張家港步行街物業管理(專業版)

　　

【正文】 安全性強，包括不易破壞；易于控制，以便節能。公共部位照明系統設置專用電表計量裝置，有利于分攤能耗；從任何公共部分都不應看到里面的廁位或小便隔板平面位置（無論直接或通過鏡子反影），即使開門也應保證有所遮擋。主要道路盡可能不使用地磚。為了規避風險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業管理處應采取兩種措施：工程或服務的公眾責任險、財產險（火險）；物業管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據事故發生率的高低選擇投保的金額。：在和業戶簽訂租賃協議之前亦應了解承租人的資格、經營管理經驗，資金狀況，以及目前所經營店鋪的數目，業績情況及所經營品種是否符合行業的規定等；承租人的經營性質，經營范圍，所經營的商品檔次和質量．是否有能力進行一定投入的商業推廣活動，從而使商鋪的業務前景有較大的發展等。 花卉擺放前要有設計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設計風格相協調；花卉上掛商鋪的環境有外部環境和內部環境。這項工作的重要性要求監控中心的保安人員工作認真、敬業。在地下車庫或露天停車場亦須安置監控探頭，防止車輛被竊。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件，保持原樓宇規模和結構的工程。對于裝修的工程監控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協議”上的條款，有否違反物業管理處的其他管理規定等，如有違反規定要及時聯系，發出“整改通知單”等。商鋪內部聯系：商鋪的內部聯系包括向業戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業管理費、能耗費。維保服務部的作業人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。安全管理應特別慎重。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”。為了達到“統一管理,分散經營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。要物業管理服務面向商鋪置業人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。設主管一人，全面負責商鋪的門衛、巡邏、監控、消防和車管工作。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，則由業戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。如樓頂的局部修繕或部分重做面層，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。人防方面由于商鋪中鋪面多，人流密集，易造成電視監控死角，人防是商服物業管理中必不可少的。商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災時的人員疏散帶來很大困難；商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災，高樓內的豎井多，煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。外部環境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等；內部環境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛生間、會議室等一切公用場所，以及業戶的鋪內、辦公室內等非公用部位。名稱牌”，簡介花卉學名、俗稱、習性，宣傳養花的常識，爭取業戶和顧客的配合，共同創造幽雅清新的購物環境，同時又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍； 花卉搬運時，注意保護花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔；商鋪人流量較大，因此商鋪內擺放的花卉要經常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調劑、更換位置； 部門主管對保沽、綠化，服務各組工作時時進行巡視，發現問題記錄在案，并追究各組長責任：管理處經理、業戶部督導不定期對各組工作進行抽查，發現問題立即督促主管部門整改，每月累積數次，對主管進行處罰。租金制定的參考因素：要參考周邊社區人口數目，流動人口的數目及可能吸引其他社區的顧客量、商鋪地理位置的優劣，交通是否便捷等情況：要參考商品經營的范圍及類別、附近區域商鋪的空置率、承租人的經營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：要參考周圍區域同行業的營業面積、租金狀況、及經營狀況等。還有一種是財產險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的，物業管理處應主動出面向商鋪方（大業戶）和各業戶的投保減災提供建設性意見。地磚是不適合用作走道材料的，大雨過后不平坦的地面會造成其松動，且很難處理。：照明系統的考慮事項。燈具和燈泡耐用；燈具和配電必需防水和雨；主，以保證維修以及貨源；周界報警可采用雙聯遠紅外探頭，并與燈光報警連動，確保人防、技防相結合。道路、走道和其它區域的排水溝應是完整的、且正確排向下水處。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發生意外的事故（包括火災），對業戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業管理方提出索賠。投標的程序須規范、嚴密、全面，尤其是租金的計算方式及規定，預付競標租金的保證方式，有關撤回投標的規定，以及中標后延時簽約的賠償，應作更為周全和深人的考慮。為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪；保持綠地環境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補檀：定期對花木修剪整形；發現病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標識；草坪要經常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作，風后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。在員工、管理人員和業戶中定期開展消防培訓及消防演習，使人人都會使用消防器具，掌握火災逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業務水平。另外地下車庫或露天停車場亦須安置監控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據、線索，有利破案。商鋪物業一般都安裝先進的自動火災報警裝置和自動滅火裝置，這些裝置直接與電視監控系統聯網，一旦發現火情，煙霧達到一定的濃度或溫度達到一定的高度這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警裝置、電視監控系統和自動噴淋裝置；運用電視監控系統對商鋪進行全方位、多角度，尤其對出售貴重商品及金融營業點進行日常監視，發現可疑人員或突發事件、惡性事件時監控人員及時錄像存作查證。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經營業戶必須停止營業。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能