地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)部管理制度匯編(更新版)

　　

【正文】 更申請(qǐng)表》，并經(jīng)銷售部及主管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)；3) 銷售部依據(jù)《客戶變更申請(qǐng)表》，向設(shè)計(jì)部提出設(shè)計(jì)變更申請(qǐng)；4) 設(shè)計(jì)部填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》，并判斷客戶變更對(duì)功能、結(jié)構(gòu)、外立面等技術(shù)方面的影響；5) 工程部門確認(rèn)施工情況，以及變更對(duì)施工工藝、工期的影響；6) 設(shè)計(jì)部/發(fā)展部確認(rèn)對(duì)報(bào)批報(bào)建的影響；7) 成本部門依據(jù)審批意見，測算造價(jià)的變化，增加的費(fèi)用由客戶自行承擔(dān)；8) 銷售部依據(jù)《設(shè)計(jì)變更審批表》意見，向客戶反饋《客戶變更申請(qǐng)表》，并與業(yè)主簽署補(bǔ)充協(xié)議，附變更后由設(shè)計(jì)院蓋章確認(rèn)的變更圖紙；9) 工程部組織施工，完成后銷售部組織客戶驗(yàn)收。3) 成本部門在3個(gè)工作日內(nèi)對(duì)設(shè)計(jì)變更造成的費(fèi)用變更進(jìn)行核算，并填寫增加、降低估算金額，供領(lǐng)導(dǎo)決策。u 及時(shí)性原則：所有設(shè)計(jì)變更都應(yīng)該及時(shí)申報(bào)、確認(rèn)及審批。相應(yīng)地，評(píng)審會(huì)亦可能召開多輪次。除設(shè)計(jì)成果技術(shù)性評(píng)價(jià)外，成本部門匯報(bào)基于設(shè)計(jì)圖紙的成本分析。對(duì)專業(yè)層面無法溝通達(dá)成一致的事項(xiàng)，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)形成明確的記錄，以提交正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)審議。在預(yù)審資料發(fā)放三天后，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)可根據(jù)需要與各專業(yè)進(jìn)行對(duì)接溝通，針對(duì)各專業(yè)在圖紙理解方面的問題及時(shí)解答，確保預(yù)審環(huán)節(jié)的有效、高效。設(shè)計(jì)評(píng)審關(guān)鍵要點(diǎn)2設(shè)計(jì)部門內(nèi)審2) 設(shè)計(jì)部 項(xiàng)目設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)接收設(shè)計(jì)單位提交的設(shè)計(jì)成果后，應(yīng)進(jìn)行初步檢查判斷，對(duì)明顯不符合格式規(guī)范要求的予以退回，通過則提交設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)人，進(jìn)入部門內(nèi)審環(huán)節(jié)。具體程序及要求參照《供應(yīng)商管理作業(yè)指引》執(zhí)行。 若同意調(diào)換，則依照《五礦地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)管理辦法》執(zhí)行。設(shè)計(jì)部根據(jù)確定的設(shè)計(jì)類項(xiàng)目采購計(jì)劃及采購方式開展設(shè)計(jì)供方采購工作。 設(shè)計(jì)管理部匯總各參與部門的研究成果，形成總體的《產(chǎn)品研究成果報(bào)告》，組織各專業(yè)及公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行評(píng)審，經(jīng)產(chǎn)品決策委員會(huì)審議后，總經(jīng)理審批。 設(shè)計(jì)管理部按根據(jù)公司總體戰(zhàn)略，編制產(chǎn)品戰(zhàn)略，營銷策劃部基于客戶價(jià)值需求和支付能力等指標(biāo)，確定客戶細(xì)分及其價(jià)值定位。 配合工程：u 協(xié)同設(shè)計(jì)單位對(duì)現(xiàn)場施工進(jìn)行技術(shù)支持與指導(dǎo)；u 參與現(xiàn)場停止點(diǎn)檢查；u 重大設(shè)計(jì)問題現(xiàn)場解答；u 設(shè)計(jì)變更管理；u 配合圖紙測繪。 施工圖的發(fā)放、版本更新、版本回收、加曬必須統(tǒng)一由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，具體操作要求及程序見《設(shè)計(jì)圖紙及資料管理作業(yè)指引》。 