生態風情小鎮建設項目可行性研究報告(基礎設施、公用設施、旅游開發建設項目(完整版)

　　

【正文】 第五章 建設方案和內容 9 一、項目總體思路 總體創意 旅游 + 地產，即：濕地生態養身旅游 + 商務度假人居地產。 一、交通區位條件分析 該項目位于 哈 市 道里工新農鎮 ， 地處松花江南岸，依托松花江南岸，距市中心約 20 公里， 。 6 該項目選擇在哈市道里區新農鎮區域內，主要是依托該鎮獨具特色、三面環水的旅游及生態農業環境和得天獨厚的交通環境（距市區僅 10 余公里 ），加之其小城鎮建設中相輔相成的農業科技園、花卉基地、漁業基地等遙相呼應，形成產業鏈的互補，為此項目的后期經營，創造了良好的業態環境，奠定了文化、旅游、生態農業一條龍的產業鏈，有力的保證了項目經營效果。 一、城鎮旅游發展背景 旅游與小城鎮協調發展是我國小城鎮發展的一種重要形式。 文化旅游小鎮規劃建設過程充分考慮了生態恢復和生態保護，對生態資源效益的提升有直接的促進作用。 2 二、項目建設必要性 文化旅游小鎮項目建設，整體提升了該區域的生態環境保護，是按照國家發展文化產業的大政 方 針，建設、拓展我市金文化和濕地文化的又一延伸和發展，通過該項目的建設將有力提升我市歷史名城和旅游城市的知名度。 1 生態風情小鎮建設項目 可行性研究報告 2 目錄 第一章 項目總論 ................................... 1 一、項目基本背景 ...................................... 1 二、項目建設必要性與意義 .............................. 2 三、研究工作依據 ...................................... 2 四、研究工作結論 ...................................... 3 第二章 項目宏觀背景分析 ........................... 5 一、城鎮旅游發展背景 .................................. 5 二、區域社會經濟背景 .................. 錯誤 !未定義書簽。文化 旅游小鎮的建設，是歷史與現代旅游有機的結合，將成為獨具個性并蘊藏濃厚文化內涵的新型現代化城鎮的建設 。 4 在社會效益方面，對游客、居 民、社會、政府、投資企業都將產生良好的社會效益。旅游與小城鎮協調發展不僅有利于當前國民經濟增長 ,同時也為實現城鎮化健康發展和建設新農村提供了可行途徑，近年來在我國興起了一批旅游城鎮 ,如以“小橋、流水、人家”的江南水鄉風情為特色的江南古鎮周莊 ,有獨特魅力和濃郁民族風情的云南麗江古城 ,以及 分別以歷史文化、民族風情、丹霞地貌、美食文化、生態旅游、休閑度假等為主題旅游品牌的桂林的興安、龍勝、陽朔等縣 ,利用主題特色，形成了旅游競爭優勢使其脫穎而出 ,成為我國旅游業的新星。 文化旅游 小鎮開發項目，充分整合工業、農業及城鎮建設等用地類型，充分利用荒地、葦地、灘涂等地價格、低產業密度用地，建設新型生態小鎮，開發生態旅游項目，發展生態旅游及相關產業，倡導環保理念，發展循環經濟，充分挖掘土地潛力，有利于土地價值綜合提升。從交通上看，文化旅游小 鎮擁有良好的外部交通環境依托，同時所在區域內交通基礎條件較好，主要節點都有公路相通，可以滿足建設施工要求，基本不需要新建大的交通項目。 依托 哈爾濱獨特的濕地生態資源和優質的人居環境，打造以 文化旅游和 濕地旅游度假為目的，以生態休閑養身為賣點，以溫泉和仿生建筑為載體。 選址： 哈市道里區新農鎮 ； 規模： 占地 1000 畝 ； 定位：葦海之濱、鳥語林中，離濕地生態保護區最近的濱水高端生態居住區，打造濕地生態養生及異域風情度假品牌。 濕地養生公寓： 針對第二居所市場 ，推出度假公寓，其中包括單身度假公寓和豪華度假公寓； 以濕地為環境背景，建設舒適、生態環保的仿生建筑，開展養生度假。 （三）戶外休閑娛樂項目 生態漁港 結合風情小鎮，打造一個功能性與景觀性結合的濕地生態漁港。 