生態旅游區建設項目可研報告(完整版)

　　

【正文】 ..............................................................64 15 研究結論及建議 .......................................................................................................66 47． ...............................................................................................................................1 結論 ...................................................................................................................66 48． ...............................................................................................................................1 建議 ...................................................................................................................67 附表 ： 項目總 投資 使用 計劃 及 資金籌措表 營業 收入 、營業稅金 及附加 和增值稅 估算表 總成本費用估算表 項目投資現金流量表 利潤與利潤分配表 項目資本金現金流量表 財務計劃現金流量 表 資產負債表 借款還本付息表 敏感性分析 表 附 件： 企業法人營業執照 組織機構 代碼證 *三金投資開發有限公司關于請求協調各相關局辦理可研報告所需文件的報告及批復 *市國土資源局用地初審意見 *市建設局關于配合項目籌建意向書 *市規劃局規劃選址意向書 *市水利局支持配合籌建意向書 *市林業局支持配合籌建意向書 *電力局支持配合籌建意向書 *鄉人民政府支持配合項目籌建意向書 1 *市旅游局支持項目籌建意向書 1合作開發項目投資意向書 1銀行業務聯系函 附圖 項目區域位置圖 項目 總平面 布置 圖 項目區地形及剖面圖 項目用地布局圖 項目用地功能分區圖 項目區內部交通組織圖 入口集散圖平面圖 森林生態體驗區平面圖 主題動感體驗區平面圖 紅太陽山頂區平面圖 1商務會議休閑度假板塊平面圖 1沁園山莊度假酒店平面圖 1特色商業街平面圖 1旅游度假別墅型酒店平面圖 **生態旅游區建設項目可行性研究報告 1 1 總論 項目 概況 項目名稱 **生態旅游區建設項目 項目地點 項目建設地點位于 *市 *鄉 *，項目用地面積約 137 公頃（ 2055 畝）。 商務會議休閑度假板塊包括：沁園山莊度假酒店、沁園國際會議中心、特色商業街、旅游度假別墅型酒店。所得稅后項目財務內部收益率 %，所得稅后項目投資回收期 年（含建設期），項目具有較好的經濟效益。 從最初的“以旅游經濟為龍頭”到“旅游活市”到“旅游帶動”再到“旅游立市”， *旅游產業的發展從萌芽逐步走向繁榮，正綻放出無限活力。隨后，國家旅游局局長邵琪偉踏訪 *，指出 *旅游業正面臨加速發展新機遇： *旅游資源豐富，發展基礎良好；中央擴內需政策使中國立體交通網絡升**生態旅游區建設項目可行性研究報告 6 級完善，游客出游更便捷；武廣高鐵開通開啟湘粵鄂旅游黃金通道，將帶動 *旅游升溫；中央和 *積極應對全球金融危機，城鄉居民收入不斷增加，社會保障體系不斷完善，老百姓旅游消費意愿和消費能力增強。