某某項目物業管理服務方案(更新版)

　　

【正文】 制度；（3）配電間控制非必要人員進入；（4）保證各控制柜，控制線路，指示燈等的運做始終處于良好狀態，各類操作按鈕，手柄在自動位置，每班檢查一次；（5）確保公共使用的照明完好，電器照明箱每月檢查一次，發現照明燈泡、燈管損壞及時調換；（6）配電線路每半年檢查一次，負荷滿足業戶要求；（7）各電器設備接地裝置每半年檢查，確保安全運行；（1） 對臨時施工工程有用電管理措施。主要內容為綠化區域清掃，樹木花草澆水、除蟲、剪草、施肥、草坪養護補種，樹木及花草調整；及時處理綠化與其他公共設施的矛盾，保持綠化景觀的完整，布局合理；無枯枝敗葉，無明顯病、蟲害、無藥害；提供時花、苗木、盆栽及室內擺花等服務。對于業戶大件垃圾，將派專人上門收集，并予以集中處理，使小區在任何時候都不出現垃圾暴露和堆放現象。五、車輛管理服務 實施交通規范管理根據“XXXXX”的實際情況，對交通車輛實行規范化管理，具體表現在標志規范、指揮規范、制度規范。對物資流動實施申報制、盤查制和登記制。四、 治安管理服務 保安人員情況熟悉，有來訪登記、巡查記錄、應急方案、交接班規程，實施三級防火責任制度，參與二級裝修管理，對公共設施設備定期巡視，配合地區公安、消防、綜合管理部門的工作，并接受監督，確保管理區域的平安。（2）行政手段。同時管理處的安全巡查、環境巡查、消防管理人員也要對裝修進行監管。裝修審批重點如下：（1） 保證房屋設施的正常使用功能。業戶對新的場所均有一個了解、熟悉、認同的過程，為縮短這一心理過程，必須重視與業戶的首次接觸，展現未來物業管理人員的良好形象，為共同營造安寧、詳和、積極向上的社區物業所特有氛圍和良好的物業管理大環境，獲得一個良好的開端。運用電腦輔助管理，開展日常服務，與業戶保持緊密聯系，接受業戶監督，定期分析、評議尋找須改進的工作環節。第七節 日常管理與特色服務日常物業管理階段是物業管理單位實施管理與服務功能的重要階段，針對“XXXXX”的特點，本公司的物業管理工作將由介入期、常規期二個部分組成。本公司目前有一整套完善的規章制度，這些制度的建立，不是憑空編造出來的，而是以政府的文件和公司的宗旨、經營范圍和承擔的任務為依據，并在多年的實踐中反復補充修改，逐步健全完善和提高，概括的講，這些制度包括兩大方面：一是公司內部管理制度，這是公司自身運作的章程，它包括公司的宗旨、任務、各類人員和各部門的職能、職責、言行舉止、著裝等，這一制度的建立，為公司造就一支良好的員工隊伍，樹立企業整體形象奠定了基礎。評核工作是在員工工作一段時期后，由培訓組織者檢查員工受訓前與受訓后的工作狀況，并做好記錄，以使員工的直接上司、部門經理或公司領導及時了解和掌握員工工作或思想情況，并作為評核培訓成績的依據。主要內容包括：A、崗位職責；B、專業技能；C、操作規程；D、言行舉止訓練。培訓所要達到的目的，是最終培養出一大批領導干部中的職業經理層管理人員；在普通職員中培養出一大批既有專業知識技能，又有現代管理水平的職業管理層人員；在保安員、保潔員的臨時工隊伍中培養出一大批有理想、有覺悟、有能力、有綜合素質、有現代意識的新時代打工一族（勞動者）。比如我們制定了《不合格服務的識別及處理程序》并填寫不合格報告。同時，還要根據每個人當時的個性心理傾向有針對性地做思想工作，使每個人都能在不同的時間、不同的環境得到不同的激勵。這個環節包括硬件和軟件兩個方面。（三）、擬采取的管理方式內部管理架構運作機制管理處在內部管理上，采取的是將管理活動和管理手段構成一個封閉回路的做法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運動。 3．社區文化和便民服務。將人文精神融入小區的物業管理和服務活動中，組織并配合業主開展多種形式的文化活動，豐富業主的業余生活，滿足業主的精神追求，提高小區的文化品位。據悉，日本近來借鑒中國企業民主管理經驗，普遍推行職工提合理化建議等做法，使企業的凝聚力明顯增強，經營管理者與被管理者的關系不斷改善。同時，也維護了員工的基本自尊。 “以人為本”的思想所熏陶的企業公司是一個強化的溫室社會，處身其間的個人，逐步被培養起類似于家庭意識的社團意識，具有克已、忠誠、服務、合作及效忠精神，愿把自己與公司結合起來，大多數人能為公司的利益和個人的尊嚴而努力工作。建立有效的激勵機制，努力培養員工奮發向上的精神風貌。經過十余年的探索與實踐，憑借超前的管理理念、規范化服務及富有特色的企業文化，現已發展成為XXXXX地區較有影響的物業管理企業。公司下設三個部室，八個物業管理處，有各類專業技術及服務人員150余人。在用人方面，形成“能者上，庸者下”、“無功就是過，平平淡淡就是錯”的企業人才觀，堅決屏棄論資排輩的陳舊觀念，明確考核管理處主任的唯一標準是能否為企業、為公司多創效益，包括社會效益和環境效益。公司領導對家屬們的支持表示深切的謝意使得她們很感動，并表示今后將一如既往地支持公司的工作。住戶的責備批評投訴當成神佛之聲，不論責備什么，都要欣然接受，“要聽聽住戶的聲音”是公司經常向員工強調的重點，傾聽之后，要即刻有所行動，這是搞好對住戶管理的重要條件。