大連中原市場研究報告-文庫吧

【正文】 看， 價格有所回調(diào)。對比來看，本地塊體量相對較小，不利于規(guī)模開發(fā)。在全球金融危機的背景下，全國樓市低迷時期從某種角度講是大連市政府對東港區(qū)域大手筆動作開始的象征。同時東港區(qū)域從目前來看，對于地塊質素、入市時間及價位基本相同的條件下，未來市場競爭將極為嚴峻，對目前在售項目也將帶來極大的競爭壓力。大連市東港（原大連港）區(qū)域摘牌公司摘牌時間產(chǎn)權性質建筑面積（萬㎡）摘牌總價（萬元）樓面地價（元/㎡）大連萬達商業(yè) 157190 4086香港泰盈商業(yè)87000 2982大連港商業(yè)492000 凱聯(lián)興業(yè)商業(yè)73436 大連市內(nèi)四區(qū)房地產(chǎn)市場動態(tài)10月大連市內(nèi)四區(qū)在售商品房住宅項目86個。形象展示商品房住宅項目有25個。新開盤項目2個，新推房源項目11個。、泛星海區(qū)域、星海區(qū)域總體分析10月星海區(qū)域在售商品房住宅項目有16個。形象展示商品房住宅項目有2個。、供應量分析、可售量分析（注：以上數(shù)據(jù)包含結轉面積。數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。 從可售量的月度走勢來看，自5月以來，泛星海板塊逐步出現(xiàn)供給量下滑的趨勢，區(qū)域呈現(xiàn)出房源斷檔，部分產(chǎn)品供給不足的現(xiàn)象。216。 目前區(qū)域現(xiàn)有在售項目存量有限，早在08年下半年就已將大部分存量推出市場，所以可注入的新鮮“血液“有限。216。 本月，區(qū)域出現(xiàn)零新增，消化存量房依然是本區(qū)域營銷的主基調(diào)。、存量及潛在供應分析（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。 區(qū)域現(xiàn)有待售項目2宗，故存量有所增加。由于區(qū)域具備天然的豪宅屬性，近年的持續(xù)開發(fā)已使區(qū)域土地極為稀缺。從區(qū)域對比來看，僅高于中部區(qū)域。216。 區(qū)域目前潛在地塊供應量相對較少，將不會對區(qū)域市場形成特別大的市場沖擊。216。 11月，已逐步進入傳統(tǒng)淡季，大多數(shù)項目在此階段都會謹慎推盤，故本月新增量掛“0”。、成交量分析 （數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。 進入10月，泛星海區(qū)域成交量明顯“陰”了下來。雖然有秋季房展會作為支撐，但供應結構斷鏈，低價盤源供應量明顯不足，使成交受到很大的制約。進入7月后，部分樓盤的成交量已經(jīng)從高漲走向平復。%。216。 隨著年底的臨近，今年開始實施為期一年的稅費減免、利率七折等購房優(yōu)惠政策面臨到期。盡管政策存廢尚無定論，但距離2個月的政策大限,很多購房人也在一定程度上在搶搭“末班車”，但成交有限，%。216。 區(qū)域市場成交量將隨著季節(jié)的變化，逐漸轉涼。、成交價格分析（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。 星海板塊在經(jīng)歷房地產(chǎn)大環(huán)境的波折震蕩后，依然保持平穩(wěn)的價格走勢。星海灣商務中心的持續(xù)發(fā)展，為區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展奠定了一定發(fā)展高度，也成為物業(yè)增值的先決條件。高端物業(yè)其保值性與抗跌性得以凸顯。 216。 %。主要原因，一方面，經(jīng)過幾月的旺銷，開發(fā)商在樓盤定價上出現(xiàn)應市調(diào)整，打折、降價等優(yōu)惠全部淡出市場；另一方面，區(qū)域結構性供應不均衡，低價房消化殆盡，高價房支撐市場，成為導致成交價格上漲的重要原因。、產(chǎn)品分析（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。 