某企業的發展戰略咨詢報告(更新版)

　　

【正文】 供應結構分析依據前述分析，以中低收入者為標準，北京是經濟適用房總體供應在年 600萬平方米左右；對供應結構，每年單位自建房保持年 130萬 150萬，房改帶危改政策的回遷在 60％以上，年供應 180萬平方米，二、三級市場年供應 150萬平方米，集中建設經濟適用房平均每年約在 150萬平方米。北京市經濟適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區，而南部地區沒有形成規模性的經濟適用房，但是依據北京市政府開發南城的戰略部署和南部的危房改造和城鎮建設都要求加大該地區的經濟適用房建設力度，所以，龍騰要關注南城的經濟適用房建設，尋求政府支持。三、目前經濟適用房市場的各項政策還不完善北京市批準科教文衛等單位定向建設經濟適用住房項目 87個，總規模，已開工 144萬平方米，竣工 40萬平方米。隨著中國經濟的發展和中國即將加入 WTO，外資機構在寫字樓租賃市場也體現出強大的實力 房地產業產業市場細分分析北京市寫字樓市場分析市場現狀一、市場供應 市場供應：在房地產開發的價值追求中，開發商要避虛就實，不盲目追求高利潤 。從開發企業的角度是龍騰所需要的和切合實際的，因此我們通過房地產開發價值鏈對房地產的產業特性做出比較詳細的分析，為龍騰的發展戰略的制定提供支持。售 ”會產生替代效應，這要看人們的購買力、消費的市場信息房地產業消費市場（買方）分析一、需求結構隨著住房體制的不斷改革，居民個人將取代集團購房成為房地產中住宅市場的消費主體。??????????????????????自由資金 政府管理行為將更多的變為間接調控型： 為保障城市規劃發展和居民利益，政府在土地、房價的管理行為和政策引導將加強，這些行為將通過城市規劃方案制定、各類政策的推出等體現，但隨著市場經濟的發展，其行為也將轉變為間接型調控。 21世紀初開始，可望北京房地產服務業有全面發展提高。這種新觀念是全方位的，包括市場研究、規劃設計、廣告營銷、企業管理等，并帶動了北京房地產人才的成長。改善城鄉居民的居住條件，是21世紀初政府提高人民生活的主要目標和內容。 北京市房地產業發展歷史、現狀和前景分析 北京市房地產業發展歷史、現狀和前景分析21世紀初北京房地產業的發展前景一、房地產市場走勢整體發展前景看好 以中國加入 WTO和北京申奧成功為契機，以及《中國 “十五 ”建設計劃》提出住房建設目標作為政策導向，可以認為北京房地產的發展前景廣闊。個人購房已成為住宅市場主力軍 ： 2023年上半年在商品住宅銷售面積中，銷售給個人的達到２２１．３萬平方米，同比增長１７．８％。實現商品房銷售面積２４９．５萬平方米，其中住宅銷售２３６萬平方米，同比分別增長８．５％和７．１％。萬通、萬科、太合等也同時在城里和郊區推出不同檔次、不同規模的項目，氣勢逼人。對北京市場上在售項目進行統計，有項目的企業平均開發規模為 21萬平方米；如果以全部開發企業計算，平均規模不足 3萬平方米。一、房地產投資逐年增加 ；從圖表 1中可以看出， 1990到 1993年房地產投資呈平穩增長態勢， 1994到1995年房地產投資猛增，隨后進入逐步平穩的增長態勢。?申奧成功，為北京市房地產業、建筑業和裝修裝飾業帶來發展良機 ： 奧運促進京城房地產業整體升級，房地產業的發展也客觀帶動建筑業和裝修裝飾業的發展。?中國的建筑業也處于一個大發展的時期： 根據建設部《建筑業 “ 十五 ” 計劃及2023年發展規則》的預測，今后５ １０年，我國建筑業面臨良好的發展機遇。 第六部分則是戰略實施的一些具體問題分析。報告主體部分分為六大部分，即：外部環境分析、企業內部分析、產業選擇和業務組合、企業發展目標和整體發展戰略、 企業發展戰略規劃和戰略實施。企業發展戰略咨詢報告征求意見稿企業2023年 11月報告說明本稿為 發展戰略初稿。 第五部分 是第四部分的詳細展開，對 企業發展戰略做出詳細的規劃。