濟(jì)南商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(更新版)

　　

【正文】 ...............................................................................................................................................................................................50附表 14 人民商場(chǎng) ..........................................................................................................................................................................................................................51附表 15 洪樓大潤(rùn)發(fā)超市 ..............................................................................................................................................................................................................52附表 16 濟(jì)南華聯(lián)商廈 ................................................................................................................................................................................................................53附表 17 嘉華購(gòu)物廣場(chǎng) ................................................................................................................................................................................................................54表 18 經(jīng)四路路段人流、車流統(tǒng)計(jì) ................................................................................................................................................................................................55表 19 經(jīng)二路部分路段人流、車流統(tǒng)計(jì) ........................................................................................................................................................................................56表 20 泉城廣場(chǎng)周邊主要路段及花園路人流量、車流量統(tǒng)計(jì) ....................................................................................................................................................58附表 21 泉城路業(yè)態(tài)分布情況表 ................................................................................................................................................................................................60附圖 商鋪調(diào)查價(jià)格鋪位（部分） ...............................................................................................................................................................................................61第一部分 宏觀環(huán)境研究一、濟(jì)南市 2022 年經(jīng)濟(jì)總量分析濟(jì) 南 市 完 成 國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 億 元 ， 比 上 年 增 長(zhǎng) %， 提 高 個(gè) 百 分 點(diǎn) ， 為 1997 年 以 來(lái) 7 年 間 增 速 最 高 的 年 份 ，人 均 國(guó) 內(nèi) 生 產(chǎn) 總 值 23632 元 ， 增 長(zhǎng) %。