項目營銷策劃案(專業版)

　　

【正文】 〔2〕本費用不包括且無需負責：　　　　各類廣告物品制作、印刷費；　　　　各類媒體投放費用（含招聘廣告）；　　　　銷售現場物料（如：洽談桌椅、各類展示廣告品等）；　　　　營銷辦公費用（如：計算機、打印機、復印機、電話、打印紙、電話費、水、電、車輛、辦公租賃費等）；　　　　外出銷售、招商與展示的場地、物料、交通等費用。適當利用價格杠桿平衡單位質素，避免留下太多滯銷單位；直效商業信函或廣告禮品：要求形式獨特，格調高雅，有珍藏價值。目的：廣告主題口號我們的目標對象——接受東西方文化浸潤，有一定的經濟實力，有情趣、有品位、講究生活質量、懂得生活藝術的人。銷售手段：成功介紹客戶，返現利是；所有購買客戶，獲贈VIP鉆石貴賓卡；樓價優惠；……過度期參考示范單位：理想的示范單位，對客戶的吸引力非常大，客戶可能會優先購買，所以參考所裝修的示范單位戶型，先推。強銷期銷售人員、保安、服務人員到位，銷售物料準備完成。收籌時機擬定為十月中旬。焦點區域，大盤云集；平均有炒股經歷，房子作為自己的固定資產被看重。文化程度大專以上。第五章 項目定位一、客群定位明確的目標客戶定位是房地產市場定位、價格定位及形象推廣定位的基礎。私營業主：有較為雄厚的經濟基礎，事業相對穩定，有廣泛的社交關系，并且有足夠的休閑時間去品味、享受生活，對新理念有較強的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業。人文素質中上、生活配套成熟、交通便利、社區居住氣氛濃郁是周邊項目所共有的優勢；柳州市今年要新建、改建、擴建中小學 11 所【項目篇】第二部分 項目分析第一章 項目概況一、地理位置　　本項目位于本項目位于河東區桂中大道南端與東環大道南段、文昌西路南側，市政府文昌綜合樓東南面，北面正對陽光100城市廣場和東郡，西北與市民廣場毗鄰，西臨文昌橋與美麗的柳江，是柳州行政中心，又是城市CBD核心區。第三章 河東中心區房地產市場分析一、區域概況“打造大柳州，河東競風流”，好一片投資熱土。「川海二、2010年上半年柳州市房地產市場概況臘寒時節的1月，柳州樓市有早花初綻之勢，各城區均有新盤或新品推出，其中魚峰區兩大山景盤開盤最令人矚目，「嘉匯龍潭」三期、「鴻泰名庭」小高層當日銷售率均達80%；河東精品新盤「華展去年年底到今年一季度，部分城市出現了房價上漲過快的現象，引起了社會的強烈反響。＞＞3月14日，國土部：加大保障性住房用地供應。＞＞4月17日，停發三套房貸 加速樓市降溫。可見，幾個月來我國房地產開發建設和銷售還比較活躍，總體是正常的。南山御景」、等項目均接受預約。匯景龍灣」推出兩棟小高層，開盤均價5000元/平方米，當日勁銷90%。區域發展的日益成熟，增強了片區的吸引力，發掘了片區的物業價值。轉角處高層充分避讓，創造出足夠的城市空間和通透的視線觀感。休閑配套：市民廣場、馬鹿山公園、蟠龍山公園；有自己的情感和娛樂需求，喜歡特色產品，有報刊資訊閱讀習慣。高學歷傾向性高。每一個具有足夠吸引力的品牌都會具有人的個性和特征，有其自身的形象和內涵——特殊的文化品格和精神氣質。無敵江景、蟠龍公園、窯埠古鎮、健身游樂場、市政中心廣場、高校學區、會所……二、營銷導向（“4V”組合論）Variation：差異化建筑形象、特色宣傳、靈活的營銷手段Versatility：功能彈性化建筑均好性，會所、花園……Value：附加值化技術附加、營銷或服務附加、企業文化與品牌附加……生活文化附加（我們的重點）Vibration：共鳴使消費者更多地體驗到產品和服務的實際價值效用……建筑宣傳畫冊、一對一的銷售服務包裝推廣與銷售的策略主線三、營銷戰略建筑成就生活，生活層次成就領域層次。一梯四戶（純南北向）：1棟、5棟、11棟、15棟、17棟、20棟相關法律文件，交樓標準、物業管理、按揭銀行、認購書等物品準備完成，并取得銷售許可證；價格表、付款方法確定；持續銷售期第三批推廣單位：…（略）強銷期后期，時間約為12月中下旬，迎合圣誕節活動推出。造勢安排：現場嘉年華會：在現場舉辦文化表演節目、音樂會等；圣誕文化周：展示歐式文化，讓客戶體驗項目的文化品位；元旦假期歡樂之都：吸引家庭參與，營造旺盛的人氣；春節答謝晚會：感謝各界的支持。專業技術領域：高級工程師、高級建筑師、電腦程序設計師、高級會計師、高級醫生、證券高級從業者具有深層次的文化品位和審美價值：因為他們見識開闊，有一定的藝術鑒賞力，或者有一部分人可能是缺少此方面的熏陶，但他們很懂得附庸風雅。尋找大型私營企業老板及其它目標群體，活動組織：邀請客戶，向已經來過的客戶寄發邀請函，并發布報紙廣告，現場提供水果、點心、飲料及紅酒。