商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位報(bào)告(更新版)

　　

【正文】 商 業(yè) 產(chǎn) 品 ， 融 入 新 型 的 規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 理19 / 42念 和 商 業(yè) 經(jīng) 營 理 念 ， 力 求 使 之 十 年 之 內(nèi) 不 落 后 于 新 密 的 商 業(yè) 市 場 。5 、用加權(quán)平均法列表計(jì)算估價(jià)對(duì)象銷售價(jià)格A 屏峰商場B 亞太商場C 香港大廈D 地塊周邊街鋪交 易 價(jià) 格 5760 元 6480 元 7800 元 2520 元交易情況修正100———100100———100100———100100———100交易日期修正100———100100———100100———100100———100區(qū)域狀況修正100———113100———112100———109100———102房地產(chǎn)狀況修正實(shí)物狀況修正100———95100———93100———98100———88修 正 價(jià) 格 5366 元 6221 元 7302 元 2807 元比較權(quán)種系數(shù) 10% 10% 10% 70%參 考 價(jià) 格 5366*10%+6221*10%+7302*10%+2807*70%=3854 元各樓層平均售價(jià)一樓：3854 元/㎡二樓：2312 元/㎡17 / 42注：二樓與一樓的價(jià)格比為 。總結(jié)：作為鄭州后花園的新密市，總?cè)丝跒? 萬，GDP 達(dá) 萬元14 / 42(RMB)，民用車輛達(dá) 萬輛，平均 15 人擁有一部車，百萬以上的有錢人占總?cè)丝诘?8%。第三商圈支撐 5%左右的消費(fèi)人群。新密項(xiàng)目的商圈就是以項(xiàng)目為中心，項(xiàng)目能夠?qū)οM(fèi)者的消費(fèi)行為產(chǎn)生直接影響的范圍。? 打造新密市全新的商業(yè)模式? 提升新密市整體商業(yè)的經(jīng)營水平、改善當(dāng)?shù)刭徫锃h(huán)境? 滿足新密及周邊縣、鄉(xiāng)、鎮(zhèn)多層次居民的消費(fèi)需求? 形成一種可以復(fù)制的商業(yè)模式，進(jìn)行可持續(xù)經(jīng)營與４ / 42（二） 、業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)比例定位購物（40%） 、休閑娛樂（25%） 、餐飲（25%） 、配套及其他（10% ）業(yè)態(tài)細(xì)化定位購物中心業(yè)態(tài)細(xì)化表業(yè)態(tài) 內(nèi)容 比例購物 主力店：綜合超市次主力店及一般品牌散戶：品牌服飾、家電專賣、兒童用品、音影圖書、家居家飾、建材裝潢、通訊器材等40%購 物 中 心 業(yè) 態(tài) 比 例 圖購 物40%休 閑 娛 樂25%餐 飲25%配 套 及 其 他10%購 物休 閑 娛 樂餐 飲配 套 及 其 他５ / 42休閑娛樂 洗浴中心、KTV、多影廳電影院、健身中心、攀巖、美容美發(fā)、演藝吧、游戲中心、桌球室、棋牌室等25%餐飲 特色餐飲：美食廣場、風(fēng)味餐廳、酒吧、茶藝館、咖啡吧、西餐廳、快餐廳等高檔餐飲：酒樓、茶樓等25%配套及其他 咨詢處、醫(yī)療點(diǎn)、銀行、郵政、證券、汽車展廳等10%６ / 42（三） 、商圈定位一般來說，一個(gè) Mall 的有效商圈達(dá) 200～300 公里，它的形成還將帶動(dòng)人流、物流、信息流、資金流全面匯集，對(duì)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。