重慶市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告(更新版)

　　

【正文】 街區(qū)。網(wǎng)點(diǎn)、市場建設(shè)呈現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的良好勢頭。躍華商都、晉愉這里是沙坪壩人流量最大，大小商家最集中的地方?，F(xiàn)正在興建的江北步行街將完全改變江北的商業(yè)布局，對江北區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)及投資產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。（二）江北區(qū)江北區(qū)位于重慶市主城區(qū)，是建設(shè)中的北部新城的中心，是重慶市未來的行政中心、科技中心、文化藝術(shù)中心和交通樞紐。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民家庭收入的增長幅度將會(huì)加快。其次，舊城改造的大規(guī)模實(shí)施，如江北城片區(qū)，化龍橋片區(qū)的拆遷改造建設(shè)的啟動(dòng)以及居民的大規(guī)模外遷，也將為房產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易帶來現(xiàn)實(shí)的發(fā)展機(jī)遇。與1990年第四次人口普查相比，全市每10萬人中擁有各種受教育程度的人數(shù)出現(xiàn)了如下變化：具有大學(xué)程度的由1070人上升為2802人，具有高中程度的由6230人上升為8596人，具有初中程度的由22860人上升為29413人，具有小學(xué)程度的由45000人下降為43386人。例如，渝中區(qū)各街道人口密度均較大，尤其是解放碑新華路、朝天門、儲(chǔ)奇門、一號橋、人和街、上清寺、兩路口、大坪等，相對而言李子壩地段較為疏松。尤其是江北區(qū)與南岸區(qū)，離渝中區(qū)解放碑中心商務(wù)區(qū)與中心商圈距離較近，交通方便，相對滿足重慶人居家、購物的現(xiàn)代需求。重慶市主要年份總?cè)丝诩胺寝r(nóng)業(yè)人口（數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒）主城區(qū)人口分布變化呈以下特點(diǎn)：（一）渝北區(qū)人口最多，九龍坡區(qū)人口增長率最快。全年商品住宅、汽車、%、%%，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級趨勢進(jìn)一步明顯。%，年內(nèi)，渝長、長涪、渝合、長梁、梁萬、渝黔一期高速公路相繼建成并投入使用；渝黔二期、渝臨、渝合二期高速公路、渝懷鐵路、渝遂鐵路、江北機(jī)場航站區(qū)擴(kuò)建、寸灘港口碼頭及三峽庫區(qū)碼頭擴(kuò)建等項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，集水運(yùn)、鐵路、公路、航空為一體的立體綜合交通運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)進(jìn)一步得到完善。重慶市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值曲線圖（數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒）（二）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步增長第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)在保持穩(wěn)定增長的同時(shí)逐步實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。雖然，重慶沒有上海原來“寧要浦西一張床，不要浦東一間房”的居住結(jié)構(gòu)趨向，但由于兩江分割和交通不便帶來的傳統(tǒng)居住結(jié)構(gòu)在短期內(nèi)不易發(fā)生重大變化。獨(dú)特的地形，造就了重慶是一座“山城”兼“江城”，既是有特大城市的某些特點(diǎn)，又有顯著的農(nóng)村特征。設(shè)15個(gè)區(qū)、12個(gè)縣和4個(gè)市。在區(qū)域居住結(jié)構(gòu)里面，渝中區(qū)是傳統(tǒng)的行政和商業(yè)區(qū)，也是原來重慶人心目中的“高尚居住區(qū)域”，沙坪壩區(qū)是教育文化區(qū)，江北、渝北是新興的城區(qū)，南岸區(qū)是工業(yè)和旅游區(qū)。房地產(chǎn)首次成為支柱產(chǎn)業(yè)之一，這在一定程度上改變了重慶過于單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，為重慶發(fā)展成為長江經(jīng)濟(jì)中心奠定了基礎(chǔ)。