新建珠寶城一期工程建設項目可行性研究報告(更新版)

　　

【正文】 》(工程編號GD200909051121)進行結構初步設計。雨水排放方向由西南角向東北角排放，排入城市規劃道路市政管網4. 項目建設內容及標準 建筑1) 設計依據a) 甲方提供的征地要求及范圍b) 民用建筑設計通則JGJ3787c) 辦公建筑設計規范JGJ6789d) 伸縮縫與防震縫的設置2) 設計內容 整個項目規劃為三個區域：觀光展示區、商務區、公寓住宅區。本次一期初步設計的7—10棟位于商業地塊中，為4+，其商業位置優越，在本項目中是主要商業內街的組成部分。，主要為商業與公寓式酒店。3) 以人為本，體現生態環境，倡導人文精神，以共生的設計理念展現一個全新的極具人性化的旅游、購物環境。項目建設地距省會**更是不足6km，東向直面由**市岳麓區主干道延伸而下的金星大道，公交車可直達市場，北臨**市三環線，南抵石長鐵路，緊連xx火車站，公路、鐵路交通發達，航空、水路運輸方便，十分有利于市場的建設和物流發展需要。xx區位條件優越、基礎設施完善，地處美麗富饒的湘中河谷平原，湘江下游兩岸，處于北京至廣州、上海至重慶（京廣經濟走廊和長江經濟帶）的十大交匯區域，是中國東西部的中間過渡地帶，是我國實施西部大開發戰略東鄰、沿海經濟擴散輻射西部地區的必經之路。 氣象條件按全國氣候區劃，xx屬亞熱帶季風濕潤區。上夏上元古界，下古生界地層經常接受剝蝕已被夷平。已經形成食品、機械、輕紡、化工、建材等行業完整的工業體系。 項目經營管理風險風險項目運作中經營者的管理服務水平和項目的可持續發展，亦是項目持續收益的關鍵。 項目建設的產業鏈發展規模優勢項目在雖然是首個大型的珍珠及珠寶項目工程，但該項目有國內外最成熟的管理經營經驗和海內外珠寶商的參與，經過科學合理規劃，使項目建成后各項功能直接運行，縮短一般市場經驗不足的差異。 項目區域淡水珍珠資源優勢目前，珍珠產量占到全國淡水的60%以上，其自然的地理地貌和溫潤的氣候，形成了優厚的養殖條件，使的珍珠養殖規模有較大的發展潛力。近年來又不斷投資，2007年又創建了“華東國際珠寶城”，并且規模不斷擴大，年成交額都保持在50億元以上。同時，中國淡水珍珠的70%以上是銷往國際市場，國內市場消費嚴重不足。2) **市商業發展規劃 《**市城市商業網點布局規劃（2005年－2020年）》——確定了**未來15年城市商業發展總體目標：到2020年，建設完善1個市級商業中心、2個市級商業副中心、10個區域性商業中心、30個社區級商業中心和18條主要商業街，基本形成區域布局合理、業態結構優化、服務功能齊全的市區網點三級體系布局。、。抽樣調查資料顯示，全年城市居民人均可支配收入18282元，比上年增加2129元，%，剔除物價因素，%。%。 3) 城市消費品零售總額及商業總體情況**消費品市場持續紅火。%，%。按常住人口計算，人均GDP達45765元，%。第三章 市場分析、預測與對策1. 區域經濟發展與規劃**城市宏觀環境分析1) 城市人口因素分析 **（包括寧瀏望），%。這將有利于改善和調整地方政府的稅源結構，產生較大經濟效益（對GDP值的貢獻可達30億元），并促進地方商貿物流的發展，從而實現縣域經濟發展、城鎮功能完善、社會和諧的目的。 產業定位：省產業先行先試區，長株潭產業轉型示范引領區，**市高新產業核心集聚區。中國的國內消費能力與水平的不斷提高，社會消費品總額增速加快，僅金銀珠寶的增長就以每年近30%的速度在提升！這個項目的興建，將有力地促進地方特色產品走向更加廣闊的國內、國際市場，為珍珠養殖農戶、加工戶創收、增收。 目前，中國淡水珍珠養殖業主要分布在、湖北、浙江、江蘇等地。當地政府因地制宜，綜合經濟發展規劃，果斷地將淡水珍珠養殖確立為“百里水產走廊”項目中的主導產業，在政策、培育力度上給與了大力支持，更促進了區域內淡水珍珠養殖產業的規模發展和技術的成熟。5. 可行性研究結論1) 良好的經濟與社會效益本項目建設完成后，可進一步帶動我省珍珠產業的快速發展，預計市場年交易額可突破20億元，；同時可解決約5000人就業問題，帶動千戶珍珠養殖戶的發展，經濟與社會效益明顯。建設單位要嚴格按照各項施工規程進行施工，杜絕因資金問題，施工問題而造成工程質量問題，做到“一勞永逸”。3. 