淺析房地產項目工程管理(完整版)

　　

【正文】 設計變更通知單 156 現場變更簽證通知單 157 現場變更簽證費用審核單 158 成本動態統計控制表 159 現場簽證統計臺帳 161 設計變更統計臺帳 162 合同統計臺帳 163 第七章 安全文明生產管理 164 164 / 13 168 170 172 173 第四部分 營銷管理第一章 組織架構與編制 175 第二章 營銷策劃管理 176 總則 176 總體策劃 177 178 179 ——房地產全程策劃標準 182 第三章 現場銷售工作管理 192 192 193 第四章 現場銷售工作規范 195 195 199 201 202 204 206 209 211 214 第五章 客戶服務工作規范 217 217 218 220 222 224 第六章 營銷費用制度 226第一部分 投資管理第一章 項目投資管理制度 總則 為有效規避項目開發風險，保證項目開發的效益和效率，公司所有擬開發項目必須經過科學論證和決策。工作成果：出具分公司（或項目）工程部與物業公司共同簽認的移交單。當期單體工程竣工驗收合格后第90天完成園林綠化、修整等工作。市政各專業及園林景觀工程招投標階段招標方式：自行招標招標時限：a、市政各專業工程：（40天）同批次單體工程開工后第120天開始，開工后第159天完成。二、園林景觀施工圖設計（依據項目規劃總平面圖、園林平面設計與豎向設計、公司的設計要求等進行設計）標準時限：單體工程開工后第60天開始，開工后第104天完成。（15天）工作成果：取得專項驗收合格證明文件職責：分公司（或項目）工程部組織完成。電梯工程：最晚在施工總進度計劃安裝日期前第100天簽訂電梯訂購安裝合同；門窗工程：最晚在施工總進度計劃安裝日期前第70天簽訂訂購安裝三方合同。⑴、標準時限：開工前第10天開始，開工前第1天完成。⑵、工作成果：確定貨源。（10天）標準時限：單體工程開工前第10天開始，開工前第1天完成。職責：分公司采購部將招標文件發給入圍的施工單位E、投標人制作投標文件，開標、評標、定標。二、招投標A、編制招標方案；與意向合作施工單位洽談、談判；編制招標文件的主要合同條款，擬定合同文本，合同評審。注：設計公司在完成施工圖設計、委托政府圖審前必須制作一套藍圖提供給預決算部用于預算編制。四、本標準相關工作完成的時間限制，均為公司要求完成的最晚時間。三、中國房地產業的發展已經進入了一個新的巔峰階段,市場規模不斷擴大,企業間的競爭異常激烈。（4）嚴格控制變更 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）由于工程變更所引起的工程量變化，有可能造成合同項目投資超出原來的預算投資，必須予以嚴格控制，密切注意其對未完工程投資支出的影響及對工期的影響。安全控制建設工程項目職業健康安全管理的目的是防止和減少生產安全事故，保護產品生產者的健康與安全，保障人民群眾的生命和財產免受損失，房地產開發企業在安全管中應抓好如下幾方面工作：（1）審核施工單位施工組織設計中關于安全目標及安全保證措施，并督促其嚴格按照審核后的安全目標和措施執行；（2）監督施工對于安全的投入、安全檢查制度、安全教育制度及現場的安全施工方案，多看現場，做到心里有數，對于安全隱患及時提出并及時整改，或者以通知單形式責令施工單位整改，必要時局部暫停施工，絕不能放松。工程價款的預付與結算支付，必須實行監理工程師簽證制度，以確保有資金不超付，又能滿足施工進度的要求。為保證工程順利進行盡可能減少或避免在工程建設實施過程中發生變更。進度控制房地產開發項目進度度控制涉及整個項目實施階段的進度，包括設計準備階段的工作進度，設計工作進度，施工進度，物資采購工作進度等。(2)檢驗配套設備工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）告等制度；對于主要設備的試驗和檢查，應到到制造廠進行監督或考慮指定到政府相關部門進行檢查和驗收,并出具相應的檢驗合格報告。以及設計變更管理，合同管理，信息管理等工作。一定要以《中華人民共和國招標投標法》和《建設工程質量管理條例》等國家有關法律法規為依據，擇優選擇設計單位承擔設計任務。在招投標中，有的企業只是一味地追求造價，忽略了實際建設中的問題，導致在實際工程施工中，簽證變更量大，施工進程無法保證，從而變相地增加的工程成 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）本，影響房地產投資效益。