對甘州區農村土地流轉的調查與思考(完整版)

　　

【正文】 。在搞好農村土地確權、登記、頒證的基礎上，鼓勵和支持土地流轉中介機構開展土地流轉供求登記、信息發布、政策咨詢，做好土地流轉的中介協調和指導鑒證手續，搞好土地流轉后的跟蹤服務和糾紛的依法調處，維護土地所有者、承包者、經營者三方的合法權益。從“方便生產、提高效率”的角度出發,積極引導同村同社農戶以互換形式加快土地集中,改變目前土地布局過小、過散、過亂的問題，切實提高耕種效率。（二）穩定完善制度，規范流轉管理。三、推動農村土地經營權科學流轉的思考及建議農村土地實行規范有序的流轉是穩定和完善農村基本經營制度的重要一環，是促進農業產業化發展、優化土地資源配置、提高土地利用率和產出率的有效手段，更是加快發展現代農業的必由之路。鄉村兩級引導和服務不到位,缺乏有效組織農民“以地生財”的能力。綜合分析，制約農村土地流轉主要有以下制約因素。從此次調查情況來看，在土地流轉過程中主要存在以下突出問題。如安陽及城郊鄉鎮的部分家庭，通過土地經營權的合理流轉，較好地解決了耕作土地與務工經商的矛盾，有效地促進了農村勞動力的輸出輸轉。承包方在一個年度內將承包地交由他人生產經營。我區人均耕地面積較大的甘浚、明永、沙井、堿灘等鄉鎮，部分勞力富裕、耕地面積較少的家庭，大多通過轉包同村社其他農戶的耕地，來擴大耕作面積，提高家庭收入。至目前，6個村、34個社、1751戶、12384畝耕地進行了互換連片，分別占村、社、總農戶和耕地面積的86%、85%、79%%。據統計截止2008年底，,涉及全區18個鄉鎮、102個行政村、648個合作社、2975戶農戶。第一篇：對甘州區農村土地流轉的調查與思考對甘州區農村土地流轉的調查與思考黨的十七屆三中全會明確指出：“加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營權流轉市場，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式流轉土地承包經營權，發展多種形式的適度規模經營。（一）我區農村土地流轉的主要形式互換。出租。轉讓。%。三是增加了農民收入。一是土地流轉行為不規范。傳統思想觀念的束縛。鄉鎮農村土地承包管理部門及村社組織不能及時介入，對土地流轉的管理和監督職能也沒有完全落實到位。從我區現實情況來看，二三產業不發達，農民轉移就業難；龍頭企業少，帶動能力弱；社會保障水平低，群眾對土地的依賴程度高。認真落實十七屆三中全會精神，堅持土地承包長久不變的政策，促使農村土地承包經營權物權化、長期化，為農村土地流轉奠定基礎。鼓勵農民以土地入股，直接參與投資方的利潤分紅，變土地資源為土地資本。建立農村土地流轉信息網絡，以鄉、村、社為單位，全面統計農村土地承包、農村勞動力、土地流轉供需情況等信息，建立土地流轉信息采集系統和共享平臺，逐步實現土地流轉信息的網絡化管理。建立健全農村社會保障體系，逐步弱化農村土地的福利性質和社會保障功能，突出其生產發展和增收致富功能。截至2008年6月底，(,，)，涉及農戶68905戶，有力地促進了農業結構調整、農業產業化經營和農村經濟的發展。經營500畝以上的戶有48戶, ，%。即農民在土地承包期內，將土地交予父母、子女、兄弟、姐妹及親朋好友耕種。,%。由于土地流轉滿足了農業生產適度集中和集約化經營的條件，農業單位成本相對下降，加之業主十分注重引進新的生產技術和優良品種，很大程度上提高了農業生產效益。——推動了農村勞動力轉移，拓寬了農民增收渠道。——改善了農業基礎條件, 提升了農業科技水平。盡管這種模式對于解決耕地撂荒問題發揮了極其重要的作用，但沒有達到通過流轉進一步增加農業生產投入、提高產業發展水平的根本目的，粗放經營、臨時耕種、傳統種植等問題沒有得到有效解決。通過土地流轉，促進了土地規模經營，推進了農業產業結構調整，拓寬了農民增收渠道，同時還吸引了大量的城市資本、社會資本投向農業領域，有效彌補了國家對農業投入的不足，為實現城鄉優勢互補、協調發展發揮了積極的作用。土地流轉的程序不規范、手續不完備。加快土地流轉,是統籌城鄉發展、推動農村經濟發展的客觀要求，也是推動現代農業發展，加快社會主義新農村建設和構建和諧社會的必然選擇。