2003年全年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成投資493億元，%。新一輪消費(fèi)熱潮逐步形成，住房、汽車、電子通訊設(shè)備持續(xù)旺銷。隨著重慶城市化的進(jìn)程，大量的農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)人口，來渝務(wù)工經(jīng)商人員的增多，將產(chǎn)生大量的住宅需求。渝中區(qū)的人居狀況已經(jīng)處于超飽和狀態(tài)，房屋建筑只能往高處發(fā)展（這也是渝中區(qū)高層建筑位居重慶各城區(qū)第一位的根本原因），導(dǎo)致房屋居住質(zhì)量不高；而相比之下，南岸區(qū)、九龍坡區(qū)、沙坪壩區(qū)的人口密度較小，其房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿ο鄬^大。（數(shù)據(jù)來源：《重慶市2000年第五次人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》）（四）人口分布各城區(qū)的地理環(huán)境與經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等導(dǎo)致人口的具體分布呈現(xiàn)出不平衡狀況。此外，重慶市人口的文化水平總體上來說也在不斷的提高。首先政府正加緊進(jìn)行以“八小時(shí)重慶”和“半小時(shí)主城區(qū)”工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；未來幾年內(nèi)將相繼建成幾個(gè)百萬人的衛(wèi)星城市；把渝中區(qū)作為未來“中央商務(wù)圈”的規(guī)劃建設(shè)和都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈城鎮(zhèn)面積的擴(kuò)大等都將極大地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展。醫(yī)療保健和住房支出的大幅增長，已成為重慶市城鎮(zhèn)居民家庭生活的兩大消費(fèi)熱點(diǎn)。渝中區(qū)作為重慶政治、經(jīng)濟(jì)中心，對重慶市經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了越來越大的作用，其功能上趨于更加單一化，以政治、經(jīng)濟(jì)、信息、商貿(mào)、物流、都市旅游為重點(diǎn)成為渝中區(qū)的興市方針，這在一定程度上改變了過去人們將渝中區(qū)作為居住地首選的消費(fèi)心理，人們更愿意在渝中區(qū)工作，而將臨近的南岸區(qū)、沙坪壩、江北區(qū)等作為居住地，同時(shí)渝中區(qū)的開發(fā)程度已非常高，二度開發(fā)的成本將會(huì)成倍增加，這也是目前渝中區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展后勁不足的主要原因。江北區(qū)由于其獨(dú)特的地理優(yōu)勢，使之成為重慶繼渝中區(qū)之后綜合實(shí)力第二大區(qū)，隨著政府遷址江北，對江北的房地產(chǎn)發(fā)展起到了極大的促進(jìn)作用，自2002年起形成了江北投資熱，但由于江北區(qū)是一個(gè)以工業(yè)見長的地區(qū)，有重慶長安等一批大型工業(yè)企業(yè)，其商業(yè)被建新北路分隔，購物環(huán)境相對較差。（二） 沙坪壩區(qū)沙坪壩中心商圈是指商業(yè)步行街至綠色文化藝術(shù)廣場一線為主線，輔以南開商業(yè)步行街。由于商業(yè)氛圍太淡，商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，九龍坡消費(fèi)外流嚴(yán)重，為留住消費(fèi)，政府下決心興建楊家坪商業(yè)步行街，其中以楊家坪轉(zhuǎn)盤為中心的1平方公里的商業(yè)步行街將在2002年底建成并“開街”營業(yè)，這樣造成一個(gè)最直接的后果就是：商業(yè)面積的大放量。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，特別是長江大橋和鵝公巖大橋的通車，南岸區(qū)的經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到南坪鎮(zhèn)并已實(shí)現(xiàn)市場、網(wǎng)點(diǎn)布局的戰(zhàn)略重點(diǎn)轉(zhuǎn)移，建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，設(shè)施水平提高，各類市場結(jié)構(gòu)趨于合理。江南商都、諾馬特超市、金臺(tái)百貨、流行前線地下商業(yè)街、山城平價(jià)超市、昌龍百貨、大型超市為主，各類中小型百貨及店鋪商業(yè)為輔的核心商業(yè)區(qū)，其營業(yè)面積達(dá)26萬平方米。