房地產開發報建流程心情交流docxdocx(留存版)

　　

【正文】 要白白的花出取熱費的。客觀規律就是如此。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。尤其是工程趕進度的時候，那是晝夜得都運泥啊，沒措施，只能買通各路神仙。　　我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環保局，噪音排放和夜間持續施工怎么辦手續啊？結果被人家狠狠的譏笑過好幾次。譬如我打樁沒按規定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？我反正說不明白。我要是局長我也不肯放。原來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情。為什么？因為大家統統都已經適應了這個游戲規則。當年參與了非常多的房地產政策制訂。這種消息幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。我個人沒清楚過來這到底有什么后果。嘿嘿， 又來一個半市場化。因此現在高層建筑往往在完成3分之2的構造，取得預售許可證之后，開發商在推盤時都不積極。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發商之間的主要抵觸。盡我的懂得講那么一點吧。現在的義務是：即不還貸，又不改換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。辦得快的話，只須要懸空半個小時。　　　　　　　　消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業的施工單位搞定。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則批準通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。　　　　　　物業管理這一塊，我就不多說了。但是這個東西又只不過是全部進程中的一件小事。任何試圖轉變現行房地產管理規則的人，都會受到血一樣的教訓。連告都不知道要去告誰。不過這個結尾很匆促就是了。我看到很多未辦理竣工備案手續的樓盤就逼迫業主收樓的報道，一直感到比擬奇異。你要說這是誰的義務吧，這基本都說不明白。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。那么我們就應用這個懸空期吧。　　　　　　　　還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。作為一個房地產從業職員，討論這個話題，顯得比較不適合。　　　　　　　　在預售許可方面還有個值得一說的地方就是猜測繪。我所知道的，在房地產已經成為了一個產業的城市，預售許可都請求在網上辦理，全程公示。啦啦啦1放線、驗線　　這個就簡單的說一說吧。我只對客觀后果予以評價。這是一個很猖狂的概念。為什么？因為這是雙方一起適應，互相讓步的成果。　　　　　　　　在改造開發之初，外資企業剛進中國的時候，有個有名的段子，說是有個企業要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。　　　　監理規劃和監理細則，誠實講，在我個人的經驗里面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。施工企業必須把自己的專業技術人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質量員和安全員。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。那是真管得不錯。但現在，越來越多的城市，開始增強了對這兩樣東西的管理。該地建設局檢討組帶人檢討施工現場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢討組全部死光。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血。我國現在越來越強調可連續發展，建筑節能擺上的地位也越來越高。另外，人防裝備那也是非常猖狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞堡壘了。最少我不敢。沒有哪個小區的消防和人防裝備是及格。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。單體設計是啥呢？就是在總平面規劃的基本上，落實單體建筑的設計計劃。引到多少電算多少電。如果什么沙井蓋搞得滿地都是，簡直看不出走向來的，基本上這個小區你就可以考慮廢棄了。　　　　　　　　審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規劃部門重復修正扯皮，往返磨，磨到雙方都沒了性格，才能通得過。看起來這個盤算應當是沒有什么爭議了。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。這里要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬于交易。憤青們不要在這里給我指三道四。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權利奮斗。下面基本上是依照報建的先后次序來說。而北京第一塊公然交易的土地，是到2000年之后才上市的。　項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質　　這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必需要搞的東西。這是基于增強環境維護增進可連續發展的考慮。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建筑密度是多少，進出小區的道路怎么部署，是不是符合消防規范，等等等等，這些東西都是非常的專業啊專業。怎么辦？設置那種隱形消防車道，上面種草堅持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防途徑。作為非專業人士，要斷定一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：你就這么走進一個小區，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。我反正是被這個東西搞怕了。　　　　　　　　那么，為什么開發商那么不愿意建大點地下室？因為建地下室是賠本的。我個人還沒鉆詳明確，不知道這個法是什么意思，在搞什么玄虛。但是，我在這里說句公平話：涉及性命安全的消防規范，基本上沒人敢動手腳。國度為了激勵大家搞人防工程，就容許你暫時用著。）但在南方，僅僅只是增添這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的義務。在這里講一個本人曾經親歷的事情。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。因此我個人無論如何，都支撐在這方面增強管理。特怨言百余字。　　　　　　現在在有些城市，質量檢測的功效已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。黑得讓人毛骨悚然。　　　　　　恩，監理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。而且得一步一步來。這就是一種雙方博弈之后到達的平衡。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產業，不是房地產，而是產業。有一種很神奇的說明說，這種政策的利益是：老百姓買不起屋子了，開發商懦弱的資金鏈就會斷掉，開發商就會主動降價了。不會有別的什么新名堂出來了。所以測繪院也得要像天子老子一樣供著，尤其是在提前放線的場所。從來都是如此。　　　　　　　　依據現在越來越嚴格的銷售治理規矩，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。　　1規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓　　實在，在說了這很多之后，大家應當都清楚了，到驗收階段是怎么一回事了。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。這個備案就沒什么好多說了。這種事情我真不是沒見過。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件輕易的事。連專業房地產公司之間的合作，都幾乎沒有勝利個案的情形下，幾十個互不相識又缺少專業知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？　　　　　　　　憤青們會和我說，房地產公司之間的合作怎么就缺少勝利個案？我在這里可以明白告知你們，我沒見過。先做大確權，給整個樓盤做個確權發證，然后再分戶發證。這就完成了。這也是開發商不敢得罪這三大專業的施工單位的重要原因。　　　　　　　　此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里闡明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。現在絕大多數的城市，國土部門和房管部門都是分別的。土地必需在辦理了施工許可證之后才干抵押貸款。但要說是開發商的故意造成的，我個人沒有見過。　　　　　　　　現在辦預售許可，都要做價錢公示。　　在工程提前施工，違章施工的場所，都需要做通這個測繪院的工作。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩固的條件下，單方利潤及總利潤會有任何差異嗎？總建筑面積不變，單價穩固，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套屋子，利潤有差別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。在另一個方面來說，房地產公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發價值的遠郊土地，其完整是寄盼望于中國經濟的健康穩固發展，城市逐步擴大，富饒群體人數總量不斷增加。　　　　　　在講預售和驗收這些東西之前，我想先講講現在的房地產調控政策。　　　　　　　　我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。　　　　　　施工許可證所須資料基礎上是上面全體手續一個匯總。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清楚，全部材料退件。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業施工，都必須做招投標。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規定亂堆啦，這些。但是沒方法。　　　　　　　　　噪音排放許可，是指只能在規定時光，用規范的，噪音較輕的方法施工。要說這個圖紙違背強制性規范吧，它也不違背。我個人