加強對農村勞動力的技術和技能培訓，努力拓寬勞務輸出渠道，為農村勞動力永久性、實質性向二、三產業轉移創造條件，使大量的農村勞動力離開土地后穩得住、能致富，為農村土地流轉創造必要條件和有效空間。第三篇：關于對農村土地流轉的調查與思考關于對農村土地流轉的調查與思考改革開放，各地農業和農村經濟已進入了一個新的發展階段。四是以契約或合同形式規定流轉地塊、期限、租金、權利、義務等。3．流轉主體多元化。據調查，目前農村在土地流轉工作中還存在著一些問題。3．運作不夠規范。對調解土地轉包合同糾紛中也缺乏法律規范。四、進一步推進土地流轉的對策1．穩定和強化農民的承包使用權農民擁有長期穩定的土地承包權是黨在農村的一項基本政策，也是推進土地流轉的根本前提。土地流轉要堅持農戶自愿協商，公平交易，充分體現其承包權的價值，逐步按市場規則實現合理定價。是指農戶將土地使用權委托集體經濟組織(發包者)或其他各類中介組織流轉給他人經營的行為。4．規范土地流轉程序從土地流轉的實踐來看，一般要經過四項程序:(1)自愿協商。(2)確保經營者權益。”同時，在中國廣東、浙江、江蘇、上海、安徽、天津等地的農村建設用地使用權流轉開始了局部或區域試驗，并發展出了重慶農地入股、廣東海南出租農地、北京郊區等地小產權房等模式。3）流轉行為欠規范，缺少管理。與上年相比，%，%，%，%，%。中國作為一個發展中的人口大國，建國以來人口再生產類型的重大轉變，都是在經濟發展水平不高的條件下發生的。提高的速度遠遠超過發達國家。人不斷的從煩勞的農業耕種中解脫出來，同時，因為科技帶動的經濟的迅速發展，大量的人力都放棄了古老的耕田而生的生存方式，選擇了打工、經商等更具有經濟潛力的行業。隨著經濟建設的不斷深入，土地的征用量在不斷的增加，生態保護的退耕還林、退耕還草的政策的延伸，可耕地的數量在不斷的減少之中，而土地的產量卻無法隨之而增加。多年的居住讓人對自己的居住環境、居住氛圍產生了一定的依賴，一定的羈絆。2)冒險型：受到現代社會文明發展的影響，部分中國居民出于對新生事物的好奇，期待對部分東西的嘗試。二是土地流轉需要進一步規范。還需要相應的法律法規開不斷的約束其發展現狀，從而來不斷規范和控制土地流轉的發展現狀，而使土地流轉能夠健康有序的進行下去。來指引土地流轉進行的落后地區的發展。較大規模或涉及主體較多的流轉，必須由農經站指導流轉雙方簽訂流轉合同，進行合同登記、鑒證。這種模式以股份制和合作制為基本形式，實行“三權分離”，即村集體擁有土地所有權，農民擁有土地承包權，土地流轉合作社擁有土地經營權，實行社員代表大會、理事會、監事會的管理制度，農戶按入社土地面積從合作社獲取分紅收益。但是，在實踐和運作中取得一定成效的同時，也還存在一些問題。從土地流轉后的使用情況來看，農戶間相互流轉的土地絕大部分仍然用于糧油生產，而外來業主則將流轉土地用于養殖業、特色農業開發。將流轉土地用于糧食生產的，按復種計算，平均每畝總收入為1050元1250元之間，扣除生產所需的物質費用150200元，人工費用500元以上，凈收入僅有300400元左右，如果還要扣除流轉費，幾乎無利可得。大大小小的業主進入農村進行土地經營后，為謀求最大的經濟效益，一般都能適應市場需要，精心挑選項目，從事優質水果、茶葉、香料、花卉、蔬菜等的種植，優良品種畜禽的養殖，這就進一步優化了農業生產結構，推動了農業向優質、高產、高效方向發展。四是促進了農民專業合作經濟組織的發展。全市流轉的30多萬畝土地中農戶之間流轉占了70%以上。（二）業主流轉的投機性。二是流轉的主體不符。（六）違法改變承包土地的用途。長期形成的土地平均擁有、所有權經營權機械統一的模式明顯不適應農村市場經濟和現代農業的發展。因此按照法律和政策的規定做好土地承包關系的完善工作極其重要。二是大力解決二輪承包遺留的各種問題。（二）徹底放活農民土地使用權。這種狀況下，農民缺乏對土地充分的處置權，因而既不能有效抵制各種方式的強制流轉，也阻礙了那些長期在外務工經商且已經在城鎮穩定生活確實不需要土地的農民放棄承包土地。《農村土地承包法》在實質上已經賦予了農戶承包土地經營權的物權性質，《物權法》的出臺又進一步對農民土地承包經營權進行了物權性質的確定和保護。