根據《旅游區（點）質量等級的劃分與評定》（ GB/T17752021），本著統一規劃、重點布局、系統建設、彰顯文化、環境和諧的原則，重點建設旅游形象標識牌、交通引導標識、旅游景點標識、服務提示標牌 4 類標識標牌。 （四）環境治理和保護 良好的生態環境資源是 文化旅游 小鎮旅游發展的基礎，保護好濕地生態旅游資源是旅游帶開發的重中之重。 環衛設施建設 建設垃圾回收、中轉及無害化處理設施，其服務范圍覆蓋整個城鎮及各重點景區。 空氣質量 環境空氣質量達到國家 GB30951996 一類地區中的二級標準。 二、環境現狀及環境影響因素分析 18 （一）環境現狀 水環境質量 所處大遼河段，水質有輕微污染，主要污染源來自于生活污水和垃圾的排放。清理土地、挖掘地基、挖土和填土操作過程中產生的塵埃排放物，會在短期內大大影響當地的空氣質量。揚塵嚴 重時實行灑水作業，汽車駛出工地要對輪胎進行清洗，防止泥土帶入觀光區。實行污染排放許可證制度和排放總量控制制度，加強對各排污單位的監督管理。沿景區道路布置垃圾箱，其間距為：游客中心50m，景點區道路 100m。其中，供、配電設計符合《評價企業合理用電導則》（ GB/T34851998）的有關規定，優先采用低壓電容器作為無功功率補償，以降低無功損耗；供熱管道采用保溫性能好、熱量運輸散失小的高性能管材；路燈安裝選用節能燈具。 —— 在給排水規劃中，積極引入用水循環，注重中水工程建設，同時在給排水管材的選擇及相關配件上采用性能好的設備，嚴防滴漏水現象。消防通道不得小于 4 米。 （三）防震 25 地區很少發生地震，震級都在 6 級以下，一般建筑按 7 度設防，生命線系統工程和地震發生后易發生二次災害的建筑、高層建筑及重要建筑應根據抗震評價進行抗震設計 。因此，項目辦公室應對工程設計過程進行管理，中心任務是對設計的工程質量、進度、投資進行控制。 工程設計過程管理的目標控制 （ 1）從建設項目的條件和投資效益出發，控制設計的功能滿足使用要求、符合標準，設計方案和工程投資既要符合投資效益最大化，又要為施工創造條件，符合法規、規定和政策的規定。 (2)編制招標文件，組織招標，組織合同談判和訂立合同。 合同管理的主要措施 (1)組建高素質、分層次的合同管 理團隊 1)要確立項目辦公室在項目管理中的主導地位，在建設項目業主管理機構中建立面向工程的最高決策機構，直接對工程負責，并負責及時就工程的重大問題做出決策； 2)應給予工程監理應有的授權； 3)聘請在管理、合同問題處理和法律方面有經驗的專家，組成合同管理咨詢機構，為項目辦公室和工程監理隨時提供咨詢意見； 32 4)根據項目的具體情況和需要，建立爭議調解機構及時就合同爭議問題進行調解； 5)合同管理人員應具備組織管理和協調溝通能力、觀察分析和總結提高能力、判斷決策和應急反應能力，以及技術業務能力，要有誠信熱情、嚴謹 執著、勤思機敏、好學上進的基本素質和嚴于自律的精神。 領導作用 —— 領導的態度決定建設項目質量管理體系的成敗。 —— 培育團隊意識。 管理的系統方法 —— 建設項目是多任務種和多任務序組成的復雜系統，應當“將相互聯系的過程作為系統加以識別、理解和管理”。 —— 根據實時信息與計劃比較，及時做出準確判斷。營銷費用基本預算按三年實際投入為 180 萬元，實行分期投入原則。 （三）招商引資 東北振興計劃正在起動，擁有雄厚的民間資本，積極發掘民間資本的潛力是汽車營地旅游發展的重要渠道。旅游者的消費不僅涉及食、住、行、游、購、娛等直接經濟部門，還涉及金融、通訊、安全 、衛生、醫療等相關服務部門，同時為滿足旅游者消費，還間接地拉動一、二、三產業中的許多相關部門生產與服務。 三、生態效益分析 （一）促進資源與環境保護 通過規劃，建立有效保護環境的機制，進行垃圾分類及廢物、廢水的處理，這對保護和維持田莊臺古鎮自然景觀和衛生環境具有重要意義。在項目前期的運作中，得到土地管理部門和環保部門認可。 本項目面臨的財務風險主要有以下兩種：①無力償還債務風險，由于負債經營以定期付息、到期還本為前提，如果項目用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，項目必將面臨無力償還債務的風險，其結果不僅尋致項目投資者資金緊張，也會影響投資者信譽程度，甚至還可能因不能支付而遭受滅頂之災。