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20xx住宅建設用地使用權續期問題分析(更新版)

2026-01-21 06:52上一頁面

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【正文】回土地的權力，進而再次保障了國有土地所有權的行使。無償續期引發的第二個爭議性問題是無期間的用益物權會不會與國家土地所有權的行使發生沖突？因為住宅建設用地使用權屬于用益物權。但如何具體的構建無償續期制度，解決續期過程中其他需要厘清的問題值得我們深思。而且城市居民中存在很大一部分人沒有房產，特別是在我國的一線城市購房困難的現狀下，沒有房產的居民數不勝數。此外，依據我國《憲法》住宅建設用地作為國有建設用地的一種，其所有權由國家享有。鑒于國家和公民之間這種管理與被管理、服務與被服務或保障與被保障的關系，我們有必要厘清國民關系的重點。［4］同時對于人們通過購買取得的住宅建設用地使用權不重復征收土地使用費這也是保障公民私有財產不受侵犯的要求。我國《憲法》第13條第3款明文規定：“公民的合法的私有財產不受侵犯”。［4］正如列寧同志所說“憲法是一張寫著人民權利的紙”，我國現行的1982年《憲法》致力于保護公民權利，此處的公民權利不僅僅包括關涉人民生存和發展的基本人權，更是涵蓋了公民依法享有的財產權。鑒于問題的嚴重性立法者認為在沒有萬全之策時以不作規定為宜，故取消送審稿中關于繳納土地使用費的規定，并把該問題留待未來有智慧的后人解決。在憲法層面，憲法保護公民的基本人權、住宅權、財產權等合法權利，同時憲法確定了國家是保障公民實現以上權利的義務人，國民關系的重點是國家為人民服務，國家權力的享有和行使是為了更好的保障公民權利。我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定居住用地的最高使用年限為70年，但未涉及續期方案的具體規定。［3］筆者認為住宅建設用地使用權續期問題不僅僅是一個民法、物權法問題，也是一個重要的憲法學議題，需要運用憲法相關知識與規定進行論述。通過對《憲法》第39條第1款“中華人民共和國公民的住宅不受侵犯”這一條文的解讀也可以得出相同的結論。此外，我們必須注意到的一點是，在以前城市私有房屋業主是享有土地所有權的，盡管當時城市居民大多是租住公房沒有私有房屋，但是擁有私有房屋的城市居民是享有土地所有權的，作為土地所有權人，他們負有依法納稅的義務。事實上也證明人民對征收土地使用費的做法非常排斥，容易引起整個社會的不滿和動蕩，不利于實現人民安居樂業以及國家的長治久安。在保障公民依法享有的住宅建設用地使用權的問題上更是如此，住宅權是公民衣食住行的基本需要，關涉公民基本生存問題，國家作為義務人應該予以重點保障。然而事實上并非如此，我國《憲法》第9條規定“國家所有，即全民所有”。綜合上述分析，我們再來回顧觀點①和觀點③的主張。因為若是20年到期后就進行無償續期的話對于購買了70年住宅建設用地使用權的人來說是不公平的，他們多支付了50年的土地出讓金，這不符合《憲法》第33條規定的“法律面前人人平等”的原則。對全民所有權的保障具體體現在四個方面：一是城市居民通過有償購買取得70年住宅建設用地使用權（在購買房屋時已包含土地出讓金的價格），只不過是一次性購買永久性使用。［8］綜合上述分析，永久性的用益物權并不會與國家所有權形成沖突，并且可以實現國家既要保障公民住宅權和生存權，又要代為行使土地所有

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