在這個前提下，采取適當的措施和辦法，明確所有權，穩定承包權，搞活使用權，實現土地承包權的有效流轉，是用好農用地的必由之路。在當前的情況下，對于農戶之間的轉包，要指導好雙方相互協商好利益關系，建立報集體經濟組織備案的制度；嚴格農戶之間承包地使用權的轉讓規定，建立發包方審查同意制度，轉讓的合同制度；建立健全嚴格的外來的業主流轉管理制度，建立資質審查、合同簽訂、并鑒證或公證、事后監督的規程。建立流轉面積大、涉及農戶多的土地流轉的風險預防、控制和處置機制。縣鄉鎮兩級應該建立土地流轉服務中心，落實專人負責土地流轉項目的相關服務工作。探索建立土地流轉的一整套機制、市場、流轉管理體系，更重要的是要探索建立農村土地使用權產權交易市場，建立相應的交易規則和制度。農業行政部門和農業承包合同管理機構，對土地流轉的指導和管理必須加強。各級都要從政策上、資金上對土地流轉予以大力支持，出臺鼓勵農民進行土地流轉的政策。農村土地流轉必須堅持自愿，不論采用哪種流轉形式，都應該尊重農民的選擇和意愿。任何單位、部門，各級政府都不能以各種理由和借口以國家利益強行征占農民的土地。為此，應該把土地上的權利和利益還給農民，就是要賦予農民完整的土地使用權。農村土地除國家所有由集體經濟組織使用的以外，屬集體所有，但是集體這一概念是農業合作化的產物，農村集體經濟組織的代表機制、權利機制、決策機制等很不完善，實際中是權益最難以得到真正保障的一個層面。同時還有一些其他遺留問題，如稅費改革應進地而未進地人口基本口糧無著落等。農村土地承包經營權證是農村土地承包合同生效后，國家依法確認承包方享有土地承包經營權的法律憑證，是解決農村土地承包糾紛的重要法律依據。既然土地流轉是農村經濟和農村社會發展的必然要求，是建設有中國特色的農業現代化、發展農業產業化、統籌城鄉社會發展的有效措施之一。但這些耕地在流轉過程中，除農戶間的相互轉包外，租賃給外來業主的耕地，因利益的驅使，有在耕地上修建永久性建筑等破壞耕地的現象。三是書面合同的簽訂既不符合格式要求，也不具備必備內容。（三）流轉的不穩定性和低償性。（1）農戶間相互流轉，大多是因外出務工、經商等原因，無力或沒法耕種而轉包給親戚、朋友，且面積不大，一般在5畝以下。據統計，全市各種類型的專業技術協會和專業合作經濟組織已發展到一千多個。一些龍頭企業通過在農村建立生產基地，形成了生產、加工、銷售一條龍，促進了農業產業化經營。如果將流轉土地用于淡水養殖生產，即使在粗放養殖條件下，畝收入也可達20003000元，扣除費用成本后，一般每畝可獲利12002000元。從受讓主體看，%；，占11%；，%；，%。全市土地流轉總面積為319805畝，其中耕地253508畝，占79%；荒山荒坡51232畝，占16%；園地等其他土地15065畝，%。七是創新農業的發展狀況，引領新型的農業發展趨勢。為保護土地流轉雙方的合法權益，應在遵從《農村土地承包經營權流轉管理辦法》的前提之下，積極發揮地方黨支作用，積極協調處理雙方之間的矛盾，妥善處理雙方之間的意見，爭取在一種和諧、有序的環境之下進行土地流轉工作的有序進行。健立和實施土地流轉登記備案制度。七、土地流轉問題對策與建議一是要廣泛宣傳，提高農民流轉土地的積極性。有的流轉主體和行為因為當地的一些慣例還不能完全依法運行。從而會引發出相當大的一批麻煩。因而，人民的思想在經濟建設當中常常會出現一些羈絆，常見的有以下幾種情形：1)保守型：受到中國的傳統思想的約束，受到土地的羈絆，在相當大的一部扽中國人之中還存在著對于土地的以來之中。同時，人們的經濟觀念的不斷加深，大多數農民不再依賴于過去賴以生存的土地。中國面臨的人口基數大、增長速度快、人口素質偏低的狀況在相對一段較長的時間內難以得到有效的解決。四、人口壓力與土地流轉之間的矛盾中國作為一個具有著上下五千年悠久的歷史文明的古國，其悠久的農業文明也如同她的文化文明一樣擁有著耀眼的光芒。因此中國人口再生產類型的轉變并非經濟發展帶來的自然轉變，與其他國家相比具有自己的特殊性。生態退耕是耕地面積減少的主要因素。1）土地承包經營成本高，收益低。（詳見《農村土地承包經營權流轉管理辦法》）1）土地互換：互換土地，是農村集體經濟組織內部的農戶，為方便耕種和各自的需要，對各自土地的承包經營權進行的簡單交換，是促進