四是供應主體變化，各開發企業的地位正面臨重新洗牌。但加入 WTO，中國企業將面臨激烈的競爭態勢，大企業和外資企業良好的資本運營、經營策略等都對小開發企業帶來沖擊。宏觀大勢房地產業建筑業裝修裝飾業充滿機遇和挑戰 房地產產業環境分析 建筑業產業環境分析 裝修裝飾業產業環境分析產業劃分說明：細的分析，對于建筑和裝修裝飾只做出主要的結論的分析 產業環境分析之一：北京市房地產業 北京市房地產業發展歷史、現狀和前景分析 北京市房地產業產業結構分析 房地產業的產業價值鏈分析 房地產業產業市場細分分析分析說明：房地產業作為中國市場經濟發展過程中一個新型發展的產業，由于區域環境和市場成熟程度的差異，在不同的地區其發展程度和產業特點都是有差異的，在本節分析中，在考慮企業的實際要求基礎上，我們主要針對北京市房地產業的發展情況對如下四個方面做比較詳細的分析 北京市房地產業發展歷史、現狀和前景分析北京房地產業的發展歷史二、房地產市場逐步成熟 ：隨著市場經濟的逐步發展，房地產市場也逐步成熟起來，從投資領域到消費結構都發生了根本性的變化，投資資金來源多元化，個人購房比重越來越大，房地產一級市場和二級市場也發展起來，城鎮住房體制改革也逐步深化。 開發企業數量多、總體規模小 ： 根據北京市工商局統計， 2023年底全市共有房地產開發企業 3929家，其中2023年新注冊 1167家，而北京市場上在售的項目，據搜房數據庫統計總共約 950個，僅掌握在 510個開發商手中，也就是說，絕大多數開發企業沒有項目做。當代集團也同時推出當代城市家園、當代青云科技大廈、當代萬國城，開發規模達 100萬平方米。 北京市房地產業發展歷史、現狀和前景分析北京房地產業的現狀（續）　 北京房地產業的現狀（續）二、消費市場住宅需求增長比重較大 ： 據統計，上半年北京市商品房竣工面積２２９．２萬平方米，其中住宅１７９．３萬平方米，同比分別增長１５．２％和２０．４％。互聯網、信息化的發展也為房地產業的發展帶來新的變革要求。（ 2）外資帶來了房地產經營管理的新觀念。北京市現在基本形成了以經紀業、評估業、咨詢業和物業管理業為主的 4大房地產服務專業。包括 CBD在內的新型的商業類產品發展迅速 北京將在朝陽建設大型的 CBD，而以中關村科技區為代表的新型的寫字樓產品開發也將呈現良好的發展態勢四、政府行為及其它企業和消費者行為都更具理性化 消費者行為日趨理性，開發商投資行為也必將日趨理性，要求開發商不能盲目投資，不盲目追求高利潤，要做好投資決策等。費用服務建設費用公用設施配套費各項稅費財務費用開發商利潤廣告營銷費用其它不可預見費用潛在進入者威脅分析說明： 把龍騰定位于新進入房地產業的企業，主要分析影響龍騰進入的威脅性因素土地供應方建筑規劃設計機構其它信息中介機構資金供應建筑供應商營銷策劃代理物業管理配套設施重要性 供應能力供方產業價值占有力應對策略供應方式有償出讓（協議、招標、拍賣）土地使用權轉讓行政劃撥????設計機構缺乏良好的規劃的供應能力價值占有力較強，銷售環節直接決定整個產業價值的實現是穩定的持續現金流入對開發商價值建筑引入好的融資人員和金融機構建立良好的關系開辟多種融資渠道首先要提示自身對 北京市房地產業產業結構分析 北京市房地產業產業結構分析產業競爭強度消費者情況供應鏈狀況進入者威脅替代品分析龍騰應對策略參與競爭避開直接競爭另辟新渠道對供應商的選擇要科學合理的思考和規劃挖掘潛在消費市場避開完全商品化開發選擇好適合自己發展起步的領域 房地產業的產業價值鏈分析房地產開發價值鏈分析說明 ：房地產業具有其自己獨特的行業特性，從不同的角度有不同的分析方法。所以，房地產開發商必須對縱向的價值鏈環節進行一體化整合。它是地區房地產市場的重要組成部分之一。由于北京市近年經濟運行良好，居民消費觀念的變化及旅游產業的發展帶動外來人員進京消費等，推動了北京商業用房市場的發展。 市場預測：中西部和北部最具發展潛力，南部仍是下風水地帶。