樂山房地產業的現狀和問題分析doc71)-房市分析(專業版)

　　

【正文】 第二，尋求民間資金。有條件和實力房地產企業探尋除銀行貸款以外其他融資方式，如上市、股權融資、產業基金等。進而，推動城市景觀藝術的創新，使樂山市成為與眾不同的“山水城市”。 樂山市的區位、性質等特征，決定了其房地產項目將超越普通商業項目或項目群的功能，而擔負起提升城市品牌、展示 城市發展理念的“社會使命”。 七、強化運營服務質量，以滿足社會需要為目的，堅持普遍服務，更好地為人民服務，為城市經濟發展服務、為社會進步及現代化建設服務。 加強房屋拆遷管理，維護社會穩定樂山市政府要認真貫徹《城市房屋拆遷管理條例》 (國務院令第 305 號 )，嚴格按照條例規定的標準對被拆遷入進行補償。要完善住房保險政策，合理確定保險費率，明確保險賠付責任，減輕借款人負擔。加快建立和完善房地產市場信啟、系統和預警預報體系。高水平經營管理城市，把城市管理的重點轉移到增加城市內涵和質量，提高城市的格調和品味。 要充分發揮城市規劃對房地產開發的調控和引導作用。 第二節 構建現代化的房地產產業體系 認清當前樂山 市房地產業發展新形勢，始終把為老百姓謀福利當作指導思想，堅持可持續發展原則，依靠科技進步為手段，進行體制和管理上創新，厚積薄發，利用后發優勢、相對優勢大力推進現代化的樂山市房地產產業體系。其中位于柏楊路的牛耳橋，位于嘉定南路的高北門已經形成了樂山市的最核心商圈。 樂山大佛景區是樂山市旅游產業的龍頭，與峨眉山山基本形成了“二分天下”的局面。目前主要渠道有發行股票、股權投資、發行企業債券、銀行貸款、房地產信托、利用外資、合作開發、產業基金等。 改革開放以來， 樂山 直接融資市場發展很快，但是在短時期內 此資料來自 , 大量管理資料下載 21 仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產業在相當大的程度上需要銀行的信貸資金支持。隨著規模小的房地產企業的出局，實力強的房地產企業間的競爭將充分展開。開發商可以 利用的基金等直接融資手段雖被看好，但尚無政策支持；上市或 “ 借殼 ” 上市是少數有實力大企業可能實現的方式，但受經營特點和預期收益制約不易得到投資者認同，融資效果也不理想，故直接融資比重較小。據統計， 2020 年，投入到樂山樓市的商業用房面積為 萬平方米， 2020 年達到了 萬平方米，這兩年樂山樓市的商用房供應量達到了 31 萬平方米。其原因是隨著 2020 年樂山房價的大幅上揚，促使一些已購新房的居民紛紛將二手房推向市場，促使二手房價也隨之上漲。 旅游產品開發建設脫節 成熱的旅游產品是由開發建設成熟的旅游景區、配套完善的基礎服務設施以及在旅游市場中運行相對固定的旅游線路共同構成的。房地產的發展在促進城 市的建設同時，也給老百姓帶來了切身的好處。也可以說，房地產業對實現目標具有舉足輕重的作用。通 過土地出讓、BOT 等方式，集中財力，投入到城市基礎設施建設， 2020 年完成基礎設施投資 68245 萬元，較同期增長 ％。 關鍵詞：樂山市 房地產業 發展對策 此資料來自 , 大量管理資料下載 5 上篇：樂山房地產業的現狀和問題分析 第一章 樂山房地產業發展的重要性 第一節 符合樂山城市建設的需要 樂山市經營城市的指導思想是：按照建設國際旅游城市、四川的經濟強市和最優美城市的總體要求，以改善城市環境、增強城市功能、 提高城市競爭力為目標，以科學規劃為龍頭，以經營城市資產為支點，高起點規劃、高標準建設、高效能管理、高水平經營，進一步增強市場意識、效益意識，綜合統籌城市資源，實現城市發展投入產出的良性循環和可持續發展。才是樂山房地產業的出路。進入 2020 年，樂山樓市繼續保持旺盛的需求態勢，促使中心城區房地產交易持續火爆。 本文正是研究這一范圍的內容。 樂山市建市二十多年來，全面貫徹統一規劃、合理布局、綜合開發、配套建設的方針，努力把樂山市建設成為風景優美、經濟繁榮、文明開放的現代化城市。 城市的建立和發展，標志著人類文明的進程。那么在樂山房地產規劃方面，既要滿足經濟發展的需要，又 要 此資料來自 , 大量管理資料下載 10 妥善處理好現存的文物古跡，充分展示樂山深厚的文化底蘊和不可多得的山水風光，提高城市品位，增強中心城區凝聚人氣。從上面的數據可以得出，房地產投資與消費已經成為樂山市國民經濟增長的重要因素。