保障性用房棚戶區拆遷安置用房建設項目可行性研究報告-文庫吧

【正文】 城市力爭完成拆遷100萬平方米、新建安置房100萬平方米、新建道路100公里、開工項目100個、完成投資100億元。隨著大滁城建設步伐的近一步加快，政府加大對老城區改造、以及新城區的建設，這些工程的實施所涉及大量棚戶區改造。被拆遷居民和農民數量大幅增加。然而XX市現有的安置房數量已遠遠不能滿足被拆遷人的需求。因此新建更多高品質的拆遷安置房、不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。建設棚戶區改造，居民安置小區是XX市政府為民辦實事的重大項目。加快大滁城建設步伐，維護被拆遷人的合法權益，保障被拆遷人的居住條件，從而推動拆遷工作的進行，進而促進大滁城的加速建設。同時通過拆遷后集中安排安置，使原先散落的居民集中居住，使土地的集中利用率得以提高。同時帶動周邊的經濟社會發展整潔優雅的居民小區也將成為滁城一道新的美麗的風景線。綜上所述，為加快大滁城的建設，提升全市綜合經濟實力，該項目建設是十分必要的。第三章 建設條件及項目選址一、建設條件㈠自然條件氣候條件XX市地處江淮之間，屬暖溫帶半濕潤氣候，區內氣候溫和，四季分明，土地肥沃，降雨量充沛，自然條件優越。具體主要參數如下：常年風向：全年以偏東風居多年平均溫度：℃平均降水量：8001045mm年平均無霜期：210天室外風速：：大氣壓力：冬季759mmHg 夏季：747mmHg地形、地貌及工程地質XX市城區地處江淮丘陵平原，市區范圍屬低崗地，地勢平坦，清流河自西北向東南貫穿市區。市區地形呈西南高，東北低。除瑯琊山腳標高50M（黃海高程，下同）左右外，其他地區標高一般為3012M之間。項目工程地址位于城區東南部，屬平原微丘區，工程地質條件較好。區域地層較為簡單，主要有寒武系（E），奧陶系（O），侏羅系（J），白堊系（K），第四系（Q）。地震根據《安徽省地震裂度區劃圖》，XX地區抗震設防裂度為6度。鑒于汶川大地震，建議生命線工程按7度以上設防。水文流經XX市區的清流河，位于項目東部邊緣，為長江流域滁河的最大支流，流域面積為1265km2，總長約93km，流經滁河匯入長江。在市區附近的清流河上游建有城西水庫和沙河集水庫，城西水庫總庫容為8520萬m3，沙河集水庫總庫容為18490萬m3，沙河集水庫高于城西水庫約10m。兩庫之間有明渠連通。㈡社會經濟條件XX市位于安徽省東部，地理坐標為北緯31176。51180。～33176。13180。、東經117176。09180。～119176。13180。之間，亦稱“皖東”，地理位置優越，交通方便快捷。XX市域北依淮河、南鄰長江，地處長江三角洲西部邊緣，東北與揚州交界，東南與南京接壤，西南與合肥毗鄰，西北與蚌埠相望。京滬鐵路和擬建中的京滬高速鐵路經滁城設站，合寧高速公路和蚌寧高速公路近城而過；滁城市區距省會合肥市高速公路里程為120公里，距南京市一級公路（擬建）里程50公里。屬“南京都市圈”核心城市之一。滁城是皖東政治、經濟、文化中心，城市總體規劃定位為：滁城市區是以機械、電子、輕工等為主導產業的現代化新型工貿及旅游城市。根據安徽省城鎮體系規劃，滁城市區在城鎮等級序列上屬省內區域中心城市，現已納入皖江城市帶，在省內經濟發展中具有重要作用，是全省城鎮體系中的中堅和骨干。XX市2009年國民經濟指標表指標名稱單位全市絕對量增幅(％)一、地區生產總值億元其中：一產增加值億元二產增加值億元三產增加值億元二、三次產業比：：三、工業增加值億元其中：規模以上工業增加值億元四、全社會固定資產投資億元525其中：50萬元以上投資億元其中：城鎮投資億元410農村投資億元O．9房地產開發投資億元五、財政總收入億元其中：地方財政收入億元37．O7六、社會消費品零售額億元七、CPI—八、進出口總額萬美元687932其中：出口總額萬美元5361l進口總額萬美元15182九、城鎮居民人均可支配收入元13368農民人均純收入元50262010年經濟社會發展預期目標：%以上、爭取15%，財政收入增長18%以上、爭取20%，全社會固定資產投資增長30%以上、爭取40%，社會消費品零售總額增長19%，外貿進出口總額增長12%以上，城鎮居民人均可支配收入和農民人均純收入分別增長12%和10%，%以內，％。以內，%，主要污染物排放量減少4%。上述表明，XX市和大滁城經濟、社會的快速發展，為XX市棚戶區改造打下了堅實的基礎。