房地產項目開發全手冊(更新版)

　　

【正文】 電氣驗收（安裝單位配合）； ③ 電梯供應商負責相關質量監督部門的審核驗收手續與年檢服務提醒； ④ 電表、水表等計量安裝設備需在合同中約定質量鑒定要求（經技術監 督及相關檢測站的檢測后方可安裝使用）； ? 對輔材與安裝工程參與驗收、決算。 ? 律師簽證制度。 ? 通過監控第一時間獲得強有力的法律證據與依據。 ? 通過嚴格管理樹立企業與員工法 律責任意識，減少發展障礙。 ① 律師律； ② 進入法律等程序； ? 專屬部門的行政處罰的處理。 ? 維修問題的交接（同物業）。 ? 根據項目預算與使用要求確定輔材量與質、品牌內容。 十三、物資與材料采購 主材采購： ? 根據發包形式進行采購或監察。 ? 水、電、氣、暖等底數初始登記。 ? 使用說明書（兩書之一）。 ⑶ 與業主的日常問題。 ? 三車及場地管理。 物業管理公司介入項目的時機： ? 物業公司結合項目情況與開發商的理念，首先要拿出物業管理的全方位策劃與管理報告，包括服務項目與經濟分析。 ? 物業服務等級。 ① 施工周期； ② 竣工驗收期； ③ 測繪期 ； ④ 權屬登記周期（竣工后 90 日內）； ? 合理安排測繪審核。 ? 通過銷售合同監控，對工程及物業進度也進行監控，及時對銷售合同履行進行督促，制定督促單（對工程、物業、業主），并嚴格簽收與備案。 ? 形成客戶付款交費臺帳（房款、手續費、大修基金、發票及收據）。 ? 工程部提供完善的配置清單與戶型圖。 九、全程營銷（銷售實施階段） 銷售周期劃分及控制： ? 銷售周期。各受益對象占用建設場地面積之和（或建筑面積之和） 某 受益對象應承擔的土地征用及拆遷補償費 =該對象新占建設場地面積或建筑面積分配率 ② 前期工程費； 前期工程費指發生的一般勘察費、測繪費、設計費及可行性研究費用，前期工程費一般能分清其承受對象，可直接計入其產品成本，但若新發生的前 期工程費應由兩個以上的項目分擔，則應按照一定的分配標準在其受益對象上予以分配。 財務管理： ? 籌資管理。 八、財務管理 征地： 正確核算征用土地新發生的各項費用，包括土地征地費、耕地占用稅、勞動力安置費以及原有建筑 物的拆遷補償費等項支出。 人防工程驗收： 退還相關保證金。 七、竣工驗收管理 建筑工程竣工規劃驗收： ? 竣工測繪。并應考慮衛生間位置及上下水管道的安裝高度。 ④ 小區內的排水管道的坡度和管徑在符合設計要求的情況下，應盡量加大一點，留點富余量。 ⑧ 技術核定單和土地洽商單及設計變更審簽 ； 工程部經理和相關專業主管人應認真核對經監理公司批復后的技術核定 單，工地洽商單及設計變更單，并與設計單位進行溝通確認后，組織施工。 ⑷ 編制項目管理辦法。 ? 擬定施工現場總平面布置圖。 ? 房管測繪部門對預售面積進行核準。 ? 建筑工程施工圖設計審批。 ? 綠化園藝。 ? 修建人防地下室審批（或易地建設審批）。 ① 區域市場動態分析（項目基本要素、定位、供求狀況、競爭因素等）； ② 項目賣點的薈萃及物業優劣勢分析與對策； ③ 目標客戶群定位分析； ④ 價格定位及策略； A、結合項目本質與市場定位確定價格定位 B、價格策略（價格總趨勢） C、價格戰術（優惠幅度及階段促銷） ⑤ 入市時機規劃； A、根 據報批報建推進 B、結合項目施工進度 C、結合房地產銷售周期規律 D、結合重要節假日及地方性城市活動 ⑥ 廣告策略； A、廣告總體策略與階段性劃分 B、廣告形式的配比（直接、間接等） C、廣告主題 D、廣告創意表現 E、廣告效果監控、評估、修正（指標 → 銷售額、利潤、市場與占有率、品牌形象等） F、入市前印刷品與廣告品設計制作 如：購房須知、價格表、銷控表、樓書、海報折頁、認購書、合同書、交房標準即配置清單、物業管理內容、名片、相關表格等。 ① 項目市場定位； A、類比競爭樓盤的調研（含意向樓盤） B、一手市場調研 C、項目要素調研（如配置等） D、綜合評判 ② 區域定位； ③ 主力客戶群定位； ④ 功能定位； ⑤ 建筑風格定位； ⑥ 商業部分定位； A、主題定位 B、經營管理定位 C、業種 D、業態 ? 