“復合型旅游”是適應中國旅游產業創新發展而適時提出的一種新概念理論體系，其理論的核心觀點是：強調旅游產業的發展要依托自身的行業和產業特性，要用統一整合和協同發展的系統手段，在產品研發和打造、產業 投資和空間分布、市場戰略與營銷、旅游品牌與控制，產業內部管理等方面，形成一個有機構成和和諧互動的發展系統，打破在傳統的產品體系、投資體系、功能體系、空間體系、市場營銷體系中存在的諸多制約和束縛，使區域或產業旅游發展在產品復合、空間復合、投資復合、功能復合、市場及營銷復合、品牌復合等方面實現高度一體化和系統化，并依靠這樣一個復合型系統實現創新型發展。 如果說紅色旅游是近年來我國新崛起的一個具有長久生命力的一大品牌，那么，以 *故鄉朝圣為核心內涵的 *之旅，應該成為紅色之旅第一品牌。 Ceballos Lascurain 于 1983 年首先提出，它的含義不僅是指所有觀覽自然景物的旅行，而且強調被觀覽的景物不應受到損失。人們的休閑時間增長快速，周末單休已改為雙休，增加了國慶節等長假，這種人民生活水平的不斷提高，城鎮居民的不斷增長，休閑時間的不斷增多，交通運輸的愈加便利，人民消費結構的不斷調整趨勢 ,也帶來了文化生活和旅游消費急劇增長。旅游客源市場以 4— 10 月和春節黃金周為旅游旺季，11 月至次年 3月（除春節黃金周）為淡季，尤 主要集中在五四、七一、八一、十一，*誕辰日、逝世紀念日以及節假日等日子 ，這與假日旅游有密切的關系。這說明來 *旅游的游客不是沒有消費能力，而是我們沒有提供滿足其需求的旅游產品和服務。 重點客源市場需求總量：以“ 3+5” 城市群為核心的省內客源市場及泛珠三角及中部旅游走廊客源市場 全省總人口為 萬人再加上泛珠三角及中部旅游走廊區 域內的人口規模，考慮到目前鄉村人口旅游主要為短距離旅游 ,暫不計算在內，該部分客源旅游需求總量也將超過 10000 萬人次。 表 36 來 *游客旅游動機 休閑度假 觀光 商務會議 黨團活動 進修學習 其他 合計 調查人數 56 98 18 99 82 29 382 百分比 (%) 100 要從根本上改變 *旅游客源結構，首先要調整旅游產品結構，要在完善提升現有觀光產品的前提下，積極開發休閑度假旅游產品和專項旅游產品。 b) 山地生態紅色旅游板塊。 建設條件 場地內外現狀情況 a)地塊周邊 *西北角為烈士公園、北臨 *市行政中心、英雄路林蔭大道、 *青年時代雕塑廣場，*大道以 北和湘寧路以西多為村莊民宅和廠房；項目以南有少量行政單位及商貿中心。 地塊東西長約 1500m，南北寬約 1000m。 *市汽車東、南、西站均有旅游大巴直達 *。 2)獨特的吸引力 項目開發的產品以休閑度假、娛樂體驗為主體，與項目周邊其他觀光型旅游景區的主體形象形成強烈反差，不僅可以與這些景區互補，共同開拓市場，而且可以吸引并留得住更多的外地游客。 項目定位 本項目以紅色文化和山地生態為核心文化內涵，打造具有 **故里紅色旅游特色、游客到 *必游的、集紅色文化體驗、森林生態參與體驗、山地動感娛樂運動體驗、商務會議、休閑度假于一體的紅色山地生態旅游綜合體。總用地面積共 89 公頃，總建筑面 積 3萬平方米。 主題動感體驗區 依托項目地山體景觀，利用高科技和人工建筑元素營造紅色革命戰場環境，同時導入現代參與體驗，重點打造三大動感娛樂設備、三大主題體驗場館、兩大山地極限運動、兩大特色實景演藝等內容， 該區塊用地面積為 20 公頃，建筑面積 萬平方米。 沁園山莊度假酒店 建設擁有 600 間客房 的大型 星級酒店 ，建筑面積為 4 萬平方米。 **生態旅游區建設項目可行性研究報告 19 商務會議休閑度假板塊 商務會議休閑度假板塊主要分為四大片區 :沁園國際會議中心、沁園山莊度假酒店、特色商業街、旅游度假別墅型酒店。 森林生態體驗區 森林生態體驗區與入口區緊密相接，借助山地固有的水域，擴大建造為紅花廣場和紅河谷的人工湖面。總建筑面積 23 萬平方米。 b)水體資源劣勢 項目山體較多，因地質構造問題，水體相對匱乏，分布分散且容易流失，這使得項目缺少了不少水體帶來的靈性。 *植被種類豐富，每到春季則山花遍野，群芳爭艷，而秋季則“層林盡染”。 基地周邊交通條件分析 項目緊鄰 *高速出口，交通便利、可達性強、 區位優勢明顯 。 