商圈內(nèi)消費(fèi)群體支撐程度：７ / 42第一商圈支撐 6570%的消費(fèi)人群；第二商圈支撐 2530%的消費(fèi)人群。價(jià)格測(cè)算過程１０ / 42（1） 、選擇可比實(shí)例：經(jīng)過對(duì)新密商業(yè)市場的調(diào)查，根據(jù)用途相同、地段相似、規(guī)模接近的原則，確定以下四個(gè)可比實(shí)例，詳細(xì)資料見下表：１１ / 42項(xiàng)目名稱租/售租金（元/㎡.月）付款方式 配套 布 局 管理水平經(jīng)營面積（㎡ ）業(yè)態(tài)分布 商場概述屏峰商場租賃1F：702F：50一年一交，管理費(fèi) 20元/㎡僅走梯功能分區(qū)不明確較差 25001F：百貨、德克士 2F：服裝、床上用品 3F：針織品業(yè)態(tài)較豐富，人流量大，出租情況良好，衛(wèi)生條件差亞太商場租賃 1F：80 一年一交 僅走梯功能分區(qū)不明確較差 1800服裝、鞋、飾品業(yè)態(tài)分布凌亂，人流較大，衛(wèi)生狀況不理想１２ / 42香港大廈租賃 1F：96一年一交，含管理費(fèi)、稅費(fèi)有走梯、電梯功能分區(qū)不明確較差 15001F：百貨2F:鞋、品牌服裝目前 2F 正在招商，其中銀基商貿(mào)城即將進(jìn)駐4F；商場裝修檔次相對(duì)較高，有適當(dāng)?shù)墓蚕砜臻g上海商場租賃 1F：87 一年一交有走梯、電梯功能分區(qū)不明確較差 30001F：百貨2F：服裝業(yè)態(tài)分布相對(duì)合理，衛(wèi)生狀況不理想浪淘沙旁服飾店租賃 21 半年一交 / / / 120 服裝 /13 / 42綜上分析：經(jīng)營規(guī)模：1500～3000㎡的商業(yè)規(guī)模在新密已屬大型購物中心；經(jīng)營業(yè)態(tài)：經(jīng)營業(yè)態(tài)以百貨為主，經(jīng)營品種主要有服飾、鞋帽、家居用品等；經(jīng)營檔次：經(jīng)營檔次較低，僅滿足當(dāng)?shù)厝藢?duì)一般生活的需求，而高檔次的消費(fèi)多至鄭州消費(fèi)；租賃價(jià)格：本地人無投資商鋪意識(shí)，經(jīng)營以租賃為主，商場租金一般為80 元/㎡，商業(yè)氛圍較旺的街鋪?zhàn)饨鹂蛇_(dá) 100 元/ ㎡，本地塊周邊街鋪?zhàn)饨鹪?20～30 元/㎡之間；配套設(shè)施：大部分商場臨街面而建，無聚人氣的廣場，商場內(nèi)無中庭、無電梯、無中央空調(diào)，少量商場在設(shè)計(jì)時(shí)有電梯及中央空調(diào)，在后期經(jīng)營中，因種種原因而大多閑置停用，無法提升物業(yè)檔次；經(jīng)營狀況：屏峰商場、亞太商場人氣旺盛，經(jīng)營狀況良好，香港大廈有主力店的引入，如經(jīng)營管理科學(xué)，經(jīng)營前景樂觀，街鋪中低檔次商品經(jīng)營較好，較高檔次的品牌店因產(chǎn)品優(yōu)劣不一，口碑不佳，因此經(jīng)營狀況較差；經(jīng)營管理：商場經(jīng)營管理較為混亂，業(yè)態(tài)組合單一、經(jīng)營布局凌亂、購物環(huán)境雜亂，無配套設(shè)施或配套設(shè)施閑置停用，物業(yè)檔次整體較為低下。B、實(shí)物狀況修正系數(shù)本項(xiàng)目A 屏峰商場B 亞太商場 C 香港大廈D 地塊周邊街鋪裝修狀況 20 18 18 20 17建筑結(jié)構(gòu) 20 22 22 24 20工程質(zhì)量 20 20 20 20 20設(shè)施設(shè)備 20 17 17 19 17建筑規(guī)模 20 18 16 15 14合 計(jì) 100 95 93 98 8816 / 42C、權(quán)重系數(shù)本項(xiàng)目與地塊周邊街鋪有地域特征、建筑形態(tài)等接近性，更具比較性，故確定其權(quán)重系數(shù)為 ；屏峰商場、亞太商場、香港大廈的權(quán)重系數(shù)各為 。? 