深圳市立項可行性研究報告(留存版)

　　

【正文】 者對樓盤因素的關注度從高到低依次為：位置、價格、環境、戶型、配套、交通、質量、發展商信譽、物業管理、智能化。該片區主要是市二建、 等建筑公司的后勤基地，分布有廠房、公寓、宿舍等，大多比較陳舊，生活配套設施較全但檔次不夠，片區規劃使居住氛圍、配套等有一定提高。城市建設用地規模控制為570平方公里；人均居住面積25平方米；綠化覆蓋率48%；；城市污水處理率60%。我國社會消費結構正朝著發展型、享受型升級，汽車、電腦、高檔電器將加速進入家庭，人們對于住房條件改善的需求也將不斷增長。 投資估算和資金籌措 投資估算根據測算，項目的總投資為43,（含地價），詳見下表：表3：項目總投資估算表項目投資的資金來源包括自有資金、銀行融資和銷售回款。綜上所述，該項目社會效益和經濟效益良好，我司認為本項目可行。品牌化將成時尚，行業競爭走向深入以品牌為核心來重組企業和配置資源的重要機制在房地產開發市場中初露端倪，并出現了一批像萬科這樣營造品牌比較成功的企業，受到市場的追捧。完善六大物流園區基礎設施，重點推進前海區域性物流中心的建設。竹子林片區的樓盤主要有采曦庭、鑫竹苑等低價位樓盤滿足片區的需求。盡管房地產已經供大于求，但由于特區內的土地資源已呈稀缺狀態，這將在一定程度上緩解供求不平衡； 如果2004年撤二線關口成為事實，關外房地產將會得到極大的發展，尤其是梅林關和寶安關，這將對關內物業產生一定的沖擊。由于本片區恰好是政府規劃的國際人文生態大社區和農科中心高尚生活片區的邊緣地帶，從長遠來看，環境將會逐漸得到改善。總投資估算說明土地成本土地成本根據深圳市規劃與國土資源局公告的市場地價測算，項目土地成本為16,。公共設施專用基金根據《深圳市住宅公共設施專用基金管理規定》中規定：“公用設施專用基金由建設單位在住宅移交時按住宅區除地價外的建設投資的2%的比例，一次性向業委會劃撥”。分析如下：在項目開發成本及銷售價格等其它條件不變的情況，由靜態測算可知，當住宅和商業銷售率達79%時項目可保本。綜上所述，該項目社會效益及經濟效益良好，我司認為本項目可行。如開發商資金籌措不到位，造成工程后續資金不足，造成停工，則很有可能造成項目“爛尾”。 建設后續資金需要有保證項目建設資金來源于自有資金、銀行貸款、銷售收入，所以后續資金一定要有保證。 銷售利潤經測算項目的利潤總額、稅后利潤（凈利潤）、投資利潤率等指標詳見下表：表12：項目利潤估算表序號項目計算公式金額（萬元）⑴銷售收入54,⑵開發成本40,⑶銷售費用1,⑷銷售稅金及附加2,⑸財務費用 ⑹利潤總額⑴⑵⑶⑷⑸8,⑺所得稅⑹15%1,⑻凈利潤⑹⑺6, ⑼稅前成本利潤率利潤總額/總投資%⑽稅后成本利潤率凈利潤/總投資%注：上表為住宅銷售率為95%、商業銷售率為100%的情況下的經濟效益指標。財務費用指為開發項目融資而發生的各項費用，主要為借款利息。住宅戶型設計住宅戶型有2房、3房為主，面積在65～75 m90～115 m2之間；2房套數約占總套數30%左右，3房套數約占總套數70%左右。 項目SWOT分析表8：項目SWOT分析S（STRENGTH優勢）W（WEAKNESS劣勢）1）交通較為方便，；2）投資前景看好；3）項目規模較大；4）靠近地鐵出口；5）當地人的居住情結；6）具備一定景觀資源；7）客戶資源較多8）容積率適中。置業者對于戶型結構、廳室布局的設計非常重視，喜歡方正、客廳寬大、明亮、功能分區明確合理的布局設計。 區域市場分析 區域市場界定竹子林片區位于深圳市福田中心區西側，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個區域。可持續發展：近期建設用地范圍570平方公里，基本生態用地控制范圍1100平方公里。 全國房地產市場狀況房地產市場繼續保持增長勢頭2003年，我國經濟持續快速發展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內需的政策，都為房地產業的發展注入了新的動力，在諸多利好因素的驅動下，房地產市場繼續保持在高位運行狀態。 項目綜合評價結論 項目建設手續正在辦理之中 項目屬房地產住宅開發項目，符合國家城鎮住宅開發建設產業政策，并已取得項目土地使用權。 項目建設后續資金保證項目建設資金來源于自籌資金、銀行貸款和銷售回款。房地產投資繼續增長，但增幅會逐漸回落2004年房地產投資增長將明顯放慢；房地產企業效益降幅可能較小，但企業間的差異將很大；產品結構調整步伐加快，新興建材和高科技廣泛應用；外資進入加速，房地產企業將加強聯盟，在海外資金加速進入的同時，國內房地產企業也將會加強聯盟，以適應發展要求和應對來自各方面的挑戰。建立六類生態系統，構筑全市基本生態體系。 供給分析據調查，周邊競爭項目一覽表如下表 表7：周邊競爭項目一覽表開發項目宗地位置開發規模均價（元/m2）風臨左岸農林路占地面積：㎡ 建筑面積： m2容積率：3 綠化率：49%住宅樓樓高：18層/24層 總戶數：424戶6200香荔綠洲紅荔西路與香蜜湖路交匯處占地面積：15000 m2 ㎡ 建筑面積：52500 m2容積率： 綠化率：60%住宅樓樓高：1719層 總套數： 200多套 8000俊安苑農軒路占地面積：14500 m2 建筑面積：34900 m2㎡容積率：置業者最擔心的問題是：樓盤爛尾、面積縮水、房產證以及工程質量問題。1）片區內人流密度大，人員較雜；2）靠近農林路，有噪音污染；3）西面被民房及工業宿舍包圍4）北面安托山景被風臨左岸遮擋，空間不開揚，采光、通風受影響；5）樓盤周圍沒有商圈，無商業氛圍；6）配套相對較弱7）居家氛圍尚未完全形成。5 項目開發建設進度安排 有關工程計劃說明根據項目的開發規模、竹子林房地產市場的發展情況、市場承接力、委托方預計的開工時間等綜合分析，我們確定本項目施工