㈢企業 SWOT 分析經濟優、劣勢分析：從上述項目法人簡介看出，資金上有政府財政支撐。近年來，企業連續財務盈余，企業自有資金較為充足，企業有較強的利用“經濟杠桿”能力，項目融資條件好。從外部條件看，項目建設符合政策法規，不存在外部風險。符合“科學發展”的技術條件：企業技術力量較為雄厚，企業技術人才占全員職工的80%以上。企業管理規范，信譽很好。（詳見簡介）（四）基礎設施條件交通運輸。項目建設在XX市市中心及周邊，項目區域交通運輸十分便捷。供水。市自來水公司附屬兩個水廠，以城西湖水庫為水源，日供水能力為17萬噸，本市目前日需求量為13萬噸，項目區供水市政需聯通主水管網。供電。項目區內附近均有變電站，電力供應充足，工程供配電條件優越。二、項目選址㈠項目選址的原則和技術要求符合國家、地區和城鄉規劃的要求。安全原則，防洪、防震、防地質災害。節約項目用地。實事求是的原則，對多個場址調查研究，進行科學分析和對比。注意環境保護，以人為本，減少對生態和環境的影響。交通和運輸便捷。公用工程聯接方便（如各種管網系統）等。㈡項目地址方案項目拆遷安置房小區地址簡表序號小區簡稱小區詳細地址1清流人家清流東路與上海路交叉口南側2同樂苑東區同樂路與金陵路交叉口西北側3飛翔轉盤豐樂大道與清流西路交叉口西北側4創業北苑創業路與京滬鐵路之間，清流路北側5龍蟠小區豐樂大道與全椒路之間6揚子路淮河路與揚子路之間，市第七中學東側7創業中苑創業南路與京滬鐵路之間，清流南側8西澗路西澗路與豐樂大道之間，明光路北側9定遠路定遠路與明光路交叉口北側㈢各小區交通和大型公建配套情況簡述本期棚戶區、拆遷安置房建設的地址在大滁城的中心城區范圍（詳見附圖），所以各小區均鄰近交通要道，教育、衛生、文化、電訊、飲食服務業等一應俱全，有的直接在市政務新區，處于市政治、文化、體育中心。又因為XX是新興發展的旅游工貿型城市，許多大中專乃至小學文化、體育設施均為新建，服務業為當今中小城市的中上等水平，其他商貿業更是日新月異。第四章 市場需求分析一、經濟、社會發展的需求簡析“十二五”時期是XX市實施東向發展戰略、實現跨越式發展的關鍵時期。綜合考慮各方面因素，“十二五”時期XX市總體發展目標仍將為兩位數以上，經濟、社會發展目標都要有工業化和城鎮化來支撐，尤其是城市基礎設施和安居住房（含拆遷安置小區）一類工程更為迫切。江山市長在今年“兩會”報告中關于2010年的建設任務中提出，要“突出城市新家園，在增強承載力上取得新突破”城鎮化是社會發展的必然趨勢，是助推工業化的強大動力。要抓住國家加快小城鎮建設的機遇，大力實施同城化戰略，內抓“131”組團之間的城鎮化、外促與南京市的同城化、下促各縣市區內部的城鎮化，做好同城、山水、綠化“三篇文章”，建設宜居、宜業、宜游的城市新家園。“大滁城建設要初見成效。區域經濟競爭直接表現為中心城市的競爭，要舞好大滁城建設這個龍頭，帶動全市城鎮化加快推進。今年大滁城建設“131”組團爭取完成投資150億元；中心城市力爭完成“五個一百”：即拆遷100萬平方米、新建安置房100萬平方米、新建道路100公里、開工項目100個、完成投資100億元。二、大滁城住房市場需求概況依據《XX市城市總體規劃》（2008—2020）到“十二五”，大滁城發展成為60萬人口、60平方公里的城市；到2020年，建成以滁城為主體，以來安、全椒為兩翼，以周邊衛星鎮為支撐的“大XX”，城市總人口120萬人（其中滁城80萬人，來安、全椒各20萬人），城市總面積120平方公里。到2020年，其中中心城市滁城人口凈增60萬人，按戶均人口4人，每戶一套住房，將需要15 萬套住房，相當于1500萬㎡左右。未來10年年均需建住房150萬㎡，才能滿足滁城住房供需平衡的需要。這還不包括拆遷安置專項用房。，更談不上小區配套的文、教、衛等公用設施。因此住房供求缺口較大，遠不能滿足市場的需求。三、小區拆遷安置需求情況棚戶區是指城市建成區范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衛生臟、亂、差的區域及“城中村”。所謂“城中村”，是指城市建成區仍然存在的、在集體土地上建造的、屬于棚戶區性質的區域。從面積上講，棚戶區一般拆遷面積在3萬平方米以上，占地面積一般至少在5萬平方米左右。