重慶市沙坪壩區磁8地塊拆遷安置房建設項目可行性研究報告(更新版)

　　

【正文】 場設置圍擋，實施淋水降塵，場內道路硬化，垃圾封閉，使用清潔燃料等措施進行控制。夜間除打樁階段為禁止施工外，其它階段限值為 55 dB，因此，應提倡文明施工，減少人為噪聲，盡量采用低噪聲有消聲設備的施工機械，建立健全控制噪聲的管理制度，對噪聲進行監測，發現超標應及時、有效地采取控制措施。 4）固廢 主要是土石方工程及混凝土澆筑中產生的廢棄土石和施工廢料等。 施工期和營運期的主要污染 施工期主要污染源 1）噪聲 施工期的噪聲是建筑工程敏感的環境問題之一，主要來源于不同施工階段的各類施工機械和工具的使用，包括： 土石方施工階段：挖掘機、裝載機、推土機、運輸車輛等。 39 綠化 綠化具有美化環境、減少污染和噪聲的功能。 設計范圍 主要是項目各建筑物和構筑物的土建和公用系統的節能設計。消防用電設備由變電所及發電機分別提供電源，發電機房設在住宅樓，報警系統另配 UPS 電源。 防排煙設計 不具備自然排煙條件的地下車庫均設排煙系統，排煙系統與排風系統共用一套管道和風機。耐火極限不小于 3h。每個建筑單元設一個防煙剪刀樓梯間及一部消防電梯、一部普通客梯。 室外天然氣管道采用無縫鋼管，直接埋地敷設。電視系統采用城市有線電視網，有線電視電纜由 南側市政有線電視接口處引入，電話設備間與電話機房共用 。線路采用電纜托盤、電纜穿管敷設等方式。 雨污水均采用暗管（溝）組織排放，污水管管徑為 d300d700mm，雨水管管徑為 d300d1100mm，分別排入小區雨污水管。 主要結構材料： 混凝土 C25～ C45。建筑選址根據現有的地形，盡量減少管理及公共活動用房 底層為商業門面； 二層為管理及公共 活動用房 26 土石方量，避免高壓線影響，將道路干擾對住戶的影響降至最小。 （ 3）經濟性原則：充分節約土地，提高土地的利用率，將土地的經濟價值發揮到最大。 23 6 建設方案 規劃設計理念及原則 規劃設計理念 規劃設計要根據《重慶市城市總體規劃》及《重慶市磁器口古鎮保護管理辦法》，針對磁 8 地塊現狀及周邊環境的分析，特別是鑒于磁器口古鎮現狀和發展規劃，以促進古鎮旅游配套的提檔升級，美化古鎮整體形象。根據重慶市沙坪壩區氣象 站多年來常規氣象資料監測結果氣象參數為： 年平均氣溫 176。 該場地地處新華夏系第三沉降褶皺帶內的川東南弧形構造帶的 20 華瑩山帶狀褶皺束與宣漢 —重慶平行褶皺束的交接地區，出露地層主要以侏羅系中、上統沙溪廟組紫紅色泥巖為主夾薄層砂巖，砂質泥巖。 場地描述：本項 目地塊位于歷史文化旅游區 ——磁器口古鎮與紅色旅游區 ——歌樂山烈士陵園之間，與兩地相距甚近；該地塊作為磁器口古鎮的風貌協調區，北臨磁童路，南臨雙菱皮鞋廠，西臨 212國道，東臨清水溪， 交通條件優越。預計消費人群構成比例： 1. 磁器口旅游客源 60% 2. 本地附近居民 30% 3. 兩側道路過客及其他 10% 本項目與很多商業有明顯的不同，其所擁有的旅游人流量、交通、地段等關鍵資源依托優勢是很多一般商業所無法比擬的，配以磁器口古鎮商業商場中高檔消費市場缺乏的切入，保證了日后商業門面經營興旺，會吸引大批的投資與經營者前來。 住房全部按照約定作拆遷安置，檔次定位中等稍偏低檔次。該項目依據城市規劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發揮到最大；且由于該項目的實施，盤活了周邊大面積 “城中村 ”土地，大幅度提升其原有價值，真正體現城市土地的價值。 項目建設必要性 項目的建設，利于提升城市形象 本項目地塊的現狀是建筑陳舊落后，內外部環境臟、亂、差，已經跟城市發展非常不協調。但是目前沙區政府面臨著拆遷改造迫切和拆遷改造范圍廣、體量大、財力耗費過大等問題之間的矛盾。古鎮街內部商業均以小商鋪構成，經營規模、檔次較低，吸引力不夠強，實現消費能力較差，對如 此豐富的游客資源形成很大的浪費。都市圈面積由原來的 2500 平方公里放量為 5473 平方公里。 