大板房危房改造項目可行性研究報告-文庫吧

【正文】 總建筑面積 207,000平方米，涉及 3197戶，由于大板房本身的缺陷，目前所有房屋均出現(xiàn)不同程度的開裂、傾斜等現(xiàn)象，特別是 446 號棟的地基已沉降，存在嚴(yán)重的安全問題。該地區(qū)住戶多次向當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)強烈要求維修加固，房產(chǎn)部門已鑒定為危房且無維修價值。為排除這一重大安全隱患，區(qū)政府研究決定，由政府引導(dǎo)，通過市場運作的方式，對某大板房危房實施拆除重建，徹底消除該隱患，確保人民群眾的生命財產(chǎn)安全。②市場的需要房地產(chǎn)作為滿足人們衣食住行中比較重要的一塊，今后仍是人們消費的主要產(chǎn)品，某市新一屆政儲班子慎重提出“在五年內(nèi)，某人人都有一套住房”的發(fā)展目標(biāo)。目前長株潭三市城鎮(zhèn)化率達(dá)到 51%，但與發(fā)達(dá)城市相比還有一定的差距。據(jù)規(guī)劃，到 2020 年全市總?cè)丝?688 萬，城鎮(zhèn)人中 482 萬人，城市化水平達(dá)到 70%。上述指標(biāo)意味著今后將有大量的農(nóng)村居民進(jìn)入到城市生活，而人口的增加必定帶動房地產(chǎn)的需求。③購買力從發(fā)展的趨勢來看，某市民的收入水平一直呈上升趨勢，城市經(jīng)濟的發(fā)展提市了市民的收入，也為樓市發(fā)展提供了堅強保障和動力支持，前不久舉行的某市委擴大會議提出了某要率先在全面建設(shè)小康社會的進(jìn)程中擔(dān)當(dāng)全省的領(lǐng)頭雁，爭當(dāng)中部地區(qū)的領(lǐng)跑者，某到 2022 年生產(chǎn)總值年均增長達(dá)到 13%以上，財政收入年均增長 20%以大板房危房改造項目可行性研究報告第 6 頁 共 51 頁上，人均生產(chǎn)總值在 2022 年地基礎(chǔ)上翻兩番，這都為提高某樓市的購買力奠定了基礎(chǔ)。擬建地點本項目位于某市岳麓區(qū)英才園以東、某路以南、榮銀路高新區(qū)以西、王陵公園以北地區(qū)。預(yù)期目標(biāo)某大板危房改造項目擬在占地面積 172,400平方米的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為，建設(shè)密度為 %,總建筑面積為 711,350平方米的經(jīng)濟適用房、商品房和商業(yè)用房（其中住宅面積 472,786平方米，公建面積 15,962平方米,商業(yè)建筑面積222,602平方米） 。主要建設(shè)條件某市是湖南省省會，轄五區(qū)四縣（市） ，是湖南省的政治、文化、科技、金融、交通中心，面積 萬平方公里，人口 萬人，是我國首批公布的 24 個歷史文化名城和第一批對外開放旅游城市之一，也是我國中部地區(qū)發(fā)展最快、最具活力的現(xiàn)代化古城。她集青山之鐘秀，匯江河之磅礴，融英烈之壯美，堪稱“物華天寶、人杰地靈” ，不愧為“楚漢古城、名人故里” 。近年來，某市社會經(jīng)濟快速發(fā)展，人民生活水平日益提高，城鄉(xiāng)居民收入增長加快，居民消費結(jié)構(gòu)持續(xù)升級。抽樣調(diào)查資料顯示，2022 年全年城市居民人均可支配收入 13924元，比上年增加 1490元，增長 12%，剔除物價因素，實際增長%，其中：工薪收入 8915元，增長 %，經(jīng)營凈收入 1151元，增長 %，轉(zhuǎn)移性收入 3557元，增長 %；城市居民人均消費性支出 10680元，增加 1020元，增長 %，其中：服務(wù)性消費支出 3512元，增長 %；城市居民恩格爾系數(shù)為%，下降 。據(jù)湖南省統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，2022 年 111月， 某市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 3838952萬元，同比增長 ％。大板房危房改造項目可行性研究報告第 7 頁 共 51 頁. 主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)序號 項目 單位 數(shù)值1 總用地面積 ㎡ 172400 其中：規(guī)劃凈同地 ㎡ 138500 其中：道路用地 ㎡ 339002 規(guī)劃總戶數(shù) 戶 40543 規(guī)劃總?cè)丝?