商品房及二手房買賣合同糾紛法院裁判標準及指導(專業版)

　　

【正文】 此條沒有規定在房價上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價損失。（九）、房屋訂購書能否認定為商品買賣合同？房屋訂（定）購書（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書面約定雙方在將來某一時間訂立正式的房屋買賣合同的協議，其目的是對雙方買賣房屋的有關事宜作出初步的認定。其次，我們可以借鑒我國臺灣地區行政機關頒布的《預售房屋買賣定性化契約應記載及不得記載事項》中規定的預售合同必須記載“賣方應確保廣告內容之真是，本預售房之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表，房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分”，在法律中強制規定廣告喜歡穿中的某些內容為預售合同的一部分，以制約開發商夸大廣告宣傳行為。對交房的時間認定標準不一，導致出現同案不同判，嚴重損害了司法的嚴肅性與威嚴性。XX律師事務所律師：XX年XX月XX日第五篇：商品房買賣合同糾紛正文房屋買賣合同糾紛問題調研報告一、商品房買賣合同糾紛熱點、難點分析（一）、開發商不能交付違約責任的認定，是不可抗力還是情勢變更？我國合同法沒有明確規定情勢變更原則，但是在《關于適用若干問題的解釋》（二）中第26條明確規定了情勢變更原則。合同簽訂后，被告（反訴原告）于2011年11月14日交付定金50萬，于2010年12月3日取得截止日期為2011年1月31日的銀行貸款授信1850萬，2010年12月6日監管首期款100萬。四、如何解決商品房買賣合同糾紛？房產糾紛是一種較為普遍的民事糾紛，它是關于房屋和土地的權益爭議，一旦發生房產糾紛，公民可以選擇以下三種途徑予以解決：房產糾紛雙方先自行協商解決。6)支付價款的方式，應明確以現金還是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間和數額等。對于雙方仍想交易但過戶時一方主張以真實價格過戶，另一方拒絕的，可調解，調解不成則認定合同不成立。合同均未履行的，成立在先的合同買受人優先。七、未辦理宣示登記房屋的轉讓房屋權利人依據生效法律文件、人民政府征收決定、繼承或遺贈取得房屋所有權，尚未辦理宣示登記即轉讓該房屋的，合同有效。商品房預售合同無效的，預售商品房再轉讓合同一般也認定為無效。銀行與借款人未辦理房屋抵押預告登記或本登記的，抵押合同有效，但抵押權不成立。請求增加違約金的，增加后的違約金數額以不超過實際損失為限。國家稅費調整：合同簽訂后國家進行稅費調整的，若合同對稅費支付有約定，則按約定辦理；若對調整后的稅費支付無約定或約定不明，則應根據國家稅費法規確定承擔主體。但雙方在合同中另有約定的除外。簽訂認購書后無法簽訂正式買賣合同的責任承擔：（1）因不可歸責于雙方當事人的事由的（雙方均忠實履行預約合同中的誠信談判義務，雙方均無過錯），或雙方均有過錯的，出賣人將定金返還即可；（2）簽訂預約協議后一方無正當理由拒絕簽訂本約的，若守約方要求法院強制違約方訂立本約，法院不予支持，但守約方有權要求違約方賠償信賴利益損失。簽訂預售合同時未取得預售許可證，或者許可證過期或被撤銷的，但在合同履行過程中房屋已竣工的，可按現售合同相關規定辦理。出賣人要求買受人按照出賣人單方制訂的房屋交付流程預繳物業費、代辦產權證費用、公共維修基金等費用后才交付的，若合同中對此并未約定，則買受人有權拒絕。三、其他履行糾紛銷售廣告和宣傳資料構成要約的條件：（1）所涉內容在商品房開發規劃范圍內；（2）內容是針對房屋和相關設施的；（3）所作的說明和允諾明確具體，即品質或數量能確定的，有執行的標準可以履行；（4）對合同訂立以及房價的確定有重大影響。計算止點：出賣人將辦證所需資料報備于房屋登記機關，具備辦證條件并向買受人履行告知義務之日止。十、情勢變更原則的適用條件客觀上發生了情勢的變更，如價格非正常上漲、國家政策調整、幣值大幅度升降等；客觀情況的變化是提出方無法預見和防止的；情勢變更系因不可歸責于當事人之事由而發生；因情勢變更導致合同的履行顯失公平。五、按揭合同對購房者使用房屋的不合理限制實踐中，許多按揭合同約定購房者不得將按揭抵押房產出租，或者約定出租必須經過按揭銀行的同意，或者約定其他限制購房者使用房屋的條款。構成表見代理的，買賣合同有效。（2）買受人未辦理預告登記的，抵押權人有權行使抵押權，買受人有權解除房屋買賣合同并要求出賣人承擔違約或賠償責任。