雖然，目前該區(qū)域總體規(guī)模不大，其影響力卻覆蓋整個(gè)重慶主城區(qū)。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，城市景觀的挖掘和改善將對提升城市綜合形象和城市人居環(huán)境有非常大的幫助。四是喀斯特地貌分布廣泛。由此使重慶形成了特大城市－中等城市－小城市－小城鎮(zhèn)多中心、組團(tuán)式的城市布局，成為全國面積最大、人口最多、二元結(jié)構(gòu)突出的新型城市。以改善市民的生存環(huán)境為目標(biāo)，以環(huán)境保護(hù)和園林綠化為重點(diǎn)的戰(zhàn)略思想已經(jīng)確立。這就是開發(fā)商將自然景觀與居住環(huán)境概念轉(zhuǎn)換的意義。個(gè)人月收入在800元以下的置業(yè)者也占有一定的比例（%）。全市人口中，文盲人口（15歲及15歲以上不識字或識字很少的人）。重慶主城區(qū)消費(fèi)者最常去的超市排名排名品牌百分比（%）1家樂福2新世紀(jì)超市3好又多超市4山城（平價(jià)超市）5十點(diǎn)利6躍華超市重慶主城區(qū)消費(fèi)者選擇超市的考慮因素排名考慮因素百分比（%）1價(jià)格適中2質(zhì)量可靠3交通便利4商品種類齊全5就近6服務(wù)態(tài)度好7經(jīng)常有促銷活動(dòng)8空間寬敞9退換商品方便10提供餐飲休息配套服務(wù)11可送貨上門12大型商品保修13室內(nèi)外裝潢設(shè)計(jì)現(xiàn)代化14有大量進(jìn)口商品重慶人“好吃”是其生活形態(tài)典型的一個(gè)方面。對各大快餐店的選擇意見如下：重慶主城區(qū)消費(fèi)者最常去的西式快餐店排名排名品牌百分比（%）1肯德基2德克士3麥當(dāng)勞4美國鄉(xiāng)村雞重慶主城區(qū)消費(fèi)者經(jīng)常使用的交通工具.百分比（%）公共汽車/空調(diào)巴士小公共汽車出租車步行單位交通車摩托車私人汽車自行車輪渡電動(dòng)扶梯助動(dòng)車其他重慶主城區(qū)消費(fèi)者常做的休閑活動(dòng)排名排名活動(dòng)項(xiàng)目百分比（%）1看書2逛街購物3聽音樂4去動(dòng)物園或公園5打麻將6唱卡拉OK7慢跑8打羽毛球9游泳10編織裁剪11打乒乓球12看電影13打游戲機(jī)21,614電腦游戲15種花盆裁16國內(nèi)一天以上的旅行17打籃球18酒吧/咖啡屋/茶室19踢足球20滾軸溜冰21看展覽會(huì)22釣魚23打保齡球24聽演唱會(huì)/音樂會(huì)25國內(nèi)一天往返旅游26繪畫書法27郊游露營28跳迪斯科28扭秧歌/木蘭拳/交誼舞29登山30去博物館或美術(shù)館31打網(wǎng)球32樂器演奏32開汽車兜風(fēng)33滑冰34玩滑板35海外旅行36打高爾夫球重慶主城區(qū)消費(fèi)者家用汽車比例百分比（%）有沒有表319：重慶主城區(qū)消費(fèi)者現(xiàn)在汽車來源百分比（%）自家購買的單位配發(fā)使用的表3110：重慶主城區(qū)消費(fèi)者未來購車打算百分比（%）打算買不打算買以上消費(fèi)者有關(guān)的生活形態(tài)可供開發(fā)商進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施建設(shè)等方面參考有關(guān)意見。重慶人對于理財(cái)?shù)挠^念，他們認(rèn)為經(jīng)濟(jì)上的安定對自身來說非常重要，但他們?nèi)狈鹑谕顿Y方面的知識，有相當(dāng)一部分人寧愿把錢存入銀行，也有一部分人把錢投資股票進(jìn)行短線投資，他們不太熱衷于信用卡消費(fèi)。（數(shù)據(jù)來源：《重慶市房地產(chǎn)市場報(bào)告》）重慶市國有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)單位：元/平方米用途土地級別商業(yè)用地（40年）住宅用地（70年）工業(yè)用地（50年）18405904402660500300353042017044503101505380270130633025012052902109082601608092401101022010011200901219080（數(shù)據(jù)來源：《重慶市房地產(chǎn)市場報(bào)告》）注：① 上表所列為樓面價(jià)出讓金② 上表所列土地出讓金不包括新征建設(shè)用地有償使用費(fèi)、拆遷安置補(bǔ)償及土地開發(fā)等費(fèi)用。（二）重慶房地產(chǎn)規(guī)費(fèi)上漲過去，重慶市規(guī)費(fèi)一直處于全國較低水平。容積率大于等于4時(shí)，每提供1平方米開放空間，允許增加建筑面積2平方米。如何建設(shè)更具人性化的建筑，如何面對更挑剔的消費(fèi)者，是擺在開發(fā)商面前的一道重大課題。除菜園壩大橋在2005年底竣工外，“半小時(shí)主城”的其余31個(gè)項(xiàng)目，都將在2004年內(nèi)竣工。