（ 二 ） 農(nóng) 業(yè) 和 農(nóng) 村 經(jīng) 濟(jì) 穩(wěn) 步 發(fā) 展全 年 農(nóng) 林 牧 漁 業(yè) 總 產(chǎn) 值 億 元 。對(duì) 外 貿(mào) 易 繼 續(xù) 擴(kuò) 大 ， 全 年 完 成 外 貿(mào) 進(jìn) 出 口 總 額 億 美 元 ， 比 上 年 增 長(zhǎng) 35%。現(xiàn) 代 服 務(wù) 業(yè) 實(shí) 現(xiàn) 增 加 值 億 元 ， 比 上 年 增 長(zhǎng) 15%。 個(gè) 體 私 營(yíng) 業(yè) 主的 經(jīng) 濟(jì) 角 色 越 來(lái) 越 重 要 。 1~9 月 ， 房 地 產(chǎn) 轉(zhuǎn) 讓 17871 件 ， 比 上 年 同 期 增 長(zhǎng) %， 其 中 ，房 地 產(chǎn) 買 賣 14562 件 ； 轉(zhuǎn) 讓 面 積 萬(wàn) ㎡ ， 增 長(zhǎng) %； 轉(zhuǎn) 讓 金 額 億 元 ， 增 長(zhǎng) %。圖 3 2022 年 1~9 月 各 類 住 房 銷 售 面 積 構(gòu) 成 情 況商 品 住 房56%一 般 二 手 住 房33%房 改 房11%四、2022 年經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望2022 年 1 月 ， 規(guī) 模 以 上 工 業(yè) 增 加 值 實(shí) 現(xiàn) 億 元 ， 同 比 增 長(zhǎng) 21%； 居 民 消 費(fèi) 價(jià) 格 指 數(shù) 同 比 為 ； 社 會(huì) 消 費(fèi) 品 零 售總 額 實(shí) 現(xiàn) 億 元 ， 同 比 增 長(zhǎng) %， 至 2 月 份 結(jié) 束 ， 累 計(jì) 實(shí) 現(xiàn) 億 元 。 以 三 聯(lián) 家 電為 代 表 的 各 種 專 業(yè) 商 場(chǎng) 、 專 賣 店 也 在 濟(jì) 南 遍 地 開 花 ， 傳 統(tǒng) 百 貨 店 遭 到 嚴(yán) 重 挑 戰(zhàn) ， 大 部 分 客 流 被 分 流 。隨 后 上 海 聯(lián) 華 、 北 京 國(guó) 美 等 省 外 實(shí) 力 商 家 及 沃 爾 瑪 、 家 樂 福 等 國(guó) 際 零 售 巨 頭 及 紛 紛 搶 址 濟(jì) 南 ， 構(gòu) 建 以 濟(jì) 南 為 大 本 營(yíng) 的 商 業(yè) 發(fā) 展新 版 圖 。 濟(jì) 南 零 售 業(yè) 中 的 重 要 組 成 部 分 ——百 貨 業(yè) 由 于 原 有 計(jì) 劃 經(jīng) 濟(jì) 的 烙 印 太 深 ， 歷 經(jīng) 多 年 發(fā) 展 ， 普 遍 呈 現(xiàn) 不 景 氣 ， 與 之 形 成反 差 的 是 各 色 超 市 快 速 發(fā) 展 。泉 城 路 商 業(yè) 區(qū) 位 于 城 市 中 心 地 帶 ， 集 中 了 各 類 商 業(yè) 形 態(tài) ， 客 戶 群 范 圍 廣 泛 ， 以 白 領(lǐng) 為 主 。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場(chǎng)在全省乃至國(guó)內(nèi)都發(fā)生業(yè)務(wù)往來(lái)。表 2 濟(jì) 南 商 業(yè) 區(qū) 比 較 分 析商業(yè)區(qū)地理位置及交通商業(yè)區(qū)地位商業(yè)核心 商用物業(yè)租賃價(jià)格 出租率消費(fèi)群來(lái)源泉城路商業(yè)區(qū)濟(jì)南市中心區(qū)，交通、商貿(mào)中心零售業(yè)絕對(duì)領(lǐng)頭羊，市級(jí)商業(yè)中心購(gòu)物中心、大型超市、品牌店大型商場(chǎng)一般以聯(lián)營(yíng)方式扣點(diǎn) 2030%作為租金；一般商場(chǎng)租金約 250 元/月；售價(jià) 15 萬(wàn)80%左右 全市市民、外地游客、客戶群范圍廣泛經(jīng)二路商業(yè)區(qū)區(qū)域中心，交通便利二級(jí)商業(yè)區(qū)，西部區(qū)域商業(yè)中心購(gòu)物中心、大型超市、大型小商品批發(fā)市場(chǎng)大型商場(chǎng)一般以聯(lián)營(yíng)方式扣點(diǎn)約 20%作為租金；一般商場(chǎng)租金約 150 元/月 90%以上 西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居民經(jīng)四路商業(yè)區(qū)交通便利傳統(tǒng)中央商業(yè)區(qū)大型百貨大型商場(chǎng)一般以聯(lián)營(yíng)方式扣點(diǎn)約 20%作為租金；一般商場(chǎng)租金約 180 元/月95%左右 全市消費(fèi)者花園路商業(yè)區(qū)區(qū)域中心，交通便利二級(jí)商業(yè)區(qū)，東部商業(yè)中心超市，咖啡店、酒吧集中區(qū)域一般商場(chǎng)租金約 200元/月90%左右 歷城、歷下區(qū)居民北園大街主要的交通樞二級(jí)商業(yè)區(qū)，家居、建材一般商場(chǎng)租金 100 元左右/月85%左右 魯中（家居建材） ，商業(yè)帶紐 專業(yè)市場(chǎng)聚集地類專業(yè)市場(chǎng)周邊居民（超市）（ 