本階段輸出主要輸出成果為：u 《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書》；u 《初步設(shè)計(jì)成果》；u 《土方開挖圖》u 《樁基施工圖》u 《結(jié)構(gòu)設(shè)備方案》；u 《初步設(shè)計(jì)、初步報(bào)建圖》（立面、人防、消防、衛(wèi)生、環(huán)保、規(guī)證）；u 《結(jié)構(gòu)體系和基礎(chǔ)工程方案》；u 《機(jī)電系統(tǒng)方案及主要設(shè)備選型》。 設(shè)計(jì)部收集前期資料，編制《初步設(shè)計(jì)任務(wù)書》后聯(lián)系設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)：u 開發(fā)報(bào)建部門提供規(guī)劃、立面報(bào)建政府審查意見；u 方案設(shè)計(jì)成果評(píng)審紀(jì)要；u 成本部門提供項(xiàng)目成本控制要求；u 物業(yè)公司提供物業(yè)管理建議：內(nèi)容一般包括項(xiàng)目圍合，出入口設(shè)置，設(shè)備用房、物業(yè)用房選址等的優(yōu)化建議，安防設(shè)置、動(dòng)力設(shè)備設(shè)施配備建議、公共區(qū)域功能、配套的設(shè)置建議等內(nèi)容；u 商業(yè)項(xiàng)目由商業(yè)管理部提供該階段店鋪劃分和各業(yè)態(tài)房產(chǎn)技術(shù)條件及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求；u 其他基礎(chǔ)資料。本階段資料輸入為：u 開發(fā)報(bào)建部門提供項(xiàng)目設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料的更新；u 工程部門提供地質(zhì)初勘報(bào)告；u 成本部門提供成本限額指標(biāo)；u 概念設(shè)計(jì)方案及評(píng)審紀(jì)要；u 其他基礎(chǔ)資料。《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》設(shè)計(jì)部分，在投資評(píng)審會(huì)前至少 5 個(gè)工作日上報(bào)總部設(shè)計(jì)部審核 強(qiáng)排方案評(píng)審?fù)ㄟ^后，設(shè)計(jì)部根據(jù)營銷策劃部《產(chǎn)品正式定位報(bào)告》組織開展概念設(shè)計(jì)工作。四、專項(xiàng)技術(shù)平臺(tái)的搭建在各專業(yè)之間建立資源、信息共享的平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)全部門技術(shù)信息共享, 以提高整體設(shè)計(jì)質(zhì)素和水平。 積極配合發(fā)展、營銷部門工作，從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度為產(chǎn)品定位、產(chǎn)品成本等方面提供參考意見，為土地投資、產(chǎn)品策劃的科學(xué)化提供技術(shù)支持。 五礦地產(chǎn)華中區(qū)域公司設(shè)計(jì)部管理制度匯編（征求意見稿） 2017年8月目 錄部門職責(zé) 2項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理流程 4產(chǎn)品研發(fā)與標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)管理指引 15設(shè)計(jì)供方選擇與管理作業(yè)指引 21設(shè)計(jì)評(píng)審管理作業(yè)指引 28設(shè)計(jì)變更管理辦法 36設(shè)計(jì)內(nèi)容管理辦法 46樣板封樣審批操作指引 5668 / 68部門職責(zé)一、專業(yè)設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)對(duì)公司各項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、立面設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、裝修設(shè)計(jì)，對(duì)方案投標(biāo)、優(yōu)化各階段和節(jié)點(diǎn)進(jìn)行跟蹤。 負(fù)責(zé)項(xiàng)目設(shè)計(jì)全過程的各階段的管理情況，并及時(shí)上報(bào)。對(duì)國內(nèi)外較成熟的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化住宅技術(shù)進(jìn)行研究與剖析，探討與借鑒，使其在公司項(xiàng)目中進(jìn)行運(yùn)用并不斷創(chuàng)新。設(shè)計(jì)供方確定后，設(shè)計(jì)部組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案優(yōu)化。 