8 跨過銅鑼山向東，發展銅鑼山、明月山之間的區域。 “多中心 ” 7 為一個城市中心和六個城市副中心，城市中心包括渝中半島、江北城、彈子石在內的重慶 CBD 地區，六個城市副中心由上輪總體規劃中的觀音橋、沙坪壩、楊家坪、南岸中心區及新增的西永 (即西部新城 )、茶園中心區組成。 2020 年重慶市受國家宏觀調控、金融危機影響， GDP 增速放緩，前三季度重慶 億，同比增長 %，預計 2020 年 GDP增速在 15%左右 。 在經濟效益方面，由于拆遷安置成本較大，收支缺口達到 4666萬元 ，本工程 屬于政府民生工程，需要政府給予資金補助與支持 保持收支平衡 。 編制依據及研究范圍 編制依據 1. 《關于印發沙坪壩區危舊房改造工作實施方案的通知》（沙委發〔 2020〕 10 號文）； ； ； 4.《投資項目 可行性研究指南》（試用版）； 5.《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）； 、經濟、人口、環境、土地、自然 3 條件等基礎性資料； 、規范、法規等。 ： 20 個月 （ — ） : 項目開發建設總投入 5080 萬元，其中：工程費用 2965 萬元 (包括建安工程費 2745 萬元，市政設施配套費 220 萬元 )，工程建設其他費用 1670 萬元，預備費 226 萬元 ，建設期利息 167 萬元，期間費用52 萬元。 地塊周邊 配套完善、交通便利、居住環境優越，商業、文化氛圍較濃，市場區位、交通區位、環境區位都比較好，未來發展前景看好。雖然在 05 年和 06 年連續出 現了增幅回落，但增速仍保持在13%以上， 20202020 年間的平均增幅更是達到 %，超過 GDP同期平均增幅（ %）（圖 21），直轄十年，市人均 GDP 增長兩倍，城鄉居民收入整體上增加１倍多，經濟實力、綜合競爭力和人民生活水平邁上了新臺階。但是隨著 2020 年 10 月出臺的國十條政策進一步擴大內需促進經濟平穩較快發展，無疑對今后提高民眾信心，提振經濟起到極大的推動作用。自然條件良好，可拓展用地較大，依托城市建成區發展，沒有大山大水的地形阻隔，擁有機場、碼頭、火車站等交通樞紐，區位條件良好，同時可依托北部新區的政策優勢，有較強的發展動力；但用地海拔相對較高，地形以丘陵為主，用地相對較破碎。尤其是魚嘴以北的地區，由于該地區遠離城市中心，且位于御臨河上游地區，為生態涵養的重要區域，城市建設活動限制條件較多 ，發展門檻高，使得該地區雖然用地條件較好，但城市發展動力較差。磁器口古鎮三山相依，兩溪環繞，區位極佳，是重慶主城區規模最大、保存最完整的傳 9 統建筑格調的歷史文化街區。 本項目提出的理由 為進一步提高改善人民群眾的生活居住條件， 2020 年重慶市對主城區 1100 多萬平方米實施危舊房拆遷改造，將在三年內完成 786萬平方米的危舊房拆遷規模，五年內完成全部改造任務。 10 年內， 古鎮磁器口將不再是如今的彈丸之地，將打造成占地 公頃、涵蓋功能更廣更全的新型古鎮。 12 可以大幅度改善、提高拆遷居民生活、居住條件 地塊內現有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯亂，道路高陡不平，內部配套等居住條件十分不便。該項目處于古鎮風貌協調區，營造與古鎮相仿建筑風格，對擴散古鎮氣息，美化古鎮核心區周邊形象有一定的配套作用。磁器口旅游人氣旺盛， 2020 年旅游人數繼續穩定在400 萬以上，隨著沙區政府對古鎮旅游開發建設的投入力度加大，預計今后旅游人次逐年大幅度攀升，這無疑是今后本 項目商業的光明市場前景的穩定保障。 項目住宅前景分析 根據與磁 8 地塊所有拆遷戶達成協議，本項目住宅全部為安置房，不存在銷售問題。 項目 總用地面積 （約 畝）。 根據調查結果表明：擬建地塊內未見崩、滑、泥石流等不良地質現象，現狀穩定；工程建設可能誘發的地址災害為填土的不均勻沉降及填土邊坡開挖巖等邊坡滑塌、掉塊，其規模小～中等，危險性小～中等。