促銷活動一：…（略）促銷活動二：…（略）【價格篇】第五部分 定價策略關于樓盤價格定位，其重要一點，就是必須注重營銷策略問題，應該依據案例地段差異，檔次差異，不同類型差異來制定不同售價策略。三、銷售現場與銷售部建立主要工作內容包括：開盤執行方案及銷售現場包裝建議；銷售環境標準的擬訂；銷售部組建與培訓工作。天比高愿以多年的房地產全程營銷策劃、銷售管理策劃經驗和豐富的廣告知識，以專業、敬業的態度和精神，投入本項目的全程策劃推廣工作。天比高機構每月月初就項目下月的營銷推廣工作提交具體的實施細則，詳細的媒介計劃和概念性的報紙廣告稿件；所有的報紙系列稿件，天比高機構提前兩個星期完成報紙系列稿件，具體的修改后的定稿件在報紙發布前一周完稿。五、系列促銷計劃促銷是短期行為，對樓盤銷售有促進作用。高規格的健身俱樂部、娛樂場所歐陸風格，格調高雅：他們就是為了享受更上層的美好生活方式才來到「喜悅翠庭」，我們的廣告就要充分體現這一點。銷售渠道：常規強勢媒體，現場舉辦各種文化活動，吸引客戶。在此期間，由于不具備現場開放的條件，不必舉辦現場活動。以活動及事件營銷讓客戶的焦點，仍然集中在這里；形象引銷期圍墻包裝、會所（售樓處）包裝、道路包裝完成；四、最佳銷售時機最佳形象展示切入時機部分目標客戶已經開始關注本項目，媒體形象宜盡快切入。御苑」——只為懂得淡泊于心者而建（身份，精神追求與自我價值的肯定） 【釋義】貴：富貴的（階層）、高貴的（身份）、尊貴的（名望）、珍貴的（地段）、閑貴的（心靈）。工作特征性不強，年齡集中5065歲之間。事業單位干部，企業中高層管理管理人員居多。外地客源：此類客源是本項目完成整體銷售并在更大范圍內及更高層次上樹立品牌之所必需。項目區位優勢可謂得天獨厚，產品具有較強均好性，借勢入市的同時，應著力挖掘激活市場的興奮點，探索新的消費需求點。消防車可沿小區環道到達各棟建筑，滿足規范要求。房地產市場就像彈簧一樣，你打壓得越厲害，到最后彈得就越高。4月樓市調控出現新一輪高峰，政策力度之大是近年來少有的，對于柳州市場而言，依然遵循著市場原則，4月下旬出現習慣性的集中推盤。對于大多數二、三線城市來說，泡沫較小，開發商利潤空間將在調控的滯銷中損失較大，受剛性成本支撐，價格下行難度很大，在買、賣雙方僵持一段時間之后，價格走勢可能出現分化，少數城市房價出現下跌，多數城市房價可能繼續小幅走高。＞＞5月24日，國家稅務總局補漏房企所得稅。項目營銷策劃案【市場篇】第一部分 市場分析第一章 政策分析一、2010年上半年樓市調控政策回顧＞＞1月10日，“國十一條”出臺 二套房首付40%。＞＞2月25日，%。當前，北京、上海等價格泡沫較大的城市，房價下調幅度可能比較大，但是價格下調幅度不會超過本輪上漲之前的幅度。3月，柳州樓市觀望氣氛濃重，開發商不愿積極推盤，該月共6個項目開盤，開盤量與上月相比略有增加，同比去年卻大幅減少，成交雖略上月有回升，但“小陽春”不再。對下半年柳州住宅市場的銷售走勢，從長遠來看還將呈現上行趨勢。柳州體育館：擁有8000個座位，建筑面積約2萬平方米，設有籃球場，可承擔國際、國內國家的重大賽事，還可承擔國內高水平的體育賽事。機動車地下停放，且進門即入庫，人車完全分流，小區車流和酒店車流也獨立分開，互不干擾。國家新政都實施對項目的開發與營銷有一定的影響。這類客源主要選擇小戶型。注重工作的穩定，男女比例基本平衡。消費偏保守，行為易受大眾干擾。「貴府強銷期密集投放現時的地產推廣報紙版面從半版到全版直至跨版，級別的遞增使得消費者“感覺欲無限增大”。四、各階段必備條件形象展示階段期間，售樓處現場組織客戶調查，送贈精美禮品。項目形象最為豐滿的階段，預計項目一期的銷售已進入尾聲，以一次次的隆重入伙，吸引客戶購買；推廣目的：慶祝本項目榮獎XXX稱號；會所全新開放等。欲進入柳州市的其他地方私營企業主〔2〕目標客戶共性：我們的核心客戶群體是社會人文文化的中堅，他們具有良好的文化涵養，較高的文化欣賞能力。 機場候機大堂獎品為液晶電視和手提電腦。試銷期：低價；引導期：逐步加價；強銷期：不加價；促銷期：變相降價；清盤期：公開降價。銷售各項管理、組織、執行與監控、購房合同簽署等銷售代理工作；協助辦理銀行按揭、合同款項催收等銷售配合工作；及時對項目推廣情況做出評估和分析，并對營銷、推廣策略做出全面合理的調整；根據實際情況適時策劃公關活動和事件行銷活動，配合銷售工作的順利開展；根據不同銷售階段的不同需要，制定相應的銷售計劃，并適應市場競爭格局的變化；天比高機構每季度就項目營銷工作提交詳細的推廣計劃，并進行現場提案。天比高的宗旨就是為貴司積極的尋求最佳的贏利模式與開發戰略，為項目的開發、營銷、推廣、