經濟持續增長，加入 WTO，外資公司涌入將對寫字樓市場產生實質的推動作用別墅產品體系逐步完善，經濟型別墅占據市場主導地位客戶構成多樣經濟型別墅的推出使得別墅價格回落政府將加強對別墅市場的監管別墅開發品味和環境建設潛力巨大北京綜合開發經濟適用房分布：東部四個，南部 2個，西部 5個，北部 5個，東北部 3個，東南部 2個，西南部 3個，共計 24個；這 24小區承諾建筑面積 620萬平方米。戶型需求：從居室類型來看，主要有一層導四居及躍層等類型，不同項目所占比例略有差異。它們對住房的需求和獲得住房的渠道受多因素影響，其中 “房改加危改 ”政策是影響比較大的一個因素。—— 政策依據 ： 《關于調整本市城市房屋拆遷補償辦法的批復》（京政函〔 2023〕 60號）。 以 “房改帶危改 ”的主要政策內容： 變 “要我危改 ”為 “我要危改 ”； 按解危與適當解困的原則安置危改居民 。預計五年累計竣工住宅 6000萬平方米，力爭基本完成城區現有的 300萬平方米危舊房改造，到 2023年，城鎮居民人均住房使用面積達到18平方米。 “ 九五” 期間累計實現增加值 ，比 “ 八五 ” 期間增加 。 北京市建筑業發展歷史、現狀和前景分析北京市建筑業發展前景一、市場走勢 ：入世給中國建筑業帶來良好的發展機遇和巨大的挑戰（對 講，更多的是挑戰）奧運為北京建筑業帶來巨大商機國民經濟 以７％以上的速度持續穩定的增長，為建筑業的發展提供了良好的經濟環境和空 間。我國建筑裝飾行業已具有二十多年的市場國際化和國產化的經驗 。但是由于國家規定從 1999年起今后三年內嚴格限制批準新建一般性的旅游飯店項目，因此飯店裝飾將主要集中在原有飯店的改造方面。豐臺區是北京的科研基地和工業基地之一。豐臺區的永南路是北京的南中軸路南北縱貫豐臺區南苑鄉境內，北起南三環木樨園立交橋。目前豐臺段路內綠化及兩側輔路綠化面積將達５２．８萬平方米，這將極大改善豐臺區大氣質量和居住環境，不僅如此，北京市綠化隔離帶建設將進一步全面提高綠化面積。豐臺待開發的兩個邊緣集團： 依北京市城市規劃，未來將在城區周邊建設十個人口居住中心，稱 “ 十大邊緣集團 ” ，其中地處豐臺有 “ 豐臺 ” 和 “ 南苑 ” 兩個集團，對龍騰來講也是一個潛在的投資機會。?潛在商機 ：由于未來綠化隔離帶地區具有良好的生態環境，因此，在該地區附近進行房地產開發是具有較強的升值潛力的。從前述房地產開發價值鏈分析，房地產業的某些中介 “產品 ”服務可以跨越區域，即指：規劃設計方案、資金提供、營銷策劃、物業管理服務、其它信息服務等。比如在北京，高檔寫字樓、經濟適用房、不同檔次的住宅樓都體現出依據區域發展狀況的不同而呈現出分布不均的特點。豐臺區目前的經濟發展狀況相對落后，限制房地產業發展，但在 “南城開發 ”的大環境下，也表明未來豐臺區域房地產業的發展空間很大。目前，豐臺區有大量危舊房改造，這是豐臺區房地產業企業求發展的一個重要價值獲得渠道。豐臺區地域廣闊，區域內各類廠礦分布眾多，但比較分散，占地廣闊，這類企業目前發展的態勢和政府相關政策（搬遷、拍賣等）也為豐臺房地產業發展的另一重要價值空間。豐臺區內有眾多部隊集中居住區，部隊后勤（包括住房）社會化改革后，這類單位也是房地產開發不可忽視的一個價值追求對象。龍騰要根植于豐臺，做豐臺區的房地產產品。龍騰要抓控區域內部資源，充分利用區域外部資源，如利用外來的的資金、產品設計理念、營銷策劃等房地產產業價值鏈中可以流動的要素。在具體的業務品種選擇上，要依據區域資源做出合理的選擇。綠化隔離帶項目（ “槐房項目 ”）豐臺區危舊房改造項目 產業機會分析之二：建筑業 “槐房項目 ”是龍騰開發的第一步，項目運作情況直接關系龍騰和 發展的前景。但建筑建筑業務發展方向選擇和企業在 整體發展過程中的定位也是重點 企業內部資源分析原有企業員工凝聚力較強，但隨著企業發展，現在形成三大類人員（老員工、外聘、新生力量），他們在價值追求和工作目標定位上有所差異，而且隨著企業產業結構的調整，新舊文化的沖突使企業原有的凝聚力正受到影響；1