渡假村可行性研究報告(留存版)

　　

【正文】 二期客房數 間 111 機動車停車位 輛 145 其中：一期停車位 輛 83 室內 二期停車位 輛 62 地上 36輛 (室內 12輛 ) 2 投資 地下 27輛 總投資 萬元 20211 6 其中：建設投資 萬元 18811 建設期利息 萬元 1210 3 經濟指標 平均年經營收入 萬元 13955 平均年利潤總額 萬元 4483 平均年凈利潤 萬元 3451 平均年投資收益率 % % 資本金凈利潤率 % % 項目投資財務內部收益率 % % 所得稅前 項目投資財務內部收益率 % % 所得稅后 項目投資財務 凈現值 萬元 1748 所得稅前， ic=8% 項目投資財務凈現值 萬元 570 所得稅后， ic=8% 資本金財務內部收益率 % % 盈虧平衡點 盈虧平衡點（出售率） % 盈虧平衡點（銷售額） 萬元 利息備付率 % 償債期平均 償債備付率 % 償債期平均 167。應充分發揮豐富的旅游資源和良好的生態環境優勢，依托原有的旅游業基礎，抓住 21 世紀休閑旅游的發展機遇，大力發展休閑旅游業，把同安建設成為 “ 廈門市重要的休閑旅游基地 ” 。 作為世界酒店第一品牌定位在中國的會議度假酒店，將給同安帶來世界級的高端客戶，提升同安的區域影響力。 綜上所述，本項目的建設是十分必要的。 我國 居民消費結構變動趨勢顯示：隨著城鎮居民可支配收入的增長和購買食品支出占居民消費支出的比重持續下降，居民的休閑旅游需求相應的不斷提高，文化娛樂服務支出大幅度增加。 而五星級酒店只有 14 家。 項目建設單位 已經 通過競 拍 方式獲得了 豪生美廬度假村酒店 項目建設用地。 用地性質、拆遷及地塊現狀 ? 根據 廈門市 總體規劃 及已獲得的《廈門市土地房屋權證》 ， 該項目 用地性質屬 酒店 用地，項目建設符合城市規劃要求。 工程地質條件 場內一期工程 主體 已 基本 完工，故本次只對二期工程的地質情況進行簡述。灰黃色、灰白色，成分主要為未完全風化的長石和石英顆粒及少量云母碎屑，巖石風化強烈，巖芯極破碎，呈 散體 狀，標準貫入試驗修正擊數≥ 擊。 地表以下 20m 范圍 內土層等效剪切波速值為 ～ ，覆蓋層厚度 大于 5m 范圍內 ， 根據《建筑抗震設計規范》 （ GB500112021） 有關規定 劃分， 建 筑 場地類別為Ⅱ類。考慮到 純 地下室與主體建筑間的變形協調關系，宜采用與主體建筑相同的基礎形式。 通信管線已 通達擬建場址四周的市政道路。 分期實施方案 工程采取分期實施，其中： ? 一期工程建筑面積 m2， 含 有單棟別墅 15 棟， 及聯排別墅 10棟（ 68 套 ） 。于退線區域設置車帶 ，滿足臨時停車的需求，照顧了停車的便利性。基礎型式暫定為預應力高強砼管樁基礎、擴展式基礎或片筏基礎。 ? 有線電視： 單間客房 1個 /間，套房 2個 /間， 則工程終端數約 1000個。 34 本工程 設計一個７９２ｍ ３ 的地下消防水池及一個１８ｍ ３ 的 屋頂消防水箱。 施工過程的環境影響及防 治措施 施工過程中的環境影響因素 主要有施工噪聲、揚塵、建筑垃圾等固廢以及生活污水、水土流失等。 現場存放的油料、化學溶劑等污染源要有專門庫房，廢棄污染物要集中處理。 ?聲環境 設備噪聲主要有泵、排風設備、中央空調冷卻系統、柴油發電機等，此類設備均放在地下室，對周邊敏感目標基本無影響。 40 第七章 項目實施方案 167。 高 層酒店共 13 層，為框 剪結構 ， 設一層地下室，人防、地下車庫建筑面積 ； 別墅式酒店均設 3 層，為 框架結構。資金籌措計劃詳見表 82。 167。 ? 應選用技術先進成熟的節能型電器設備、器件。廚房廢氣污染物排放量較小，因而對環境空氣質量影響較小。 建筑垃圾及時清運 至當地市政管理部門指定的地點處置。 