xx廣利港海鮮批發市場項目策劃案(更新版)

　　

【正文】 同時進行采訪報道，以擴大項目知名度，引起目標客戶注意。（3）主路網及參觀路線在通向項目工地的主要交通路線設置宣傳項目的路標或廣告牌，在項目入口設置醒目廣告牌，在路兩側燈桿上懸掛宣傳項目的彩噴吊旗。（三）目標客戶細分根據以上目標客戶特征，此項目的目標客戶可細分為以下幾類人群：廣利港原來以漁業為生的居民在廣利港停靠的漁船老板、流動的漁民廣利港管理局、漁政部門、邊防、社區的工作人員及海洋與水產局的職工自身經營水產品或餐飲行業的人群二次置業的人群XX市和油田年收入在3萬元以上的人群二、整體形象策劃推廣項目形象，主要指該項目視覺識別，其核心部分包括項目的名稱、標志、標準色、標準字體等。三是項目市場價值巨大，帶有明顯的唯一性和壟斷性機會分析：投資者購買商業地產看重的是市場的啟動情況（關系到租金的價格）和未來的升值潛力，對于概念足、市場啟動看好的項目銷售情況較好；而對于市場啟動緩慢、開發商不重視前期炒作和市場運作的項目，投資者大多持幣觀望，銷售難度加大。個人購房者中的絕大多數又以置業投資為目的，因此，當前中國房地產熱是由個人投資置業消費的有效需求所推動的。（五）三星級賓館“鑫奧特海洋渡假村”縱觀整個XX酒店服務業，全部集中在城市中心地帶，渡假會議作為一種會議形態，將在未來被消費者所接受。XX雖然是濱海城市，但多數市民尚未領略到濱海風情，將此部分開發并啟動物美價廉的海鮮美食、特色小吃、休閑娛樂的專業街區，不但可以滿足商品房的商業空間，也填補了XX的市場空白，更能帶動已經成型的冷藏廠開發和后期大型批發市場的銷售開發工作。（一）主路入口景觀趕海大道　在南二路與港口路交叉口建有一個具有藝術感的漁港大門，請書法名家題字“XX項目名”。商業、餐飲業、旅游業生活污水、固體垃圾處理等.『產品定位篇』本篇由社會價值定位、文化價值定位、產品功能定位組成，為實現項目企業的效益最大化，其中建筑布局定位中建議改變原產品設計，敬請決策層高度重視。（2）商鋪戶型設計適應“商住兩用”需求。（批發市場等部分未做介紹）（四）建設方案建設場地環境（1）地貌：場地位于XX市東部，地貌上屬河流與海沖積形成的沖積海灘地貌。環境條件XX是一個缺少景觀的城市，本項目依托于XX市淡水湖景區與海港景區兩大得天獨厚、相對唯一的重要景區，造景升值對于項目來說十分重要。附：廣利港概況：廣利港自1993年開始開發建設漁民村，現已建成漁民村三個，常駐人口357戶，1500人，流動人口2000多人，現有漁船245艘，燈標一座。（三）可改變的海上漁業傳統交易漁港產漁季節，每日清晨日出前，在距港口十多公里外的海口，深海歸來的漁船與XX的水產批發、零售商進行大批的海上水產品交易，交易后，漁船轉向羊口批發市場。（二）根據2003年市政府發布的《關于發展海洋經濟，加快“海上XX建設的意見》，到2007年，XX將建成以廣利漁港、紅光漁港為重點的一處國家級中心漁港，漁港以水產專業批發市場、冷藏加工、漁需物資供應、餐飲服務為核心，培植成區域水產加工、銷售的集散地。五、信息性俗話說“多存芝麻好打油”。”可見，優化生存環境，策劃人間動態，創新性原則首當其沖，這也是本項目策劃的一個最基本的出發點之一。本策劃書在“效益，謹慎，創新”的原則下，注重項目的可行性、創新性、價值性、集中性、信息性和安全性，目的在于幫助企業負責人回答五個問題，即項目為什么要去做？做什么樣的？怎樣去做？實現哪些效益？由誰來做？