房地產項目調查報告(更新版)

　　

【正文】 還是欺騙消費者未知原外立面顏色為暗紅，比較俗，現改為淡黃原外墻設計好象為白色調，而且使用大量落地窗，但現房主色調為黃色，且窗的感覺一般學校似乎有所調整分期供應量每期開發(fā)量控制在5萬方左右，先多后少，本期開發(fā)量4萬方左右每期2萬方左右，有點細嚼慢咽的感覺，走一步，看一步前兩期每期8萬方左右分期供應時間間隔基本上是等前一期準現房銷售時，推出下一期目前還只開發(fā)了1期目前還只開發(fā)了1期等第一期時推出下一期目前還只開發(fā)了1期第2期是在第一期準現房時推出，目前屬于調整期 從上表對比可歸納如下共性： 所有項目均選擇了分期開發(fā)的策略； 在首期開發(fā)點的選擇上，大多選擇臨近主干道的位置，以便在眾多項目中拋頭露面，只有新大地反其道而行之； 在功能分區(qū)特點上，大部分將小高層和高層放在路邊，以減少棟距用地，只有中央花園將小高層放在中心花園處； 從地塊分期區(qū)域特點看，大部分有先近后遠、先沿街后里邊的共性，中央花園先外圍后中間、先環(huán)境后建筑是其獨有特色，而新大地由里及外、由差到好的開發(fā)思路也可算是一種大膽的嘗試； 在分期產品選擇上，先多層后小高層似乎是“不二法門”，早期建設還有先磚混后框架的特點； 在產品設計變更上，碧云天小高層的減少、以及多層比高層價格高的特點說明，小高層并非開發(fā)商的自覺選擇，多少有點規(guī)劃布局上的無奈之舉（項目環(huán)境營造與收益平衡面積保證的雙重需要）； 在分期供應產品數量上，每期3－6萬方是大多數開發(fā)商的選擇，但原來的江宏花園和華錦花園等低價經濟適用房似乎都達到7－8萬的開發(fā)量，而新大地采取的卻是每期2萬方左右的“小步快跑”的方式； 在分期時間間隔上，基本上都是在前一期進入現房和準現房銷售時推出，這背后也意味著項目的銷售期長于工程建設期，從目前中檔商品房銷售情況看，建設期完，銷售率基本上在40％－80％之間，經濟適用房的銷售居高，小高層的銷售居下。 在首開發(fā)量上，先少后多：從對手推盤規(guī)律看來，對于我們的中規(guī)模項目來說，首推3－5萬方是最佳選擇，一來可以形成一個獨立的規(guī)劃組團和生活空間，二來是市場能給予的“支持”也只有這幺多。 在分期時間間隔上，伺機而動：在整個南湖花園板塊，開發(fā)商基本上都是看前期產品的銷售進度而決定何時推出下一期，對于南湖都市桃源來說，摸底自己在消費者心里的份量為關鍵，因此，我們認為，如果采取分期開發(fā)策略，第二期的開發(fā)應該是銷售正式銷售進行到第3個月（估計是2003年9月）再重新分析競爭市場的特點，確定合適的市場時機。多層7萬方，商鋪面積未知5萬方,2期8萬方左右目前在銷存量估算4萬方左右4萬方左右1萬方左右3萬方左右估計2萬方18萬方左右2003年增量預測3萬方5－7萬方左右5萬方左右0銷售員說沒有05－8萬方3－5萬方4萬方左右5－8萬方30－40萬方增量上市時間預測2003年5月估計2003年上半年2估計003年上半年不存在未知不存在估計2003年上半年預計2003年5－7月估計2003年初未知從上表的對比可看出： 除中央花園、華錦花園和新大地以外，目前南湖花園板塊在銷項目基本上還處在第一期開發(fā)階段，而且規(guī)模不大（100畝左右）； 從目前存量估算和2003年增量預測，可以初步預測2003年南湖花園板塊的市場總供給在48－58萬方之間，如果2003年市場總體消化力不變，那幺到年底的市場總體銷售率在50－70％之間，供求平衡基本上沿襲2002年的比例關系； 在增量上市時間上，估計會集中于上半年。 資料真實性說明：對于各對手銷售效果情況、每期開發(fā)量情況、下一期開發(fā)量情況，很難取得真實資料，我們只能利用現有資料和科學方法進行預測，本報告以“預估”加以標記，特請決策者注意。南湖板塊補充調查報告及都市桃源開發(fā)策略建議 第一章 前言一、 調查目的目前，南湖都市花園的規(guī)劃設計招標正在緊張，我們策劃小組的工作重點也轉入開發(fā)策略設計階段，為了對南湖板塊的競爭對手的開發(fā)策略做一個全面了解，并在此基礎上對公司的項目開發(fā)策略做初步建議，我們特對南湖花園板塊的主要在銷項目做此調查。六、 報告權威性說明 資料完整性說明：由于本次調查屬本策劃小組第一次調查，存在經驗不足的遺憾，所以有些信息沒有收集到，但就資料總量來說，足以保證本報告的完整性。 六、 板塊內明年年中供銷量預測 項目名稱營銷特點中央花園之碧云天虹頂花園新世紀寶安花園新大地成功花園加州花園華錦花園2期南湖都市桃源江南盤旁未知其它未知項目小計總盤面積26萬方8－9萬方10萬方左右未知34萬方8萬方目前在銷數量。 在首開發(fā)時間上，按部就班：從對手的推盤時間預測來看，我們的開發(fā)和推盤時間基本上能和對手形成時間差，從而避免“過渡”正面沖突所帶來的惡性價格競爭和促銷效果彼此抵消（消費者的注意力和購買力都是有限的）；從公司準備工作的到位情況來說，也不應該為了搶進度去縮短前期準備工作時間，保證前期工作的質量，才是縮短后期工程進度的前提