xx總部基地物業管理實施方案(更新版)

　　

【正文】 。 檢測能否正常打印系統故障、警告及火災報警資料。 對主機進行探測、查詢，隨時了解系統運行情況。 車場管理系統地感裝置 每季 測試地感裝置的靈敏程度并根據測試結果靈活調節。 檢測 UPS工作情況是否正常。 背景音樂、會議室燈光音響系統、車輛管理系統 項目 頻次 管理內容 標 準 背景音樂廣播系統 每周 背景音樂關撥系統音質清晰、噪音低、影響清晰。 有 運 行 和 巡 視記錄； 發現急修故障在 12小時內處理； 半年 檢查各連接線是否牢固、完好。 每半年 檢測音頻和視頻接口，測試各項性能指標。 檢查直接控制器、執行器、變送器的工作情況。 檢查云臺 機械機構和電動元器件的工作情況。 ? 由技術監督局或相關部門按國家有關標準對電梯、扶梯進行年度檢查。 ? 檢查選層器、限速器接線端、接線和有關控制點情況。 每半月 ? 檢查并擰緊各接線端。 化糞池 每半 年 清理一次 電梯運行與管理服務 項目 頻次 管理要求和措施 標準 電梯設備 每天 ? 清潔衛生。 ? 各類金屬構件及管道作防銹處理。 ? 打開排污閥排污。 ? 檢查濕式報警閥，液體報警器、控制系統工作是否正常。 供熱 序號 項目 管理內容 標準 1 電動機及風機 每周檢查電動機接線是否銹蝕或松弛，檢查電動 機電容是否已變形膨脹或開裂，檢查電動機與風機聯軸器是否牢固可靠，對電動機軸承、風機加注潤滑油，絕緣電阻如果低于 Ω 則應進行處理，清潔電動機、風機上的污物、灰塵。 風機盤管 每周 觀察風機是否正常運行，有無異常聲響。 每季 1. 進行水處理。 2. 轉動閥門，檢查閥門能否靈活開啟、關閉。 2. 檢查壓縮機潤滑系統。 13. 冷凝器清理沉積物質。 5. 檢查回油系統。 4. 檢查調整微電腦控制中心的設定值。 ? 檢測線路絕緣電阻。 ? 根據季節的變化情況合理調整燈光工程的開機時間。 ? 檢測接地電阻。 ? 緊固配電裝置螺絲，調整接觸點間隙，更換打磨燒壞的動靜觸頭。 ? 堅固螺絲并有防松措施，檢查變壓器松綁并扎固。 檢查管道保溫層有無損壞。 檢查井蓋完好程 度，發現損壞及時修復或更換。 限速牌、指示牌是否齊全、完整。 金屬燈架有無銹蝕。 每周 檢查道路路面有無起殼、起鼓、裂縫。 10 吊頂 每 周 檢查有無擦、劃、刮、踏壞，發現損壞及時修補。 清洗外墻飾面人為造成的污染部分。 對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復或更換。 對空鼓、開裂、損壞的地磚予以修復或更換。 更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。 檢查屋面有無積水。 備注 加強酷暑、暴雨等惡劣天氣時對金屬結構和支撐體系的適時檢 測。 每年 檢查整 體結構性能是否完好。 ? 綜合管理的其它服務項目達到約定的服務標準。 ③ 建立完善的檔案管理制度，建立齊全的小區物業管理檔案 [包括物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主或使用人資料檔案（含業主或使用人裝修檔案）、物業租賃檔案、日常管理檔案等 ]。 一般涂 2遍 打面蠟 待底蠟干后，用專用地拖涂上面蠟； 尚遍面蠟，每遍間隔時間以能晾干為標準。 第二節 清 潔開荒 時間跨度： 交房前一個月。 統一管理的原則： ①中心花園、配電、供水、熱水供應由辦公區管理；②生活區人員素質、管理水平 、服務效果同辦公區同質化； 配置對應標準的原則： 服務范圍與服務標準、人員配備相對應的原則 第二章 項目前期管理（含辦公區和生活區） 7 第一節 前期介入 時間跨度： 從物業進場到整體正式移交。 （ 2）、生活區消防栓 42只，消防箱 42 只，滅火器 42，編址點型光電感煙探測器 49 個，編址點型差定溫感溫探測器 27 個，非編址點型差定溫感溫探測器 782 個，噴淋頭 1836 個。 