漢斯國際公寓物業服務中心管理方案公寓住宅(完整版)

　　

【正文】 20 元 /把 人工費（業主自備材料） 22 換插座 10 元 /只 不含材料費 修理窗簾箱 10 元 /次 不含材料費 23 門吸更換 5 元 /只 材料費按實計算 24 各類水龍頭 /閥濾網清洗 5 元 /只 / 25 吊燈 /吸頂燈拆裝 20 元 /只 限四頭以下 26 30 元 /只 4 頭以上，特大豪華型 50 元 27 臺燈 /壁燈修理 5 元 10 元 /只 / 28 吸頂燈 /吊燈修理 10 元 20 元 /只 / 29 家用電器調試 30 預定出租車 31 家具清潔服務套餐 32 入住前住宅清潔和空氣凈化 33 地板打蠟 4 元 /平方米 34 家具保養 35 地毯清潔消毒除蟲 36 吸油煙機清潔 40 元 /臺 37 空調清潔 38 除害服務 39 鮮花、植物租擺 40 植物種植 41 植物養護、修剪、殺蟲 42 家電維修 43 電話機移位 44 電器插座移位 45 更換玻璃 50 元 /塊 46 室內構件安裝 47 工具租賃 48 手推車租賃 注：以上表格為特約服務項目及價格明細表 ，服務中心成立后此表將會上墻 公示。 業主單元噪聲的控制 ? 與業主簽定使用公約，內含不在使用區域內發出影響而妨礙他人生活或工作的噪聲；（晝間不超過50分貝，夜間不超過 40分貝） ? 對產生妨礙他人生活的噪聲 (如音響過大 )，及時上門提醒勸阻。 客服部每月出一份產權清單、清單要系統正確反映日前實際情況； 物業經理、客服主管負責 審核產權清單、租賃清單。 智能化系統維護保養標準 1）系統良好運行； 2）設施、設備及傳輸線路完好； 3）軟件及數據完好正確保存 12 管理及商業用房 管理用房 1）每月檢修一次設施，設備； 2）每半年檢查一次電氣線路； 3）每年內粉刷一次； 4）每年對其他建筑部分維護一次 由工程部按相應維護保養規程實施。 增加：河道人行橋 崗位 四、 物業管理區域內共用設施設備的維保措 施 ? 公用設施設備的日常維修 序號 類 別 項 目 日常維修 計劃 方案 標準 實施效果 1 管轄區 域內 的道 砼路面 、人行道 1)進住裝修期 、施工期杜絕車輛擠壓人行道及道牙，嚴禁在路面上拌制水泥或砂漿 污染路面； 2)每年對局部損壞嚴重，修補多1)管理員加強裝修督察，嚴禁中高層施工車輛進入區內道路；2)翻新工作由工程部門1)小區道路使用管理規定；2)人行道鋪設技術標準 平整、無坑洼、無積水、無缺損、完好率達以上 路 緩路徑、砼道牙 次的路面、道牙人行道板進行翻新；3)路面翻新面積應控制在 5平方米，其他控制在 2— 3平方米，逐年遞增 自行組織專業維修工或委托有關施工單位實施 2 溝 渠 池 井 雨水井 1)化糞池每半年清理一次； 2)井蓋板每年刷一次漆，防止銹蝕； 3)每季度清理井內雜物一次； 4)每年全 面維修完善一次 由工程部門按相應作業規程實施 1)化糞池清理作業規程； 2) 井蓋刷防銹漆作業規程； 3)井內無沉積物 1)化糞池內無沉積物； 2)井蓋正常使用； 3)流水通暢 污水井 化糞池 3 園 林 綠 地 綠化 1）春、夏季對綠地、樹木剪枝養護一次； 2）花木每半月修剪一次； 3）草坪換季修剪一次； 4）喬木每月修剪一次；循環水每周更清一次； 5）每周清理園林、雕塑一次；6）根據病蟲害發生規律，每年進行三次大消殺和四次日常消殺； 