成都雙流雙華路項目600畝英倫風情小鎮策劃方案xxxx-97頁(留存版)

　　

【正文】 000 元 /㎡范圍內的樓盤現在有 20 個。 根據規劃，到 2023 年，雙流將建成成都城南一個城區面積 95 平方公里左右，城市人口近 100 萬的中等城市。 2. 區域建筑形態分布 第 18 頁 共 97 頁 城南區域房地產建筑形態分布 14 11 11 4 2 5 5 12 3 1 0 0 0 4 1 3 3 5 5 5 0 6 4 2 10 8 12 華陽 航空港 項目個數 16 14 雙流（東升鎮） 多層 電梯 牧馬山 花園洋房 天府大道沿線 別墅 根據以上的數據，從總體上看雙流、華陽、航空港區域現在的在售樓盤以多層為主，而天府大道沿線區域的在售樓 盤類型以電梯為主，同時航空港和華陽區域的在售樓盤中電梯的所占的比重已僅次于多層。但總的 來說，該區域房地產開發規模較小， 17 個在售項目中占地面積超過 200 畝，總戶數超過 1000 戶的項目僅 3 個。天府景秀”的綠化 率更是達到了 55％。 17 個項目中占地超過 200 畝的項目有 3 個。 凱萊 整個華陽成熟齊全的城市生活配套和比成都稍低的物價， 產生的舒適生活和較低的生活成本，也對其房地產市場的發展起到了良好的助推，哪怕是坐出租車，華陽的起價也才 2 元，而成都是 5 元。 ▲戶型區間 在 14 個在售項目中，含有 120 ㎡以下戶型的項目有 12 個，含有 120－ 200 ㎡戶型的項目為 11 個，含有 200 ㎡以上 戶型的項目有 4 個。 ▲綠化率、容積率 該區域內的在售的大多數樓盤的綠化率在 40％以上，錦麗園別墅的綠化率更是達到了 58％。戶型設計，園林綠化，整體規劃和配套設施都不低于一般的城區樓盤。 ▲相關配套 項目名稱 容積率 綠化率 牧馬山易城 032 ％ 中航 （ 3） 總結： 牧馬山作為一個相對獨立的別墅開發區域帶，從 2023 年 開 始 ，由 成 都 森 宇 集 團 旗 下 的 “ 維 也 納 森 林 別 墅 ” 以 一 個 拓 荒 者 的 角 色 進 駐 ， 開 辟 了 成 都 近 郊 第 一 個 別 墅 群 落 區 。而其他的電梯類樓盤均價在 3500 到 4700 元 /㎡之間。麓山國際社區麓鎮為歐式小鎮風格的建筑。如 2023 年 4 月開盤的遠大都市風景 2 期 風景 2023 的第二批次房源已經售完，現已進入第三批次咨詢階段；同期開 盤的藍山美樹 2 期，第一批次僅余 5％的房源，并已進入第二批次咨詢階段。 就目前在售樓盤的總體情況來看，該區域現在開發的樓盤中，電梯類樓盤是開發主流。本案的建筑形態為多層、花園洋房、別墅。本案多層的價格在 2400 元 /平米，花園洋房在 2800 元 /平米左右。而成都市城區內城南部分（三環路以內）可開發的土地越來 越少，城市居住圈勢必向城郊擴張。 ▲銷售情況 由于天府大道沿線的樓盤品質都較高，自身配套也較為完善，生活較為便利，而總體價格在 4200 元 /㎡左右，加之 天府大道為進入成都市區的快速通道，交通條件成熟。 凱麗濱江 卡西諾水岸會所、游泳池、運動場、幼兒園 項目名稱 容積率 綠化率 城南名著 37％ 怡豐新城 ％ 藍山美樹 2 期 ％ 御景臺 60％ 泛林 格蘭晴天 3 33％ 融城理想 2 期 ％ 遠大都市風景 2 期 2 44％ 凱麗濱江 ％ 蘭橋尚舍 第 38 頁 共 97 頁 作為該區域內建筑類型主流的電梯類樓盤，大都采用簡潔時尚的立面呈現出一種現代的建筑風格。親水灣的 多層洋房均價為 3300 元 /㎡，遠大都市風景 2 期 云嶺高爾夫別墅、半山衛城、維也納森林別墅 而其他 的別墅項目戶型跨度大都在 250 ㎡到 369 ㎡之間。 在這種環境下，航空港區域內的房地產開發也變得如火如荼。項目同時接近規劃中的市鎮廣場，周邊生活配套十分完善，購物、休閑、餐飲、服務無 所不包－－武警醫院、臺雙醫院等保障您的家庭健康；占地 30 畝的商業廣場全面呈現 (德克士等國際品牌已進駐 )， 集餐飲、娛樂、休閑為一體的約 500 畝的大型美食城已然成型 歐景藍天 高新區機場路大衛營國際俱樂部對面，自身配套有網球場 .