設備設施 ① 電梯共 25臺：住宅部分 14臺（ 18 站）；商務樓 5 臺（ 3 臺 8 站， 2 臺 20站），寫字樓 2 臺（ 8 站），辦公樓 4 臺（ 14 站 ）。 1 華菱總部基地 物 業 管 理 實 施 方 案 制作時間 : 2020 年 8 月 30 日 2 目 錄 第一章 概述 一、項目基本情況 二、服務范圍 三、制訂的基本原則 ①分階段設計的原則；②分區域管理的原則；③高標準的原則；④統一管理的原則；⑤定員對應標準的原則 第二章 項目前期管理（辦公區、生活區） 一、前期介入 二、開荒清潔 三、項目接管及入伙入住 第三章 辦公區物業管理（進入正常階段） 一、 綜合管理服務 二、 共用部位、設備設施日常運行、保養、維修服務 三、 公共區域清潔衛生服務 四、 公共區 域秩序維護服務 五、 公共區域綠化日常養護服務 六、 會務管理服務 七、 人員編制及人員素質要求 第四章 生活區物業管理（進入正常階段） 一、 綜合管理服務 二、 共用部位、共用設備設施日常運行、保養、維修服務 三、 公共區域清潔衛生服務 四、 公共區域秩序維護服務 五、 人員編制及人員素質要求 3 第五章 應急管理 一、 群訪事件的應急處理 二、 公共衛生事件應急處理 三、 停電應急處理 四、 停水應急處理 五、 災害及惡劣天氣時的 應急處理 六、 電梯故障應急處理 七、 消防火災應急事件處理 八、 失竊應急處理 第六章 其他服務 一、 便民服務（特約服務） 二、 社區文化 三、 窗口、會所管 理的管理 四、 租賃服務 第七章 幾點建議 4 第一章 概 述 第一節 項目基本情況 一、項目基本情況 華菱總部基地位于省政府西側湘府路與新聯路交匯處。 ④ 綠化面積 ㎡。 ⑥ 消防設備： （ 1）、 辦公區消防栓 165只，消防箱 165 只，滅火器 161 只，編址點型光電感 煙探測器 1297 個，編址點型差定溫感溫探測器 198 個，非編址點型差定溫感溫探測器 623 個，噴淋頭 4059 個。 高標準的原則： 辦公區按“國優”管理標準、生活區按一級服務標準；基地兩年內達到“省優”，三年內達到“國優”。 高壓運行維護技工： 人員數量： 2 人 介入時間：配電房安裝至移交 ① 持高（電監會頒發）、低壓電工證（安監局頒發）； ② 一年以上星級酒店或超高層建筑物業供配電運行值班經驗； ③ 有 10KV 高壓環網柜倒閘操作和低壓配電停送電實際操作經驗；有變壓器運行、報停管理經驗； 弱電技工： 9 人員數量： 2 人 介入時間：配弱電系統安裝至移交 ① 具有 3 年以上大型辦公摟、商場弱電系統（樓宇監控、廣播、消防及通信等）維修保養工作經驗； ② 職校相關專業畢業，并具備低壓電工安全操作證。 抹布可用報廢布 上底蠟 待地面晾干，檢查無污跡后，用打蠟專用地拖把打蠟水均勻地涂抹在地面上； 涂 2～ 3遍，每遍間隔以晾干為準。 ② 建立健全的財務管理制度，對物業服務費和其它費用的收支進行財務管理，做到運作規范，賬目清晰。 ⑩ 每年對業主或使用人進行二次滿意情況測評，對測評結果進行分析并及時整改。 板 每年 檢查有無彎曲變形、裂縫、腐蝕。 每年 聘請專業機構分析金屬結構各部件的工作狀況，平定構件的收押穩定性 和塑性累計損傷，堅定金屬結構整體承載能力。 檢查雨水口有無堵塞，發現 異常及時疏通。 檢查地面飾面材料有 無松脫、空鼓、破損，發現問題及時處理。 每年 油漆型鋼組合樓梯、扶手、護欄網。 每年 油漆扶手、金屬支架的護欄網。 更換破損的外墻飾面玻璃。 更換外墻飾面應按原設計要求進行。 公用設施維修養護 序號 項目 檢查頻次 維修養 護內容及要求 1 路面路基 每日 檢查路面有無積水，無雜物。 每半年 檢查路燈線路有無漏電、短路燒毀現象。 每月 檢查停車線、行車指示線是否清晰、完整。 井蓋及雨水蓖刷漆。 