剛性項目為主流產品，從銷售情況來看，一季度末，樓市回暖已現成效，剛需逐漸由觀望轉為出手。 5 月 18 日，國家統計局發布了 20xx 年 4 月 70 個大中城市住宅銷售價格變動情況。 b.《青島市城市總體規劃（ 20xx－ 2020）》提出 “環灣保護、擁灣發展 ”的戰略思想，將城市空間資源的利用向集約化、內涵式方向引導、控制與發展；并正式確立了 “依托主城、擁灣發展、組團布局、軸向輻射 ”的全新空間發展戰略，致力于積極構建青島、黃島、 紅島、嶗山 “一主三輔 ”的現代化城市框架，以強化主城的內涵式發展、穩步提升老城區功能、有序推進新城區建設為目標，以改造和提升青島主中心、嶗山及黃島副中心為重點，全面增強主城的綜合實力，提升主城的輻射和帶動能力。 20xx 年 4 月 6 日，再次調息，上調金融機構人民幣存貸款基準利率，金融機構一年期存貸款基準利率分別再上調 個百分點，其他 各檔次存貸款基準利率相應調整，由 %上調到 %，后期存貸款利率仍不斷上調； 5 月，國家發改委要求開發商進行“一房一價”公示； 7 月，央行年內第三次加息，房貸利率十年最高點； 8 月，建設部公布二三線城市限購“五條標準”； 12 月，中央明令限購令續期，房產稅試點范圍將擴大。 ：海洋大學嶗山校區，青島酒店管理學院，恒星職業學院，青島體育運動學校，廣播電視大學，規劃建設的潛艇學院等高校學府毗鄰項目；前往青島二中，青島五十八中和青島六十四中更是方便快捷。 市政配套 該地塊東臨漢川路，西臨九水廣場，南臨九水東路與現狀住宅區相隔 ,北臨青島恒大實業集團公司 ,用地西側為瀝青路面的現狀道路 ,東側為沙土路面的大車路。 編制依據 編制依據是國家有關部門的法規、政策、規程和規范，其主要依據為： （ 1）《 青島國民經濟和社會發展第十 二 個五年規劃綱要 》； （ 2）《 青島市 20xx 至 20xx 住房建設發展規劃》； （ 3）《 青島市城市總體規劃（ 20xx－ 2020） 》； （ 4）建設部建標 [20xx]205 號《房地產開發項目經濟評價方法》； （ 5）《山東省城市房地產開發經營管理條例》； （ 6）其他相關專業設計規范； （ 7）青島市統計局、房產局等政府部門 發布的相關信息資料； （ 8）青島市國土資源與房屋管理局國有土地使用權掛牌出讓公告。 統計公報指出，去年 全年房地 產開發完成投資 億元，增長 %。成為最為火熱的行業。 return on investment analysis。要想使開發項目達到預期的經濟效果，首先必須做好可行性研究工作。通過敏感性分析、盈虧平衡分析、概率分析，該項目抗風險能力較強，該項目可行。 ，優越的自然環境、獨到的人文環境和適宜 的氣候條件都使之成為一處很適宜居住的城市。全年財政總收入實現 億元，增 長 %；地方財政一般預算收入 億元，增長 %；地方財政一般預算支出 億元，增長 %。 李滄區東部自然環境優越，生態宜居，有白果山、李村河等自然景觀和人文景觀，是青島市最宜居的區域之一；中部商業發達，形成了多流通渠道、多經濟成分并存的大商貿格局，成為與市南區相媲美的青島兩大購物中心之一；西部工業基礎雄厚，集中了青島市近百家大中型骨干企業。本地塊是青島市國土資源和房屋管理局拍賣出讓的土地，系國有建設用地使用權連同地上建筑物共同拍賣出讓。材質為鑄鐵，管徑為 400 毫米； ：位于九水東路北側人行道上。 表 22 小區主要經濟技術指標 項目 單位 數量 規劃總用地 平方米 總建筑面積 平方米 標準層建筑面積 平方米 閣樓層建筑面積 平方米 半地下儲藏室建筑面積 平方米 （按 1/2 計算） 總居住戶數 戶 312 建筑密度 ％ 容積率 —— 綠地率 ％ 35 日照間距系數 —— 停車位（地上） 輛 108 李滄區九水路以北、漢川路以西地塊 開發 項目可行性研究 8 3 市場調研及分析 宏觀政策分析 年 1 月 26 日，國務院常務會議再度推出八條房地產市場調控措施 (簡稱“新國八條” ), 拉開了第三輪房地產宏觀調控的序幕。 新國八條、央行頻繁調息和青島市限購令，在增高了購房者購房門檻的同時也嚴重打擊了購房者購房信心，市場觀望情緒濃厚。 經濟適用房施工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米。