然而當前大部分企業對房地產項目的運作采用自主式管理，公司自己組建項目部，組織招投標，選擇施工單位，監理單位，組織工程實施、項目試運行，選擇物業管理公司，承擔過渡期物業管理和售后服務。成果目標是指投資回報率，銷售率等到投資效益指標，以及項目的外部功能要求；約束性目標指建設工期、投資限額、質量標準。本人所呈交的本科畢業論文沒有違反學術道德和學術規范，沒有侵權行為，并愿意承擔由此而產生的法律責任和法律后果。論文作者（簽字）：日期：****年**月**日中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）摘 要2005年以來，房地產業迅猛發展，投資額、開工竣工面積、銷售額已連續數年的迅速增長。除此之外，房地產開發項目還受城市規劃、土地利用規劃等條件制約。由于房地產企業的現狀，導致項目質量，進度，成本，效率不高。房地產開發項目施工管理是指從項目開工準備到竣工驗收的全過程所進行的管理。保持與設計人員的工作性溝通，隨時掌握設計的進度，及時解決設計中出現的，需由房地產開發企業確定的相關事宜，同時要把對于項目的設計要求、希望達到的目標等與主要設 中國地質大學（武漢）遠程與繼續教育學院畢業設計（論文）計人員進行溝通、探討。質量控制工程質量體現設計意圖的實現程度。(3)明確施工過程中控制質量的具體措施和評定方法檢查各項施工設備、儀器，保證在測量、計量方面不出現嚴重誤差；嚴格控制混凝土質量，設立水泥、砂、石和水配比的嚴格計量手段控制水灰比，確保混凝土達到設計所要求的相應強度等級；對商品混凝土通過檢驗其塌落度等方法檢查其質量是否可行；混凝土試塊制作必須現場取樣，其養護必須與澆筑的混凝土養護的同等條件下進行；制定有效的質量檢查和評定方法，以便保證砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程按合同規定的技術要求實施。進度控制是指對工程項目各建設階段的工作內容、工作程序、持續時間和銜接關系編制計劃，將該計劃付諸實施，在實施的過程中經常檢查實際進度是否按計劃要求進行，對出現的偏差分析原因，采取補救措施或調整、修改原計劃，直至工程竣工，交付使用。因無法避免也應在承包商修改工作前提出，避免返工浪費和工期延誤。（4）做好工程價款調整的控制工作在施工過程中，施工條件、設計變更、合同條件、技術規程、施工順序和進度安排等的變化引起的工程變更。（3）、制定安全檢查制度，協同監理單位對本項目進行普遍檢查，專業檢查和季節性檢查，定期或不定期查思想、查管理、查制度、查現場、查隱患、查事故處理情況等；（4）、定期或不定期召開安全文明施工專項會議，提出問題并落實解決方案、加深安全教育，將安全隱患消滅于萌芽狀態之前。（5）公平處理變更費用施工條件的變更，往往是指未能預見的現場條件或不利的自然條件，即在施工中實際遇到的現條件同招標文件中描述的現場條件有本質的差異，施工單位向業主提出施工價款和工期的變更要求，由此而引起索賠。面對新形勢,房地產開發企業如何搞好工程項目管理,是企業生存的根本,也是提升核心競爭力的關鍵。第一部分建筑安裝工程單體工程設計階段（31天）一、施工圖設計（接到設計依據資料后進行）。單體工程施工圖預算與招投標（44天）一、編制施工圖預算（施工圖設計完成后進行）。（38天）標準時限：單體工程開工前第75天開始，開工前第38天完成。（15天）標準時限：單體工程開工前第30天開始，開工前第16天完成。工作成果：取得政府部門頒發的建設工程施工許可證。⑶、職責：分公司工程部提采購計劃，采購部按計劃采購。（10天）⑵、工作成果：完成各方確認的圖紙會審紀要。職責：分公司采購部辦理合同簽訂手續，分公司工程部給予技術支持。三、單體工程竣工驗收（各專項驗收合格證明文件齊備后進行）。（45天）。b、園林景觀工程：（40天）同批次單體工程開工后第150天開始，開工后第189天完成。建議在淮河以南地區施工增加冬、雨季施工間歇期30天，淮河以北增加60天。職責：分公司（或項目）工程部配合物業公司完成工程交接。、國家政策法規規定，以及企業發展戰略的評價和判斷，投資項目的選擇應以公司的總體戰略和長遠規劃為依據，符合集團主導產業的發展方向，在保證質量的基礎上，以實現投資效益最大化為目標。，進一步修訂完善項目可行性研究報告，并為提交投資決策委員會審議做好資料準備。項目并購及合資合作/ 14條的規定執行項目建議、論證、決策程序。1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。