成都雙流雙華路項目600畝英倫風情小鎮策劃方案xxxx-97頁(專業版)

　　

【正文】 由于本案占地 600 余畝， 1 期為 100 畝，所以與本案規模相當的這些樓盤樣本占地均在 100 畝以上。而成都市政府《 成 都 市 城 市 總 體 規 劃 》 2023~2023） （ 中 關于城市向南發展的方針，最終導致了成都一個“城南副中心”的逐步形成，而天府大道沿線的房地產住宅項目也成 為“新城南”居住概念的一個構成部分。區域內的新面市 樓盤又大多采用分期開發，分批次銷售的模式進行銷售。錦官麗城 含電梯的項目總數為 12 個。由于分期開發，分組團面市，整個上看來各個別墅項目的銷售情況都比較好， 經過 2 到 3 個月銷售后，剩余套數基本都在 10 套左右。云嶺高爾夫別墅這屬于美式草原建筑風格，牧馬山易城則是新亞洲主義原創風格別墅。特別是道路的暢通帶來了居家的便捷。 ▲相關配套 從上面的表格可以看出，除了別墅類樓盤的自身配置相對完善以外，其余的樓盤基本上依靠的是周邊一些成熟的高校園 第 31 頁 共 97 頁 項目名稱 容積率 綠化率 學府嘉園 5 期 40% 南麗灣 40% 川大河畔 40% 溫哥華花園 2 期 藍域 44% 翰林南城 ％ 美洲 總體上看來，航空港板塊的在售樓盤中，建筑類型還是以多層為主，電梯類住宅的建筑僅次于多層，相對而言該板 塊內的含有別墅的樓盤較多，不過規模都偏小，含別墅的樓盤，別墅最多也就 50 余套。 較之成都市區的喧鬧，華陽的相對寧靜和河岸美景，加之天府大道提供的便捷交通條件和比成都市區每平米要低上 近 1000 元的 均價。 ▲相關配套 項目名稱 配套 原鄉 176 畝濱河森林公園 /近 3000 平米私家湖泊 /家庭會所功能的半地下室，情趣閣樓，陽光中庭 /原裝進口單式中央真 空吸塵系統。 ▲開發規模 華陽板塊現有在售住宅類項目 16 個，由 16 家開發商開發。 ▲相關配套 可見在雙流板塊，規模較大，檔次較高的樓盤，其自身配套在觀賞性和功能性上也做的比較完善。 （四）城南地區各大板塊的房地產發展現狀分析 第 22 頁 共 97 頁 1. 雙流板塊房地產的發展現狀 （ 1） 雙流板塊房地產整體情況 ▲開發規模 雙流板塊內現在的在售住宅類房地產項目有 17 個，由 16 家開發商開發。 從歷史的角度來看：城南房產市場的發展從早期的棕北、玉林到后來的桐梓林紫 荊片區，再到后來的雙楠、新棕樹片區，接下來的南延線和華陽，再到航空港片區；從中不難發現以人民南路為軸線， 向外和向西呈扇形的發展規律；該區域正好處于華陽以西、航空港以外，可以預見在華陽向西發展、航空港向外發展的 區域 建筑類型 雙流（東升鎮） 華陽 航空港 牧馬山 天府大道沿線 總和 含有各建筑 類型樓盤個 數 多層 14 11 11 —— 4 38 電梯 2 5 5 —— 12 24 花園洋房 3 3 1 —— 4 10 別墅 1 3 5 5 5 18 區域 雙流（東升鎮） 華陽 航空港 牧馬山 天府大道沿線 總和 樓盤個數 17 16 16 5 17 71 總戶數 8236 7884 10053 1250 14582（ 16 個項目） 41261 第 17 頁 共 97 頁 過程中，該區域必然會成為房產市場新的熱點區域； （三）區域整體情況（在售樓盤） 從以上數據可以看出各區域內現在的房地產開發規模相差較大，從已知的房地產開發面積上可見天府大道沿線區域 的開發規模是最大的。東升作為成都的衛星城及雙流中心城鎮，將向城市多功 能綜合性方向發展，未來 10 年，東升規劃面積達到 平方公里，城市人口 45 萬，居住用地 公頃；而對于另一 衛星城華陽而言，充分利用成都市行政中心南移，新會展中心及成都市地鐵一號線等帶來的人流、物流、信息流，打造 成現代化的成都城市分中心則是其目標所向。去年開盤的絕大多數樓盤都已售完或者尾房數量控制在各位數以內。 城南和城西商品住宅成交占比分別為 33． 1%和 %，是供需量最為突出的兩大區域。 住宅施工面積 第 9 頁 共 97 頁 17 月，商品房的施工面積為 萬平米，增長 %，其中：住宅為 萬平米，增長 %；辦公樓的 施工面積為 萬平米，增長 %。 