一、可行性該策劃是結合房地產市場營銷理論和實踐方法，從項目初始就導入策劃營銷，充分結合項目的實際情況，涵蓋投資、設計、質量、工期、形象、營銷推廣等多項內容,作為指導項目操作的重要依據，注重項目實施過程中的技術性和可操作性。策劃的結果都要能創造一定的價值，只有這樣，策劃才能體現其自身的價值所在。六、安全性 XX鑫奧特建材公司正處于高速發展的勢態，各項事業發展看好，本項目對于項目企業來講，不但可以促進企業成長，也能實現產業替代。（三）XX市海洋與漁業局已將規劃建設“一區五園”列入議事日程，其中“一區”就是中心城防潮堤以內的約20萬畝的現代化漁業示范區，本項目已經被作為重點調控中心工作來抓。（四）珍貴的經濟價值本項目是進入廣利港兩條道路入口的交會位置，占地利；是政府批準和支持的大型海鮮交易批發市場，項目含有唯一和壟斷性價值，據天時；項目符合城市群體“下午經濟與周末經濟、特色經濟，假期經濟”體會漁港休閑生活的特定場所，更是漁產品批發零售、廉價海鮮餐飲的聚集地，有人和。（二）建設條件位置條件項目位于XX市本年度破土動工的寬100米，深7米的新建優質漁港碼頭西側，是“海上XX”建設的重要基地。（三）建設規模及功能標準建筑面積和內容 本項目擬建設為綜合商業項目，初步規劃總建筑面積其中臨街商鋪22000平方米（原來是12000平米，建議增加10000平米），批發市場60000平方米，一期30000平方米，冷庫10000平方米，酒店12000平方米。（3）地震烈度：根據建設部建抗（1993）13號《關于執行“中國地震烈度區劃圖（1990）”有關規定的通知》，本工程防震烈度為八度。建筑方案設計本工程設計涉及建筑、結構、防火、節能、隔音、采光、照明、給排水、通風等各種專業，設計時需遵循有關的規范或規定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規定。鑫奧特公司將把廣利漁港海鮮批發市場項目寫入XX建筑的歷史，成為鑫奧特產業最大的廣告牌。（二）入口廣場景區“漁港船歌”趕海大道向南200米左右，即本項目沿街商品房部分和整個項目的入口，建議在此設置小型廣場“漁港之歌”。產品布局不但要考慮市場的形成，更要考慮便于項目的銷售，盡量采取“產權”式銷售，便于資金的回籠。 （六）小型公寓“漁人之家”項目規則中的住宅部分，總建筑面積10080平方米，由于地理位置所限，本地人口稀少，建議戶型面積在六十八十平方米/套,總體銷售價格不超過十萬元左右；可做為廣利港漁民的經濟適用房開發；可用來出租為度假或者外來人口的臨時公寓；居住小區應注重漁村景觀設計；考慮漁民漁需用品倉儲的實際情況，可視開發情況，增建倉儲室，減少車庫。調查表明，XX商品房價格呈總體上漲趨勢，其中住宅10年間從800多元/平方米漲到現在2000元/平方米左右；商鋪10年間從1000多元/平方米漲到現在的30004000元/平方米左右。本項目中的周邊商鋪和批發市場的產權銷售均應參照考慮。好的項目首先要有一個響亮易記的項目名稱，目前的項目名稱暫定為“XX廣利港海鮮批發市場”考慮到地理位置，項目特點等因素，在名稱方面應高度重視，可以聘請風水先生、起名大師參與甚至借機炒作宣傳。一般按以下五個階段發布：銷售準備階段首次公開展銷和跟進銷售階段二次公開展銷及跟進銷售階段三次公開展銷及跟進銷售階段掃尾階段銷售公司安排專人對各個時期廣告效果進行監控和調查評估，及時向公司反饋信息，便于對下期廣告策略的修正和發布。投資后由專業公司統一租賃，并給予投資者每年6%的三年租金回報；XX市唯一的大型漁產品批發零售市場；XX市唯一的大型專業經營海鮮的美食街（二）銷售策略沿街商鋪銷售策略為了體現開發商在市場啟動的可靠性和保證性，以給予投資業主一定比例的租金回報，來打消其關于市場啟動的顧慮。