可行性研究報告編制依據及研究范圍1) **市城市總體規劃（20012020年）2) 國家計劃委員會、建設部計投資[1993]530號發布的《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版）3) 中國建筑工業出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報價》4) 中華人民共和國建設部建標[2000]205號發布的《房地產開發經濟評價方法》5) 中國計劃出版社建設部標準定額研究所編《房地產開發項目經濟評估案例》6) 《省“十一五”農村經濟發展規劃》7) 國家有關現行規程規范及省市地方有關規定8) 項目概況及水文、地質、氣象等基礎材料按照《工業與民用建筑可行性研究深度要求》的規定，對項目建設的可行性進行全面、系統、客觀地分析評價，為建設單位決策提供可靠的依據。項目分為兩期，主要為商業與酒店，為項目的715號棟部分；，主要是住宅，為項目的16號棟部分。 建設規模： 某珠寶城（一期）, 。15號棟為16層的高層建筑，其余都為25層的多層建筑。嚴格按照民用建筑設計及施工規范對建筑環境的要求進行設計與施工。c) 根據市場調查情況，研究項目的必要性問題。3) 建設單位雄厚的實力 項目建設單位是專業的國際珍珠商，綜合實力雄厚，建設資金到位及時，充分；同時對項目充分論證，設計科學合理，商業資源豐富，招商渠道多。珍珠產業結構較為單一，極大地制約了我省珍珠產業經濟的發展后勁。80%以上的珍珠以珍珠活蚌及原料形式上市，未經過加工就流向海外及江浙一帶，產品附加值低，經濟效益十分有限。經過兩輪競標，最后由深圳城市規劃設計研究院形成大河西先導區空間發展戰略規劃。3. 項目建設的意義 項目建設是實現國家、地方農業產業化發展規劃的需要淡水珍珠養殖是我省、我地的特色及優勢農業項目，也是實現農業產業化的重點方向，但也凸顯著珍珠產業“高產低收”的現實問題。如在xx，就有香港珍珠商會投資合作開發的萬畝優質淡水珍珠養殖項目，隨著這些投入的產出，還有珍珠協會、省級農業產業化龍頭企業—伊思麗珍珠有限公司及大部分養殖戶的大力支持、市場的形成亦是必然和緊迫的了。%。%。分城鄉看，%；，%。市場價格出現結構性較快上漲。%。%，受食品價格上漲較快影響。與**城區緊鄰的**縣、xx縣部分區域，被納入了規劃范圍。二是規劃與長株潭融城及**“一小時經濟圈”戰略相結合，提高**商業輻射能力。目前，整個高質量、高附加值的寶石級珍珠出口較少，%，產品附加值低，經濟效益十分有限，而這又與珍珠產業在加工技術、經營模式、銷售管理等方面存在問題，沒有一個專業的項目工程，缺乏綜合競爭力是密不可分的。綜合看來，中國淡水珍珠產業基本形成江、浙及兩大產業圈態勢，與東南沿海的海水珍珠產業相呼應。 項目區域的地緣、交通優勢xx作為省會**城市規劃發展的新城區，同時，河西先導區發展規劃為xx謀劃一個美好的藍圖。項目將可帶動珍珠產業上下游鏈條的全面整體發展，及相關產業的綜合發展，真正發揮出規模效應。第四章 建設地點及建設條件本項目屬于綜合型商貿中心，但是具有較強的專業性，主要經營珍珠及的土特產，據項目的特性，要求交通便捷，經過考察后，初步選定該宗地。縣城地形狹長，由西南向東北部傾斜，西南部屬丘陵地帶，地勢稍高，東北方向為河谷小平原，整個轄區地勢平坦，海拔高度在30—38m之間。城區地形狹長，西南部屬丘陵地勢，比較平坦，海拔高度在30—38米之間。湘江由白泉鄉炭塘子進入境內納白泉河、觀音港、靳江河，于**市納龍王港匯瀏陽河與撈刀河，于霞凝納霞凝河、同福院納馬橋河、石渚垸納石渚河由東城鄉魚尾州出境，流經境地內58km。北（京）廣（州）鐵路、石（門）長（沙）鐵路跨境而過，其中，石長鐵路在縣城設有客貨站。xx為全國郵電百強縣，電話裝機容量不受限制，移動通信全縣無盲區，通信事業較為發達。5) 合理組織人行、車行路線，形成清晰的交通路線，妥善安排足夠的停車空間，并滿足消防、交通、綠化、人防等方面的要求。一期技術經濟指標表 表51序號指標名稱單位數 量備 注1總用地面積畝2總建筑面積M2其中住 宅M2商 業M2酒店與辦公M2娛樂與餐飲M2地下室建筑面積M23停車位個204地面車位236地下車位3. 總體布局 該項目用地東臨金星大道（路寬46米），南臨石長鐵路及xx星城火車站，北臨規劃擬建道路（路寬20米）及三環線（），西面現狀建筑以低層居住私房為主，地理位置優越，交通十分便利，場地形狀方正。