C 平均相對濕度 81％ 年均降雨量 年均日照時數 1314 天 無霜期 天 平均風速 靜風頻率 ％ 冬夏兩季主導風頻為 22％ 主導風 NNE 沙坪壩區水體除嘉陵江外，梁灘河、虎溪河、清水溪、鳳凰溪、詹家溪、南溪口溪是區內較大的溪河。 （ 3）統一性：項目規劃設計與古鎮整體風貌相協調，充分發揮景觀藝術性與綠地系統。道路設計力求與臨街道路良好通連，內部貫通，做到人車分流；景觀設計堅持綠地最大化原則，營造生態居住小區環境。 安置 房 戶型 有 ： 序號 戶型 套數 占比 1 3540 平方米 12 戶 5% 2 4050 平方米 36 戶 15% 3 5560 平方米 43 戶 18% 4 6070 平方米 149 戶 62% 合計 240 戶 100% 商業門面 商業門面 為臨 212 國道 建筑底層 門面，沿街長度大約 66 米，進深 米。 公用設施設計方案 給排水設計 給排水 1）水源 本工程屬沙坪壩自來水廠供水范圍，小區進水由地塊周邊道路市政給水管引入，進水管管徑不小于 DN200mm。 2）荷載指標及負荷估算 70平方米住戶按每戶 6kw計算， 60平方米左右住戶按照每戶 5kw計算， 45 平方米住戶按照每戶 4kw 計算，商業門面每百平方米按 10 kw 計算，酒店每個客房按 4kw 計算， 公共建筑按照 30W/平方米計算，道路按照 2W/平方米計算。保護接地型式采用 TNS 制。天然氣用量住戶按 1m3/戶 .日計，商業按 10m3/戶 .日計，并考慮 10%不可預見用氣量，共計 600m3/日。) 29o35? 東經 (′) 106o28? 海拔 m 2 室外計算干球溫度 采暖 0C 4 通風 冬季 7 夏季 33 空調 冬季 2 夏季 3 夏季空調室外計算濕球溫度 0C 4 室外計算 相對濕度 冬季最冷月月平均 % 82 夏季最熱月月平均 75 5 室外計算風速 冬季平均 m/s 夏季平均 6 主導風向及 頻率 冬 季 C44% N11% 夏 季 C39% N7% 7 大氣平均壓力 冬 季 kPa 夏 季 通風系統設計 地下車庫和設備用房產生的廢氣和余熱需通過機械通風排至室外，其系統與防排煙系統共享。 小區的停車大部分采用地下車庫的方式，地下停車庫設自動噴淋，防火分區之間以防火墻及復合防火卷簾分隔，每 個防火分區均有不少于兩個人流疏散出口。 室外管網呈環狀形敷設，干管管徑為 150mm。 不具備自然排煙條件的地下室均設排煙系統，排煙風機的排風量為：擔負一個防火分區時，按每平方米不小于 60m3/h 計算，但單臺風機的最小排煙量不小于 7200m3/h；擔負兩個或兩個以上防煙分區時，按最大防煙分區面積每平方米不小于 120m3/h 計算。為防側擊雷，從 30m 以上每三層設置均壓環，所有金屬門窗均應與作防 37 雷引下線的鋼筋連通。 選用節水型衛生器具及配水件。 環保 建設場地環境現狀 項目所在地塊現狀主要為住宅用地，有少量工廠企業和商業門面，項目周邊無大型廠礦及污染源，項目區內無粉塵、工業廢氣污染，有部分生活廢氣排放，對項目區空氣有一定的影響，但項目區內空氣質量總體良好。 裝修及機電設備安裝階段：拆腳手架、石材切割、電鉆、電 鋸等。 營運期主要污染源 1）噪聲 項目建成后，建筑物配備的機電設備如柴油發電機、通風機、水泵等工作時會帶來一定的噪聲污染，其噪聲源強介于 6595dB；片區主要的道路 212 國道、磁童路等交通噪聲，以及商業門面經營所帶來的噪音將對本項目產生影響。 施 工 場界 噪聲 的控 制應 達 到《 建筑 施工 場界 噪聲 限 值》（ GB12523—90）的要求。通過這些措施，可以有效的減少營運期機電設備噪聲對周圍聲學環境的影響。 環境影響評價 項目建成后，經所采取的污染物防治措施后，生活污水經生化處 45 理達到一級標準排放長江，廢水中主要污染物大幅度減少，對地表水長江影響不大；生活垃圾通過小區物業管理部門定期對垃圾袋裝收集，清運到指定垃圾處理場，對區域內的環境衛生影響不大。 建設進度計劃 2020 年 2 月前：完成工程建設前期手續辦理、征地拆遷、場地平整與地災防治工程、施工圖設計和施工準備。 資