人 141894 規(guī)劃基底面積 ㎡ 291775 規(guī)劃總建筑面積 ㎡ 711350 其中：住宅面積 ㎡ 472786 其中：公建面積 ㎡ 15962 其中：商業(yè)建筑面積 ㎡ 2226026 容積率 　 7 建筑密度 　% 8 綠地率 　% 7 項目總投資 萬元 8 財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 9 財務(wù)內(nèi)部收益率 % 10 靜態(tài)投資回收期 年 11 動態(tài)投資回收期 年 . 問題與建議本項目開發(fā)商已合法取得本項目土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。因此，我方在后面的分析測算中假定本項目在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及某市的房地產(chǎn)項目開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預(yù)計的銷售價格、銷售率條件下，本項目具備良好的可行性。大板房危房改造項目是一項關(guān)系社會穩(wěn)定的大事，由于本項目拆遷工作量大，涉及面廣。能否順利完成拆遷，關(guān)系到整個核心區(qū)建設(shè)的成敗。項目開始后應(yīng)高度重視拆遷工作，精心做好拆遷規(guī)劃，并準(zhǔn)備多套應(yīng)急預(yù)案，在拆遷安置上可采用一次性貨幣補償安置模式或產(chǎn)權(quán)調(diào)換模式，確保拆遷工作順利進(jìn)行。某市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴(yán)格控制工程成本和管理成本，并充大板房危房改造項目可行性研究報告第 8 頁 共 51 頁分利用地塊位置優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。第 2章 項目投資環(huán)境與市場研究. 投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策宏觀經(jīng)濟形勢2022 年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 246619 億元，比上年增長 %。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 28910 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 121381 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 96328 億元，增長 %。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為 %，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，上升 個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為 %，下降 個百分點。固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資 137239 億元，比上年增長 %。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資 1466 億元，比上年增長 %；第二產(chǎn)業(yè)投資 51020億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 64928 億元，增長 %。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資 25280 億元，比上年增長 %，其中商品住宅投資 18010億元，增長 %。商品房竣工面積 58236 萬平方米，增長 %。商品房銷售面積76193 萬平方米，增長 %，其中商品住宅 69104 萬平方米，增長 %。國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行有效的宏觀調(diào)控中央經(jīng)濟工作會議將 2022年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹” ，2022 年 12月 8日，央行將存款利準(zhǔn)備金率提高一個百分點；同年 11月 CPI同比上漲 %；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12 月國務(wù)院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼 2022年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴(yán)土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開大板房危房改造項目可行性研究報告第 9 頁 共 51 頁發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。