17 月，內資和外資分別完成投資 億元和 億元，分別增長 %和 %，港澳臺資完成投資 億元， 下降 %。根據規劃，到 2023 年雙流北部新區將聚集人口 130 萬，實現“東（華陽）西（東升）互 動，南（牧馬山開發區）北（西航港開發區）呼應對接成都錯位發展”，將把雙流北部新區建設成為成都市區域性教 育中心、物流配送中心、金融副中心和高科技產業發展高地形成一個東起新興西至九江的環成都經濟增長核心地帶。花園洋房在多層的圍合之中，呈馬蹄性分布。 在景觀構成的植物選擇上充分考慮了高低錯落的層次感和枯榮季節的合理搭配。 2023 年 17 月房價穩中有升，全市新建商品房成交均價為 3521 元 /平方米；其中住宅成交均價為 3304 元 /平方米。開發資金的持續增長，為房地產開發提供了充足的資金保障，截止 7 月末，房地產開發投資的資金 保障度為 ： 1。 第 10 頁 共 97 頁 銷售額 銷售面積的增長拉動了銷售額的持續增長。 30004000 元 /平方米、 40005000 元 /平方米價位住宅成交面積分別為 萬平方米、 131． 21 萬平方米，成交面 積占比分別為 39． 0%和 35． 5%，需求量最大的是 3000— 4000 元 /平方米價位的住宅。在開盤的樓盤中 70－ 100 ㎡區間內的戶型在開盤很短的時間內就已經售完。而雙流北部新區的發展規劃也涵蓋了雙華項目所在的區域。 就建筑類型而言，整個區域內雙流、華陽、航空港板塊現在的在售樓盤以多層為主，而天府大道沿線區域的在售樓 盤類型以電梯為主，牧馬山板塊的在售樓盤全部為別墅。 ▲戶型區間 雙流地區在售的 17 個房地產項目中，含有 120 ㎡以下戶型的項目 11 個，含 120－ 200 ㎡戶型的項目有 15 個，含 200 ㎡以上戶型的項目數為 7 個。 2. 華陽板塊房地產的發展現狀 （ 1）華陽板塊房地產整體情況 華陽房地產市場近年來的發展，與 2023 年開始陸續貫通的天府大道有著密切的聯系。總戶數基本都在 300 戶以上，規模上要稍大于雙流的同類多 層樓盤。麗景雅筑 原鄉 ％ 30% ％ 60% ％ 41％ ％ ％ 華陽板塊內的在售樓盤其綠化率基本都在 40％以上，作為別墅項目的蜀郡的綠化率達到了 51％，戛納灣畔依靠其 旁邊的商業項目戛納印象所具備的生態公園，綠化率更是達到了 60％。在售樓盤的總戶數達到 9309 戶。 醫療機構：臺雙醫院。現 在政府已在航空港區域規劃出成都雙流物流園區和教育產業園居住區。 半山衛城 半山會（ 3600 平方米主題會所）、網球場、羽毛球場 維也納森林別墅 該區域內的別墅盤檔次都較高， 居住舒適度很高。（藍山美樹 500 余畝，世紀城天鵝湖花園 1504 畝，麓山國際社區 4000 畝） ▲產品類型及平均價格 在售的 17 個項目中，含別墅的項目有 5 個。 ▲建筑風格 項目名稱 配套 怡豐新城 水景商業步行街、社區會所，四個網球場、天幕式網球場、多處主題廣場、游泳池、幼兒園。而怡豐新城、蘭橋尚舍這樣以多層為主的樓盤的容積率分別為 、 。同時該區域內還有齊盛 航空港依托機場及機場路兩邊的高校，規劃為教育產業、物流產業、科研高科技技術產業為主導；大學 城已經形成，五所大學兩所知名中學已經使其成為教育資源豐富的人文居住區域；項目所在位置正好在航空港開發區的 新老區之間的生活配套用地區域，老區的教育產業已經形成，新區的科技產業園區正待發展；雙流城區（東升）組團作 為成都向南發展的生活次中心，規劃發展交通、房地產、商貿服務和行政辦公為主，將形成綜合的城市功能和健康生態 的人居環境。多層洋房（ 80140 平米）：一梯兩戶，南北通風，全明戶型，南北景觀陽 臺，大面寬客廳，大面積開窗，客廳、主臥均面向庭院，四季庭院美景盡入眼簾。