酒店的開發酒店的位置優越，如做成商鋪將獲得不菲的經濟價值，現在開發為時尚早。其他建議：為帶動市場的快速形成，市場經營管理公司可率先選擇優越位置開店經營，營造市場氣氛，等招租完成，市場形成后，根據實際情況繼續經營或對外承包。銷售網絡為克服項目位置偏遠的不利條件，便于城區客戶了解項目，建議開發商在東西城各設置售樓處一處，西城可以設在水產品批發市場門口，東城設在人流聚集區，各自安排銷售人員現場售樓。工期預計為6個月，2004年6月動工至2004年12月結束。二、項目資金投入與資金籌措 一期工程初步估算靜態投資為1740萬元，其中第一部分工程總投資約為200萬元。該部分按每平方米700元建筑成本計算，需投入資金700萬元。第二部分即22000平方米上下雙層商鋪的開發建設，公司自籌資金投入300萬元及工程總包單位融資，完成進度至商鋪封頂，約1540萬元。資金投入：700元/平方米30000平方米＝2100萬元資金籌措：上述2100萬元可由一期工程建設所產生的利潤解決，按照慣例，2100萬元的工程，企業只需要出資30%，即630萬元即可開工建設，此630萬元資金來源為售出第一期的部分商鋪利潤。保守的估計，上述部分建設項目建成后售價能上升一倍，即平均達到1500元/平方米，利潤空間十分巨大。1400元/平方米125400平方米－1740萬元≈0萬元如定價每平方米1500元計算，賣出全部可出售面積22000平方米的54%，即11880平方米即可回籠資金1782萬元，從而達到盈虧保本點。1500元/平方米14000平方米－2100萬元≈0萬元三期工程保本點分析：三期工程單位面積造價按700元/平方米計算，企業需要投入資金700萬元，工程完工后每平方米售價按三種不同的價格方案分別計算保本點如下：如定價每平方米1100元計算，賣出全部可出售面積10000平方米的64%，即6400平方米即可回籠資金704萬元，從而達到盈虧保本點。在此項目中，由于我們進行了大規模的前期造景升級和項目炒作工作，因此可以初步把握一期工程的可實現性，對于后期開發，如要有效降低其風險，解決途徑主要是加強市場前營銷工作，加大市場調查力度，力爭做到以需要定目標，以客戶定產品。在此我們針對建設10000平方米和30000平方米兩種方案的資金來源分別進行特別分析說明。因此開發商和商業銀行為保護各自的利益，在利息計算和本金償還方面會達成一定共識才開始放貸。銀行為項目投資的抵押貸款，期限通常不超過5年，而為房地產消費市場上的購房抵押貸款，期限通常在10年以上，最多不超過20年。房地產抵押貸款有時也稱為建筑貸款，它的特征是彈性大和變化大，這是因為貸款形式和條款沒有固定的標準，往往是根據借款人的需要和市場的情況而確定，并隨著市場情況變動而改變。房產抵押貸款不像建筑貸款的彈性大和變化大，反而每宗貸款模式都大致相同的。銀行在提供融資服務時，一般要按以下條件對貸款項目進行評估：借款用途、擬投資項目的可行性、借款人的資信和還款能力、還款來源、抵押物的實際價值以及市場情況等。銷售部招聘有一定經驗和客戶資源的售樓管理及售樓員10人財務部暫由總公司指定1名。市場策劃（招商部）（1）制訂總體市場策略及操作方法；（2）策劃與操作各類市場推廣活動；（3）負責項目的整體對外招租、合資合作開發；（4）組織培訓本部門工作人員；（5）制定本部門工作制度和工作計劃；（6）進行市場調查研究與分析，提供公司決策依據。方案高手參與項目全過程，負責起草和設計所有的文案。19 / 19