1）項目啟動對公司未來幾年發展戰略的意義（一般3至5年），在公司發展中的地位（是否核心項目）；2）公司進入重點區域市場、項目合理布局，對公司提高市場覆蓋率、提升品牌形象、降低經營風險、擴大社會影響力的作用；3）從項目投資回報率、可持續經營等角度描述立項的意義。周邊道路現狀及規劃發展，供水、排污、雨水、通訊、永久性供電和臨時施工用電、燃氣、供熱及生活熱水距宗地距離、成本、接入的可能性。征地批文、土地使用權出讓合同、拆遷安置補償、有關項目地塊的政府文件。市場分析區域住宅市場簡述、區域住宅市場各項指標成長狀況（近35年）、區域市場在市內各項指標的排名狀況及發展趨勢。3）銷售計劃：各期銷售時間、價格、面積，預計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現的可行性分析。綜合分析與建議 從品牌、設計、啟動速度、產品品質和特性、市場競爭、營銷、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發展思路等方面論述。 1）所在地域選擇； 2）開發產品的選擇；3）項目品牌與企業品牌的協調性； 4）開發項目規模； 5）開發項目檔次；/ 136）目標客戶選擇。、開發建議和評審結論。，在各階段設計開始前以書面文件形式明確設計要求，形成各階段的設計任務書。，規劃方案設計及擴初設計須進行成本估算或概算，施工圖設計須進行成本預算，確保在項目總成本的控制范圍內。這些單位是工程建設的先頭兵，好的勘探隊伍能準確的對土質情況進行定位，提供合理的基礎設計依據，從而節約工程造價。工程隊伍是工程建設的主體，要對工程隊伍進行行之有效的管理，如：合理的施工組織設計、有效的獎罰制度等，這樣才能保證工程進度和工程質量。四、確定監理方案，委托監理公司；委托招標代理公司（如需要委托招標代理），確認監理公司和招標代理公司的工作范圍。十、組織竣工驗收及竣工結算。原則上：?施工圖設計完成后，按照項目預算的成本分析，核定施工成本，制訂項目部目標管理計劃，由公司部分人員組成項目部，掛靠在具備施工資質的建筑施工企業名下，按照施工總承包的方式對項目進行管理行為實施，協調施工過程中的外部環境關系，承擔“施工企業”的責任，接受建筑公司按照合約規定對項目部的指導、監督。除現有人員外，按照任職資格需要進行人員增調。? “施工項目部”財務室按照《項目管理協議書》的約定（項目目標管理責任書規定），負責管理項目劃撥“工程款”資金的管理，負責“項目部”成本管理、控制的實施和實施監督工作。按照有關規定，新項目規模的項目部的管理人員應該有不少于10%的高級職稱人員參與，此項，建議由提供資質企業幫助名義人員解決。項目所需主要機械設備（按照公司對新項目的構思考慮，暫以四棟塔樓H≤100M、5層地上群房商場（檐高暫以32M，）計）：主要機械設備配置表序號 機械設備名稱 規格型號 性能或主要參數 估計使用量 輸入模式 估計價格 資金投入量 備注一、提升設備 附著式塔吊 H3/80 2臺 55萬 110萬附著式塔吊 H3/63 2臺 租賃 40萬 80萬 雙籠施工電梯 SC200/200J 4臺 租賃 40萬 160萬二、混凝土施工設備 混凝土輸送泵 HBT80C 3 租賃 70萬 210萬布料機 BL16 3 3萬 9萬混凝土攪拌機（應急）JZC350 1混凝土震動棒 50根 5萬 5萬平板震動器 4臺三、鋼筋加工設備鋼筋對焊機 UVI120 6臺 自帶 30萬 4套交流電焊機 WSE500 10臺 自帶直流電焊機 ZXT400 8臺 自帶鋼筋調直機 GT40 4臺 自帶 鋼筋彎曲機 GW40 6臺 自帶鋼筋切斷機 GQ40 4臺 自帶切割機 4臺 自帶鋼筋錐（直）螺紋機 自帶電渣壓力焊機組 自帶四、模板加工和處理設備（鋼制）大模板 4組 自帶木工電刨 6臺 自帶圓盤鋸 4臺 自帶五、抽水設備污水泵 4臺 自帶潛水泵 DW6525*6 4臺 自帶六、計量、測量設備儀器激光鉛垂儀 2臺 經緯儀 J2JED 2臺 水準儀 DWA10 4臺 七、其他設備 附著式升降腳手架 SYP 4組 租賃 28萬 112萬臨時供電變壓器供電電纜供電電纜配電箱 開關廂 翻斗車 輛 自帶施工工具 自帶主要周轉材料需量表（按群房施工考慮）序號 材料名稱 規格 單位 單價 估計用量 估算總價 估計進場階段 備注竹膠板 10平方 40 15萬 600萬 方木 60*80 立方M 1300 1500 195萬 或50*100 腳手架鋼管 Dg48標 T 4000 4000 800萬 租賃2000 200萬扣件 個 4 30萬 120萬 扎絲、鐵釘