目前在島城，人口遷徙和城市中心也在潛移默化中向北轉移，逐漸在李滄聚集，在不遠的將來，李滄將成為新的城市中心。 3 月李滄區更是拔得頭籌，新房成交了 776 套，成交面積為 74245 ㎡ ，其中住宅成交 746 套，面積為 71058 ㎡ ,榮登三月青島樓市成交套數第一名。月 綠化率： % 裝修標準：毛坯 圖 36 和達和城示意圖 開發商：青島和達置業有限公司 物業服務：中房物業公司 .理想之城 項目地址：李滄靈川路 6 號（九水東路以北） 項目占地： 273 萬平方米 建筑面積： 209 萬平方米 容積率： 建筑類型：住宅、多層 、 小高層 、 高層 開盤時間： 20xx 年 11 月 17 日 當前售價：均價 10000 元 /平（不同戶型差別較大） 物業費： 元 /平米 ：隨著越來越多的小高層、高層住宅的出現，小高層住宅逐漸被人們所接受。 Threats（威脅） ： 區域內競爭樓盤眾多，有較大的競爭壓力 ； 限購政策影響 ； 房地產市場不斷冷卻 。 ，位置重要，建筑形式、體量、色彩應與周圍環境相協調，處理好與東側小區的空間關系，避免互相形成遮擋，創造錯落有致、統一而富于變化的建筑群體空間，新建建筑應體現青島建筑風貌特色，屋頂應采用紅瓦坡屋頂形式 。 小區內設 100 余 個地上停車位，可滿足業主的停車需求。預估為 萬元， 多層單位住宅建筑面積建安工程費用組成詳見表 62 。 ：按 15 元 /平方米 *總建筑面積 平方米估算，約為 萬元。 表 64 前期工程費用估算表 序號 項目 計算依據 價格（萬元） 1 規劃設計費 建安工程費 3% 2 可行性研究費 建安工程費 ％ 3 水文、地質勘察費 按占地面積 3 元 /平方米 4 “三通一平”費 按占地面積 20 元 /平方米 合計 開發間接費用 開發間接費用是指房地產開發企業所屬獨立核算單位在開發現場組織管理所發生的各項費用。 合計： 萬元。預估為 萬元。 李滄區九水路以北、漢川路以西地塊 開發 項目可行性研究 24 其他費用 表 67 其他費用估算表 序號 項目 計算依據 價格（萬元） 1 臨時用地費和臨時建設費 — — 2 標底編制費 建安工程費 % 3 標底審查費 建安工程費 % 4 招標管理費 建安工程費 % 5 合同公證費 — — 6 工程監理費 建安工程費 % 7 建設工程質量監督費 建安工程費 % 8 施工許可證費 — — 9 工程保險費 建安工程費 % 合計 項目開發總成本 表 68：項目總投資估算表 單位：萬元 序號 項目名稱 總投資 1 土地費用 2 前期工程費 3 基礎設施建設費 4 建筑安裝工程費 5 公共配套設施建設費 6 開發期間接費用 7 管理費用 8 財務費用 9 銷售費用 10 開發期間稅費 11 不可預見費 12 其他費用 13 合計 項目開發總成本為 萬元。這 3 個可比實例的權重分別為 、 、 ，將這 3 個比準價格的加權平均數作為市場法的測算結果，計算 8164*+8852*+8989*= 元 /m2。 關于土地增值稅： 土地增值稅是對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物并取得收入的單位或個人征收的一種稅。 貸款本金的償還及利息支付 該項目向銀行貸款 15000 萬元， 20xx 年 10 月初開始采用等額還本付息法還款， 20xx 年 12 月還清。 ：該項目的資本金凈利潤率 =所得稅后利潤總額 /資本金*100％ =*100%=%。銀行貸款季度利率為 %，按等額償還本金和利息。假設該項目的總投資不變，則盈虧平衡點為： (BEPQ)： BEPQ=231437500 /8000= 平方米 (BEPR): BEPR= (BEPP): BEPP=231437500/= 元 / m2 由以上可知，當銷售量為 平方米，銷售率達 %，或 銷售價格 10% 5% 0% 5% 10% 建安工程費（元 /平方米） 2519 財務凈現值（萬元） 財務凈現值變化值 0 財務凈現值變。 項目財務評價結論 綜上，由該項目的盈利能力分析、清償能力分析來看，該項目在經濟上是可行的。該項目基 準收益率取 12%。 項目財務評價 項目財務報表 損益表