20xx年一季度房地產政策綜合分析報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 市場上以房地產金融為核心的博弈將更加激烈。盡管目前國內股票市場的行情總體上揚，一旦貸款人投資失誤，極易造成無法歸還的不良貸款 ，這種形態如果與股市暴跌同時發生，對房地產和金融業都將是個不小的打擊 。 房地產貸款 資金流入股市，一方面說明股市的投資價值已經超過房地產成為資本首要追逐的目標，市場整體對房地產繼續保持大幅增長保持謹慎態度。另一方面， 目前市場上沒有多元的投資渠道可供選擇。 為了解決投資產品問題，國家會進一步加強金融創新的力度和步伐，不過這種 多種投資產品分散投資風險 作為 一個有效的調控方向 ，不會一蹴而就 。 就房地產投資來講，房地產信貸資產證券化業務 可以將房產升值預期以股票方式發放，讓投資者共享房產升值和經營收益，疏導投資熱情。 4． 2加息表明中國經濟增長強勁，對房地產業影響尚小 中國央行 (People39。s Bank of China)周六宣布上調金融機構人民幣存貸款基準利率。這是繼 2020 年中期以來又一次以控制投資過快增長、穩定金融體系為目的的利率調整。中國央行此舉同時說明，盡管中國各主要貿易伙伴國的經濟均陰霾密布，但中國經濟依然增長強勁。 中國央行決定，自 2020 年 3 月 18 日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率上調 個百分點，由現行的%提高到 %；一年期貸款基準利率上調 個百分點，由現行的%提高到 %。 此次只是中國政府自 2020 年以來第四次 加息，四次加息的累計幅度為 個百分點。相比之下，美國自 2020 年中進入緊縮周期以來，美國聯邦儲備委員會 (Federal Reserve, 簡稱 Fed)已將短期利率上調了 17次，累計加息幅度為 個百分點。 中國央行 1 年期貸款利率調整幅度通常都是 個百分點，幅度很小。之前三次加息分別發生在 2020 年 8 月、 2020 年 4 月和 2020 年 10 月。上世紀 90 年代中葉到 2020 年 10 月之間，中國央行沒有對利率進行過調整。 中國當前的加息幅度和頻率處于較低水平，雖然美國 17 次加息帶來房地產信貸成本的提 升確實造成了 2020 年房價的下跌，但在中國解決流動性過剩和投資產品較少的情況之前，房地產投資和房價不會受到根本性影響。 4． 3 住房公積金貸款利率上調 個百分點 就在央行宣布 2020 年首次加息的同一天，建設部發布關于《調整個人住房公積金存貸款利率的通知》（下稱《通知》），宣布從 3 月 18 日起，同步調整住房公積金存貸款利率。其中，與 個百分點的銀行貸款利率調整幅度不同，公積金貸款加息幅度為 個百分點。 《通知》明確，上年結轉的個人住房公積金存款利率由現行的 %調整為 %，當年歸集的個人 住房公積金存款利率不變。五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調 個百分點。五年期以下（含五年）從 %調整為 %，五年期以上從 %調整為%。 每次央行調整利率都可能伴隨公積金存貸款利率的調整。 個百分點對使用公積金的購房者來說，每月支出增加的數量很小。 4． 4住房公積金提高繳交率 5％ 2020年初建設部負責人在全國建設工作會議上強調，將嚴格住房公積金管理：今年所有城市 (包括縣城 )都要建立廉租住房制度，住房公積金繳交率提高 5%。住房公積金繳存比例不得低 于法定最低繳存比例，超過法定最高繳存比例和基數的，要依法納稅。今年將著力完善住房公積金繳存和使用政策，依法擴大公積金制度覆蓋范圍，逐步擴大到“包括在城市中有固定工作的農民工在內”的城鎮各類就業群體。按照建設部、財政部、中國人民銀行《關于住房公積金管理若干具體問題的指導意見》規定：職工和單位住房公積金繳存比例不應低于 5%，原則上不高于 12%，繳存住房公積金的月工資基數，原則上不應超過職工工作地所在社區城市統計部門公布的上一年度職工月平均工資的兩倍或三倍。但是，對這樣國家規定的繳存比例和基數，各地各行業個人繳存 數額相差懸殊，特別是一些效益好的電力、通信、煤炭等壟斷行業，住房公積金早已變相成為他們的高福利。同時，目前住房公積金是在稅前扣除的，即不納稅，這一點常被一些壟斷行業利用演化成一個逃稅的手段。