室內溫泉游泳池 .室外景觀游泳池 .餐廳 .咖啡吧 .書吧 .網 吧 .雪茄吧 .健身房 .茶坊 .浴足坊，周邊又有網球場 .室內溫泉游泳池 .室外景觀游泳池 .餐廳 .咖啡吧 .書吧 .網吧 .雪茄 吧 .健身房 .茶坊 .浴足坊 ▲建筑風格 航空港板塊內的多層建筑有翰林南城的現代海派建筑風格，電梯類住宅有溫哥華花園 2 期 藍域這樣的北美時尚電梯洋 房，別墅中有江南宅院這樣的江南水鄉風情般的水榭庭院，也有歐景藍天這樣的歐式莊園。久居福、太禾水晶城的第 2 組團現在都未開盤，已知的文星生活 廣場、溫哥華花園 2 期 現在華陽的房地產開發檔次已經較高，花園洋房和 別墅項目逐漸成為華陽樓市的新寵。麗景雅筑這樣的德式 風格建筑。隨后在迎賓大道向華陽城區延伸的線路上，陸續發展起來的高品質樓盤。天府景秀采用的是簡約風格，錦繡華都采用的是后現代風 格。在整個城南區域內，這兩個板塊的房產在整體質量上都較高。 2. 從城南的演變看待項目所在區域的發展趨勢 現在的雙華村區域的大型商品房項目除了花樣年別樣城外，再無其他項目。其中雙流北部片區 200 余平方公里，而雙流華陽鎮和縣政府所在地東升鎮 將為成都市城市空間體系中‘南翼發展軸’的主體， 也是 成都南部新城的核心。絕大部分樓盤的最大戶型未超過 160 ㎡，主力戶型區間都在 90140 ㎡范圍內。 16 月，住宅成交面積最大的仍然是城西，成交面積達到 119． 52 萬平方米，同比增長 39． 5%；住宅成交面積同比 增幅最大的是城南，成交面積 116． 82 萬平方米，同比增長 62． 9%。 （ 2）供應 住宅竣工面積 商品房竣工面積特別是住宅的竣工面積的大幅增加，為房市的供應提供了現房保障。自今年 2 月起，房地產開發投資分別 增長 %、 %、 %、 %、 %、 %，開發投資額逐月增加，開發投資增幅呈現明顯的回升態勢。從項目到成都市區有多條 線路可以選擇，從雙華路轉大件路直達永豐路，雙華路轉大件路經航空港至機場路到神仙樹、雙華路轉大件路經航空 港至武候大道、雙華路轉大件路經航空港至川藏公路到紅牌樓、雙華路到華陽轉迎賓大道再轉南延線到人南立交等多 條線路；得益于城外道路的寬闊暢通，從項目到成都南面的幾個主要二環路口，幾條線路的車程都在 20 分鐘之內。首期開發地塊方正，凈用地面積 66974 平米，整體規劃分兩期來 開發。小區內部 規劃了會所（將引入咖啡、茶吧、休閑娛樂、運動健身等配套功能）游泳池、健康步道、老人和兒童游樂設施等。比去年同期增長了 %。 17 月，全市房地產開發 累計完成投資 億元，比去年同期增長了 %。 小結：從商品房銷售面積與銷售額兩方面來看，都出現了較大幅度地增長，市場一度呈現出供需兩旺的良好態勢。 第 12 頁 共 97 頁 小結： 從上半年房產供求特征來看，城南城西仍然是成都房產市場的熱點區域，三環外成交在總量上雖然跟二環至三環間還 存在較大差異，但表現出高增長的特征，可以看出三環外將是未來的房產主力市場，成都購房者已經在觀念上認可了三 環外的居住價值；這些都是對項目成功銷售的有利趨勢； 新建房產有一半以上被外地人買走，可以看出外地人對居住成都和成都房產投資的巨大信心，這也是我們項目不可 忽視的巨大市場機會；我們對這個現象做了進一步的研究，通過查找資料和調研的方式，我們得出外地人在成都購房的 主要動因和特征： ★因工作原因來到成都并決定長久定居成都的外來人員，他們大部分為高學歷者，由外來企業派駐員工和大學畢業選擇 在成都工作的構成；在工作幾年后，為解決居住問題產生購房需求，多為首次置業；主要考慮因素：離工作地點遠近、 價格、面積、戶口、子女教育等；購房特點：區域觀念不強、以中小戶型為主、價格不高、以市區小戶型和較遠的中小 戶型為主；（在價格和戶型面積需求上與項目多層有較大的契合） ★因商業投資或開辦企業而來到成都的商業業主和企業主，在成都事業發展良好，產生購房長久居住的群體；他們經濟 實力較強，即便是在成都的首次置業，所需求的房產品質要求較高；主要考慮因素：離工作地點遠近、建筑及景觀品質、 享受空間、周邊環境及配套、子女教育、父母靜養等；購房特點：區域觀念不強、以大盤中的大戶型、花園洋房、別墅 