由于房價上漲過快，在每個大型項目的拆遷安置過程中，都會出現“釘子戶”現象。本項目面臨的主要經營風險有：①對合作伙伴資信情況考察不細，導致上當受騙；②法律關系不清，對經營活動把握不準，風險增大；例如，錯定合同性質和名稱，導致雙方當事人的權利和義務及應承擔的責任無法確定。未經法律顧問審查同意，不 得簽訂和變更合同。上述風險多數屬于同類項目所共有的風險，通過采取適當的風險應對措施，可以將項目的風險轉嫁或規避。 48 49 —— 附加三嚴三實文檔 —— 中國電子科技集團領導分赴聯系點指導基層“三嚴三實”第三次專題學習研討 11 月 12 日，河北石家莊通信事業部，江蘇無錫中科芯（ 58 所），中國電科黨組書記、董事長熊群力，黨組副書記、總經理樊友山于同日分赴聯系點單位 ，參加指導“三嚴三實”第三次專題學習研討。 研討中很多同志能夠結 合單位實際，把自己擺進去，分析很具體、態度很端正、組織很規范，開得很成功。 通信事業部組織力量完成了規劃初稿，還需要進一步結合十八屆五中全會新的精神，進一步思考、細化，明確以軍事通信為核心、以軍民融合發展為主線的發展思路。在此過程中要提高黨委掌控全局、把握發展方向的能力，在構建現代企業制度過程中充分發揮黨委的政治核心作用； 二是認真謀劃中科芯（ 58 所）的戰略定位，努力提升研發能力，和以研發能力為 基石的核心競爭力。要在下一步產業發展過程中體現領軍人物、核心技術骨干的利益，要適應集成電路產業的市場規律來構建相應的機制； 四是善于用市場運行的規律來調整運作方式，全面提升管理水平和運作水平。 第四，通信事業部還要加快發展的步伐。評價這次教育工作有沒有效果，關鍵還在于看各單位改革發展的成效，看問題的整改是否到位。每年年初確定每位黨組成員聯系點單位，以三年為一個周期實現成員單位全覆蓋，既強調以上率下，又加強交流互動。 47 第十二章 結論與建議 一、主要結論 該項目通過鼎翔小鎮的開發，不僅能夠豐富 哈爾濱 市旅游市場的產品結構，還能夠滿足市場對旅游地產的需求和改善人居 環境，更將推動當地游業走向進一步的繁榮。簽訂合同前，要對合作方的工商登記、資產、信譽及經營狀況進行認真調查，對于公民個人開辦或控制、無資產、操作不規范的有限責任公司，要盡量規避。例如，合同沒有要求對方提供擔 保，或者雖然對方提供了擔保，但因未依法辦理登記手續而歸于無效。②社會治安風險。投資者在項目負債期間，由于通貨膨脹等的影響，貸款利率發生增長變化，利率的增長必然增加公司的資金成本，從而抵減了預期收益。 二、市場風險 市場風險主要指由于項目產品（或服務）由于市場需求的減少或供給的增加導致銷路不暢，無法達到預期的收益。規劃實施后，將建成交通便利、環境優美、藍天白云和空氣新鮮的 生態旅游的示范區，無論是游客，還是居民、從業人員置身于此情此景，能充分認識到生態環境的重要性，從而提高其環境保護意識。 （二）增加就業機會，緩解就業壓力 旅游業屬勞動密集型行業，本身能吸收大量勞動力，提供大量就業機會；旅游業又是關聯系數很高的行業，它的發展能帶動大量相關行業的發展。堅持誰投資、誰受益原則，調動各方面的積極性，鼓勵所有人開發營地及周邊旅游資源、建設配套旅游項目，盡快形成多渠道投資、多元化發展、互相競爭、互相促進的發展格局。 表 61：投資估算總表 序號 項目 費率 金額（萬元） 一 工程項目基礎造價 35820 1 綠色生態社區 29465 濕地養生餐廳 1125 生態漁港 600 濕地溫室植物園 1900 2 旅游配套服務設施 2730 二 前期費 3% 900 三 工程建設其它費 5% 17905 四 營銷宣傳費 100 六 投資總額 54725 七 鋪底流動資金 20% 7164 二、項目資金籌措方案 （一）最大限度爭取公有資金 39 本項目建設 的汽車營地作為公益性很強的旅游項目，需積極爭取政府的項目資金支持，并積極爭取各級政府的環保、生態改造、新農村建設等相關資金投入。 —— 供方是建設項目質量管理至關重要的環節，直接關系到項目的最終質量。 35 —— 各工種和各工序之間的接口 (界面 )，往往是制約管理體系的有效性和效率的瓶頸，應予特別關注。