此次新政中，提及的“住房公積金繳交率再提高 5%（覆蓋面而非繳存比例）”以及“超過法定最高繳存比例和基數的，要依法納稅”可能在一定程度上使更多的低收入者獲益并遏制一些高收入人群多繳存公積金以及一些企業的公積金變相福利現象，也會在一定程度上影響高檔商品住宅的購銷，調節樓市消費結構。但應該看到此法也有弊處，因為光靠納稅很難從根 本上制止一些住房公積金違規操作的行為，反而在一定程度上默許、模糊了住房公積金繳存比例和基數的“法定”概念，不排除將會縱容一些企業“超過法定”行為。 4． 5央行 2月 25日上調存款準備金率對資本市場影響不大 央行宣布自 2020年 2月 25日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 10%。多家機構預計更年內或將調整至 %的水平。此前，在 1988年至 1998年十年間，為了緊縮銀根、抑制通貨膨脹，國內銀行的存款準備金率一直保持在 13%的高位。 央行表示， 2020年以來，綜合運用多種貨幣政策工具大力 回收銀行體系多余流動性，取得一定成效。當前國際收支順差矛盾仍較突出，貸款擴張壓力較大，需要根據流動性的動態變化再次提高存款準備金率，以鞏固宏觀調控成效。 央行去年至今的上調存款準備金的做法，再次證實其去年公開的政策基調：上調準備金率和央票業務是央行處理流動性過剩的主要手段。市場人士目前大多對此反應平靜，普遍認為央行此番舉措對市場影響不大。而近期《金融時報》發文聲稱，央行此舉是為控制通脹反彈必要之舉，顯示目前各方還是對通脹問題有所擔憂。 4． 6 社科院報告稱中等收入者買房負擔進入警戒線 3月 21日，在中國社會科 學院舉行的房地產調研報告會上，經濟研究所研究員汪利娜指出，目前購房者的負擔在日趨加重。特別從 2020年以來，房價與家庭收入之比在增加，中等收入者目前的還貸已經占家庭收入 50%，“ 這是一個警戒線，如果進一步加息，買不起房的人會更加買不起。 ” 目前由于居民購房負擔加重，房地產信貸市場已經出現萎縮現象。根據國家統計局有關數據，個人信貸增長額度占整個住房銷售額的比重，從 2020 年前的 50%，下降到 2020 年的 15%， 2020年則下降到 10%。社科院金融研究所的殷劍峰博士指出，中國需要借鑒國外經驗，增加房地產消費。目 前中國房地產信貸額度占 GDP(國內生產總值 )的比重是 13%，與其他國家大約 30%的比例相差很遠。 為了抑制通貨膨脹壓力和流動性過剩，政府不得不加息、提高存款準備金率，另一方面房價及其漲幅居高不下，限制投資與消費的加重消費信貸成本的措施，又進一步限制了房地產的供給，在強大的需求房價仍然上漲。國家宏觀調控政策，要在多個目標的壓力下尋求平衡。 第五 章 國家對房地產行業其它方面的指導性文件和政策 5． 1 自建房 財政部和國家稅務總局聯合下發《關于單位低價向職工售房有關個人所得稅的通知》，明確單 位按低于購置或建造成本價格出售住房給職工，職工因此而少支出的差價部分，應按照“工資、薪金所得”項目繳納個人所得稅。單位可自建房以成本價銷售，將會對房價的平抑有所幫助。該政策的執行會遇到諸如單位自建房建造成本價格如何確定、由誰確定，市場價格如何確認等問題困擾政策的有效實施。單位自建房納入經濟適用房體系，其投資、建設面積是否要在政府房地產發展規劃的經濟適用房范圍內，還需要等待實施細則的發布。廣州大型企業紛紛獲得自建房審批，但其2020年 2月份房價卻表現為繼續上漲，說明自建房仍為國有特權、壟斷企業所擁有，廣泛的需 求無法得到有效供應。 5． 2 經濟適用房政策，建設規模的評估 對于解決低收入群體保障用房，中央政府提出了“應保盡保”的政策，對地方政府提出了硬性要求。至 2020年，我國內地有城鎮低保人口總量約為 2200萬，原則上，這些人口都應是“應保”范疇。然而目前不少已經建立了廉租房制度城市都存在著不能全面覆蓋所有符合標準人群的問題，個別地級市甚至只能達到 60%70%的水平。“應保盡保”被提出后，地方政府在廉租房領域的考核標準將被量化。目前全國尚有 145個城市未實施廉租住房制度，面對這種情況，建設部不得不選擇“督戰”的方 式，為 145個城市劃定了“ 2020年底”的時間底線。 全國 2020 年房地產投資 19382 億元，其中住宅投資 13612 億元。經濟適用房投資 689 億元，占住宅投資總額的 ％。盡管經濟適用房投資增長了 ％，遏制了投資下滑的勢頭，畢竟占有房地產投資總額的比例較小，對房地產市場的價格不能起到關鍵性影響。中央硬性要求地方政府進行經濟適用房和廉租房建設，地方政府缺乏經濟來源，比較直接的辦法仍將是提高土地收入找到支出來源，對房地產市場價格也是一個上揚的推動力。 