環境現狀 根據《廈門 市環境功能區劃》 （ 2021年 9 月第二次修訂本） ： 該區 大氣 環境為二類大氣功能區 ， 執行 《環境空氣質量標準》 GB30951996 中的二級標準；水體為同安區東溪支流，現狀功能為 景觀娛樂水體 ，水質 執行《地表水環境質量標準》 GB38382021 中的Ⅲ 類水質標準 。 ? 通風系統： 地下 一層車庫平時設 一個機械排風系統，車庫排風量按６次／ｈ換氣次數，車道自然進風 ；地下一層設備房平時各設一個機 械 排風系統，另設一個機械進風系統；餐廳及會議室各設一個機械排風系統；公 共衛生間平時設機械排風系統直接排往室外；客房衛生間平時設機械排風系統排往豎井至屋面排出室外。 為滿足一類高層的消防負荷用電可靠性，以及兼顧高層電梯供電的可靠性，擬于地下室設置 312kW自備柴油發電機組作為備用電源。建筑物結構安全等級為二級，結構構件安全等級一般均同建筑結構安全等級。 車行流線：沿基地南側設一主出入口，于基地東南設一基地次要出入口，通過三個大小不同的交通環， 將 單棟別墅、聯排別墅與高層酒店有機聯系起來。 共有單棟別墅 23 棟（ 3 層），聯排別墅 11 棟 （ 3層 ），高層酒店一棟（ 13 層）。目前尚未建成。 167。 根據本次勘察所取地下水位以上的土的易溶鹽分析結果判定，場地內土對砼結構無腐蝕性，對鋼筋砼結構中的鋼筋無腐蝕性， PH 值對鋼結構無腐蝕性，根據地區經驗，可按土對鋼結構具弱腐蝕性考慮。 ?全風化花崗巖： ZK22~ZK24 鉆孔有揭露， ZK1 ZK2 ZK38~ZK4DK1~DK9 有揭穿，灰黃、紫紅、灰白色，成分主要為未完全風化的長石和石英顆粒 及少量云母碎屑 ， 巖石風化強烈，巖芯極破碎，呈土狀， 標準貫入試驗修正擊數 ≥ 擊。 氣象 廈門市 同安 區位于廈門市的北部，同安區位于東經 117176。這樣優越的自然景觀構成了是本項目得天獨厚的自然條件，也 是理想的人居環境 。 就國內同類賓館的均價而言， 2021 年均價對比如下： 北京 1800 元 /日 ， 上海 1600 元 /日 ， 大連 1100 元 /日 青島 1350 元 /日 廈門 1250 元 /日 本項目 在價格的預測中采用較為保守和安全的原則， 在 運營第一年計劃均價為 1040 元 /日 ，屬目前同類城市同類賓館的較低價格，具有較大的競爭力。旅游外匯收入 億美元，增長 %。 14 圖 1 中國城鄉旅游收入比較圖 167。按照省委、省政府關于海峽西岸經濟區建設的統一部署，廈門將發揮龍頭作用，構筑海峽西岸經濟區重要中心城市。 167。 廈門 建設未來的組團式海灣型城市，海島與海灣組團組合式空間布局結構將是 “ 一心兩環、一主四輔八片 ” 。 ?總投 資：工程總投資 20211 萬元 ， 其中建設投資 18811 萬元，建設期利息 1210 萬元 。 項目概況 ?項目名稱： 廈門竹壩豪生美廬度假村酒店 。 工程總建筑面積 。 167。該項目擁有一個近 60 畝的后花園，后花園用地于 2021 年 3 月租賃取得，租賃期限自 2021 年 4 月至 2057 年 4 月，共計 50 年，該地塊面積 平方米。 ?促進竹壩南洋休閑旅游區的開發建設 竹壩不僅自然生態環境較好，而且擁有一批具備東南亞特色的人文旅游資源。一季度，廈門接待國內旅游者 萬人次，實現國內旅游收入 億元，同比增長 %；接待入境旅游者 萬人次，增長 7%，實現外匯收入 億美元，同比增長 %。因此，能夠提供個性化、多元化休閑服務的鄉村旅游成為游客的新寵。 167。居 高遠眺，周邊山體連綿不斷，起伏有致，綠色遍野，遠至波光粼粼的海面。 用地規模和年限可滿足項目建設和運營需要。 ? 粉質粘土：除局部地段缺失外，其余地段均有分布。層頂埋深 ~，層頂標高~，揭露厚度為 ~。 