高端城市綜合體項目年度營銷方案(專業版)

　　

【正文】 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 11:12:59 AM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023/2/142023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 活動設計：保利城中心最具投資價值樓盤專場優先推介，整合相關具有吸引力的主題（投資理財、中高檔新車發布等，正在落實資源） 活動預算：約 15場每場約 3000元，每場約 50人 100人 。 網絡： 主流門戶網站，主流博客 營銷話題 《 成都 CBD， SBD發展研究 》 說 CBD,SBD的城市價值 《 久違的棕南 》 說棕南的過去現在和未來。 本案無論住宅、 LOFT、商業還是寫字樓都有各自特異的使用功能。 3. 產品的自用性和投資性雙線訴求。 寫字樓對工程呈現度的銷售依賴，以及商業對住宅及 LOFT公寓呈現度的依賴，最后推出寫字樓，全面實現項目利潤的最大化。 市場比較法 —— LOFT推導 ? LOFT公寓部分豐富了全案的產品序列，豐滿了本案城市綜合體整體形象。 人南沿線國有企事業單位和政府公務員； 區域良好發展前景帶來的投資客 二級城市的客戶； 投資客 置業關注點： ?對區域的認可度較高，看重發展潛力 ?要求項目的地段要接近城市核心及上班地點 ?房屋是其社會標簽，時尚感、身份感、稀缺 感 客戶定義 住宅、 LOFT客戶的共性 客戶定義 客戶總體特點 保利中心豐富的產品供應決定了客群適應性較為廣泛 客戶區域以城南、城中心客戶為主， 有明確的都市傾向 丌守舊、有個性、奢侈品的追隨者 新鮮事物的嘗試者 時代的中高層主力軍 購買行為中投資是其主要的購買動機之一 PART5：項目營銷定位 營銷定位推導邏輯 市場定位 市場 客戶 項目 推導關鍵詞提煉 A： 結合項目解讀部分所分析之結論，項目所在位置在美領館區域，在國際城南的背景區別于城南其他板塊，獨具氣質。 品牌價值研究 企業品牌價值：地產央企綜合實力品牌價值第一名，中國房企前三 品牌價值爆發點 ?實力 ?文化運作 ?城市推動力 產品價值 保利中心經濟指標 領事館路 盛隆街 寫字樓 住宅 LOFT公寓 商業街 住宅合計： 925套 loft合計： 1311套 ? 住宅產品的套型和面積符合市場主流需求，并且在二手房交易市場同樣屬于交易量活躍的產品 ?產品梳理結論： 全流通、都市主流產品 項目的四至邊界 東至人民南路 南至二環路 西至科華北路 北至成科西路 本案 S優勢 O機會 ? 區域優勢：傳統意義上的成都富人區 ， 城市核心區域升值潛力巨大 ? 品牌優勢：保利地產國內一線房企 ? 產品設計合理 ， 品相好 ， 住宅面積合理 棕南片區從 03年起幾乎無新的住宅產品供應。 預計 2023年 4月開盤，單價 14000元 /平米 . 2023年潛在可比樓盤概況 區域可比樓盤 2023年供應量預估 以上數據根據 09年銷售情況預估 ?整體供應量將達 38萬平米左右。 全年僅銷售 5萬余方（含 SOHO）。 一環 — 二環15%二環 － 三環53%三環外32%2023年 11月各環域新增商品住宅供應量對比統計 2023年年初周成交趨勢 ?2023年 1月 1日 — 15日，成都市共成交商品住宅 748套，合計 米， 相比 2023年全年平均值分別下降 %和 %，環比 2023年 12月分別下降 89%和 %。 ? 2023年市場整體保持平穩，上年火爆難以再現。 望江橡樹林供應產品包括： ?78120平米高層電梯。 ?各個開發商均會在上半年加速推貨，快速銷售，在項目 平穩推售期 區域市場小結 ? 