中國房地產市場發展分析研究報告-文庫吧

【正文】 價格不同程度上升。 表3 商品房與商品住宅銷售價格情況單位：元/平方米,％類別全 國同比增長東 部同比增長中 部同比增長西 ———— 可支配收入———— 各地根據國務院“18號”文件的規定，加強土地供應和城市規劃的調控力度，完善有關政策，切實解決市場運行中出現的突出問題。上海、天津、廈門、鄭州、哈爾濱等大多數大中城市都積極開展房地產市場信息系統和預警預報體系建設；重慶、南京、貴陽、無錫等城市以市場分析報告或樓市專刊等形式，定期發布市場信息，增加市場供求信息的透明度，引導理性投資和消費；成都市劃定了本市商品房空置警戒線的范圍； 杭州、寧波等城市針對房價上漲過快問題，增加經濟適用住房供應；南京、沈陽等城市采用限定商品房價格進行開發項目招標，促進中低價位商品房供應。 二 存在的主要問題 當前房地產市場發展總體上是健康的，但部分地區出現的供求結構性矛盾、房價階段性過快上漲等問題仍然不容忽視。 突出表現為中低價位、中小戶型住房供應不足。據有關部門去年對杭州市18家大型房地產開發企業的抽樣調查，所銷售的商品房中，單價3000元/%，3000～4500元/%；%，80～%。南京、蘇州市上市的商品住宅戶均面積分別達到123平方米和135平方米。%，%。此外，個別地區商品房供應中，住宅與非住宅的比例不合理，如福建省空置商品房中，非住宅用房約占2/3；濟南市空置商品房中，中高檔住宅和寫字樓占80%。 江西、山西、安徽等3個省份商品房平均價格漲幅在15%以上；40個重點城市中，太原、南昌、上海等3個城市的商品房平均價漲幅超過20%。 商品房價格上漲過快的主要原因：一是需求拉動。供求總量階段性失衡直接影響價格變動，南京、杭州、寧波、蘇州等城市反映商品房市場呈現階段性供不應求，∶1。中低價位商品住房供應和成交量下降，也使得商品房平均成交價格上揚。二是成本推動。主要來自建材漲價、土地取得成本增加、品質提升三個方面。據上海市測算，近年來上海市土地成本明顯增加，中心地區地價（包括拆遷成本）已約占房地產開發總成本的50％左右；精裝修以及房型設計、建筑外觀居住功能等住房品質的提升，使開發成本提高6%～7%；因建材漲價，建安成本上漲也使房價上漲5%。杭州市建材漲價使多層建筑建安成本上升8％～9％，高層、小高層建筑建安成本上升10％～13％；福州市建材漲價（主要是鋼材和水泥）致使高層每平方米建安成本增加200元，多層每平方米增加110元。三是炒作帶動。此外，基礎設施、環境質量的改善也對房價上漲有一定影響。 ，投資增幅過快，空置商品房增加明顯 江西、寧夏、安徽等中西部省區房地產開發投資增幅超過60%，大大高于同期固定資產投資增幅。%的情況下，%。其中，寧夏、%、%。，同比增長15%。這些地區商品住房空置面積明顯增加，大多與房地產開發投資增長過快，在一定程度上導致市場供應超出了吸納力，應引起高度重視。 中國人民銀行統計月報顯示，2003年累計發放房地產開發貸款4060億元，開發貸款余額4800多億元，同比增長60%。另據國家統計局對全國3328家房地產企業的跟蹤調查，%，%。如果加上開發企業流動資金貸款、施工企業墊資中的銀行貸款部分、預收款中的個人住房貸款部分，目前銀行資金占房地產開發資金的比例在60％左右。房地產開發資金過度依賴銀行信貸資金，增加了潛在信貸風險。一些專家反映，美國70%以上的房地產開發建設資金是通過直接融資實現的，銀行貸款只占10%～15%，風險承擔者是分散的，這與我國形成了鮮明對比。 ，投機炒作苗頭隱現 目前利率較低、股市持續低迷，可選擇的投資渠道有限，客觀上使部分社會閑散資金進入房地產市場，特別一些地理、人文環境優勢明顯，投資增值潛力較大的城市吸引了眾多投資購房者（多數兼具投資與自用雙重特性）。但其中不乏非理性投資者，投機炒作現象有所抬頭。據蘇州市對典型樓盤的調查，個別樓盤投資性購房的比例達到25％。另據反映，一些中介機構組織的溫州人購房團（主要以投資為目的）到一些地區集中大量采購商品房，造成這些城市的房價在短時間內有較大幅度上揚。如果不加強調控，任憑短期炒作和囤積居奇行為發展，將不利于房地產市場的健康發展，也可能影響金融安全。 與此同時，上市公司投資房地產的行為也有待規范。目前一些無開發經驗的上市公司大量進入房地產開發領域。據不完全統計，目前主營業務為房地產業的上市公司達70余家，涉足房地產行業的上市公司已有300多家（其中100多家是2001年以后進入的）。在一些城市出現這類公司以畸高價投標競得土地，當地主管部門和多數業內人士都認為風險較大。 三 2004年房地產市場走勢分析和評估 各方面普遍認為，在當前的宏觀經濟背景和市場環境下，支持房地產市場持續發展的基本條件沒有改變。2004年，房地產開發投資仍將保持較大規模，但受一些因素影響，增長速度可能趨緩。 房地產業已經成為國民經濟的重要支柱產業。促進房地產業持續健康發展，一是經濟結構調整的需要。我國房地產及建筑業增加值占GDP的比重接近9%，房地產業直接或間接聯系著建筑、冶金、建材、裝飾、家電、家具、金融等數十個產業，發展房地產業，延長產業鏈條，是滿足市場需求，促進技術進步和產業結構升級的重要途徑。二是擴大就業，推動城鎮化進程的需要。發展房地產業是擴大社會就業，吸收農村剩余勞動力向非農產業轉移的重要渠道，也是推動城鎮化進程的重要手段。三是滿足居民提高生活水平的需要。目前，我國人均GDP已經超過1000美元，人民生活總體上已達到小康水平，居民消費開始快速增長，消費結構將加快轉變，改善型住房消費發展的潛力很大。 ，總體上將支撐房地產市場的持續發展 經過多年的培育，在一系列有利于住房消費的稅收、金融、住房二級市場開放等的作用下，住房潛在需求正在加快轉化有效需求，住房已成為居民消費熱點，房地產市場持續健康發展的客觀條件是存在的。當前，規范房屋拆遷行為、清理拖欠工程款、清理整頓土地市場等重大舉措的推進，總體上也有利于房地產市場健康發展。 ①市場需求分析。當前住房需求主要來自三個方面：一是居民住房消費的升級換代。二是舊城改造和城鎮基礎設施建設帶來的房屋拆遷保持一定規模。三是外來人員購房（相當部分是富裕農民進城購房）。如上海市商品住宅消費量中約有1/3由拆遷帶動，1/3由居民換購住房（以舊換新）帶動；廣東省購房者中35%是農村和省外、境外人員，廈門、烏魯木齊、成都外來人員購房比例分別達到47%、%和43%。 目前，居民住房消費的升級換代需求、外來人員購房總體上呈加速增長趨勢。受租賃市場日趨活躍的影響，投資性需求（購房后用于出租）有所增加。未來幾年，城鎮建設和房屋拆遷的任務依然較重，拆遷帶來的需求仍將是住房市場需求的重要來源之一。但隨著拆遷程序的規范化、補償水平的合理化，拆遷的進度會有所減緩，成本可能會有所加大，帶來的住房需求有可能縮減，特別是2004年將較為明顯。因此，預計總體上2004年住房需求總量仍將保持增長，但近幾年因拆遷帶來的需求在市場中所占比例較大的城市，如果不采取適當的政策措施會影響市場的穩定發展。 ②市場供應分析。，分別相當于竣工面積（）的3倍、比上年（、）略有提高，因此，預計2004年商品房供應仍將保持一定規模，總體上能與需求總量相適應。但市場供應面存在的一些影響因素應當引起重視。 ③土地供應的影響。由于房地產開發用地一般是前幾年取得的，1999～2003年，）。盡管土地市場清理整頓將使一部分違法用地不能成為現實開發用地，但估計2004年可用于房地產開發的土地總量不會減少。同時，去年國土資源部發文停止了別墅用地供應，有利于進一步改善房地產市場供應結構。因此，土地市場清理整頓對2004年房地產開發影響不大，可能影響今后幾年房地產開發能力和市場供應量。此外，中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設的用地供應在不少城市也較難落實。 圖3 1999～2003年土地購置與開發情況 ④拖欠工程款清理的影響。目前,房地產開發拖欠工程款約占年度房地產開發資金量的10%，因此清欠力度的加大對房地產開發的直接影響不大，但清欠工作對基礎設施等政府項目建設的影響可能會間接地影響到房地產市場供求。 ⑤市場價格走勢。從2004年房地產市場供求總量大致平衡分析，商品房價格總體上應較為平穩。但拆遷成本增加，土地和建材價格上漲將影響住房的開發成本和房價，并可能在一定程度上減弱房地產市場供應能力，由此帶來的房價上漲壓力不容忽視。 綜上所述，住房市場供求關系的基本態勢總體上仍未發生變化，2004年房地產投資和消費仍將保持一定的增長。對房地產市場的區域性特征，以及可能導致今后幾年房地產市場供求關系發生重大變化的因素，要有足夠的認識。中、西部地區市場化程度較低，經濟欠發達，市場容量有限，因此既要注重提高住房市場化程度，著力于培育住房消費，又要防止不顧市場吸納能力相對較弱的實際，盲目追求供應過快增長。東部地區市場化程度較高、經濟較為發達，投資比較活躍。但要注意采取措施，緩解部分城市出現的高價位、大戶型商品住房供應過量與普通商品住房供應相對短缺的結構性矛盾，防止價格過快上漲，引導理性投資和消費；部分城市出現的投機炒作現象，可能帶來房價在短期內的非正常上漲，出現泡沫的成分，要高度關注，并采取有效措施，盡快扼制其可能蔓延勢頭。 四 擬采取的措施 針對當前存在的問題，我們將認真貫徹落實國務院“18號”文件精神，兼顧近期與遠期，著力于培育合理需求，保護市場信心，加強分類指導，通過以經濟手段為主的適當措施，對房地產市場進行適時、適度調控。 ，下大力氣調整供應結構 加強部門間的協調配合，綜合運用土地、規劃、金融和管理等措施，引導各地切實做好房地產市場宏觀調控工作。房地產開發投資增幅過快的地區，要根據市場需求，適當調整規模。結構性矛盾突出、價格漲幅較大的地區，要著力于調整住房供應結構，適當調劑增加土地供應量，加快普通商品住房建設，加強經濟適用住房建設和管理，滿足不同收入家庭的住房需求，平抑商品住房價格的過快增長。 ，加強房地產市場監測 及時準確的市場信息反饋和科學地把握市場發展態勢，是有效地實施宏觀調控、引導市場發揮自我調節作用的重要基礎。國務院“18號”文件明確要求加快建立房地產市場信息系統和預警預報體系，最近七部委就此項工作專門下發了文件，下一步應進一步加強部門配合，重點指導督促35個大中城市和其他重點城市，從增量市場信息采集和分析入手，推進信息系統和預警預報體系建設，并加強對重點地區房地產市場運行情況的分析和監督，努力使局部性、結構性問題，見之于未萌，防之于未發。 