住宅小區項目可行性研究報告代項目建議書(完整版)

　　

【正文】 住宅 面積 占 % 100% % % % % % % % % % 辦公樓 面積 占 % 100% % % % % % % % % % 商業營業用房 面積 277 占 % 100% % % % % % % % % % 其他 面積 占 % 100% % % % % % % % % % 20xx年上半年全市商品房施工面積為 ，同比增長 %，增幅比去年同期略有增加。其中住宅成交 萬㎡，成交金額 億元，成交套數為 5532 套，與去年同期相比分別減少 %、 %和 %。與去年同期相比，住宅待銷面積比例明顯上升，住宅滯銷、積壓面積所占比例明顯減少。 表 37 不同套型新建商品住宅空置結構表 ≤ 60㎡ 60－ 80 ㎡ 80－ 90㎡ 90－ 100㎡ 100－ 120㎡ 120－ 150㎡ 150－ 180㎡ ＞ 180㎡ 面積 待銷 數量（萬平米） 比例（ %） 滯銷 數量（萬平米） 0 比例（ %） 0 積壓 數量（萬平米） 0 0 0 0 比例（ %） 0 0 0 0 套數 待銷 數量（萬平米） 216 103 27 354 236 1119 779 77 比例（ %） 滯銷 數量（萬平米） 95 0 7 3 86 95 137 82 比例（ %） 0 積壓 數量（萬平米） 0 0 0 9 8 7 0 20 比例（ %） 0 0 0 0 42 五、長沙市房地產市場走勢預測 高通脹，利率倒掛，股市持續下跌，開發商融資渠道受限，樓市走向風雨飄搖 從我國的整體經濟形勢來看，下半年經濟維持在高位運行的可能性較高，通貨膨脹壓力加大。現階段，雖有民間游資、私募基金等不斷涌入房地產市場進行開發建設，但仍不能完全解決房地產開發的資金面壓力。此外，自去年 10 月份以來，隨著大小非解禁股市進入連續的熊市，股民信心嚴重受挫。與去年同期相比，待銷面積比例顯著下降，而滯銷、積壓面積比例上升。 ? 各類房屋空置情況分析 住宅空置面積為 ，同比增長 %，占總空置面積的 %，而上年同期住宅空置面積占總空置面積的 %； 辦公樓空置面積為 萬平方米，同比增長 %，占總空置面積的 %，而上年同期辦公樓空置面積占總空置面積的 %； 商業營業用房空置面積為 萬平方米，同比增長 %，占總空置面積的 %，上年同期商業營業用房空置面積占總空置面積的 %；， 其他用房空置面積為 萬平方米，同比增長 %，占總空置面積的 %，而上年同期其他用房空置面積只占總空置面積的 %，其他用房主要為地下室、車庫。 20xx 年元月 20xx 年上半年長沙樓市各月價格走勢 20xx 年上半年，全市商品房均價為 4410 元 /㎡，同比上漲%；其中，商品住宅平均售價為 3650 元 /㎡，同比上漲 %。 34 新盤分析 20xx年 1～ 6月長沙共有 69個樓盤開盤，建筑面積總和約為 3490萬㎡。 加強信息披露和消費引導。 宏觀調控政策點評 ? 上半年政策落腳點歸納 歸納上半年國家關于房地產市場調控的各項政策措施，其主要落腳點如下： 加大對土地市場的監控力度，從根本上處理部分房地產開發商囤 32 房、囤地的現象，促使房地產開發商盡量將手頭 土地開發并且上市，以增加市場上的房源存量，從而避免房地產市場繼續瘋漲。與此同時，全市近 50 萬外來務工 31 人員的住房條件普遍較差，數以萬計的新就業人員面臨著無力購房的現實困難。 改造方式：（一）拆除改造危險房屋、嚴重損壞房屋和三層以下房屋以及其它納入棚改規劃的房屋。按照目前長沙市的規定，長沙市區公積金貸款額度為 30 萬元，長、望、瀏、寧四縣（市）為 15 萬元，今后辦理住房公積金貸款業務由原來規定的 15 個工作日辦結縮短為 10 個工作日辦結。 對個人 按《廉租住房保障辦法》規定取得的廉租住房貨幣補貼，免征個人所得稅；對于所在單位以廉租住房名義發放的不符合規定的補貼，應征收個人所得稅。《指引》要求關注開發貸款增長情況，關注中小房企資金鏈的壓力，關注土地貸款與節約集約利用土地國策的銜接，嚴格控制對囤積土地和房源、擾亂市場秩序的房地產開發企業的貸款，嚴格按規定把握二套房貸款的首付和利率政策。從會上獲悉，長沙將設立廉租房建設產業基金，以期實現“居者有其屋”。