例如菜園壩大橋的規(guī)劃，融僑半島獲益匪淺；五童路的建成使魯能星城更為便捷，四公里立交的建設(shè)，直接帶動(dòng)了溯源居、學(xué)府大道69號、駿逸天下、美堤雅城等一大片項(xiàng)目或熱銷或引起關(guān)注，甚至成為全市性名盤。即使普遍的“8成30年”，如今也有了職業(yè)年齡的限制。對借款人申請個(gè)人住房貸款購買房改房或第一套自住住房的（高檔商品房、別墅除外），商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的個(gè)人住房貸款利率（不得浮動(dòng)）執(zhí)行；購買高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國人民銀行公布的同期檔次貸款利率執(zhí)行。其中指數(shù)的上升主要由房地產(chǎn)開發(fā)投資、本年資金來源、土地購置費(fèi)、商品房空置面積和商品房銷售價(jià)格四個(gè)分類指數(shù)帶動(dòng)。（三）商品房空置情況有所好轉(zhuǎn)，商品房空置面積分類指數(shù)大幅度下降。與旺盛的市場需求相協(xié)調(diào)，商品房市場供應(yīng)穩(wěn)步上升。（二）銷售情況分析據(jù)重慶市地房局提供數(shù)據(jù)顯示，2003年重慶市商品房銷售繼續(xù)保持良好的增長勢頭，銷售均價(jià)1731元/平方米，%、42%、%。新入市項(xiàng)目品質(zhì)提升，售價(jià)普遍高于市場平均價(jià)格。2003年房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量與銷售量相差的距離是歷年來最小的一次，這意味著供求市場比例平衡，樓市銷售看好也在情理之中。僅以400萬方拆遷面積的80%計(jì)算，貨幣補(bǔ)償金額平均1500元/平方米，那將有48億元的資金投放到房地產(chǎn)市場中，相當(dāng)可觀。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大前提以及西部大開發(fā)的推動(dòng)下，重慶房地產(chǎn)穩(wěn)步增長。對于項(xiàng)目前期策劃、整體規(guī)劃營銷策略、物業(yè)管理、環(huán)境配套以及企業(yè)品牌的構(gòu)架上輕車熟路，成為市場的領(lǐng)頭馬。重慶市房地產(chǎn)投資，開發(fā)量增速和市場銷售價(jià)格上升趨勢表明，宏觀經(jīng)濟(jì)的走強(qiáng)，市場需求的增強(qiáng)與層次的多元化等經(jīng)濟(jì)因素共同促成重慶房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的明顯回暖勢頭。渝中區(qū)是全市的行政、商貿(mào)、金融中心，同時(shí)也是重慶市的水陸客運(yùn)交通樞紐。說明渝中區(qū)商貿(mào)發(fā)達(dá)，社會(huì)消費(fèi)品零售活躍。分為五段：其線路為：長江濱江路——南紀(jì)門——石板坡城市陽臺(tái)——中山醫(yī)院——人和段——渝中區(qū)水廠段。它們是：長江路擴(kuò)寬（兩路口——大坪），四車道擴(kuò)成六車道；治理大坪循環(huán)線路，修建大黃路口立交；九高路（修建從大坪九坑子到高廟村直行公路）；雷家坡立交橋（較場口中心——帶建立交橋）；化龍橋嘉濱路（連接沙坪壩到渝中區(qū)的另一條公路）；菜園壩長江大橋（菜園壩到南坪銅元局）；華村大橋（連接化龍橋到江北）。7．在環(huán)境上將大手筆拆房建綠，構(gòu)建山水園林城市框架。由于渝中區(qū)城市化程度高，可開發(fā)用地日益減少。這里集中了國內(nèi)國際知名機(jī)構(gòu)和企業(yè)，各大銀行、保險(xiǎn)、證券等金融機(jī)構(gòu)，是重慶CBD核心，真正意義上的中央商務(wù)區(qū)。早期的巴渝世家、御景江山可能還更看重自身的優(yōu)勢和品質(zhì)，但是到了2004年的今天，所有的物業(yè)均離不開一個(gè)主題——投資。寫字樓和商鋪成了新一輪的投資重點(diǎn)。3．上清寺片區(qū)（紅巖村——牛角沱——黃花園）上清寺片區(qū)是渝中區(qū)所謂的下半城，區(qū)域形象落后，特別是紅巖村到牛角沱段，多為一些廠房和五、六十年代的舊房。4．大坪片區(qū)（鵝嶺以東——大坪——菜袁路）大坪地區(qū)是渝中區(qū)一個(gè)副商業(yè)中心，除了擁有PARKSON購物中心，四星級酒店外，著重發(fā)展通訊和電子行業(yè)，各通訊專業(yè)市場比較發(fā)達(dá)。但總體來說，該區(qū)域樓盤以一些臨街單體樓居多，少有住宅小區(qū)的開發(fā)。期房市場前景一般，現(xiàn)房市場逐步升溫；2．發(fā)展前景但是在產(chǎn)品上如何擺脫大走廊、單身宿舍的痕跡，在戶型設(shè)計(jì)上如何解決廚衛(wèi)不采光通風(fēng)的問題，是公寓式物業(yè)要考慮的重點(diǎn)。近年來，南岸區(qū)在區(qū)域性發(fā)展上取得了很大成功，商業(yè)、房地產(chǎn)等市場特點(diǎn)分明，尤為突出。5．社會(huì)消費(fèi)品零售總額