我 們 強(qiáng) 調(diào) 多 種 業(yè) 態(tài) 的 均 衡 組 合 ， 保 證 全 方 位 、 多 層 面 均 好 的 購 物 性 能 。（3） 、注重建筑技術(shù)的高效性與可持續(xù)性，利用成熟工業(yè)化建筑技術(shù)達(dá)到建設(shè)的經(jīng)濟(jì)性及高效性，同時(shí)可在局部區(qū)域創(chuàng)造性地采用傳統(tǒng)方式建造部分建筑(夯土、砌磚等)，達(dá)到建筑的可持續(xù)性。 主 要 為 60—80 的 小 戶 型 投 資 類 酒 店 式 公 寓 。? 倉 庫 區(qū) ： 設(shè) 置 于 沿 雪 花 路 一 側(cè) ， 并 在 青 屏 路 設(shè) 置 貨 運(yùn) 車 的 出 入 口 。（3） 、現(xiàn)代建筑風(fēng)格主張除舊創(chuàng)新，可以充分表現(xiàn)積極、健康、向上的生活理念，與我們倡導(dǎo)的時(shí)尚生活方式不謀而合，同時(shí)這種生活方式也較符合我們的目標(biāo)客戶的生活狀態(tài)。（5） 、在建筑材料設(shè)計(jì)上，注意建筑成本的控制。（3） 、重復(fù)組織：同一種空間形式連續(xù)多次或有規(guī)律地重復(fù)出現(xiàn)，形成一種韻律節(jié)奏感，能調(diào)節(jié)顧客的購物心態(tài)，有時(shí)也可與其他形式的空間交替組合。 為 此 ， 我 們 將 其 主 入 口 設(shè) 置于 西 大 街 中 部 地 段 ， 一 則 可 以 保 證 從 青 屏 廣 場 視 角 良 好 的 景 觀 效 果 ，二 則 也 可 最 大 效 果 地 吸 引 人 流 。? 中 部 停 車 場 的 車 流 直 接 從 長 樂 路 進(jìn) 入 ， 人 流 則 設(shè) 置 人 行 天 橋 。（2） 、18—30 歲之間的人群是時(shí)尚的最有力支持者，收入基本等于支出，時(shí)尚信息閱讀量大。三個(gè)集團(tuán)的依次比例為：10%：30%：60%。樂世界（14） 、金成租金策略項(xiàng)目正式招商階段，為了給經(jīng)營者一個(gè)市場即將升值的感覺，每年的租金都進(jìn)行及時(shí)調(diào)整。? 商鋪具有高回報(bào)率，平均比住宅高出 5 個(gè)百分點(diǎn)。? 項(xiàng)目的稀缺性：本項(xiàng)目不管是在地段優(yōu)勢(shì)、品牌形象塑造方面，還是環(huán)境規(guī)劃以及未來的產(chǎn)品業(yè)態(tài)方面在新密都具備唯一性，周邊任何商業(yè)物業(yè)所無法比擬。有 針 對(duì) 性 的 分 析 投 資 者 、 經(jīng) 營 者 和 消 費(fèi) 者 的 實(shí) 效 需 求 ， 在 營 銷 推 廣 中 精 確 轟 炸 是 保證 效 果 和 控 制 成 本 的 關(guān) 鍵 。本項(xiàng)目眾多的業(yè)主及商家，決定了必須要采用分散經(jīng)營的方式，而且分散經(jīng)營的方式利于調(diào)動(dòng)各商家的積極性，保證商品的多樣性，增加購物中心對(duì)消費(fèi)者的吸引力。一方面保證購物中心的專業(yè)化管理方向，另一方面著力培養(yǎng)發(fā)展商自身的商業(yè)管理隊(duì)伍。購物中心的知名度購物中心的知名度可以通過市場調(diào)查得到，良好的知名度，利于樹立購物中心形象，吸引消費(fèi)者，知名度也是一個(gè)綜合反映購物中心經(jīng)營狀況的指標(biāo)。