國家還出臺了一些列的相關政策： ① 土地閑置滿一年不滿兩年，征收 20%閑置費 1月 7日，國務院辦公廳下發《國務院關于促進節約集約用地的通知》，明確提出：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的 20%征收土地閑置費； 24 ② 新合同文本規定：商住項目開發原則上 3年內完成 為規范國有建設用地使用權出讓 合同 管理，國土部、工商 總局日前聯合下發通知，向各地發布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本，據悉，合同要明確填寫建設項目的開工時間、竣工時間。 城市商業網點規劃 根據《長沙市商業網點布局規劃》，長沙市商業網點空間布局為1 個市級商業中心、 13 個區域性商業中心、 30 個社區級商業中心。暮云組團 2020年城市建設用地 22 平方公里，城市人口 18 萬，布局面向長株潭的旅游、商貿等區域性公共設施。城市沿湘江、 319 國道兩條生長軸線，向周邊拓展城市發展空間，構筑出“一主、兩次、四組團”的城市空間結構。 20xx 年長沙市農村居民人均可支配收入為 4735元，預計 20xx年達到 6750元， 2020年達到 15000元。文體等其他社會事業快速發展，長沙成為中國最具娛樂幸福感城市。園區工業和支柱產業迅速壯大，六大產業集群產值占規模工業總產值的45%；兩區八園共完成規模工業總產值 990 億元，占全市規模工業總產值的比重提高到 %；全市產值過 100 億元的企業達 3家；規模以上工業實現利潤 163 億元，比上年增長 %；工業經濟效益綜合指數達 253%，同比提高 個百分點； 高新技術產業產值增長 28%，占規模工業產值的比重上升到 %；單位 GDP 能耗下降 4%。長沙市現轄芙蓉、天心、開福、岳麓、雨花 5個城區和長沙、望城、寧鄉 3 縣及瀏陽市。全市國土面積 11819km2，其中市區面積 556km2，建成區面積 186km2。 13 目前我市人均住宅面積相對偏小，而且居住條件也較差，與我省住宅與房地產業發展規劃相差甚遠，因此，改善長沙市市民的居住條件已經成為長沙市人民政府特別關心的問題之一。根據長沙市長期經濟發展綱要和長沙市總體規劃修編的內容，到 2020年長沙市城市人 口規模將達到 350 萬人，城市用地規模將達 350 平方公里，在全省率先基本實現現代化，把長沙初步建成為中部地區重要的區域性中心城市。因此，項目的建設是國民經濟發展的需要。長沙房地產占 GDP 的比重近幾年雖上升趨勢，但對于一個高速發展的城市而言其在國民經濟中所占份額仍然偏低。園區 初步形成了電子信息、新材料、生物技術、現代農業等特色優勢產業。進入 21世紀以來，面對國內國際新的發展形勢，長沙市的發展既有難得的機遇又有嚴峻的挑戰，在國家全方位開放的條件下， 長沙市必須在現有優勢的基礎上抓住機遇做大做強，從而贏得發展的主動權。 (2) 項目可有效地盤活當地的土地資源， 嚴格按照市規劃局的規劃設計要點進行整體規劃，滿足城市景觀設計的要求，完全符合城市規劃、消防、交通等各項要求，有利于增強長沙的城市功能， 促進地區商務經濟的發展，對于提高人們的生活質量有著非常重要的作用。項目容積率 ，建筑密度 %，綠地率 %。公共配套總建筑面積 （含幼兒園建筑面積 1281,53平方米、網球中心建筑面積 、 社區 用房建筑面積 、物業管理用房建筑面積建筑面積 、商業網點建筑面積 ） ]。 四、主要技術經濟指標 項目主要技術經濟指標見表 11。 (3) 資金是項目順利進行的保證，建設單位應精心安排好工程進度計劃，確保工程建設資金足額到位，從而保證項目的順利實施。 8 隆平高科技園的前身是馬坡嶺農業科技園，是長沙高新區 “ 一區四園 ” 之一，也是正式批準的全國兩個國家級農業高科技園之一。 國民經濟發展的需要 當前，我國國民經濟運行正處于一個特殊發展時期。 根據國家有關部門的分析與預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉變。 目 前，舊的住房體制已經打破，國家已停止了住房實物分配，正在推進住房分配的貨幣化。其中，中低價位、中小套型普通商品住宅（含經濟適用住房）和廉租住房占 70%以上。 