8 地下管網 每半 年 管道刷漆。 ? 檢測變壓器線圈絕緣電阻。 ? 檢查無功補償設備工作是否正常，功率因數是否達到要求 ? 檢查電容器、熔斷器是否過熱，熔斷。 一年 ? 重復上述檢查。 ? 更換過熱配件，避免短路現象。 每年 ? 重復上述內容。 3. 檢查和測試所有運行控制和安全控制功能。 4. 檢查潤滑系統的運行。 12. 空調機組檢測 /修理 /更換零配件。 19 每年制冷（熱）期結束停機期間 1. 檢查壓縮電機組件的各項環節。 每季 1. 檢查運行記錄，檢查聯軸器及盤根的使用情況。 觀察電流、電壓及布水器的運行情況。 更換各類標示。 盤管風機軸承加注黃油。 ? 檢查壓盤根處滴水是 否符合規范，如不符合則應加盤根或擰緊盤根螺栓。 生活水池 每月 ? 檢查外面是否完好，有無跑、冒、滴、 漏現象，箱口防蟲紗網是否完好。 ? 送水樣至衛生防疫站進行水質化驗。 整潔，有封閉措施；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全，無二次污染發生，確保二次供水符合飲用水標準。 4. 有電梯運行檔案，記錄電梯運行情況和維修保養工作內容； 5. 制定緊急救援方案和操作程序，在接到報警信號 30 分鐘設法解救乘客、排除設備故障。 每月 ? 測試各裝置安全回路的電器操作。 ? 做好維修保養記錄。 線路標號是否清晰可見，合理編排線路，并檢修調整。 集中控制箱 每月 檢測各連接線路是否牢固完好，是否有氧化腐蝕現象。 測試各功能鍵的工作情況。 測試紅外線探測器的工作情況。 檢測控制器接口性能。 音質清晰、設備完好 車場管理系統用計算機 每月 主機、顯示器等設備清潔除塵。 檢查電氣元件工作情況。 1 消防系統管理： 項目 頻次 內 容 標準 智能火災報警控制主機及聯動系統 每日 對主機、聯動柜表面清潔，并做好記錄。 每半年 消防演習時能正常控制消防設備的動作，并能準確檢測有關信息。 檢查是否有誤 報，解除報警、查出故障、及時處理。 檢查外觀是否完好，運行是否正常。檢測線路及音響、電話是否要求達到標準。 給排水等管網 每周 檢查噴淋頭是否滴漏，噴淋管網壓力是否正常。 檢查氣壓表的完好情況。 觀察消防演習時是否聯動。 完好率 98%以上，檢測正常 每季 手動檢測各應急照明燈、出口指示牌處充電功能是正常，若出現故障及時維修或更換。 吸水 用吸水機吸干地毯； 如泡沫太多，可加消泡劑。 水體清潔，無異味 六、會務管理服務 序號 分類 服務內容和要求 1 總體 1. 按照會議的內容和要求，做好會前準備、會中服務、會后整理等各項會務服務工作，保證會議環境安全、舒適。 6. 服務工作要細致周到，服務中要做到三輕(走路輕、講話輕、動作輕)；會議快結束時，服務員在會議室門外站好準備歡送參會人員。 7. 提前將消毒好的茶杯擺放好，準備好茶葉，打好開水，必要時按甲方要求準備好果盤（茶葉、果盤開支由甲方支付），提前15分鐘在會議室門外面帶笑容站好等待迎接參會人員。 5 環境服務 ? 環境服務人員形象健康，環境人員應統一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊 ? 在服務過程中保持良好的精神狀態 33 第四章 生活區物業管理（進入正常階段） 一、公共區域清潔衛生服務 項目 序號 內容 服務要求 樓內公共區域 1 地面和墻面 地面每日循環清掃、拖洗保潔；墻面保持無灰塵、無污漬；大堂、門廳大理石、花崗石地面每月保養一次，保持材質原貌，干凈、有光澤。 樓外公共區域 9 道路地面、綠地、 明溝 道路、地 面、綠地每日循環清掃保潔，廣場磚地面每周沖洗一次；目視地面干凈，地面垃圾滯留時間不超過一小時；明溝每日清掃一次，無雜物，無積水。 （ 4）配備對講裝置和其他必備的安全護衛器械。 （ 2）監控中心接到報警信號后，保安人員三分鐘內趕到現場進行處理，同時中心應接受用戶救助的要求，解答用