從微觀層面來看，對樂山房地產業的現狀及其對策的研究有助于樂山企業更好的把握歷史的趨勢及現實的要求，從而更有利于企業的發展壯大，在激烈的市場競爭中占得先機。 四、 商品房價格走勢基本平穩 此資料來自 , 大量管理資料下載 16 2020 年 ， 樂山 商品房銷售形勢較好，商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %；其中，住宅 萬平方米，同比增長%，且個人購房比例占其總銷售面積的 95%，是拉動 樂山 房地產增長的主 要動力。 盡管有房地產泡沫之爭及央行政策出臺等因素作用，但開發資金相對取得較大程度增長， 2020 此資料來自 , 大量管理資料下載 18 年 樂山 房地產到位資金累計為 92635 萬 元，增長 %，是 1995年以來的最高增幅。如開發企業開始根據自己開發能力調整項目定位。這三種貸款方式的期限都很短，無法適應房地產開發周期的需要。即開發企業利用企業現有的自有資金來支持項目開發，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。 四、房地產市場化程度較低，市場不夠規范 首先從土地運作方面來講，國土資源部 11 號文件要求土地供應實行“招掛拍“后，仍有大量的存量土地、劃撥土地、違法地進入商業開發市場，開發商的巨額暴利正 是來源于此。金海棠賓館目前仍是樂山市最高檔的休閑度假場所之一。 華廈商業城地處高北門，地理位置十分優越，可是淪落到目前的地步，是十分可惜的。 5 開展房地產性能認定方面的工作按照建設部主管部門的有關要求，成立“房地產性能評審委員會”及“房 地產性能認定委員會”，建立“房地產評審專家庫”，開展房地產性能的試評工作。原先樂山市是單中心發展的城市格局，容易導致中心區域環境的不斷惡化，不利城市生態環境改善。 此資料來自 , 大量管理資料下載 35 五 規范對房地產市場的管理 充分發揮政府職能，加強房地產市場宏觀調控 加強對房地產發展的宏觀調控，改善樂山市政府對房地產市場的監督管理。 嚴格控制自有資金不足、行為不規范的房地產開發企業新開工項目 樂山市政府要貫徹落實《城市房地產開發經營管理條例》 (國務院令第 248 號 )，強化房地產開發項目資本金制度和項目手冊制度， 此資料來自 , 大量管理資料下載 37 加強對房地產開發建設全過程的監控。有關部門對購房對象要嚴格審核，對銷售價格要嚴格審批并加強監督，對違規銷售經濟適用住房的開發企業要嚴肅查處，確保經濟適用住房政策切實落實到符合條件的中低收入家庭。以加強企業領導者、專業技術和市場營銷三支隊伍的建設為重點。因此。旅游房地產、商業房地產、酒店房地產的物業應是樂山市景區與城區的結合體，是一個開放的社區系統，其價值體現在于人氣的聚集，在于打破旅游城市淡旺季的季節反差，在 24 小時都有人流、物流和活動。根據新的規劃， 15 年后，該市將發展成為一個組團型大城市，井承擔起成都市的部分功能。首創的經驗雖好，但并不是所有房地產企業都能借鑒的，中小房地產企業融資方法就有所不同。因此，分屬于同一細分市場的消費者，他們的需要和欲望極為相似；分屬于不同細分市場的消費者對。 房地產業是一個資金高度密集性行業，開發一個房地產項目需要大量的資金。 《樂山市市城市總體規劃》也已明確城市的發展戰略定位是“主動融入中心城市經濟圈，當奸成都的服務配套區”。 以市場為導向，樂山市房地產業的發展應滿足不同消費群的不同需求，僅打旅游 牌、休閑牌，或商務牌、城市牌，都會忽視其它市場的心理預期，出牌太多又會令人無所適從。以山水為主題的 文化資源基礎，加之佛教、道教文化等各種文化的交融，造就了樂山市獨特的城市性格。 二、建立現代企業管理體系，明確“一級法人，二級公司，三級管理”的制度，在開發商統和公司的一級法人制度下，成立相應的二級公司，如旅游開發公司、物業公司、園林綠化公司、文化公司、廣告公司等，同時，各公司內針對不同的功能性項目，進行部門化管理，具體負責各項目的經營，做到管理組織的扁平化，和信息的有效傳達。 要嚴格限制經濟適用住房銷售對象，控制建設標準。 加大監管力度，依法查處越權批地、利用集體土地變相搞房地產開發以及房地產開發企業與集體經濟組織私下協議圈占土地等違法、違規行為。增加城市綠地面積，改善城區生態環境。