由保潔部按照相應作業規程實施 綠化工作標準： 園林工作標 準 1)綠草叢叢，樹木青青，剪切整齊； 2)雕塑、小品完整清潔，流水清清 雕塑小品 大綠地、循環水池 4 室 外 照 明 草坪燈 1）燈桿每年刷漆一次； 2）每月清潔燈具一次； 3）每季檢修線路一遍 1）由管理員加強裝修督察，嚴禁車輛隨意進入區內損壞燈具；2）燈具更新由工程部自1） 線路無老化；照明設施清潔完好；2）燈具施工技術標準 1）實現良好的燈具外觀； 2）照明系統正常有效啟用； 3）照明設施線路完好率 98以上 高桿燈 其他照明 行維修或委托有關施工單位實施。 ? 定時檢查 停車區內所停放之車輛，包括是否停放在指定車位及鎖好。 停車場及車輛管理 ? 認真履行值班登記制度，值班中發生處理的各種情況應在登記簿上作詳細記錄，在交班時有移交手續，責任明確； ? 制定小區車輛停放管理規定，作好停車標示及宣傳，由車輛管理員負責作好分區停放管理。 ? 巡邏員在巡邏 中應發揮各種感官對別墅區域內的治安、消防和物業設施進行綜合觀察?；ü嗄景磿r開花結果。 病蟲害防治 一般年噴藥不少于 3次，有效控制病蟲害。 每日打撈漂浮物，每月進行水質的清理，夏季每周進行噴藥殺蟲，對池水的深淺進行控制，以防產生意外。 ? 小區滅蟲消毒工作主要由保潔部負責，可根據養護情況，制定出全年計劃?！紳h斯國際公寓〗是一個品質高尚、 環境幽雅的小區，管理的水準和人員的素質必須與之相適應，因此對人員的培訓工作尤為重要。 —— 任職要求 身高 ，年齡 30～ 45 歲。 —— 任職要求 身高 ，年齡 30～ 45歲左右。 —— 任職要求 年齡 40歲左右（男女不限） ,相貌端正； ? 具備良好的身體狀況和心理素質，以及語言表達能力； ? 大學?？埔陨蠈W歷，有一定寫作能力，管理專業、有非居住管理經驗最佳 。使維修工作能真正做到及時、優質和高效。配合總經理室協調與業主委員會（除前期）、居委會日常事務工作。 ? 負責對所轄各管理部門的主管、職員認真執行崗位責任制和落實各種規章制度與計劃執行情況的檢查、督促、指導工作。 ? 綠化養護部負責管轄區內的環境衛生、庭園綠化工作；協助做好裝修等的監查工作。所有員工既是自己所在崗位的專家里 手，同時又是其他崗位的多面手。 誠信：說到的一定做到，做到的比說到的更好。 一、 物業管理總體 方針 “上實物業”以“專業規范嚴謹的管理，綜合高效熱忱的服務，為業主 /使用人創造美好的生活和工作環境而不懈努力。其中一期（ C54）： 107,。 37 業主滿意度調查 36 回訪工作程序 34 電梯困人應急處理程序 1 第二章 物業管理總體構想 10 七 人員培訓及考核 17 二 物業管理區域內 綠化管理措施 36 住戶投訴處理程序 38 日常報修 “漢斯國際公寓 ”小區圍合式建筑，營造了公共空間生活氣氛和私人隱密相兼顧之居住環境；加之人車分流的整體規劃，營造出家居生活氛圍與私人空間相得益彰的高品質生活小區氛圍。 要求：把今天的事做到最好，明天的事也考慮周到。 ? 在項目交付前二個月（建議）由擬定的項目經理駐場，并在公司各職能部門和專業條線的具體工作指導和幫助下實施物業管理的準備工作，以滿足管理服務要求。 ? 夜間值班由監控兼任，負責協調處理夜間所發生的一切事務，并認真做好值班紀錄。與相關各方建立友好的合作關系。 ? 負責編制管理處的年度、月度工作計劃和費用預算，并定期制定業戶收繳費用情況表（指管理處帳目）。 ? 掛牌上崗，外表整潔規范。為此，在 人員配置上我們將抽調一些年齡結構佳、業務能力強的員工，組成一支前期物業管理隊伍，力求打下堅實的基礎 ,并在通過實施管理培育出一批新人。 ? 有一定的接待和客戶接觸的經驗，能協調和處理一般突發和爭議事件，熟悉相關法規。 （ 4）秩序維護員主管任職要求 —— 職位描述 向 管理處 經理和條線經理負責，全權負責管轄區內安全保衛，以及消防 工作，負責對下屬秩序維護員人員的監督、培訓。本公司的培訓將主要從內部及外部培訓兩方面入手。 第三章 物業管理措施 一、 物業管理區域內 環境衛生管理措施 加強環境衛生的宣傳教育：搞好環境衛生工作，需要住戶的配合，為此，我們要作好環境衛生和環保意識宣傳，加強住戶文明意識和自覺尊章觀念，共同維護整潔優美的社區環境。 明確考核指標與質量要求。 清雜草 常年清除雜草 7遍以上，雜草面積少于 5％，成片雜草不超過 1 cm2。 病蟲害防治 防治結合，及時滅治，年適時防治 3— 4次，主要病蟲害發生低于防治指標。 ? 秩序維護 主管每天應對安保隊員巡邏的時間、部位、頻次和路線進行檢查并做好記錄備查。每年組織員工進行消防演習或消防知識競賽，確保消防通道暢通，消防設施、設備完好，做好記錄。 ? 凡不是業戶及訪客車輛均不準駛入，確認車輛并作詳細登記后，應盡快通知其他各崗協助車輛停放在指定之車位內，待該車主將車輛鎖好后，檢查該車輛是否已鎖好。 日間巡邏 巡查、指揮 定時 指揮車輛的停放，疏導交通，巡視水景、河 岸、住宅，確保業主的人身和財產安全。 1）有關建筑部分修繕質量標準； 2）有關電氣設備維護標準 1）安全正常使用； 2）美觀完好 10 其他公共設施 垃圾集中轉運站 1）每年刷油漆一遍； 2）每季度檢查檔土墻頂排水溝通暢情況； 3）每季度檢查一次污水孔疏通情況。 六、 檔案管理措施 檔案的建立與管理 （ 1）業戶檔案 ? 管理處負責建立業戶檔案，業戶檔案一戶一袋； ? 業戶檔案的管理辦法按公司檔案要求操作； ? 物業助理負責業戶檔案的收集、整理、歸檔、利用； ? 物業助理應在每月 5日前把上月的有關業戶資料、產權清單、租賃清單送文檔管理員簽收； ? 物業經理 、物業主任每季度檢查一次業戶檔案工作，對發現問題用書面通知整改。 商業活動中的噪音控制 ? 制定管轄區內商業經營活動中使用。使用權的變更情況：能正確反映業產權屬轉移、變更的時間和方式： 客戶服務部負責編制產權清冊、租賃清冊、并輸入計算機； 產權清冊內容 ? 房屋類型 ； ? 使用面積、建筑面積 ； ? 分攤面積 ； ? 使用情況 ； ? 附設設施情況 ； ? 車庫使用情況 ； ? 其他 。 1）檔土墻維護標準； 2）圍欄維護標準； 1）設施安全正常使用； 2）美觀完好 11 公共智能化系統 攝像 監控系統智能控制中心 對各系統的設施、設備性能及連接運行，顯示情況進行月檢、季檢和年檢 1）由工程部按相應維護保養規程實施； 2）本系統設備每 10年更換一次。 外圍 指揮、巡視、 引導 隨時 24小時在崗，負責車輛、人員貨物的疏導、引入、指揮，對可疑人物進行詢問。 ? 密切留意車輛進出時，有否損壞其它車輛及項目設備。 小區道路交通管理 由秩序維護部負責，指派專人負責住宅區域地上、地下車輛停放的管理，設置專門的車行通道和入口，實行小區內人車分流。 ? 巡邏員在巡邏中應按不同季節、不同時間的要求突出重點，預防和制止各種犯罪行為，保護好各