花園居住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究(更新版)

　　

【正文】 ***市南部站前區(qū)，是市委 、市政府依托城市交通樞紐，打造集物流、商貿(mào)、休閑、居住為一體的城市新區(qū)。 河濱花園 坐擁白沙河、清溪河兩大水系，景觀以水貫穿一脈相連，從入口到庭院深處，可知可感的動態(tài)景觀 。 匯景花園 位于九華山大道與百牙路交叉口西北角，與麗陽蘭庭相隔百牙路，由 ***市 ***房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)， ****規(guī)劃設(shè)計院 設(shè)計 ， 總占地 250畝 ， 總建筑面積 22 萬㎡。目前銷售已近 90%。住宅 建筑面積21950 平方米，戶型設(shè)計以經(jīng)濟(jì)型三房為多。他們需要的住房是功能設(shè)施齊全、舒適、方便，小戶型、價格適中，可以承受得起的住房。 五、市場總結(jié) 從以上分析情況看今年 111 月份度我市房地產(chǎn)市場交易穩(wěn)步增長，特別是 911 三個月市場交易量增長幅度較上半年更為明顯，顯示一方面宏觀經(jīng)濟(jì)情況較好，需求旺盛；另一方面我市各惠民政策仍在持續(xù)地發(fā)揮拉動房地產(chǎn)市場消費的作用，預(yù)計短期內(nèi)我市房地產(chǎn)市場仍將保持持續(xù)增長勢頭。180 平方米以上 的成交面積為 萬平方米，占成交面積的 %。 ******花園居住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 14 20xx 年 111 月份我市主城區(qū)各類商品房銷售 （ 簽約 ） 面積共 萬平方米（預(yù)售房銷售面積 萬平方米，現(xiàn)房銷售面積 萬平方米），同比 08 年 111 月增長 ，其中商品住宅銷售 （ 簽約 ） 面積共 萬平方米，同比 08 年 111 月增長 %。 商品房新開工面積增幅較大。 ******花園居住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 13 111 月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 31271 億元，同比增長 %，增幅比 110 月提高 個百分點。 按照 人均住房面積 34 平方米計， 20xx 年至 20xx 年間新增城市人口對商品住房的需求總量為 萬平方米 。 幾年來， ***市堅持 走特色發(fā)展之路，緊緊圍繞實施 “ 生態(tài)立市、工業(yè)強市、旅游興市、商貿(mào)活市 ” 戰(zhàn)略，著力建設(shè) “ 實力 ***、活力 ***、魅力 ***、和諧 ***” ，進(jìn)一步明確和強化了堅持抓工業(yè)、抓招商、抓園區(qū)、抓旅游、抓城市，以重點突破帶動全局發(fā)展的思路，經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展全面提速，經(jīng)濟(jì)總量呈現(xiàn)跨越發(fā)展之勢，經(jīng)濟(jì)增速始終保持兩位數(shù)， 20xx 年 ******花園居住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 11 在全省 17 個市中居第 2 位，達(dá)到 16%。 ******花園居住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 10 第三章 市場分析及營銷策略 市場分析 ***市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 ***市位于安徽省西南部，北臨浩蕩長江，南接雄奇黃山，是長江南岸重要的濱江港口城市和省級歷史文化名城，也是安徽省 “ 兩山一湖 ”（黃山、九華山、太平湖）旅游區(qū)的重要組成部分。 自然條件 地質(zhì)： ***大地構(gòu)造上位于揚子地臺東北部，根據(jù)地層、構(gòu)造、巖漿活動的差異， ***市主城區(qū) 為下?lián)P子臺坳 ， 地層發(fā)育齊全， 基 巖為完整角礫巖 ， 強度較高， 承載力 大 。 站前區(qū) 交通優(yōu)越：南、北、東、西、中分別有銅九鐵路、沿江高速、寧宜城際鐵路、 ***路、長江南路等通 過或穿越， ***火車站、汽車客運總站、公交始發(fā)站均位于區(qū)內(nèi)。 項目建設(shè)在可一定程度上滿足城市居 民的居住需求，提升城市居民的居住水平，并促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，創(chuàng)造 就業(yè)， 具有良好的社會效益。 項目開發(fā)的是 高品位 住宅小區(qū)，鎖定的是 有較大經(jīng)濟(jì)來 源和實力以及 改善性購房 人群， 以此確定相應(yīng)的投資水平和價格水平， 市場目標(biāo)是明確的，定位是準(zhǔn)確的。 