自然資源及配套資源的優(yōu)越性支撐區(qū)域屬性以中高端項目為主，產(chǎn)品也趨于多元化，有小戶型公寓、高層海景房、多層洋房、聯(lián)排、疊拼等類型。216。 二室、三室的舒適性產(chǎn)品依然是供應主流。純小戶型產(chǎn)品項目比重增加，目前已逐步占領市場。216。 現(xiàn)階段，區(qū)域主要以高密度產(chǎn)品為主，低密度獨棟別墅產(chǎn)品屬區(qū)域空白點。、客群分析（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。 由于區(qū)域產(chǎn)品總價過高，相對投資客群比例較低，但自主型客戶也同時兼有投資意識，特別是外地購買客群，雙向購買目的意識兼顧。216。 華潤、沿海等大品牌開發(fā)商影響力的帶動，部分“品牌情結”的外地購房者來連置業(yè)，外地客群比例將有所增加。216。 目前大連增加異地宣傳，同時，旅游季節(jié)也為泛星海區(qū)域帶來一定的異地購房者，所以目前外地投資類客群比例有所增加。216。 近期“二套房貸”從緊再次提出，從銀行表現(xiàn)來看，監(jiān)管力度加劇，將會擠出部分投資需求。、區(qū)域居住物業(yè)發(fā)展趨勢判斷216。 星海區(qū)域受海景資源稀缺性影響，可供住宅開發(fā)的土地面積基本消耗殆盡，現(xiàn)有潛在地塊供應較少。而自然資源的優(yōu)越性支撐區(qū)域屬性以中高端項目為主，產(chǎn)品也趨于多元化，有小戶型公寓、高層海景房、多層洋房、聯(lián)排、疊拼等類型。216。 作為集金融、貿(mào)易、旅游、商務為一體的綜合性區(qū)域，吸納效應逐步增強，成為外地高端需求購房的首選區(qū)域。但現(xiàn)階段，區(qū)域主要以高密度產(chǎn)品為主，缺乏低密度豪宅產(chǎn)品，所以客群吸納范圍相對受限，多以東三省為主。、區(qū)域住宅市場研究結論 216。 星海區(qū)域剩余囤積量較大，成為消化難點。216。 區(qū)域現(xiàn)有在售產(chǎn)品依然以三室為主，小戶型公寓比例逐漸增大，并主要以精裝修產(chǎn)品為主。216。 區(qū)域別墅、躍層等產(chǎn)品依然稀缺。216。 區(qū)域主流產(chǎn)品均價在13000元/平方米左右，價格依然穩(wěn)定。216。 現(xiàn)已存在的小戶型，有朝向差、戶型設計不合理等弊病。216。 客源較為高端，主要以政府官員、私企老板為主，外地客源主要來自于東北三??；多為二次或多次置業(yè)。216。 獨棟別墅產(chǎn)品成為區(qū)域市場空白。216。 地段稀缺性、產(chǎn)品品質和土地成本等因素注定高端產(chǎn)品的利漲抗跌的特性。、高新區(qū)域、高新區(qū)域總體分析10月高新區(qū)域在售商品房住宅項目有12個。形象展示商品房住宅項目有3個。、供應量分析、可售量分析（注：以上數(shù)據(jù)包含結轉面積。數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。 在眾多利好政策出臺和剛性需求釋放的助推下，催使得樓市不斷升溫，本區(qū)域市場供應量也在不斷膨脹。隨著產(chǎn)品的快速消化，目前供應量已逐步下行，出現(xiàn)連“陰”現(xiàn)象。本月新增量極少，%。216。 從個案來看，區(qū)域在售14個項目，已進入尾盤階段的達半數(shù)以上，區(qū)域可售量有限，不足以滿足高新園區(qū)的購房需求。從近幾月推盤銷售情況來看，各項目新推量銷售率基本達到80%左右，足以證明，高新區(qū)域市場需求強勁。、存量及潛在供應分析（數(shù)據(jù)來源：大連中原市場研究部統(tǒng)計）216。 ， 。主要集中在小平島、軟景E居、康橋小鎮(zhèn)等項目。截止目前，區(qū)域尚有3個項目處于客戶積累階段，預計下月均能入市銷售。216。 高新區(qū)域土地資源豐裕，軟件園產(chǎn)業(yè)發(fā)展促使區(qū)域近年發(fā)展快速。瑞安、億達