住宅物業管理存在問題及對策畢業論文(更新版)

　　

【正文】 位消費者及社會各方面都積極地參與物業管理，以消費者的眼光審視物業管理企業的經營行為、服務行為，推動行業整體進步。 國民經濟的快速發展必然會為物業發展帶來契機 經濟發達國家的經驗表明：當人均 GDP 超過 800 美元之后，人們對住房面積的需求將持續增加，居住質量將快速提高。物業管理在清潔、綠化、秩序維護、設施設備維修等四項基本服務基礎上，縱向延伸至房地產開發前期的規劃、設計、設施設備選用顧問，中。居民住房需求進入面積增加與質量提高并重的階段，從單純的生存型需求向舒適型需求轉變的階段，在今后很長的一段時期內提高居民居住質量將是人民消費的熱點，將強有力的刺激 25 以住宅為主的房地產業的發展，房地產業的蓬勃發展就意味著有更多的物業管理參與其中，這將極大的推動物業管理行業的進步，對于提升整個行業的服務水平有著直接的影響。要提高物業管理人員的專業技術水平，一方面要抓好上崗培訓。 完善的計算機網絡系統配置，使得物業管理服務與被服務雙方的信息交互溝通更加便捷。主要表現在下面幾個方面： 第一：對各種智能化設備的自動監控和遠程管理。 23 更加注重品牌文化，增強服務意識 一個企業的生存離不開企業文化的支持，而品牌 是一個企業區別于其他企業最鮮明的標志。 企業方面 建立一支專業的隊伍，走專業化發展道路 物業管理的專業化是物業管理市場化到一定程度的必然結果。并經房地產管理部門資格審查取得物業管理行業許可證后取得工商管理部門核發批準的營業執照，才具備相應的經營資格。 改變政府定位，更加注重政府的服務職能 我國自加入 WTO 以來，市場經濟得到了快速的發展，政府這雙有形的手與市場無形的手在發展的過程中摩擦不斷，總體來說，我國的市場經濟還不是完全意義上的市場經濟，政府對企業干 預過多，嚴重的阻礙了企業的積極性，物管行業也是這樣，受到太多的干預。 社會方面 首先，一部分業主仍然對物業管理不買賬，他們認為買了房子就應該享受服務。又加之物業管理企業數量龐大，如果不積極提升自身競爭力，很有可能面臨生存問題。 20xx 年國家開始全國物業管理師職業資格考試，截止到 20xx 年底，全國共有 43919 人獲 得物業管理師資格，占全國 萬從業人員的%，全國平均每家物業服務企業 名物業管理師。這一點在北方物業發展相對滯后的地區表現得更為明顯。（見圖表） 至于小區物業存在的問題，在硬件設施上，主要集中在小區綠地質量和小區配套上面，％的人認為小區綠地質量不合格， ％的人覺得小區配套不到位，特別是隨著居民對小區功能要求的越來越高，小區里可以活動、健身的休閑場 所太少。合肥每年的物業開發量最好的年景也不過 1000 萬平方米 ,如按管理機構平均分配，每家僅分不足 1 萬平方米。 20xx 年長豐縣縣物管小區收費統計表明，長豐縣 100 家物業管理企業，目前收費率最高的達 ﹪，收費率低的只有 ﹪ .盈利企業只有 20﹪。部分城區職工習慣福利分房，都對有償服務產生抵觸情緒。 物管行業市場化程度不高還體現在服務標準和收費標準上，物業服務企業提供的服務都是企業說了算，業主參與不進去，只能被迫接受，而對于收費標準，業主就更加沒有話語權了，這也導致了現在業主維權問題不斷。深圳市有一批物業管理企業，其效益、品牌都堪稱一流，也頗具規模，改制條件已成熟，企業的經營者、員工都強烈要求改制 ,結合自身實際情況選擇經營者和員工持股市，然而改制方案長期被卡在 上級管理部門。 從體制上考察我國 兩萬余家物業管理企業， 80%以上的是國有體制；如果我們再從物業管理企業產生的來源來分析，全國有 70%以上屬于房地產開發商自辦的企業， 20%屬于房管所或后勤單位改制，只有 10%屬于產權自主型的物業管理企業。年，而同期全國社會平均工資為 元 /人 以上數據表明，雖然 20xx 年《物業管理條例》明確推行前期物業管理招投標制度，但在實踐中并未得到完全貫徹，公平競爭的物業管理市場尚未形成，行政主管部門的執法監督有待加強。這意味著大量涉及技術水平的設施設備維護工作需要通過外包專業公司來完成，同樣企業對外包單位的技術指導和監督也存在力不從心的問題?；痉诸惽闆r如下： 以工作崗位劃分 從事管理崗位即企業管理層人員 119978 人，占總人數 %，從事操作崗位即企業一線操作工人 652054 人，占總人數 %。 