編制依據(jù) （ 1） 《 ***市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》 （ 2） 《 ***市城市總體規(guī)劃》（調(diào)整） （ 3） 《 ***市火車站站前區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 （ 4） 《 ***市住宅小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)管理辦法》 （ 5） 《 ***市商品房銷售管理辦法》 （ 6） 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》 （ 7） 《 ******花園方案設(shè)計 》 （ 8）項目單位提供的其他資料 ******花園居住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 4 （ 9）有關(guān)統(tǒng)計 調(diào)查 資料 （ 10）有關(guān)政策和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 研究范圍 我們受建設(shè)單位委托，對工程項目的必要性、建設(shè)條件、工程 方案、市場 環(huán)境 、投資 構(gòu)成與能力 、 財務(wù) 效益 與社會效益、 環(huán)境影響 等方面進(jìn)行分析論證，為單位決策和融資提供參考，為初步 設(shè)計提供依據(jù)。 表 11 主要 建筑物 一覽表 序 號 建筑名稱 建筑面積（ m2） 備注 1 小高層住宅建筑 30423 地上建筑 2 情境洋房（多層建筑） 107411 3 幼兒園 20xx 4 商鋪 建筑 1738 5 居委會用房 50 6 物業(yè)管理用房 300 7 公廁 60 8 門衛(wèi)、垃圾收集等 300 9 人防車庫 3816 地下建筑 10 高層地下室 1678 11 情境洋房地下室 21502 投資估算與資金籌措：項目總投資估算為 28986 萬元，其中 ******花園居住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 2 建設(shè)投資 萬元，建設(shè)期利息 萬元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 12 項目主要經(jīng)濟(jì) 技術(shù) 指標(biāo)匯總表 序號 項目 單位 指標(biāo) 備注 一 技術(shù)指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 99073 2 總建筑面積 平方米 170678 其中 小高層住宅建筑 平方米 30423 計算容積率 建筑 情境洋房 平方米 107411 幼兒園 平方米 20xx 商鋪 建筑 平方米 1738 居委會用房 平方米 50 物業(yè)管理用房 平方米 300 公廁 平方米 60 門衛(wèi)、垃圾收集等 平方米 300 人防車庫 平方米 3816 不計算容積率 建筑 高層地下室 平方米 1678 情境洋房地下室 平方米 21502 保溫層建筑面積 平方米 1400 3 居住戶數(shù) 戶 1081 4 機動車 停車位 輛 335 5 自行車位 輛 2200 6 綠地率 % 7 集中綠地率 % 8 建筑覆蓋率 % 9 容積率 二 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 總投資 萬元 28986 ******花園居住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 3 2 銷售收入 萬元 41369 3 上繳稅收 萬元 4 稅后利潤 萬元 5 投資利潤率 % 6 資本金利潤率 % 7 內(nèi)部收益率 % 稅后 8 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 稅后 9 借款償還期 年 2 貸款意向 項目 背景 與進(jìn)展 ： 20xx 年 5 月， ******房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限 公司 注資 3000 萬元 成立 ******房地產(chǎn)集團(tuán) ******置業(yè) 有限公司 。 項目綜合評價 本項目屬 住宅房地產(chǎn) 開發(fā)項目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。 最近召開的 中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，支持改善性購房需求 ， 放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制 ， 加快 城鎮(zhèn)化 。 敏感性分析表明，項目有 較強 的抗風(fēng)險能力。 建設(shè)條件 配套建設(shè)條件 歷經(jīng)多年 建設(shè)， ***市火車站站前區(qū)不僅形成了四通八達(dá)的交通網(wǎng) ，并且 強電、弱電、供水、排水、供電、供氣等配套建設(shè)全面跟進(jìn)，達(dá)到 ******花園居住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 8 了“道路通、供水好、排水暢、 電力穩(wěn)、供氣足、環(huán)境美” 的 總體目標(biāo) ，可滿足開發(fā)高品位居住小區(qū)對基礎(chǔ)設(shè)施條件的要求。境內(nèi)河流主要有青通河、九華河、陵陽河、五溪河、七溪河、秋浦河、清溪河、白洋河、黃盆河、龍渡河、龍泉河等，雨量充沛，豐水年月在 48 月份，枯水在冬季。 ***是國家生態(tài)經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、實施《中國 21 世紀(jì)議程》全國十六個地方試點之一、 “ 生態(tài)安徽 ” 建設(shè)試點市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國旅游競爭力百強城市、安徽省園林城市、中國儺文化之鄉(xiāng)。基礎(chǔ)承載力不斷增強，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的硬環(huán)境得到改善和提升。其中，住宅竣工面積 億平方米，增長 %，比 110月提高 個百分點。 