用地范圍內有一些水塘，布局較為分散， 場地內現有金家沖、豹子坪大量民宅，及大塘、鐵籮板水庫、石山水庫、石塘四處水域， *山體內有少量建筑，本項目建議對其進行拆遷處理。 *地處中國五大城市圈之一“ *城市圈”的 *，位于 *省中部偏東的湘中丘陵區，距離 *市區中心 80 公里，距離*區 40 公里，距 *中心（火車站） 75 公里。 表 37 來 *市旅游游客客源地構成 * *其它地 泛珠三角及 其他省市 境外 合計 **生態旅游區建設項目可行性研究報告 13 區 中部旅游區 調查人數 47 91 413 32 19 602 百分比 (%) 100 從表可以看出，來 *市旅游游客的主要客源地是外省，占 %， *省內除 *、株洲和 *三市以外的其它游客占 %，是重要客源市場； *、株洲和湘潭三市占 %，境外占 %。追求多元的市場結構必須有多元的產品做支撐 近三年來 *旅 游快速發展，隨著大型紅色旅游主題活動的舉辦和“我們愛 *的紅杜鵑” *旅游產品推介會享譽大江南北， *旅游步入了良性發展快車道。因此可根據城市人口規模來確定旅游區的客源市場。今后應加大對旅游資源內涵深度的挖掘，提高參與、專題旅游產品的比重。 **生態旅游區建設項目可行性研究報告 9 3 市場分析 項目所在地旅游市場現狀分析 *市需求規模呈穩步增長態勢，但“中位”格局未變 *市客源市場的總體規模從 2021 年的 180 萬人次增長到 2021 年的 320萬人次。以認識自然，欣賞自然，保護自然，不破壞其生態平衡為基礎的生態旅游具有觀光、度假、休養、科學考察、探險和科普教育等多重功能，以自然生態景觀和人文生態景觀為消費客體。不論從硬件建設還是提升軟實力的必要性，還是紅色之旅品牌競爭的緊迫性以及操作的可行方面看， *之旅都需要跳出單靠核心景區旅游的誤區，樹立“大 *、大旅游、大景區”的發展觀念，有一個產業牽引力強、品牌效應大、與 *旅游品牌相匹配的工程 性項目。” *省委副書記、省長**生態旅游區建設項目可行性研究報告 7 *說。” 在此背景下， *又作出創建國家 5A 景區的決定，正以“大 *、大景區、大旅游”的理念發展旅游產業，在旅游安全、景觀環境、標識標牌等 8 大方面進行細節化、人性化的完善，美化旅游環境、提升服務質量，向“世界著名旅游勝地、中國 紅色旅游龍頭”的目標邁進。 *依托紅色旅游資源，加強旅游基礎工作，大大提升了 *旅游的容納力和核心吸引力。 **生態旅游區建設項目可行性研究報告 3 主要技術經濟指標表 表 11 序 號 指標名稱 單 位 指標 備注 1 總用地面積 公頃 137 山地紅色生態旅游板塊 公頃 89 其中林地保持 40公頃 商務會議休閑度假板塊 公頃 48 2 總建筑面積 ㎡ 230000 山地紅色生態旅游板塊 ㎡ 30000 入口集散區 ㎡ 5000 主題動感體驗區 ㎡ 12021 森林生態體驗區 ㎡ 5000 紅太陽山頂區 ㎡ 8000 商務會議休閑度假板塊 ㎡ 202100 沁園國際會議中心 ㎡ 20210 沁園山莊度假酒店 ㎡ 40000 特色商業街 ㎡ 60000 旅游度假別墅酒店 ㎡ 80000 3 道路 車行道路 ㎡ 47000 鋪裝路 ㎡ 50000 人行道 4 廣場 鋪裝廣場 ㎡ 90000 停車場 ㎡ 50000 5 景觀構筑物及配套設施 6 水系工程 池底 ㎡ 27000 駁岸 ㎡ 2300 7 綠化 ㎡ 470000 8 照明 ㎡ 202100 9 總用水量 m179。其中30%為鋪底流動資金，計 萬元，占總投資的 %。項目用地面積約 137 公頃（ 2055 畝）。總建筑面積 23 萬平方米。 項目總投資為 萬元，包括固定資產投資 萬元和鋪底流動資金 萬元。/d 3680 10 用電設備總安裝容量 KW 12650 11 總投資 萬元 其中：工程費用 萬元 工程建設其他費 萬元 **生態旅游區建設項目可行性研究報告 4 預備費 萬元 建設期利息 萬元 鋪底流動資金 萬元 12 正常經營年收入 萬元 13 正常年總成本費用 萬元 14 項目投資內部