五、出賣人死亡 房屋買賣合同簽訂后，買受人已經部分或全部履行了支付房屋價款的義務，出賣人死亡，買受人要求出賣人的繼承人繼續履行繼承債務的，應予支持。，選擇正規的房地產經紀機構，以免權利被非法侵害。商品房現售合同是指房地產開商將已經竣工的商品房向社會銷售并轉移房屋所有權購房者，購房者支付房款的買賣合同。在本案中，《二手房買賣合同》存在兩次重大變更：（一）2010年12月6日原、被告雙方簽訂的《二手樓交易資金監管協議》應當認定為對原合同中購房資金監管條款的變更。被告（反訴原告）在原合同變更后按約履行了合同義務，并于2011年3月7日致函原告（反訴被告）要求配合辦理簽署《深圳市二手房買賣合同》并辦理過戶，原告（反訴被告）非但未予回復和配合而且還在2011年3月25日將標的房產抵押給某銀行，并辦妥抵押借款手續。第二種意見認為，開發商承擔協辦義務，買受人承擔主辦義務。（五）、開發商夸大廣告宣傳的責任認定與處理廣告宣傳對銷售商品房起著巨大作用，據統計，我國90%以上的商品房是通過廣告宣傳的渠道銷售出去的。雖然我國法律沒有設立情勢變更制度，但在實踐中可以靈活運用最高人民法院合同法解釋，根據公平原則并結合案情實際認定開發商免責。一旦發生糾紛，買受人只能以占有人的身份行使債權請求權以及占有人有限物上請求權，無法對抗所有權等優先權，這是買受人處于極度危險的狀態。什么樣的違約責任？二、第十一條第一款規定，對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。一方當事人違反合同規定，除不可抗力外，均應向合同向對方承擔違約責任。開發商根據《建設工程質量管理條例》第16條規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當……”認為，自己只要按照要求組織了勘察、設計、施工、監理等單位進行了驗收，這些單位出具的意見均為合格，就達到合同約定的“該商品房經驗收合格”的條件，可以交付使用，不存在違約。”該規定成為司法實踐中，人民法院處理因房貸政策調整引發的商品房買賣合同糾紛的主要依據。合同簽訂后，標的房產解除抵押的時間一直處于不確定狀態，原告（反訴被告）也沒有用實際行動積極消除標的房產的權利瑕疵。二、關于對《二手房買賣合同》變更的認定。商品房買賣合同又可分為商品房預售合同和商品房現售合同。1)房地產經紀機構在深圳市房產交易市場辦理產權證時不在《深圳市房地產買賣契約》（現變更為《深圳市存量房買賣合同》）上簽字蓋章，不如實將雙方的權利義務反映在合同上，逃避居間義務。如果定金性質為解約定金，當事人已構成違約的，在條件成就時解約定金和違約金可以并用。出賣人轉讓房屋，尚未辦理產權過戶登記前又在房屋上設定抵押權的，不影響之前簽訂的房屋買賣合同的效力。但符合表見代理構成要件的，可視為有效。實踐中，法院可參照如下處理方式：開發商將房屋交付購買者使用以前，或為購房者辦理房地產權屬登記之前，按揭房產因開發商的原因而毀損、滅失、停建的，由開發商承擔責任，購房者不承擔責任；開發商將房屋交付購買者使用以前，或為購房者辦理房地產權屬登記之前，按揭房產因不可抗力而毀損、滅失、停建的，則開發商和購房者均不承擔責任。合同被確認無效的，應按無效合同的處理原則將房屋使用費作為損失進行處理，應以雙方約定的合同總價款除以房屋的設計使用年限，在按買受人實際使用該房的年限得出款項返還給出賣人。四、逾期辦證的違約金或損失計算當事人有約定的從約定，若無約定，則按以下標準計算：計算起點。訴訟時效：出賣人交付房屋后，買受人請求出賣人辦證的，屬于物權請求權，不適用訴訟時效規定。出賣人在交房時不能提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》的，應認定不具備交房條件，出賣人應承擔逾期交房責任，但合同中有相反約定的除外。預售許可證被撤銷的，不影響其前簽訂的預售合同效力。若預約協議有定金條款，應適用定金罰則；若無定金條款或定金數額明顯低于守約方實際損失的，則違約方應賠償守約方受到的信賴利益損失。出賣人協助義務：完成房屋的初始登記。當事人收到合同解除的通知后，雖有異議，但在約定的異議期限屆滿后才提出并向法院起訴的，不予支持；若未約定異議期間，當事人在解除合同通知到達之日起三個月后才起訴的，不予支持。七、違約金訴訟時效合同中明確約定違約金具體數額的，為一時性債權，從合同約定或法定的交房、辦證期限屆滿之次日起算訴訟時效。三、無法辦理按揭貸款的處理買受人支付首付款后以銀行按揭貸款形式支付尾款的，貸款義務一般由買受人承擔，出賣人僅負協助義務。轉讓已購按經濟適用房管理的房屋的，合同有效。八、共同居住房屋的轉讓出賣人單獨享有所有權的房屋，配偶、其他親屬因婚姻或親屬關系形成共同居住的事實，出賣人歲有義務保障其居住權益，但該權