四 ） 濟(jì) 南 主 要 商 業(yè) 物 業(yè) 比 較表 3 濟(jì) 南 主 要 商 業(yè) 物 業(yè) 比 較物業(yè)名稱 位置規(guī)模(㎡)業(yè)態(tài)形式租售價(jià)格(不含進(jìn)場(chǎng)費(fèi))經(jīng)營(yíng)方式檔次經(jīng)營(yíng)范圍車位萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)泉城路西端約 5 萬(wàn) 超市、專業(yè)店、專賣店F1 售價(jià)： 萬(wàn)元 F1租價(jià)：約 300元/㎡/月一層自營(yíng)二四層聯(lián)營(yíng)高檔生活用品、家居、品牌服裝143個(gè)銀座商城濼源大街與佛山街5 萬(wàn) 百貨商場(chǎng)扣點(diǎn)約 20%作為租金聯(lián)營(yíng) 中高檔生活用品、時(shí)尚用品約240個(gè)貴和購(gòu)物中心泉城路中段 萬(wàn) 百貨商場(chǎng)扣點(diǎn)約 25%作為租金聯(lián)營(yíng) 高檔高檔用品約35個(gè)嘉華購(gòu)物廣場(chǎng)經(jīng)二緯九4 萬(wàn) 摩爾 扣點(diǎn)約 20%作為租金統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)中高檔精品、生活用品、約300個(gè)百腦匯山大路124 號(hào) 萬(wàn) 專業(yè)商場(chǎng)租價(jià)：120 元/平方米/月統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)中高檔電子等科技產(chǎn)品200余個(gè)大觀園商場(chǎng)經(jīng)四緯二路 萬(wàn) 百貨商場(chǎng)扣點(diǎn)約 15%作為租金聯(lián)營(yíng) 中低檔百貨 約50個(gè)國(guó)美電器商城花園路中段 萬(wàn) 家電連鎖租價(jià)：100 元/平方米/月連鎖 中檔電器產(chǎn)品約30個(gè)（ 五 ） 濟(jì) 南 商 業(yè) 未 來(lái) 發(fā) 展 趨 勢(shì)2022 年 2 月 提 交 市 政 府 批 準(zhǔn) 的 《 濟(jì) 南 市 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 發(fā) 展 規(guī) 劃 》 確 定 濟(jì) 南 市 商 業(yè) 網(wǎng) 點(diǎn) 總 體 布 局 為 “三 、 一 、 四 、 六 ”結(jié) 構(gòu) ：構(gòu) 筑 三 大 商 圈 （ 老 城 市 商 圈 、 主 城 商 圈 和 城 區(qū) 商 圈 ） ， 將 古 城 區(qū) 傳 統(tǒng) 中 心 商 業(yè) 區(qū) 提 升 為 都 市 級(jí) 商 業(yè) 中 心 ， 著 力 打 造 現(xiàn) 代 化 都 市商 業(yè) 中 心 新 形 象 ， 形 成 立 足 濟(jì) 南 ， 服 務(wù) 山 東 ， 輻 射 華 東 、 華 北 及 環(huán) 渤 海 地 區(qū) 的 大 都 市 級(jí) 商 業(yè) 中 心 ， 在 東 部 產(chǎn) 業(yè) 帶 、 東 部 新 城 、西 部 新 城 和 西 部 片 區(qū) 的 核 心 區(qū) 規(guī) 劃 新 建 四 個(gè) 市 級(jí) 商 業(yè) 次 中 心 ， 形 成 六 大 城 市 發(fā) 展 軸 。圖 9 泉城廣場(chǎng)北側(cè)規(guī)劃示意圖及“天圓地方”主題建筑效果圖功 能 配 置 上 一 至 三 層 為 大 型 購(gòu) 物 中 心 ， 四 至 十 一 層 為 商 務(wù) 辦 公 、 商 務(wù) 公 寓 、 會(huì) 議 中 心 、 健 身 中 心 等 ， 十 二 、 十 三 層 為 圓 形的 景 觀 餐 廳 、 娛 樂 中 心 及 觀 光 廳 。 位 于 上 海 市 中 心 商 圈 南 京 西 路 的 恒 隆 廣 場(chǎng) ， 地 下 一 層 是 美 食 廣 場(chǎng) ， 經(jīng) 營(yíng) 天 南 地 北 名 食 ， 一 至 四 層是 大 型 購(gòu) 物 中 心 ， 經(jīng) 營(yíng) 世 界 名 牌 、 精 品 百 貨 ， 五 層 經(jīng) 營(yíng) 中 西 餐 館 ， 六 層 是 空 中 花 園 ， 兩 座 高 層 分 別 是 甲 級(jí) 寫 字 樓 和 酒 店 ， 是 典型 的 多 功 能 大 型 商 廈 。 由 于 我 國(guó) 汽 車 普 及 率 非 常 低 ， 居 民 活 動(dòng) 半 徑 范 圍 較小 ， 在 住 區(qū) 購(gòu) 物 消 費(fèi) 便 成 了 中 國(guó) 人 的 生 活 習(xí) 慣 和 消 費(fèi) 傳 統(tǒng) 。 在 競(jìng) 爭(zhēng) 格 局 上 ， 銀 座 商 城 與 貴 和 購(gòu) 物 中 心 同 為 高檔 消 費(fèi) 品 ， 銀 座 購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 與 貴 和 商 廈 、 嘉 華 購(gòu) 物 廣 場(chǎng) 爭(zhēng) 奪 中 高 檔 消 費(fèi) 客 戶 ， 人 民 商 場(chǎng) 、 華 聯(lián) 商 廈 、 大 觀 園 商 城 搶 食 中 段 消 費(fèi) 利潤(rùn) 。 各 商 業(yè) 物 業(yè) 租 售 價(jià) 詳 見 附 表 3。 99 年