為主；（在戶型面積和享受功能上與項目花園洋房有較大的契合） 第 13 頁 共 97 頁 ★外地人在成都的二次置業者，他們是已經在成都居住多年的外地人，可能早在成都工作甚至已經買過房產的，因為種 種原因，他們依舊保留著原來的戶口和身份證；由于在成都居住多年和二次置業的特征；他們的主要考慮因素：生活品 質的改善、子女教育環境、父母靜養環境等；購房特點：區域觀念已經形成、以綜合品質較好的樓盤為主，面積以中大 戶型為主；（對此部分致力于在城南區域置業的群體，與項目多層的大戶型和頂躍戶型有較大的契合） ★成都及四川周邊（西 藏 、甘 孜 、阿 壩 、新 疆 ）的各離、退休事業干部，成都大環境和居住環境的吸引，讓他們把享 受晚年生活的地方選擇在成都；他們主要的購房目的為靜養晚年，一般在遠離市區，周邊環境優美的衛星城為主；考慮 到子女看望，面積以中大戶型為主；（此部分群體對項目周邊環境具有很大的消費抗性，不作為主力人群考慮） ★投資人群；看好成都房產市場的發展前景的房產專業投資者、以投資為目的的二次置業者、以轉移資產為目的的灰色 收入者； 項目所在區域正處于房產開發的啟動和上升階段，是投資者重點考慮的區域特征，可以針對投資概念作專門訴 （ 求，以爭取更多的投資者關注和購買） 30004000 元 /平方米的房子需求量最大，而項 目的花園洋房正處于此價格區間之內，為了更清楚的認識此現象對項 目的影響，我們對 30004000 元 /平方米的房產項目做了深入分析： ★分布在五城區及三環內的：自去年 9 月以來開盤或即將開盤的樓盤共有 21 個。成都新一輪城市總體規劃將雙流全境 1067 平方公里整體納入成都市 3681 平方公 里規劃范圍，幾乎占到了大成都的三分之一。另一側的雙流板塊根 據成都市未來的發展規劃， 雙流城區面積年平均擴大 3 個多平方公里，年新增人口 4 萬。 在戶型面積上，面積在 120 至 200 ㎡范圍內的住宅已經成為整個城南在售樓盤的主力戶型。 項目名稱 配套 錦繡華都 周邊配套設施：附近超市有好又多、新一佳等，更有項目自身配套的商業步行街，市政公園，金蘋果幼兒園、雙流中學、 棠湖中學、四川大學、西南民族大學等雙流中醫院、雙流第一醫院等。該區域的房地產市場也隨之被帶動。 ▲戶型區間 在 16 個在售項目中，含有 120 ㎡以下戶型的項目有 12 個，含有 120－ 200 ㎡戶型的項目為 13 個，含有 200 ㎡以上 戶型的項目有 2 個。 ▲銷售情況 華陽板塊的在售樓盤，開盤時間在半年以內銷售就基本告罄，尾樓的套數在 10 套以下；大盤（花樣年別樣城）基本 都分期開發，分批次組團上市銷售，所以銷售控制的也很好；但是別墅類樓盤（蜀郡、原鄉）由于其本身的價格都在 5000 元 /㎡以上，開發戶數分別為 360、 243，所以經過 2 至 5 個月的銷售過后，尾盤剩余量較高（ 20％、 50％）。（錦麗園別墅、溫哥華花園 2 期藍域） ▲產品類型及平均價格 14 個在售項目中，含別墅的項目有 4 個，由于錦麗園別墅 3 期和太禾水晶城的第 2 組團還未開盤，所以暫時沒有這 兩個樓盤的價格信息。西邊成都雙流機場，東接城南神仙樹、桐梓林等高尚生活區。此外，規劃中的地鐵 6 號線也將通過這里，連接行政中心和機場。每平米均價在 6000 到 10000 元之間。 ▲銷售情況 整個牧馬山板塊的別墅檔次較高，每平米均價在 6000 到 10000 元之間。親水灣三個項目內的別墅每平米均價在 5000 到 5500 元左右。 銅 鑼 灣 時 尚 天 堂 街 區 、 超 市 、 百 貨 ， 各 種 酒 吧 、 娛 樂 休 閑 設 施 、 數 萬 平 方 米 的 海 洋 樂 園、五星級和超五星級的酒店 麓山國際社區（麓鎮 2 期） 社區內部：高爾夫練習場、西餐廳、景觀泳池、恒溫泳池、網球場、咖啡吧。 該區域內的樓盤在綠化率上都做到了 30％以上，電梯類樓盤的綠化率也做到了較高的水平，遠大都市風景 2 期 風景 202凱麗濱江、的綠化率分別做到了 44％、 ％。麓港項目即將上市銷售。項目到雙流最近的路線就是現在的雙華路，實際 5 公里的路程已無法改變，也沒有更好的未