養住戶的自律，杜絕任何形式的警告牌，將對住戶及來客的防范式管理轉換為疏導式。在未來發展方面，XXXXX物業管理有限公司責任公司將密切關注顧客之需求，加強員工培訓，借此不斷提高服務素質，以創造更好的經濟效益及社會效益。物業管理要追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的建設階段就要充分考慮建成后的使用和管理的需要。 確保因管理原因造成的治安火災事件發生率為零。各項指令下達后，執行機構即開始運作，執行過程的信息通過反饋渠道回到指揮機構，供經理作出校正、判斷、總結。在對內部的管理中，管理處有定期與不定期的各種會議，比如每周一次的主管人員例會、各班組的班務會；每月一次的公司經理會議等等，會議的內容就是反映情況、溝通信息、協調關系和解決問題。管理工作的控制方式（1）科學、全面、嚴格的質量保證體系及崗位責任制、各項規章管理制度。管理處主管：張云峰，女，31歲，大專學歷，房地產經濟初級職稱，2001年取得全國物業管理企業經理資格證書。就XXXXX物業管理有限責任公司而言，培訓的目標就是使各級管理人員的專業素質及管理水平達到甲類物業管理公司資質要求，使其能為廣大業主（住戶）提供盡善盡美的服務。管理處經理的培訓側重企業管理知識、人事管理技巧、領導藝術、公共關系等；一般管理人員的培訓側重管理思想、管理藝術的培養，溝通技巧及物業管理相關知識；普通員工側重在專業技能、工作技巧及敬業樂業教育等。手電鉆1臺，室內外疏通設備1套，電焊機1臺，砂輪機1臺，切割機1臺，手工套絲機1臺，臺鉆1只，扶梯1把，臺虎鉗、龍門鉗各1把，管工工具1套，電工萬用表等工具2套。第六節 住宅區檔案建立、管理設想本公司歷來十分重視資料檔案的建立與管理，在管理處，我們將分小區工程建設資料、小區住戶資料和日常管理資料三部分進行檔案的建立和集中管理。通過這種不斷的、循序漸進的溝通和聯系，和業戶形成良好的關系，使后期的正常的物業管理打下基礎。精心安排入戶程序，業主隨到隨辦，從進入辦公室到領鑰匙驗房30分鐘內辦畢。此外，本公司還將與業主委員會做好相關的協調管理工作。審核重點：陽臺、窗臺、天臺、空調安裝及管線走向。此外，加強監管的同時，在業戶入住裝修高峰期，注意對綠地、樓前、樓梯通道兩側墻面及電梯的保護，使之不被破壞。（3）法律手段。（2）對人流、物流、車流的有效監控。針對實際情況，合理規劃車輛的停放位置和行駛路線，實現出入分流。（1）進入轄區的車輛應注意車身的清潔，嚴禁鳴笛，限速5公里/小時行駛； （2）嚴禁裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛駛入轄區。 （3）垃圾處理無害化：再次分檢后出現的有害垃圾可統一交給環衛部門集中處理，無害物運出小區。在商業門店的裝修管理中，抓好宣傳培訓，裝修審批、裝修追蹤、違章處理和完工驗收五個環節，杜絕視覺污染，越線經營等違規行為。 消防（水電）系統管理維護（1） 按時對消防、噴淋、配電系統做啟動測試及管道養護工作，將水管內污水排空，保證消防系統處于正常狀態；（2）對消防水電設施進行例保，定期檢查消防栓和消防器械；（3）發現問題及時修理，消防栓每半年排水一次，檢修一次，消防栓及水泵結合器每年油漆一次。 社區文化活動不同的物業管理服務，將形成不同的文化氛圍， 本公司把社區文化活動作為“面向新世紀的人性化服務”的重要組成部分，由公司物業管理部統一負責策劃。次）600元∕月不含周六、日05定點長期服務（5小時∕天有較完備的內部管理制度(質量管理、財務管理、檔案管理等)；建有較完善的物業管理檔案(物業竣工驗收檔案、設備管理檔案、業主及非業主使用人資料檔案、日常管理檔案等)；有物業管理方案并組織實施。按有合同約定公布物業服務費用的收支情況。每周1次對單元門、樓道內防火門、窗戶進行安全檢查,門窗關閉正常,門窗玻璃保持95%以上的完好率。各組團、棟及單元(門)、戶和公共配套設施、場地有明顯標識。保證二次供水正常,二次供水水質符合國家生活用水標準。 路燈、樓道燈完好率不低于95%。收到報警信號后,巡邏人員應及時趕到現場進行處理。雨、污水井每季度檢查1次,雨季每月檢查一次，并視檢查情況及時組織清掏；化糞池每2個月檢查1次,發現異常及時組織做出清掏計劃。 維護現有綠化布局,綠地無雜物,無侵占現象。“目 錄一、公司情況介紹………………………………………………1二、擬采取的物業管理服務方案………………………………5第一節 物業管理的思路、重點，擬采取的管理方式………5第二節 XXXXX項目的管理重點……………………… 14第三節 管理人員的配備…………………………………… 18第四節 物質裝備計劃………………………………………19第五節 管理規章制度……………………………………… 20第六節 檔案建立、管理設想……………………………… 21第七節 日常管理與特色服務…………………………… 23 三、經費測算………………………………………………… 40四、服務標準………………………………………………