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什么是優(yōu)先購買權(quán)(專業(yè)版)

2025-09-16 18:58上一頁面

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【正文】同時從理論上講，在優(yōu)先購買權(quán)制度中，出賣人僅負(fù)有通知和一旦先買權(quán)人為同等條件的購買表示，便應(yīng)履行轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)的義務(wù)，而期限是為約束先買權(quán)人而設(shè)，故應(yīng)改變一直沿用的“提前XX”時間的表述方式，優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定先買權(quán)人于接到通知后一定期限內(nèi)應(yīng)做出是否愿意購買的表示。大陸法系各國一般規(guī)定“一定期限”從權(quán)利人收到出賣人(或第三人)的出賣通知時起算。若先買權(quán)人不能履行該從給付義務(wù)，則只有在先買權(quán)人可以價金代替該從給付或者沒有該從給付，合同仍可成立時才能行使優(yōu)先購買權(quán)。而在審判實踐中，歷來有兩種不同的觀點。(二)其次，除價格外，衡量“同等條件”還應(yīng)當(dāng)考慮付款期限、付款方式因為付款期限、付款方式將會涉及到出賣人的期限利益、價款受償?shù)娘L(fēng)險。因此法律規(guī)定“同等條件”的意義在于：一是表明優(yōu)先購買權(quán)的相對性和有條件性。而第三人與出賣人可能為買賣房屋締結(jié)合同多次進(jìn)行磋商，為此支付了大量的財力、物力，這些都會因優(yōu)先購買權(quán)的行使而得不到相應(yīng)的補償，造成交易成本和社會財富的浪費。如果出賣人不履行通知義務(wù)，就將財產(chǎn)賣給了第三人或者出賣人履行了通知義務(wù)，但在先買權(quán)人行使權(quán)利期間內(nèi)，在先買權(quán)人尚未作出是否購買之意思表示之前就將財產(chǎn)出賣給第三人，先買權(quán)人應(yīng)當(dāng)享有向人民法院申請撤銷出賣人與第三人買賣關(guān)系的期間，即所謂的除斥期間，對于該期間，國外民法規(guī)定不一，有的5年，有的2年考慮到我國《合同法》第55條已規(guī)定對可撤銷合同的撤銷權(quán)，其除斥期間為一年，故將來立法可以規(guī)定行使優(yōu)先購買權(quán)的除斥期間為一年，自先買權(quán)人知道或者應(yīng)當(dāng)知道其先買權(quán)被侵害之日起計算，逾此期限，優(yōu)先購買權(quán)即歸于消滅。在出租人履行通知義務(wù)階段，房屋出售行為尚未真正開始，也就不可能在此階段以出租人的出售條件去衡量“同等條件”，因此出租人在提前告知階段，只能告知承租人其出售房屋的意圖，關(guān)于具體的出售價格等內(nèi)容，在進(jìn)行房屋買賣協(xié)商階段方可確定。若為不可分物，并且該不可分物的分割致使權(quán)利人顯受損失的，則先買權(quán)人有權(quán)要求擴大優(yōu)先購買權(quán)標(biāo)的物及

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