全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱 “國房景氣指數(shù) ”） 連續(xù) 8 個月上升 。 商品房竣工面積保持增長。 三、房地產(chǎn)供銷結(jié)構(gòu)情況 商品住房銷售價格階段結(jié)構(gòu) 20xx 年 111 月份我市主城區(qū)銷售的商品住房中，價格在 800 元 /平方米以下的為 萬平方米，占總成交量的 %；價格在 8001100 元 /平方米的銷售面積為 ，占總成交量的 %；價格在 11001500元 /平方米的銷售面積為 萬平 方米，占總成交面積的 %；價格在150020xx 元 /平方米的銷售面積為 萬平方米，占總成交面積的%；價格在 20xx2500 元 /平方米的銷售面積為 萬平方米，占總成交面積的 %，價格在 25003000 元 /平方米的成交面積為 萬平方米，占總成交面積的 ；價格在 30004000 元 /平方米的成交面積為 萬平方米，占總成交面積的 %；價格在 40005000 元 /平方米的 成 交 面 積 為 萬平方米，占總 成 交 面 積 的% ；價格在 ******花園居住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 15 5000 元以上的 成交面積為 萬平方米，占總成交面積的 %。 購房對象結(jié)構(gòu)分析 從商品房住房購買對象分類來看， 111 月份本市區(qū)居民購房比例約占總成交的 58%；其它地區(qū)約占 16%；省其它地區(qū)約占 20%；省市約占 6%。 房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，特別是在當(dāng)前市場條件下，成交放量對抗擊金融危機有正面作用。還有一類是投資型需求。 小高層均價 3100 元 /平米左右 ， 100 平米復(fù)式特價 3398 元 /平米起售。由高層住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)等多種建筑形態(tài)組成，是一座融高尚居住、購物、休閑、娛樂、商務(wù)辦公、教育配套于一體的現(xiàn)代化全息生活城， 有 大面積空中花園、架空穿景以及高層觀景洋房和古典廊橋景觀 設(shè)計 。 目前剩余房源很少。 森橋印象 森橋印象項目地塊位于東城版塊， ***開發(fā)區(qū)內(nèi)，由 ***市 ***房地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)， 項目總用地 170 畝，總建筑面積達(dá) 萬余平方米 ，將建設(shè)為 別墅 和多層為一體的高尚社區(qū) 。 近 抵省級風(fēng)景名勝 ***— ***風(fēng)景區(qū)，悠長的 ***對景景觀大道是城市獨有的生態(tài)風(fēng)景線。 兼顧開發(fā)建設(shè)的 實際 情況，充分考慮市場變 化，強調(diào)規(guī)劃的彈性和可操作性。 服務(wù)策略 以消費者為中心，為顧客創(chuàng)造價值，提供產(chǎn)品質(zhì)量承諾，打消使用顧慮 。 建設(shè)精干強大的宣傳促銷隊伍， 并對 銷售人員 進(jìn)行績效考核，使成績與收入合理掛鉤， 同時 強化營銷培訓(xùn)，最大程度的提高推廣效率。 ***歷史文化底蘊積淀深厚，是安徽省歷史文化名城。占地面積約 公頃，地形方正，地勢基本平整。 方案描述 總體布局 通過整合基地周邊環(huán)境，對基地做出科學(xué)的分析和相對應(yīng)的布局形式。情境洋房的南北出入口設(shè)置，兩排建筑組成一個小的居住組團(tuán)，各組團(tuán)間的綠化系統(tǒng)構(gòu)成公共綠化向私享綠化過渡的空間。 基地內(nèi)采用人車分流方式，創(chuàng)造安全親切的活動或步行道，減少機動車對人行的不良影響，區(qū)內(nèi)主要道路 6米，次要道路 4米。功能上考慮平戰(zhàn)結(jié)合，作為地下停車庫使用，停車約 115輛。 鋼筋： HPB235 級鋼（Φ， fy=210N／ mm2）， HPB335 級鋼（Φ， fy=300N／ mm2）， HRB400 級鋼（Φ， fy=360 N／ mm2）： 焊條： 焊條用于 HPB235 級鋼為 E43 系列，用于 HRB400 級鋼 E55 系列； 砌體材料： 情景洋房采用砌體為 MU10 多孔磚砌體； 砂漿等級： 177。 177。 ******花園居住小區(qū)建設(shè)項目可行性研究 36 主要計算參數(shù)：砼容重 ／ m3，恒、活載分開計算，振 型數(shù)：滿足質(zhì)量參與系數(shù) 90％以上的要求，考慮耦聯(lián)和偶然偏心計算，并根據(jù)結(jié)構(gòu)規(guī)則情況考慮是否采用雙向地震計算。 變、配，發(fā)電站數(shù)量及位置：設(shè)置十二座 500KVA 的箱式 變配電站。 等電位聯(lián)結(jié)：建筑物內(nèi)的保護(hù)接地干線、金屬水管、金屬門架、電纜橋架等均應(yīng)作等電位聯(lián)結(jié)。 接地電阻：不大于 1 歐姆。 地下車 庫的排煙風(fēng)機、消防泵、噴淋泵、消防廣播均聯(lián)動控制，且在消防控制室能直接手動起動。 電能計量：所有公共部位照明及動力用電在滿足供電部門要求的情況下均分項計量。 排水系統(tǒng) 污水量：污水排水量最大日為 。 天然氣 系統(tǒng) 氣源：采用管道 天然 氣，由市政管網(wǎng)供給。 滅火器配置：在住 宅樓梯間及各機房設(shè)手提式磷酸銨鹽滅火器。 通過上述節(jié)能措施，設(shè)計建筑全年耗電量 =（ KWh／ m2），全年耗電量指標(biāo)限定值 =（ KWh／ m2） ,參照建筑全年耗電量 =（ KWh／