順著這條流線由東向西，既由廣場到商業街再到珍珠文化展覽館前的中心景觀區，形成了開闊—狹窄—開闊的空間景觀序列。b) 商務及娛樂區隨著各類商戶的入駐及交易規模的不斷擴大，必將形成大量的常駐及流動人口，針對大量的流動客商及游客，建設相應的公寓式酒店，并針對區域內的人員生活需要，配套建設相應的生活超市、KTV、洗浴保健中心、酒吧、網吧、中西餐廳、等生活娛樂設施。b）屋面及樓面均布活荷載標準值 表52序號荷載類別標準值(kN/m2)序號荷載類別標準值(kN/m2)1不上人屋面7設備間 電梯機房2上人屋面8住宅3辦公9陽臺4會議室 休息室5樓梯 走道 電梯廳6衛生間1) 設計依據：a) 國家現行的設計規范、規程。給水引入管至紅線內經二座水表后與本工程室外生活消防合用環狀給水管相連接，且表后設“倒流防止器”。c) 室外污水工程 城市污水管道情況：本工程位于**市xx縣經濟開發區內，金星大道和**市三環線有城市污水管道，允許本工程污水排入。3) 建筑物內給水排水a) 生活給水系統系統設置：本工程內設有三套給水系統。② 消防水源及消防用水量消防水源為本工程的地下消防貯水池。則采用減壓穩壓消火栓。本工程在水泵房的管道設N組濕式報警閥，擔負的噴灑頭不超過800個。給水引入管至紅線內經二座水表后與本工程室外生活消防合用環狀給水管相連接，且表后設“倒流防止器”。c) 室外污水工程城市污水管道情況：本工程位于**市xx縣經濟開發區內，金星大道和**市三環線有城市污水管道，允許本工程污水排入。1) 設計依據a) 《建筑給水排水設計規范》（GB50015—2003）b) 《住宅設計規范》（GB50096—1999，2003年版）c) 《室外給水設計規范》（GB50013—2006）d) 《室外排水設計規范》（GB50014—2006）e) 《高層民用建筑設計防火規范》（GB50045—95，2005年版）f) 《建筑設計防火規范》（GB50016—2006）g) 《自動噴水滅火系統設計規范》（GB50084—2001，2005年版）h) 《建筑滅火器配置設計規范》（GB50140—2005）。中心變電所設置高壓配電室、高壓電容器室、低壓配電及變壓器室、控制室和值班室等。10kV變電所高壓配電系統為單母線不分段，采用HXGH10H型環網高壓開關柜以放射式向變壓器提供10kV電源。第三類防雷建筑物，須采取防直擊雷、防雷電波侵入的措施。i) 火災自動報警系統根據建筑物防火等級的分類來確定各類建筑的保護等級及方式。 各建筑物根據其功能的需要，建立一個信息網絡系統，該系統由電話網、寬帶接入網、有線電視網和控制網等組成。a) 公共建筑物應沿疏散走道和在安全出口、人員密集場所的疏散門的正上方設置燈光疏散指示標志。3) 消防給水a) 消防水量本工程為高層建筑群，按一類建筑進行消火栓系統設計，火災持續時間為3h；自動噴水滅火系統，以商場為標準按中危險級Ⅱ級進行設計，火災持續時間為1h。水池為鋼筋混凝土水池。消火栓加壓給水泵與消防水池一起設在消防泵房內，共設2臺消火栓給水加壓泵，一用一備，互為備用。在本工程的最高建筑物頂層設有高位消防水箱，有效容積18 m3，材質為鍍鋅鋼板，安裝高度滿足最高處最不利點消火栓處的靜水壓7m水柱子的要求。空調機房、庫房及商場、辦公層和住宅走廊的適當位置均按中危險級設手提式磷酸銨鹽干粉式滅火器。c) 節水措施① 選用節水型衛生潔具及配水件。④ 合理選擇變壓器的容量、臺數、運行方式，實現變壓器的經濟運行。④ 在滿足燈具最低允許安裝高度及美觀要求的前提下，盡可能降低燈具的安裝高度。③ 對風量、流量經常變化的負荷，采用電動機調速運行的方式進行調節。 環境保護與治理措施① 項目施工期間，對產生噪音較大的機械設備加裝隔間裝置，并注意避免夜間施工；揚塵擬采用噴水除塵。行政辦公室負責公司內部行政管理工作；前期開發部負責新項目前期開發，與政府相關部門進行接洽，完成所有項目報批手續及各類證、照的辦理工作；工程部負責工程進度和施工質量管理；銷售策劃部及客戶服務部負責項目市場調研、銷售、策劃及客戶關系維護；財務部主要負責財務核算、財務管理、融資等工作；預算合約部負責項目招標、概算、工程進度結算和工程決算等相關工作；采購部負責統一采購項目所需各類設備。3) 安裝工程費參照2002年《省統一安裝工程基價表》及類似工程安裝估算指標估算，并調整到2006年價