以上數據表明，從形式上看，大多數物業服務企業實現了公司制（ %為股份有限公司和有限責任公司），國有物業服務 企業仍占一定比例，外資和私營企業比例偏低，建立真正意義上的現代企業制度仍是行業面臨的課題。實際上是專項服務的補充和完善 ,通常指在物業管理委托合同中未要求，物業管理企業在專項服務中也未設立，而物業產權人、使用人又提出該方面的需求，此時，物業管理企業應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。為此，物業公司必須努力協調好與業主、承租戶、業主委員會、政府主管部門等主體的關系，實現社會、經濟、環境三個效益的統一，促進企業經營的良性發展。其管理規模和類型，可以是一個單元或套房，也可以是有幾千個單位 的大型物業。物業可大可小，一個 單元住宅 可以是物業，一座大廈也可以作為一項物業，同一建筑物還可按權屬的不同分割為若干物業。 近年來，伴隨著經濟社會快速發展，物業管理作為城市管理的一種新形勢和市場經濟的新興服務產業，在我國沿海以及經濟發達地區獲得了較快的發展。但就近幾年物業管理行業的發展來看，這一與城鎮居民息息相關的產業，卻存在著種種的問題，成為廣大購房者的一大心病。 二、 關鍵詞：物業管理 存在問題 解決方法 未來前景 The problems and Countermeasures of residential property management 一、英文摘要 ： With the rapid development of our economy and society, the real estate tide already rise and increasingly fierce petition, large and small cities built more and more houses, more and more real estate developers have begun to the property management as a major selling point of sales promotion. Granted, good property management, not only can meet the needs before checkin customer expectations and occupancy, but also can bring good economic benefits for the real estate developers and property management panies. But the property management in our country is still in initial stage, there are still many problems, according to statistics, at present, China39。 1 畢業論文 題目 :住宅物業管理存在問題及對策 2 住宅物業管理存在問題及對策 一、中文摘要： 隨著我國經濟社會的快速發展，房地產大潮早已興起并且競爭日益激烈 ,大大小小的城市建了越來越多的房子，越來越多的房地產開發商已經開始把物業管理作為促銷的一大賣點。 本文將從企業、社會、政府、業主四個角度出發，通過提出物業管理中存在的問題以及進一步分析、研究這些問題，力爭提出一些有針對性的建設性的建議和對策，期望對物業管理行業有所幫助。但隨著社會經濟的發展和住房分配制度的改革 ,我國的房屋權屬已發生了根本性變化，傳統的房屋管理模式也逐步被物業管理這一新興的產業管理所代替。僅按北京物業管理費最低水平（經濟適用房）每平米 元 /月計算，全國每年單此項收費就達 330 多億元，倘若再將房屋租賃、置換、中介、 維修等服務算上，這個市場將更加龐大。該詞自 20 世紀 80 年代引入國內，現已形成了一個完整的概念，即：物業是指已經建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。 而我們通常說的物業管理是狹義上的物業管理，更加側重物業服務，強調的是服務的內容，它具有以下特點： ，指己建成、驗收合格、己投入或即將投入使用的物業。物業公司既要為業主提供優質服務，又要最 大限度地獲取利潤。 委托性的特約服務是為滿足業主的個別需求，受委托而提供的服務。 