勘察過程中未發現滑坡、崩塌、泥石流、地陷、地裂、斷裂帶等影響場地穩定的地質災害， 除局部遇見碎裂狀強風化花崗巖孤石外，其余地段 未發現防空 洞、古河道、墓穴等對工程不利的埋藏物， 擬建場地內 整體穩定性較好， 無可液化砂土或震陷軟土分布，地基穩定，適宜于擬建建筑物建設。 26 167。構思特點：建筑依地形而巧妙布局，蜿蜒的道路，串起超大超長的景觀綠化空間，高層酒店 加獨棟別墅 結合配景、綠化等自由布局，猶如點綴于綠野中的幾顆明珠；使空間開闊、獨特，整體流暢如行云流水，一氣呵成。 序號 棟號 建筑層數 結構形式 備注 1 A01 13 框剪 高層酒店 2 B18 3 框架 單棟別墅 3 B19 3 框架 單棟別墅 4 B20 3 框架 單棟別墅 5 B21 3 框架 單 棟別墅 6 B22 3 框架 單棟別墅 7 B23 3 框架 單棟別墅 8 B25 3 框架 單棟別墅 9 B26 3 框架 單棟別墅 10 C12 3 框架 聯排別墅 167。 ? 主要技術經濟指標 詳 見第一章 中的 表 11。 本工程最高日用水量為 ，最大時用水量為 m3/h；給水系統在豎向上分為兩個區，一區：地下層到四層用水由市政水壓直供水；二區：五層以上生活給水由變頻給水設備加壓供水 ，以保證用水 壓力穩定、合理、節能，變頻供水設備設于地下室房內。 ?智能安防系統：設閉路電視監控系統，對主要出入口及所有走道進行監控。 民 防 本小區地上建筑面積 ，多層與高層建筑皆有。場內運輸車輛嚴禁鳴笛。建筑主體外部應用堅固的材料和棚架密封，防止揚塵、噪聲影響環境。 (6)環保投資估算 39 該項目環保投資包括污水處理和垃圾收集 、 綠化、降噪等 等，約 187 萬元 ， 投資計入建筑工程費中。 因一期 主體工程 已經完成，目前進入二次裝修階段，故一期工程已不在關鍵線路上，可在二期主體施工的同時同步進行。其中： 項目建設投資估算 為 18811萬元， 建設期利息 1210萬元 （詳見表 81）。經測算， 利息總額為 3825 萬元 ，其中建設期利息為 1210 萬元，運營期利息為 2615 萬元 。項目實施進度計劃詳見表 71。 167。 項目運營期的環境影響及防治措施 ? 水環境 項目采取 雨 污分流的排水設計，主要污水為生活污水、車輛沖洗廢水。 這些污染物排放到大氣中，滲透到水、土壤中，并逐漸積累，會對周圍的居民、植物產生不良影響 。依國家相關法規規定，本小區設計相應的民防工程，本民防工程設計等級為甲類六級，二等人員隱蔽工程。并根據需要設置門禁對講系統。 本工程污水排放量為 m3/h， 排水采用雨污分流， 計劃自建 處理系統， 將生活污水經處理 至《農田灌溉水質標準》 后利用，作為生態休閑果園的 32 灌溉 用 水。 本 工程由多層酒店和高層酒店組成。 立面造型以坡屋頂及簡約的建筑手法統一片區建筑風格， 將人們居家空間與休閑空間的設 計手法在酒店設計中有機的融合。聯排式酒店則充分營造院落式的地域歸屬感，在基地東側分兩組鋪開，進退布置，使空間收放有節。 項目用水由市政管網供給， 現已經接入小區內有兩個接口，一個在 C02 與 C03之間，一個在 B16 與 B17 之間，管徑均為 200mm。 ? 殘積 砂 質 粘性土： 可塑～硬塑狀 態，具中等壓縮性，標準貫入試驗修正擊數 標 準值為 擊 ，層位分布較為均勻且 厚度較大 ， 力學性能隨深度增大逐漸提高，工程性能較好，但具有較大孔隙、遇水易軟化的特點。 場地水文地質條件 ? 地下水類型及地下水位 場地地下水主要賦存于殘積 砂 質粘性土的孔隙及花崗巖風化層的 孔隙、裂隙中， 孔隙水 屬潛水類型， 裂隙水具承壓性。標準貫入試驗修正擊數 ~ 擊，標準值為 擊；壓縮系數為 ~，屬中等壓縮性土。 167。石壟水庫位于山半腰，寧靜秀麗，以水土保育和觀賞為主；竹壩水庫與開發區緊鄰，水面開闊，親切宜人，可適量開發水上活動內容。 天，而 2021 年這一數據則為 68 42 25 147 元 /間 ? 近年來的旅游數據顯示，境外游客是廈門鄉