標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目應(yīng)在土地摘牌前完成概念設(shè)計(jì)成果，本階段主要輸出成果為：u 強(qiáng)排方案u 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書u 概念設(shè)計(jì)方案1） 投資發(fā)展部：可研階段工作安排；2） 投資發(fā)展部：土地基礎(chǔ)資料；3） 營銷策劃部：市場調(diào)研數(shù)據(jù)及產(chǎn)品定位初步思路4） 合約管理部：當(dāng)?shù)亟ò渤杀緮?shù)據(jù)2規(guī)劃及單體方案階段設(shè)計(jì)管理1) 設(shè)計(jì)部 設(shè)計(jì)部收集前期資料，編制《規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》、《單體方案設(shè)計(jì)任務(wù)書》，提交設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，具體程序及要求參照《設(shè)計(jì)任務(wù)書管理作業(yè)指引》進(jìn)行。1） 相關(guān)部門：提供基礎(chǔ)資料，參與設(shè)計(jì)任務(wù)書及設(shè)計(jì)成果評(píng)審3初步設(shè)計(jì)階段管理1) 設(shè)計(jì)部 規(guī)劃及單體設(shè)計(jì)方案完成后，設(shè)計(jì)部組織土方設(shè)計(jì)。 基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)的正式施工圖發(fā)至工程部后，應(yīng)由工程負(fù)責(zé)人牽頭，組織設(shè)計(jì)、工程監(jiān)理、施工單位及其他相關(guān)人員（如外聘技術(shù)專家等）進(jìn)行圖紙會(huì)審。設(shè)計(jì)部將施工圖送審圖公司進(jìn)行審查，并將審圖意見提交設(shè)計(jì)部，設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)接設(shè)計(jì)院對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行修改和補(bǔ)充，直至獲得審圖通過的報(bào)告。2） 營銷部門：提出售樓處、示范區(qū)的設(shè)置、風(fēng)格、布置等內(nèi)容要求7工程施工階段設(shè)計(jì)管理1) 設(shè)計(jì)部 現(xiàn)場施工階段，設(shè)計(jì)部須根據(jù)施工進(jìn)度及營銷需要，重點(diǎn)配合下列工作，設(shè)計(jì)部根據(jù)需要提供技術(shù)支持： 配合營銷：u 配合營銷制定銷售模型、沙盤規(guī)劃、效果圖、樓書戶型附圖；u 負(fù)責(zé)編制《交房標(biāo)準(zhǔn)》設(shè)計(jì)部分；u 配合營銷提供相關(guān)銷售圖紙資料；u 編制銷售合同附圖；u 配合開展對(duì)營銷進(jìn)行設(shè)計(jì)技術(shù)培訓(xùn)講解。序號(hào)關(guān)鍵活動(dòng)主責(zé)部門流程說明參與部門相關(guān)記錄1前期市場調(diào)研及產(chǎn)品研發(fā)1）設(shè)計(jì)管理部 產(chǎn)品決策委員會(huì)組織成立產(chǎn)品研發(fā)小組，設(shè)計(jì)管理部任組長，主導(dǎo)產(chǎn)品研發(fā)工作，參與部門包括：營銷策劃部、合約管理部、工程管理部、投資發(fā)展部、運(yùn)營管理部、物業(yè)公司等相關(guān)部門和專業(yè)。設(shè)計(jì)管理部根據(jù)產(chǎn)品研究實(shí)施計(jì)劃節(jié)點(diǎn)及階段成果要求，協(xié)調(diào)、追蹤產(chǎn)品研究工作的進(jìn)行。序號(hào)關(guān)鍵活動(dòng)主責(zé)部門流程說明參與部門相關(guān)記錄1設(shè)計(jì)供方選擇方式1) 設(shè)計(jì)部 設(shè)計(jì)部根據(jù)《項(xiàng)目16節(jié)點(diǎn)》編制設(shè)計(jì)類項(xiàng)目采購計(jì)劃，納入項(xiàng)目整體采購計(jì)劃的一部分進(jìn)行評(píng)審，具體程序及要求參照《采購管理流程》執(zhí)行。 批復(fù)形式及批復(fù)時(shí)間：設(shè)計(jì)研發(fā)部審核意見表，設(shè)計(jì)研發(fā)部在收文后 3 個(gè)工作日內(nèi)批復(fù)。1) 相關(guān)部門：參與設(shè)計(jì)合同評(píng)審6設(shè)計(jì)類供方的評(píng)價(jià)管理1）設(shè)計(jì)部 在合同執(zhí)行過程中和合同執(zhí)行完成后，依情況進(jìn)行供方履約評(píng)價(jià)，由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)合同履約評(píng)價(jià)、更新供應(yīng)商庫信息。u 正式?jīng)Q策評(píng)審：設(shè)計(jì)評(píng)審的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，具有決策權(quán)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)以及相關(guān)專業(yè)部門參與，從設(shè)計(jì)成果技術(shù)性、成本、投資收益分析、該階段產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)等方面綜合審議，決策設(shè)計(jì)成果的最終調(diào)整意見。