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試論我國商品房買賣合同的違約責任-文庫吧

2026-04-15 12:34 本頁面

【正文】理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》特別規定了在多種情況下，違約責任具有懲罰性。第四，該違約責任的可約定性。根據我國《合同法》中的合同自愿原則,商品房買賣合同當事人可以在合同中約定違約責任承擔的方式、違約金的數額等,但這并不否定違約責任的強制性,因為這種約定應限制在法律許可的范圍內。二、商品房買賣合同的違約責任歸責原則《中華人民共和國合同法》以嚴格責任作為一般歸責原則，以過錯責任為特殊規定。同樣，商品房買賣合同一般亦應適用嚴格責任原則，僅在法律法規等有特別規定的情況下，適用過錯責任原則。1如：開發商逾期協助業主辦理產權轉移的違約責任，根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規定，由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。該條司法解釋中，如何理解“由于出賣人的原因”，此條司法解釋采納的歸責原則是嚴格責任還是過錯責任？依筆者理解，此處為過錯責任原則，因為：嚴格責任原則是不分原因，只要有違約就有責任，除非是因為不可抗力。而此處“由于出賣人的原因”，顯然不包括由于第三人的原因，如與開發商有土地使用權出轉讓合同關系的第三人的原因。該條解釋規定的是法定違約責任，筆者認為，此處即是嚴格責任的例外，其采取的歸責原則為過錯責任原則。三、商品房買賣合同的違約責任形態綜合我國《合同法》及《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》，筆者認為商品房買賣合同的違約形態主要有以下幾種：第一，預期違約。這是從英美法的概念。我國商品房買賣合同的預期違約形態與一般合同基本一致，可分為兩種具體類型：預期拒絕履行，指合同有效成立后至合同約定的履行期屆至前，一方當事人以言辭或行為向另一方當事人表示其將不按約定履行合同義務。如：開發商在約定的交房期限屆至前因房價上漲等原因明確表示不愿賣房，即構成預期拒絕履行，其應承擔相應的違約責任；預期不能履行，指在合同履行期屆至前，有情況表明或一方當事人根據客觀事實發現另一方當事人屆時不能履行合同義務。如：商品房買賣合同訂立后，出賣人又將房屋出賣給第三人，導致合同目的不能實現的違約。我國《合同法》第108條對預期拒絕履行做了規定，而第68條關于不安抗辯權的規定，則兼含有以上兩種類型的具體表現行為。在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的解釋》中，則更有針對性的反映了商品房買賣合同預期違約的諸種形態。第二，實際違約。主要包括商品房買賣合同當事人屆期不能履行債務和屆期拒絕履行債務兩種。此處不能履行和拒絕履行均發生在履行期屆滿后，其最終反映形式為遲延履行或不履行。遲延履行包括債務人遲延履行和債權人遲延履行。根據《合同法》的規定,債務人遲延履行的,應承擔遲延履行的違約責任,承擔對遲延后因不可抗力造成的損害的賠償責任。債權人遲延履行表現為債權人對于債務人的履行應當接受而無正當理由拒不接受,即遲延受領。我國《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋》第十一條條二款明確規定了買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規定或者當事人人另有約定的除外。而不履行，則是當事人不履

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