選擇開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及管理、政策因素1997年湖南省委、省政府決定將長株潭經(jīng)濟一體化作為重大發(fā)展戰(zhàn)略計劃，構(gòu)筑長株潭特大城市群，使之成為湖南經(jīng)濟發(fā)展的核心增長級；2022 年，國家就已將長株潭特大城市群的發(fā)展列入國家“十五”計劃，成為國家 7個重點支持發(fā)展的區(qū)域之一；2022 年世界銀行正式將長株潭特大城市群列入世界銀行在中國首批實施城市發(fā)展戰(zhàn)略（CDB）貸款支持計劃的兩大經(jīng)濟區(qū)之一；2022 年 12月經(jīng)國務(wù)院同意, 國家發(fā)改委正式下文批準(zhǔn)長株潭城市群為資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會綜合配套改革試驗區(qū)，使之與上海浦東、成渝、深圳、天津濱海，武漢一起成為國家級新區(qū)。自 2022年開始，伴隨著長株潭地產(chǎn)開發(fā)、公交輕軌、金融通信、環(huán)境同治等等“共融”工作相繼展開， 《長株潭城市群區(qū)域發(fā)展規(guī)劃》出爐，2022 年 1月開始實施，這被認(rèn)為是長株潭一體化進(jìn)程中最為重要的一個區(qū)域性規(guī)劃，長株潭一體化步入實質(zhì)階段，一個面積 ，人口 1300萬的現(xiàn)代化大都市將由理想變?yōu)楝F(xiàn)實，按照“大某” “大生態(tài)” “大網(wǎng)絡(luò)”的原則，擴大城區(qū)發(fā)展空間，作為長株潭城市群的星馬組團必將會被推向城市展的最前面。2022年，項目所在地某市整體經(jīng)濟繼續(xù)保持較快、平穩(wěn)增長勢頭全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值(GDP) 億元，比上年增長 %，增幅比全國快 ，比全省快 。在 GDP中，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %，其中工業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 ，增長 %。在 GDP增幅中，第一、二、三次產(chǎn)業(yè)分別拉動 、 個百分點，三次產(chǎn)業(yè)對 GDP增長的貢獻(xiàn)率分別為 %、%、%。三次產(chǎn)業(yè)的比例為 ::，與上年相比較，一、三產(chǎn)業(yè)比重分別降低 、 個百分點；二產(chǎn)業(yè)提高 。全年四個季度的 GDP累計增幅分別為 %、%、%和 %，全市經(jīng)濟總體上保持較快、平穩(wěn)的增長勢頭。按常住人口計算，人均 GDP 達(dá) 27853元，比上年增加 3885元，增長 %。大板房危房改造項目可行性研究報告第 10 頁 共 51 頁區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1）岳麓區(qū)房地產(chǎn)市場狀況分析近年來，隨著基礎(chǔ)建設(shè)的不斷完善，項目所在地岳麓區(qū)日益繁華。某“一年一個樣，三年大變樣”的新一輪的城市建設(shè)的新高潮給房地產(chǎn)市場的繁榮帶來了新的契機，也為岳麓區(qū)房地產(chǎn)注入了強勁的動力。隨著市政府的搬遷，瀟湘大道的改建，猴子石大橋的修建，城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，加上大學(xué)城優(yōu)良的文化底蘊，大大改善了岳麓區(qū)的居住環(huán)境，使這一地區(qū)逐漸成為某市一個房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)。2）開發(fā)總量與項目規(guī)模2022年某岳麓區(qū)新建、續(xù)建樓盤多達(dá) 45個，另外還有 36個樓盤在抓緊拆遷，總面積達(dá)到了 1600多萬平方米。