5． 3 國土部今年不會出臺更強硬土地政策 3月 3日，國土資源部部長孫文盛表示，今年不會再出臺更強硬的土地調控政策，主要是落實已經出臺的政策。 孫文盛說，今年要規范土地出讓收入，將其全額納入地方預算，實行“收支兩條線”管理。去年，國務院發布的《關于加強土地調控有關問題的通知》明確要求，從土地純收益中安排部分資金用于廉租房建設。財政部等部委此后規定，土地出讓收入的 5%要用于廉租房建設。去年，全國 121個地級以上城市明確了土地出讓凈收益用于廉租房建設的比例，其中青島、寶雞市定為 15%。 5． 4今年底我國可全面建立土地出讓金制度 建設部部長汪光燾在出席 “兩會”期間時表示，國家財政支持為最低收入的居民提供住房保障，去年底已制訂相關的政策，估計今年底將可全面建立土地出讓金制度。 他又表示，目前 規定土地出讓需繳交５％稅項，為廉價住房進行補貼，去年已收取 100億元人民幣，是過去 八至十年的總和。他稱，現在在各地方已通過執行該政策，但仍有 100多個縣市未落實。 第六 章 環保節能指導性政策 6． 1 政府將節能型指標列為投資項目審批硬性指標 國家發改委主任馬凱 3月 5日稱，政府在固定資產投資項目上將遵循節省能源評估和核準制度，并將能源利用效率確立為項目批準與否的強制性標準。 中國去年固定資產投資飆升 %。與 2020年相比，在 2020年政府工作報告中并沒有提出節能年度目標。也沒有發布對于房地產行業的節能標準指導政策或意見。 第七章 新年實施的一系列土地調控新政簡析 本刊綜述 繼 2020 年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（ 28號文）之后， 2020 年《國務院關于加強土地調控有關問題的通知》（ 31號文）的出臺，標志著中國政府在土地管理和調控政策上又一 次重大調整。土地，作為宏觀調控的重要手段，其地位與作用更為突出。 在這年終歲首之際， 新版《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》、新修訂的《土地利用年度計劃管理辦法》、《全國工業用地出讓最低價標準》、《關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》、新修改的《城鎮土地使用稅暫行條例》等涵蓋許多方面的土地管理新規先后實施。這些新規，在給予人們對新的一年更多期盼與希望的同時，也傳遞出這樣一個信號 —— 囊括經濟、法律和行政等手段的綜合土地調控體系正在進一步形成。 7． 1新的用地審批要求、目標責任考核體系 7． 1． 1新版限制禁止用地項目目錄發布 2020年 12月 12日，新版《限制用地項目目錄》和《禁止 用地項目目錄》公布兩目錄共涉及 24個行業 208類項目，與 1999年《禁止供地項目目錄》相比，在其他項目中，增加了別墅類房地產開發、高爾夫球場、賽馬場項目等六類項目。 按照國土資源部有關負責人的解讀，發布實施新版《限制用地項目目錄》和《禁止用地項目目錄》，是為貫徹落實中央確定的宏觀調控精神，完善土地供應政策，促進土地節約集約利用，加強土地供應政策與產業政策的協調配合。兩個目錄共涉及農林業、煤炭、電力、石油天然氣和化工、鋼鐵、有色金屬、黃金、建材、輕工、醫藥等 24個行業 208類項目，是嚴把土地“閘門”、加強和改 善宏觀調控的重要手段。 7． 1． 2新《土地利用年度計劃管理辦法》實施 在 2020年國務院 28號文件中，就有加強土地利用計劃管理的明確要求，規定“農用地轉用的年度計劃實行指令性管理”，同時明確，未取得土地利用年度計劃指標的，不得通過建設項目用地預審，不得批準建設項目用地。 2020年的國務院 31號文件，對土地年度利用計劃提出了更高要求，明確要將新增建設用地控制指標 (包括占用農用地和未利用地 )納入土地利用年度計劃，以實際耕地保有量和新增建設用地面積，作為土地利用年度計劃考核、土地管理和耕地保護責任目標考核的依據。 作為國務院 31號文件的配套文件，修訂后的《土地利用年度計劃管理辦法》在原《辦法》的基礎上，調整了計劃指標設置，完善了計劃指標體系，增強了計劃的整體調控功能；同時完善計劃考核規定，進一步強化計劃執行的效力。 按照新辦法，今后的土地利用計劃指標將作為所有實際發生用地的控制指標，而不只是作為控制用地審批的依據，這將扭轉以往只管住用地審批“閘門”而審批以外的超計劃用地大量存在的局面。更為重要的是，新辦法還完善