黨和國家各級政府十分關心棚戶區的居民的“安居工程”，如上所述，“安居工程”是指直接以成本價向城鎮居民中低收入家庭出售的住房，主要是指經適用房和廉租房，優先出售和租給無房戶、危房戶和住房困難戶，在同等條件下優先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收入家庭。而拆遷戶應得到更加優惠的初償還。規劃的需要不言而喻，大滁城規劃起點高，要求嚴，不僅節約土地資源，同時也使市政資源發揮最大效益。四、市場需求的發展基礎XX市經濟的快速發展，為居民購房奠定了較為堅實的物質基礎。一是經濟發展基礎具備。改革開放以來，XX市經濟快速發展。2009年，全市實現生產總值576億元，%，超年度計劃，超全省平均增長水平；，%，超全省平均增幅4個百分點；，%。主要經濟指標多年來首次全面超過全省平均增長水平，生產總值、固定資產投資、銀行貸款余額的增速都進入全省前列。城鎮居民人均可支配收入達13368元，%。農民收入突破5000元大關，達到5026元，%，超出全省平均水平400元以上。二是產業發展基礎。XX市工業已初步形成了以機械、家電、食品、紡織、化工、建材為主體的工業體系，全市現有工業企業3千多家，其中大中型企業100多家，規模以上工業企業370個，著名的企業有揚子集團公司、博西華制冷有限公司、康佳電子、全柴動力集團、XX煙廠、天大集團、皖華人造板公司、太陽能集團公司等，工業經濟規模和實力居安徽省前列。三是大滁城建設對人口容納的環境擴大。如上所述，大滁城的建設，使拆遷安置房和安居住房建設有了較好的發展基礎。不僅是建設場地，基礎設施條件也逐漸完善。五、地方保障性住房建設和經營有關政策及政策導向㈠征地拆遷優惠政策用地優惠價格：保障性住房XX市地方政府采用優惠價，每畝連同國稅即土地增值稅，其他土地使有費，每畝10～12萬元征收。本項目小區按11萬元/畝列入投資估算。拆遷費用：本期保障性住房有土地的拆遷事宜，全由政府安排專業拆遷公司拆遷，其拆遷費不列入保障性住房投資。（詳見本項目投資估算。）同時，小區拆遷后多出的用地，由保障性住房業主出售后收入用來建設保障性住房。征地拆遷費占項目總投資比例控制在15%以下。本項目不負責拆遷費用，征地費用只控制在項目總投資的3%以內。（詳見有關估算表格）㈡住房價格優惠政策經濟適用房屬“有計劃的商品經濟”產物，其銷售價控制在成本價左右，為了經營的“可持續性”，也可能略高于成本價。優先出售給低收入家庭，教師和離退休職工。棚戶區改造拆遷安置戶每戶交納安置房款占每套房款的5%。廉租房可視使節情況可適當延長廉租時間，也可在一定租用時間后，廉價出售給租用者。㈢小區保障性住房戶型設計控制政策90平方米以上房型所占面積控制在總建筑面積的30%以下。商業性投資項目如商鋪等投資占總投資的比例控制在10%以下。廉租房住房套型建筑面積控制在50㎡以內；經濟實用房住房套型建筑面積控制在60㎡左右。㈣項目融資政策一是地方政府直接給于財政補貼；二是積極爭取上級政府給予財政專項支持。二是以地方財政為后盾，采取信貸融資方式為項目建設融資。項目資本金達到總融資量的22%，符合國家關于政府公益性投資行為項目融資對資本金比例的規范要求。三是動員棚戶區住房戶積極配合征地拆遷，同時向棚戶區拆遷住房戶收取一定比例的住房“保障金”，以盡棚戶區住房戶的保障性住房建設義務。第五章 棚戶區和舊住宅改造方案一、改造依據《中華人民共和國城鄉規劃法》()《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的實施意見》（建保[2009]295號）《城市居住區規劃設計規范》（GB5018093）2002年版《安徽省城市房屋拆遷管理辦法》《XX市城市總體規劃（20082020）》《XX市國民經濟和社會發展“十一五”規劃綱要》《XX市城市房屋拆遷管理辦法》《XX市征收集體所有土地房屋拆遷補償安置辦法》《XX市村民住宅管理試行辦法》二、指導思想以科學發展觀和構建和諧社會重要思想為指導，以解決棚戶區改造中拆遷戶居住問題、改善居住質量為核心，堅持政府投入、整合資源、分類指導。建設規范合理的拆遷安置住房是建立完善的住房保障體系之一，是構建社會主義和諧社會的重要舉措，是各級人民政府關注民生，以人為本，執政為民的具體表現，是關心和維護人民群眾切身利益的實際行動，是政府為人民辦實事，履行政府職責的客觀要求三、改造原則立足XX市發展的總體目標和規劃布局，根據國家建設安置房的特點及發展趨勢，實事求是，量力而行，總體規劃的原則。注重結合地方實際，以規劃為指導，近期需求和遠期預測為