抓好舊城改造建設，啟動西街一井福街一文廟街沿玉壘山一側歷史文化街區保護性開發工作：疏散城市中心區密度，建設核心旅游區和中央商務區，實現城市功能布局的轉變，加快實施城市西區建設。 3 加強房地產區智能化建設。 與很多城市不同的主要地方在于 :在不臨街或者由樓層商鋪的利用上存在很大的問題 ,據筆者觀察 ,很多背街或二層以上的商鋪經營情況都不理想 .除了寥寥幾家較好之外 (一家是玉堂街的文軒連鎖書店 ,一家是本已有名氣的東方眼鏡 ,一家是超市 ),整個樂山鮮有亮點 .由此可見 ,沿街為市的商業形態由很大的局限性 . 大型商業業態發展緩慢，現有大型商業形式經營困難 此資料來自 , 大量管理資料下載 28 據筆者了解 ,很多的大型商家已經進入四川的二級城市 ,比如麥當勞進入綿陽等 ,可是樂山目前為止沒有全國規模的商家進入 .即將要進入樂山的北京華聯集團 ,其經營成敗與否還值得觀察 .這里面固然由樂山消費力的原因 ,但是作為房地產的規劃引導作用也值得深思。開業時間較長，但已經過重新裝修。不僅對以后自身的發展不利，而且也對樂山市房地產業的整體效益，整體形象也不利。所謂 融資方式，是由資金供給部門向資金需求部門轉化的途徑和渠道。投資規模大、周期長等特點使房地產開發、投資需要大量資金，因此，房地產開發企業最關心的問題是融資。 其一 ， 推動房地產開發企業尋求新的融資方式，不僅緩解了銀行信貸壓力，降低了銀行房地產貸款風險，有實力的企業開始探討與外資銀行合作。在中國現有市場經濟條件下，間接融資是主要方式，房地產業也不例外。這反映出房地產開發有充足的資金作 保證 。而房地產業作為國民經濟的支柱產業，由 于其關聯度大，占用資金多，一直受國家的高度重視，一直是國家宏觀調控的重點，每一項宏觀調控政策的出臺總會對房地產企業帶來不同的風險。房地產投資占全社會投資比重從 1998 年開始逐年上升， 2020 年達到27%，商品房銷售額占全社會消費品零售額逐年上升， 2020 年突破20%達到 21%。 在房地產開發方面，努力把各方面結合的非常完美，從而能充分展現樂山的風采具有極強的現實意義。 樂山人并不 沉湎 于輝煌的歷史，而是不斷地創造更加美好的未來。 二、原先樂山市是單中心發展的城市格局，容易導致中心區域環境的不斷惡化，不利城市生態環境改善。 2020 年四川省政府、樂山市政府提出了“打造中國第一山”的宏偉計劃，給房地產業的發展帶來了難得的機遇。 2020 年，是樂山市房地產最為火爆的一年，全年房地產開發投資 71224 萬元，增長 18％；施工面積 98． 24 萬平方米，增長 2． 8%。 此資料來自 , 大量管理資料下載 3 摘 要 四川樂山古稱嘉州，乃古蜀國時期“開明故治”之地，筑城于北周，是一座具有就近三千年歷史的國家歷史文化名城，中心城區位于岷江、大渡河、青衣江交匯處，山環水繞。 因此在這一思想的知道下，樂山房地產在城市建設中的作用體現在： 一、在城市形象的提升過程中，房地產發展發揮著物質載體的作用；同時房地產發展也對城市形象的具體 塑造和提升起到巨大的反作用。 第二節 符合“精雕細刻山水城市”發展的理念 天下山水之觀在蜀，蜀之勝曰嘉州。但目前， 樂山市區的旅游休閑地產還未形成功能完善、布局合理的結構，尤其是涵蓋樂山市工程的中心城區，其房地產產品及服務層次尚不能與資源魅力相匹配。 2020 年全國完成房地產開發投資比 2020 年同期增長 %,高于固定資產投資增幅 個百分點 ,占同期固定資產投資的比重為 %,可以看出 ,房地產投資依然保持強勁增長勢頭。各旅游景區內部的基礎服務設施雖有一定基礎，但是 連接景區之間道路的等級還較低，旅游環線還未形成，旅游景區相對孤立，未形成組合優勢。由 此資料來自 , 大量管理資料下載 15 于二手房的價格要明顯低于新建商品房，所以二手房銷售出現了特別火爆的局面。這表明尚余 萬平方米商業用房待“嫁”。 2020年 樂山 房地產商更深刻地感到國家政策的影響和威力。 房地產融資存在的問題 隨著市場競爭的加劇，越來越多的房地產開發商深切體會到資金已是一個嚴重制約企業發展的瓶頸。這種高度集中于銀行的融資體制，如果商品房空置面積 (2020 年 樂山 空置面積同比增長超過 %)長期持續大量積壓，開發企業無法支付銀行貸款與建筑商費用時，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分