這些生態(tài)樓盤的開發(fā)有力地提升了岳麓區(qū)的樓盤檔次，初顯岳麓地產(chǎn)盛世景象：由北往南，普瑞斯堡、南山蘇迪亞諾、某玫瑰園、卓越蔚藍(lán)海岸、西城龍廷、美林銀谷、郡原廣場、瑪依拉山莊、沁園春御院、某名苑、陽光 100、楓華府邸等共 67個新建和在建樓盤依次鋪開。3）房產(chǎn)各板塊劃分及現(xiàn)狀介紹經(jīng)過多年的開發(fā)建設(shè),岳麓區(qū)已形成了嶸灣鎮(zhèn)板塊、高新區(qū)麓谷板塊、市政府板塊、麓南板塊等 4大生態(tài)房地產(chǎn)板塊。嶸灣鎮(zhèn)板塊主要指嶸灣鎮(zhèn)片區(qū)，與五一廣場僅距離 1公里，是某新興的又一個商業(yè)中心。但由于是老城區(qū)，已無現(xiàn)成土地可用。麓谷板塊主要指規(guī)劃中的麓谷范圍，包括汽車西站一帶。崛起于 2022年，但“麓谷”概念近一年多才提起，已經(jīng)被廣泛接受，其中這一板塊麓谷范圍內(nèi)的平均價格已達(dá)到 3300元/平方米以上，有發(fā)展?jié)摿ΑＤ壳霸诼垂劝鍓K有多個大盤在售。市府板塊范圍為某高新開發(fā)區(qū)到府后路，從雷鋒大道瀟湘大道北路（現(xiàn)銀盆南路） ，這一板塊住宅市場已經(jīng)成熟，是河西最適合居住的地域。大學(xué)城板塊（麓南板塊）隨著瀟湘大道南段的拉通變得炙手可熱，目前有多個大盤在售。4）區(qū)域購房客戶群體岳麓區(qū)購房客戶以河西高校區(qū)的教育工作者、麓谷各類企事業(yè)單位（包括外企、合資企業(yè)、中資企業(yè)）的職工和眷戀此地自然生態(tài)資源的客戶為主。同時對許多向大板房危房改造項目可行性研究報告第 11 頁 共 51 頁往空氣清新、自然環(huán)境優(yōu)美及有濃厚文化情結(jié)的市區(qū)和某周邊地市高端客戶有很強的吸引力。5）區(qū)域價格定位及發(fā)展趨勢在 2022年后，隨著本區(qū)域的房地產(chǎn)價格已經(jīng)有較大程度的增長，商品房的價格已沖刺到 3,300—4,500元／m 2。可以預(yù)計隨著岳麓區(qū) “六軸五組團”的城市布局的逐漸形成，該區(qū) 2022年商品房的價格，仍將維持在 10%左右的上漲幅度。. 市場供求分析需求分析樓市的發(fā)展，市場需求是決定性因素，這與消費群的收入息息相關(guān)，隨著某經(jīng)濟的快速發(fā)展，市民的收入也增長迅速，這無疑給市場帶來了信心。數(shù)據(jù)顯示，2022年，某市城鄉(xiāng)居民人均可支配收入分別達(dá) 16000元和 6316元，過去五年年均增長 12．1％和 13．6％。 同時，股市也開始影響樓市。其中最明顯的表現(xiàn)是，股市財富的增長助推了樓市的購買力。雖然中國股市中間經(jīng)歷了一次印花稅上調(diào)，但牛市依舊，普通老百姓炒股的熱情空前高漲，其結(jié)果是，投資股市的財富增長增強了樓市的購買力。在中國股市上漲的過程中，不少外來資本進(jìn)入中國股市，這為中國提供了更多的流動資金。房產(chǎn)市場銷售的火爆，造成樓盤供不應(yīng)求，這也刺激了本地購房者預(yù)支購房，“今天消費，明天勞累” 。住房作為開支較大的不動產(chǎn)產(chǎn)品，購房者在選購房屋時往往買漲不買跌。在大板房危房改造項目可行性研究報告第 12 頁 共 51 頁2022年房價持續(xù)上漲的大環(huán)境下，購房群體對市場持續(xù)樂觀，一些受追捧的樓盤經(jīng)常出現(xiàn)排隊、搖號買房的現(xiàn)象。而外來購房團的頻頻出現(xiàn)，更是助推了整個城市對地產(chǎn)預(yù)期的高度膨脹，不少本地已經(jīng)具備消費能力的購房者開始跟進(jìn)，帶來了市場需求的快速釋放。數(shù)據(jù)顯示，盡管連續(xù)加息，但個人購房貸款需求依然十分旺盛，帶動房地產(chǎn)貸款加速增長。中部崛起， “兩型社會”的建設(shè)，某今后的發(fā)展前景是顯而易見的，這吸引了不少外來目光，不少樓盤的購買者中外地戶口居民占到了一半。此外，從 2022年某的樓市交易情況來看，雖然房價上漲較快，但是相對于一線城市，某的房價還是處于價格洼地，周邊地市、沿海城市等投資客對某房地產(chǎn)市場投資前景看好，在 2022年的房交會上，數(shù)批來自深圳的湘籍人士就以在長購房作為投資渠道之一。從發(fā)展趨勢來看，市民的收入水平一直呈上升趨勢，城市經(jīng)濟的發(fā)展提高了市民的收入，也為樓市發(fā)展提供了堅強保障和動力支持。前不久舉行的某市委擴大會議提出了某要率先在全面建設(shè)小康社會的進(jìn)程中擔(dān)當(dāng)全省的“領(lǐng)頭雁” ，爭當(dāng)中部地