2023年區域內項目順應市場大好的勢頭，呈現出非常好的銷售業績。 SO策略 緊抓區域未來發展預期和供應空白，盡快推出主流住宅產品搶占市場。放眼成都，休閑氣質有余，國際品格潮流不足。 Loft次推，延續住宅推廣，利借勢住宅人氣 本案住宅售罄后再推售 loft，利用住宅的熱銷實現產品間的轉化。 銷售管理考核 考核依據：從置業顧問來訪 成交轉化率、接待量與帶樣板間數量的比值、客戶跟蹤率等方面強化對置業顧問的監控。樹立起牢牢的整體產品價值。無論在媒體渠道的選擇方面，還是在實際銷售過程中的圈層客戶營銷和活動設計方面。 ?定點區域掃蕩： 選擇項目周邊區域重點單位、社區、大型賣場等，采用小區巡展、社區燈箱廣告、地下停車場廣告等形式進行區域覆蓋，掃蕩客戶。 5套金獎方案用于保利中心樣板房， 10名特別獎作品用于樓書宣稱，給客戶無限創意啟發。 2023/2/142023/2/142023/2/142023/2/14 ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 ? 1最具挑戰性的挑戰莫過于提升自我。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 ? 系列活動 4 大師獻策 “ 成都創意之都 ” ? 2023中國創意 ?設計國際高峰論壇同期舉行，國內外相關政府部門領導、文化創意產業界、設計業界知名專家學者，共同為“成都創意之都”產業發展建設獻計獻策。 活動預算：約 10萬元 活動二：知名開發商 CBD城市論壇 在項目開盤前通過召集一線城市開發商，以對話的形式展開討論。 刊物： 建議選擇本地暢銷的中產階級讀物，新銳地產讀物 《 成都買房 》 全國性質的 《 三聯周刊 》《 國家地理 》《 時尚雜志 》 ，主要訴求區域價值和人文價值。 本案的重要的核心價值就在二“棕南”“城南事環內”“美領館”等區域概念。 4. 定時小提琴 /鋼琴表演。（看蓄水量酌推） 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 三梯四 /五戶 629套 具體推貨安排 一期三 批次： 9月 25日圖示藍色部分 理由： 本案住宅銷售中后期開始推售 loft產品，利用住宅的熱銷實現產品間的轉化。 市場比較法 —— 住宅推導 綜上，保利中心住宅產品， 均價約為 13500元 /平米。升值潛力巨大。 地鐵： 地鐵 1號線，地鐵 3號線雙地鐵 一環路 二環路 三環路 地鐵 1號線 地鐵 3號線 保利中心 通往新會展市政辦公區15分鐘 道路系統： 一環路，二環路，城市中軸人民南路，科華大道 公交系統： 桂溪公交站 13條公交線路輻射全成都 ?6路、 49路、 55路、 62路、 97路 109路、 111路、 112路、 304路 411路、 501路、 521路、 817路 區域價值研究 主城區二環內，城市一二環環線交通，人民南路都市主干道，雙地鐵 桐梓林片區 棕南、棕北片區 玉林片區 紫荊生活片區 成都傳統富人區 美國領事館 住宅： 棕南片區再無新增住宅供應 ?區位上看，保利中心位于成都傳統富人區的棕南、棕北片區，該片區后續供應量相當有限，除蓉國府、來福士廣場外，已無新增土地供應 。（原定于 09年底開盤，后推遲，預計 2023年 4月開盤，單價 12023元 /平米） 酒庖 寫字樓 住宅 住宅 住宅 住宅 人民南路 2023年潛在可比樓盤概況 2023年潛在可比樓盤概況 來福士廣場 該地塊在 2023年底由凱德置業旗下成都來福士公司斥資。環域市場呈現供不應求的局面。保利中心 2023全年營銷方案 目錄 成都市場 區域市場及競品分析 項目解讀 客戶分析 項目營銷定位 銷售策略及執行 推廣策略及執行 廣告表現 PART1:成都市場 09年成都主城區： 供應、成交雙雙強勢上揚 09年的市場在成功消