設(shè)計(jì)部需確保發(fā)送預(yù)審的設(shè)計(jì)圖紙及評(píng)審文件資料的準(zhǔn)確性、完整性。 設(shè)計(jì)部項(xiàng)目設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)接報(bào)各專業(yè)/體系反饋的書面預(yù)審意見后，應(yīng)及時(shí)分析研判，對(duì)下述兩種情況之一應(yīng)適時(shí)組織跨專業(yè)/體系溝通會(huì)議（設(shè)計(jì)單位根據(jù)需要參與），確保專業(yè)層面可協(xié)調(diào)解決的問題在正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)前盡量前置解決。 正式?jīng)Q策評(píng)審會(huì)上，設(shè)計(jì)部/設(shè)計(jì)單位介紹設(shè)計(jì)完成情況、預(yù)審階段各專業(yè)反饋意見、預(yù)審階段溝通結(jié)果、預(yù)審階段不能達(dá)成一致需領(lǐng)導(dǎo)決策的事項(xiàng)等。 基于設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)決議和具體溝通情況，設(shè)計(jì)圖紙可能需反復(fù)多輪調(diào)整。u 一單一算原則：一份設(shè)計(jì)變更應(yīng)辦理一份簽證，一份簽證辦理一份結(jié)算且對(duì)應(yīng)一份合同。2) 工程部門在《設(shè)計(jì)變更審批表》中注明原圖紙內(nèi)容是否已施工完成，是否涉及現(xiàn)場簽證的辦理，并評(píng)估變更對(duì)施工進(jìn)度與質(zhì)量的影響。2) “綠色通道”根據(jù)上述兩種情況，分別由項(xiàng)目公司總經(jīng)理在《設(shè)計(jì)變更審批表》上審批。要求工程部至少兩人對(duì)工程量予以簽認(rèn)。設(shè)計(jì)部對(duì)每月發(fā)生的設(shè)計(jì)變更情況進(jìn)行總結(jié)分析，提出相應(yīng)的管理改善建議，具體參照《五礦地產(chǎn)設(shè)計(jì)變更管理辦法》執(zhí)行。設(shè)計(jì)通訊錄建立后，應(yīng)及時(shí)報(bào)送相關(guān)設(shè)計(jì)師，其發(fā)放和適時(shí)更新由各自項(xiàng)目設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。5) 對(duì)設(shè)計(jì)過程交流的特別說明：在和設(shè)計(jì)單位的交流會(huì)召開前，設(shè)計(jì)部內(nèi)部先行進(jìn)行審核，如果設(shè)計(jì)單位交付的過程設(shè)計(jì)成果與需求部門的需求（如設(shè)計(jì)任務(wù)書、上階段審圖意見）不符，但設(shè)計(jì)部認(rèn)為合理，需要及時(shí)征求需求專業(yè)/部門意見；若設(shè)計(jì)深度或設(shè)計(jì)范圍超出設(shè)計(jì)任務(wù)書或前一階段審圖意見，則階段性成果須及時(shí)與需求部門溝通確認(rèn)，或在下階段設(shè)計(jì)前征求需求部門意見。設(shè)計(jì)部門在接收到相關(guān)部門提供的需求信息后，需進(jìn)行檢查分析，對(duì)不同專業(yè)部門間技術(shù)需求不一致，或與已確定的前期成果不一致的要求，須及時(shí)聯(lián)系溝通，確保納入設(shè)計(jì)任務(wù)書的內(nèi)容有據(jù)、合理、互洽。《工程設(shè)計(jì)合同書，由項(xiàng)目設(shè)計(jì)師按照有關(guān)意見修改完善設(shè)計(jì)合同，并與設(shè)計(jì)單位交換意見最終達(dá)成設(shè)計(jì)合同終稿。設(shè)計(jì)圖紙?jiān)u審：設(shè)計(jì)部組織相關(guān)專家、各專業(yè)設(shè)計(jì)師、工程師進(jìn)行圖紙審閱工作。五、后評(píng)估管理辦法，系統(tǒng)總結(jié)設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)、工程、成本等角度對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行總結(jié)，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化。：，項(xiàng)目建筑師參與現(xiàn)場講解，注意收集業(yè)主對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的意見，完成后及時(shí)總結(jié)。（一年不少于一次）。業(yè)主對(duì)小品、雕塑設(shè)計(jì)的接受程度。對(duì)節(jié)能的需求。對(duì)公共部位安全設(shè)計(jì)的需求。對(duì)其它新技術(shù)如直飲水設(shè)計(jì)的需求。限額設(shè)計(jì)管理辦法按照《五礦地產(chǎn)限額設(shè)計(jì)管理辦