據有關權威人士測算，我國 GDP 每增長 1個百分點，全國可新提供 80 多萬個就業崗位，而住宅投資每增加 10%，大約可以拉動 GDP增長 個百分點，則可提供 40 多萬個就業崗位。市內湘江主要支流有瀏陽河、撈刀河和靳江河，它們水量充足，水質較好。城鄉居民人均可支配收入分別達到 16153 元和 6339元，同比分別增長 16%和 %。對外貿易大幅增長，全市外貿歸口管理企業實現進出口總額 億美元，增長 %。 表 31 長沙市 20xx～ 2020 年經濟社會發展部分指標預測 序號 指標 單位 20xx 年實際 20xx 年預計 2020 年預計 1 地區生產總值 億元 2900 7500 2 人均 GDP 元 24478 44275 102740 3 地方財政收入 億元 330 1000 一般預算收入 億元 280 900 4 全社會固定資產投資 億元 1450 3350 5 城鎮居民人均可支配收入 元 12434 18900 50000 6 農村居民人均可支配收入 元 4735 6750 15000 7 總人口（戶籍） 萬人 655 730 總人口（常住） 萬人 685 795 8 城市人均公共綠地面積 平方米 8 10 16 長沙市常住總人口 20xx～ 2020 年按平均每年增加 10 萬人，到20xx年達到 685 萬人、 2020 年達到 795 萬人。本項目的實施將使長沙市城市基礎設施條件得以大幅改善，使棚戶區的城市面貌得以改觀，從而在 很大程度上提升了長沙市的城市品位，恢復、完善其中心城市功能，因此，本項目建設既必要，又可行。規劃為文教科研區及市級行政中心和高科技產業基地。向西重點發展岳麓山大學科技園、長沙高新技術產業開發區和以市委、市政府配套建設為重點的城市綜合職能區。 上半年政策導讀 ? “ 90/70”政策及其執行 建設部今年 2月 28 日發布《關于做好住房建設規劃與住房建設 23 年度計劃制定工作的指導意見》明確，各地新建住房結構比例，即凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積 90 平方米以下住房 (含 經濟適用住房 )面積所占比重，必須達到開發建設總面積的 70%以上。 ④ 今年湖南將建廉租房經適房各 100 萬平方米，長沙將逐漸實現“居者有其屋” 1月 21 日，省發改委主任陳叔紅在我省 20xx 年國民經濟和社會發展計劃執行情況與 20xx年計劃草案報告中透露相關內容，我省預 25 期全社會固定資 產投資 4940 億，新建 (籌建 )廉租住房 100 萬平方米、經濟適用房 100萬平方米，省財政廳廳長李友志向會議報告全省 20xx年預算執行情況與 20xx 年預算草案時承諾說，從今年起，省財政安排 3000萬元，多渠道籌措設立城市廉租房保障專項資金，推動解決城市低收入家庭的住房問題。 ⑤ 相關金融稅收政策 為落實從緊的貨幣政策要求，繼續加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長，也為了控制借貸分險，有效控制房地產市場泡沫經濟，央行自 去年十次提高準備金率后，今年上半年再次分兩次提 26 高存款準備金率，由去年年初的 %提高到今年的 16%。對個人出租住房，不區分用途，在 3%稅率的基礎上減半征收營業稅，按 4%的稅率征收房產稅，免征城鎮土地使用稅。 b、 二手房交易網上簽約將全面展開 繼商品房交易實行網上簽約備案之后，二手房交易的網上簽約也將全面展開，再加上現行的二手房交易資金監管等相關措施，房地產中介行業最令人詬病的潛規則將被改寫，將減少行業信任危機對市場帶來的負面影響。在市委、市政府的統一領導下，按照“市區分工，以區為主，異地安置，滾動實施，政府主導，市場運作”的方針，堅持棚戶區改造與路網建設相結合，與拓展新城相結合，與整治環境相結合，與保護城市文物相結合的原則，以提高城市品位為主、異地安置為主、市場運作為主、市民滿意為主，充分調動各方面積極性，力爭用三年時間基本完成全市棚戶區改造任務，促進我市經濟社會的更快發展。棚戶區改造任務繁重，全市二環線內棚戶區總面積 899 萬平方米。 單位紅線范圍內棚屋，由所在區政府督促單位負責拆除改造。 規范二手房市場，促進中介企業服務觀念和盈利模式的轉變，中