一是完善辦法，加快住房補貼的發放，提高居民購房的支付能力；二是督促各地清理影響已購公房上市交易的政策性障礙，進一步搞活住房二級市場，促進住房梯度消費；三是抓緊清理現有住房貸款擔保機構，完善個人住房貸款擔保體系，增強居民貸款購房能力，防范貸款風險；四是研究農村進城務工人員住房消費的相關政策。 要不斷完善風險控制機制，盡快實現商業銀行間住房貸款信息聯網，使投機性購房者無法獲得銀行貸款；嚴格執行個人出售住用未滿一年的住房，按買入賣出差額征收營業稅的規定，使那些企圖通過短期內連續交易獲得利益的投機性購房者在經濟上得不到好處。同時，通過保障出租住房的合理收益，引導長線投資性購房。 有關管理部門集中力量開展房地產市場秩序專項治理工作，完善市場規則，加強市場監管，依法查處房地產市場中的不規范行為。 題名: 綜 合 篇歷史回顧:中國房地產業的發展歷程書稿僅供參考，引用以原書為準 一 1949年以前的中國房地產業 房地產業在我國是一個古老而又新生的產業。據文字記載，3000年前就出現了田地的交換和買賣。在長達2000多年的封建歷史時期，雖有王朝更替，但土地和房屋的租賃、買賣活動一直沒有中斷。明清時代，伴隨資本主義的發展，房地產需求擴大，出現了職業的經紀人，官府未設房地產交易機構，但承買人必限期向契稅部門申報。 1840年鴉片戰爭后，中國的資本主義得到發展，刺激了城市人口增長和商品經濟發展，房地產需求急劇膨脹，中國房地產業得到了一定程度的發展。外國銀行、洋行、教會及一些民族資本家紛紛以獨資、集資或用抵押貸款的辦法購置土地，興建經營各類房屋。 20世紀20年代初，中國城市人口膨脹，房屋需求劇增。第一次世界大戰結束后，外國資本卷土重來，大量涌來的無法投入生產的外資和國內游資，為了尋求資金出路和投資安全，紛紛投入房地產業，中國房地產業由此進入一個高潮。這一時期，以上海為中心的中國房地產市場有兩個特點：一是房地產投資增長極快。二是房地產投機十分嚴重。之后，由于抗戰及其后內戰的爆發，國內金融不穩、物價飛漲、時局動亂，僑商和民族資本家、官僚資本家等都無心經營，房地產業逐漸衰落。 總之，1949年以前的中國房地產業有三個明顯的特點：一是以土地和房產的私有制為基礎；二是附屬于半封建半殖民地經濟，三是具有投機性和掠奪性。 二 1949年以后中國房地產業 1. 1949～1956年中國房地產業的整頓 中華人民共和國成立后，官僚資本家的房地產被掠奪和沒收，使其成為國有資產，分配給國家機關、企事業單位使用，國有房地產退出市場，主要實行分配和劃撥制度，全國房地產市場交易活動大大縮小。同時設立了地政局、房地產管理局等機構。房地產市場進行嚴格管理和控制。 2. 1957～1978年中國房地產業受到嚴格限制 從1956年起，在全國各城市開展了房地產行業的社會主義改造。至1964年，基本上消滅了房屋租賃中的資本主義經營，此時的城市土地實際上已歸屬于國家，并實行無償、無限期使用制度，不允許買賣轉讓。文化大革命期間（1966年以后），實際上基本否定了房地產的私有制，土地不允許買賣轉讓，主要采取行政劃撥和無償使用。至此，中國的房地產業和房地產市場基本消失。這一時期的基本特點是土地公有，實行行政劃撥使用,房屋由國家投資建設，實行計劃分配，住宅實行低租金福利政策。 3. 1979～1987年中國房地產業的萌生 1978年12月黨的第十一屆三中全會確立了以經濟建設為中心，中國開始進入改革開放新的歷史時期。 1979年以后，