以城市發展必然外延的規律， 是對項目位置偏遠劣勢和未來發展前景的一大支撐； 五大版塊各有特點，但發展先后和水平不齊；南延線、華陽、航空港的整體房產市場熱度較高，房產銷售情況良好， 開發品質逐漸走高；牧馬山憑借自然條件作為別墅開發的集聚區域，已經形成自身獨特的市場認知，柬于其產品形態的 特殊性，雖然整體市場熱度不高，但銷售情況也算良好；唯有雙流版塊，開發量與華陽接近，但整體市場熱度不高，房 價偏低，市場認知形象欠佳； 對項目的影響： ★項目所在位置距離雙流較近，很難避免購房者把項目與雙流發生關聯的想法，這必然會形成對項目的形象認知影響； 雙流版塊的房產項目規模較小、品質相對較低，購房者將項目與雙流版塊進行關聯比較的話，能突出項目在規模和品質 上的優勢； ★項目于航空港的距離最近，而且航空港是城區到項目的多條線路畢經之地；也很難避免購房者把項目與航空港房產項 第 42 頁 共 97 頁 目發生關聯對比，在與航空港房產項目的對比中，項目的周邊配套和位置偏遠會成為較大的消費抗性，但規模和價格優 勢比較突出； ★南延線和華陽版塊與項目的距離較遠，競爭關系相對較小，但仍是項目不可忽略的競爭區域；再與南延線和華陽房產 項目的比較中，項目在交通、區位、配套、周邊環境等因素都處于劣勢，但價格的懸殊是我們爭取目標客戶的極大優勢； 如何定位項目所在區域的版塊歸屬 按項目所在的實際位置來看，正處于華陽、雙流、航空港、牧馬山四個區域之間，但距離航空港最近，雙流次之。其余的樓盤剩余戶數也基本在 10 戶左右。遠大都市風景 2 期 風景 2023 因 為是多層洋房和電梯共同組成的項目，數值為 2 的容積率相對較低。其中世紀城天鵝湖花園的戶型面積最大達到了 550 ㎡。在售樓盤的總戶數超過 15582 戶。所以容積率都較低，容積率在 到 之間，項目自身的綠化率也較高。 項目名稱 配套 牧馬山易城 茶樓、圖書館、便利店、室內網球場、社區游泳池、兒童樂園 中航 藍 域的面世批次在 2 至 4 個月內就銷售過半了。 金融機構：中國農業銀行、交通銀行、中國銀行、郵政局。所以，在華陽購房對于消費者來說可謂是“自 住、投資兩相宜”的明智之選。總體上講由于華陽城區 自身的配套已經成熟，所以華陽境內的在售樓盤能夠在其居住、生活的便利性做到較高的保障。 含電梯的項目有 5 個，單價在 3200－ 3600 元 /㎡之間，其中戛納灣畔銷售均價 3600 元 /㎡，楓渡萊茵均價 3200 元 / ㎡。 （ 3）總結 由于雙流當地的房地產市場發展得較晚，加之小盤太多且價格較低，所以造成該板塊房地產市場整體價格處于 2500 元 /㎡的水平。 含有多層的項目有 14 個，均價 1700－ 2600 元 /㎡。華陽和航空港分別以 3156 元 /㎡和 3056 元 /㎡的均價排名 4 位，最后是雙流（東升鎮）的住宅均價最低，為 2506 元 /㎡。而隨著近幾年城南房 地產的發展， 項目所在區域內已形成雙流、華陽、航空港、牧馬山和天府大道沿線五個成規模的發展板塊。 20 個項目中有 5 個項目是去年開盤的， 尾房套數從 8 套到 90 余套不等。這說明當前我市五城區商品住宅購買者地域構 成相對穩定。 17 月，商品房銷售面積達 萬平米，增長 %，其中： 住宅銷售面積持續增長，為 萬平米，增長 %。 17 月，到位的房地產開發資金為 億元，增長 %，其中本年資金為 億元，增長 %。 2) 2023 年 1— 7 月成都市狀況 從成都市統計局發布的成都房地產 17 月的各項統計數據來看，成都樓市依 舊呈現出供銷兩旺的穩定、健康態勢。整個項目的景觀以屋前屋后的分散景觀和四個組團景觀構成（分別為： 小區入口噴泉廣場、玫瑰園、蘋果園、紫藤園）。藍、灰、白富有藝術的配色處理賦予建筑動態的韻律與美感。 ★ 項目周邊狀況： 本案位于連接雙流到華陽的主干道雙華路上，側面一條路直通黃甲，交通便利，到成都三環大約 20 分鐘車程。 住宅投資仍是開發熱點 從開發商的投資重點看，由去年的住宅、辦公樓和商業地產齊頭并進，看重商業地產的態勢，改變為住宅投資繼續 加大，對商業地產的投資明顯減少的態勢。 商品房的空置面積 17 月，全市商品房的總空置面積達 萬平米，增長 %，其中：住宅的空置面積為 萬平米，增長 %； 商業營業用房的空置面積為 萬平米，增長 %。二環路以外的住宅供應面積為 293． 46 萬平方米，同比增長 30． 9%， 第 11 頁 共 97 頁 供應占比達到 87． 5%。 ★分布在五城區外及三環外的：在售樓盤均價在 30004