以企業注冊登記類型劃分 國有企業 758 家，占總企業數的 %；股份有限公司 301 家，占 %；有限責任公司2976 家，占 %；私營企業 348 家，占 %；港澳臺商獨資企業 73 家，占 %；外商投資企業 43 家，占 %；其他類型企業 101 家，占 %。 從業人員情況 被調查企業的從業人員總人數 772032 人。 以上數據表明，物業管理行業管理人員中有 67%沒有中級以上職稱，操作人員中 90%沒有中級技工證書，技術力量的薄弱是顯而易見的。 12 按項目獲取方式分 以協議方式取得項目 22409 個、建筑面積 132473 萬㎡，分別占總項目數 %和 %；其中接管上級開發單位項目 6335 個、建筑面積 萬㎡，分別占 %和 %；以招投標方式取得 8422 個、建筑 面積 萬㎡，分別占 %和 %。 企業員工工資福利情況 根據被調查企業上報數據匯總， 20xx 年物業服務企業全國職工平均工資為 元 /人 法律法規滯后，體系體制不完善 其實物業服務企業與業主本就是一對矛盾體，物業想多收錢，少花錢，而業主想以較低的價格享受高品質的服務，這就導致了物業企業與業主的矛盾越積越深。 政府職能問題，監管部門缺位 首先，政企沒有完全分開，企業無法獨立運作。而且，物業管理企業與建設單位、房管單位之間仍存在或多或少經濟上的依賴關系， “ 誰開發、誰管理 ” 的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。部分買房人是剛從農村上來的中老年人，沒有物業管理觀念。還有一部分業主，看到其他業主不繳費，認為自己交了反而吃虧，也拒絕或者拖欠物業費。 17 從上面的圖表可以看出，前 200名物業企業中，管理面積在 500萬平米以下的占到了 40%，這還是排名靠前的企業，中國目前有 7 萬多家物業服務企業，大多數面臨著管理規模小的問題，很多開發商建個兩棟樓也成立個物業，然而“麻雀雖小，五臟俱全”，規模小是小，可是該有的人員還是得配置， “小而全”的企業必然帶來極大的資源浪費。 從物業的總體服務質量上看，認為服務質量好的有 30 份，占總數的 20％；服務質量較好的有 48 份，占總數的 32%；服務質量一般的有 59 份，占總數的 ％；服 務質量差的有 10 份，占總數的 ％；認為服務質量很差的有 3 份，占總數的 2%?，F在的物業管理公司大部分由房管所或單位房管部門轉制而來，而房管所和單位房管部門作為后勤部門，一向被視為“老弱病殘”等淘汰人員的“收容站”。加之一些物業管理企業忽視企業人員的自身建設，既不經常開展職業道德教育和專業技術培訓，又沒有建立嚴格的各級各類人員崗位責任、工作標準和考核標準，使管理服務的觀念、內容、質量很難到位，管理水平不高，服務質量不好，甚至擺不正服務與被服務的關系。據不完全統計， 20xx 年底全國實施物業管理的覆蓋面已占物業總量的 70%，經濟發達城市已達 90%以上 ，這說明，經濟發達地區與經濟不發達地區在物業管理方面的差距相當大。第四，由于物業管理在國內尚屬新興行業，缺少完善規范的教育培訓體系，許多從業人員都 是“半路出家”，導致物業管理的服務質量不盡如人意。再者就物業行業來說，應該建立行業管理辦法、企業管理辦法、業主委員會管理辦法，促進行業的進步成長，使優秀的企業更優秀，差的企業淘汰出市場，更好的讓市場來決定企業的生存與否。這就要求成立物業管理企業具備辦公地點和條件，具有相當數量的資金，依法建立章程和相應的機構，擁有各類相當數量和資格的技術、專業管理人才，建立健全會計制度等。政府應該在物業行業引入招投標機制，鼓勵通過招投標方式引入物業管理公司，引進競爭機制， 促使物業管理行業朝高度市場化方向發展 。只有這樣，組建起來的物業企業集團才能適應物業管理新形勢、新情況、新任務的要求，擔負起時代賦予的歷史使命。 充分利用現代科技，走智能化發展道路 智能化物業管理，是指在物業管理中，運用現代計算機技術、自動控制技術、通信技術等高新技術和相關的設備系統實現對物業及物業設施、設備、物業環境、物業消防、安防等的自動監控和集中管理，實現對業主信息、報修、收費、綜合服務等的計算機網絡化管理，以完善業主的生活、工作環境和條件，以便充分發揮智能物業的價值。 第四：管理服務網絡化、信息化。 逐步引進高素質人才，為物管行業發展提供持續的人才資源 發達、完善的物業管理市場，取決于訓練有素的物業管理專門人才。目前，我國城鎮居民住房嚴重短缺的問題基本