項目價值分析。 ? 《開工報告》辦理。（財務分析） ? 經營能力評估。 ? 項目地塊的劣勢。 ? 回遷補償分析。 ? 空氣指數與城市排污能力。 ? 自然綠化景觀及休閑場地。（施工用房、材料庫、短期租賃） ? 拆遷方案及可享受政策。 土地權屬狀況： ? 土地權屬明晰程度。 ? 四鄰經濟發達程度與環境可利用性。 ? 地下人 防等設施。 ? 轄區公安部門門牌編號情況，存在變更、新增、戶籍等問題。 土地面積及紅線： ? 相關規劃規范。 ? 1 公里范圍內的主次城市道路情況，紅綠燈設置情況。 土地性質： ? 城市土地連片規劃情況。 ? 達到三 ~七通一平的條件與成本分析。 ? 行政機關。（流動、流駐、留住） 1時事政策： ? 金融政策。（拍賣、掛牌、轉讓、招投標） ? 未成型的可選擇方式分析。 1可行性論證： ? 虛擬投資分析。（聯合開發、投資合作、建筑主材合作） ? 開發能力結論。（存在刑事責任） ? 該手續直接影響到項目推進，應首要辦理。 ① 可變成本變動時對利潤的影響； ② 銷售價格變動時對利潤的影響； ? 投資風險分析。 ⑧ 客戶管理系統； A、電話接聽登記表 B、新老客戶檔案表 C、銷售日、周、月報表 D、已成交客戶檔案表（臺帳） E、應收帳款控制表 F、保留樓盤控制表 ⑨ 銷售組織與日常管理； A、組織與激勵 B、工作流程 方案審批： ? 項目總規劃方案審批。 抗震審批 消防審批 綠化審批 1城市配套審批（水、 電、污處理、市政、環衛、暖、煤氣、弱電等）： ? 市政施工管理。 ① 申領建設項目規劃設計條件； ② 重點工程批復等文件在提交范圍； ? 項目規劃總平面設計方 案審批 → 《用地規劃總平面布置圖》。 ? 基礎驗線規劃管理。 公積金貸款申報審批 信用擔保合作 六、施工管理 土建工程： ? 組織落實現場折遷 準備工作。 ? 選定參建單位、設計規劃單位、施工圖設計單位。 ① 工程總體網絡施工進度計劃； ② 單項工程施工進度計劃； ③ 分部工程施工進度計劃； ④ 月進度計劃； ⑺ 施工管理。 ? 吸取其它小區在開發時的重復設計，以及施工工序不合理造成的重復開挖反 復施工，造成浪費。 ⑦ 電氣設備以及強弱電橋架，管道井的施工應注意防水、防潮，杜絕滲漏水隱患。管道井內安裝計量表時應保證各部件便于檢修維護。 ? 換發《建設工程規劃許可證》。 竣工驗收資料管理： ? 向規劃、建委提供備案資料。 報建管理： 對項目報告建審批新發生的稅金與費用應分項設帳，按建設項目的受益對象正確分攤。 成本費用的核算包括費用開支的核算與開發產品成本的形成的核算兩部分內容。此項費用應按單項工程施工預算進行控制開支，分項核算。 ? 人員配備與資料配給。 列舉合同書與認購書可選擇性擴容空間： 針對購房者有可能提出的要求有允許簽訂的范圍，由我方總監控制。 ① 促銷活動讓利問題； ② 促銷活動優惠措施等； 銷售合同與階段性促銷的銜接： ? 制定階段性促銷要結合基本合同內容制定（不能超越基本合同）。 銷售合同的存檔備案管理： ? 簽訂合同或認購書如何存檔，專人保管及按程序查詢。 配合物業公司進行小區戶籍備案： ? 何轄區派出所提供的有關備案資料。 ? 物業企業的綜合素質。 ? 確定物業在項目哪個階段可介入。 ? 檔案及數據管理。 ⑹ 資質問 題。 ? 房屋交收流程。 1物業交接工作（入伙階段） 1物業維修工作： ? 保修期內同開發商（或建筑商、材料商）完善維修形式，形成維修實施與監督作用。 ? 材料驗收與決算。 ? 公開招標的策劃與實施。 ① 各等級合同、協議的簽訂專屬人員權限； ② 合同與協議簽訂的律師簽訂制度； ③ 各等級合同、協議的知情權限； ④ 合同與協議的公證與鑒證問題（法院、仲裁、公證處公證）； ⑤ 各等級合同協議備案存檔； ⑥ 合同、協議的查閱與復印申請統計制度； ? 合同與協議的監控管理。 ① 簽收制； ② 公證送達； ③ 報刊公告； ④ 公證張貼公告； ⑤ 郵寄（掛號、特快專遞等）； ? 存檔與