科苑華庭房地產項目可行性研究報告-文庫吧

【正文】 現增長的趨勢。近年來鎮江市固定資產投資保持在20%以上的增幅，其中房地產投資占10%，城市建設力度比較大，城市擴展速度比較快。 丹徒區域市場發展詳細分析（3）2010年丹徒片區成交情況分析2010年丹徒片區商品房銷售共4281套，與2009年相比（5685套）%；總供應量4451套；，%；，與2009年相比，%；㎡，%；㎡。2010年丹徒片區受政策調控影響較大，作為以住宅項目為主要銷售產品的丹徒片區，本身缺乏商業項目支撐，產品主要是以自住型和改善型居住需求為主，一般戶型面積均在110㎡以上，投資類小戶型產品也幾乎沒有，因此在本輪調控政策中受影響較大。從圖中走勢也能看到，春節淡季之后，4月份成交量有所上升，但是“”出臺后，成交量持續走低，在9月份傳統旺季的帶領下，剛剛有所回升，“”出臺，導致全年成交情況走低。不過，丹徒片區2010年總供應量為4451套，總銷售量為4281套，其供需比例為1：，明顯可見其供應量嚴重不足。隨著丹徒片區的逐漸開發以及人們對丹徒片區潛在價值的逐步認識，丹徒片區的購房需求也越來越高。 部分樓盤舉例：項目名稱亞廈風和苑楓華麗府華潤金色陽光茗園開發商亞廈地產瑞森置業華潤地產泰銀地產售價4700元/平方米4460元/平方米4600元/平方米4900元/平方米銷售情況在售在售在售在售總建筑面積80000㎡100000㎡239899㎡105819㎡位置丹徒區谷陽大道丹徒區谷陽大道80號丹徒區華山路丹徒區長山路 總結總結上述經濟指標，可以看出鎮江市基本符合新城市發展評價標準。（數據對比見下表）鎮江市各項指標及數據新城市發展評價標準一、城市指標：人口指標：。其中：；進入城市總常駐人口（含外來人口）不低于100萬人的城市；城區常駐人口不低于30萬人；GDP指標：2009年，人均GDP為63325元人民幣，達到9580美元。按可比價格計算，比上年增長12％城市GDP總量應不低于100億元；人均GDP應不低于3000美元。城市GDP總量年增長率應是全國中上水平，目前標準不低于12％；產業比重：，% 。勞動密集型工業發達，第二產業比重占到50％以上投資開發度指標：非公經濟比重58%；非公經濟比重，占經濟總量50％以上二、居民指標：全市城市居民人均可支配收入23075元城市居民人均可支配收入1萬以上，農民7000元以上城市居民人均消費性支出為13031元，人居儲蓄27619元人均住房支出1145元三、房地產指標： 丹徒作為鎮江城市重點發展區域，房地產開發在近兩年逐步發展，區域內樓盤密布，目前在售項目約20余個，多集中在谷陽大道及千禧路兩側，物業類型主要以多層為主，部分項目含有少量小高層或高層，如新城茗苑、風景城邦、幸福城?格林藍天等；另外因區域內擁有的自然環境優勢，也是鎮江目前別墅、聯排項目集中分布的區域，主要有駙馬山莊、聆湖尚郡、御墅臨楓等。： 相比鎮江其他區域，丹徒房地產市場主要有以下優勢：物美：作為鎮江城市發展的重點區域，丹徒有山有水，自然環境優美，市政道路、景觀綠化等又剛完工不久，整個區域呈現出良好的生態環境優勢，丹徒區政府適時提出“生態丹徒”的宣傳口號，在目前客戶對樓盤的整體品質及居住小區內外環境愈加重視的今天，該宣傳口號可謂很準確的抓住了客戶內心的精神需求。同時，丹徒區多數都是目前正在開發或剛交付不久的樓盤，區域內住宅整體品質高于其他區域。價廉：目前丹徒區普通住宅售價基本在2000—2500元/㎡，相對于市中心區域房價，平均低1000元/㎡以上，與丁卯區相比也有較大的價格差距，對于那些有迫切購房需求但資金不充足的客戶來說，在價格上形成了絕對的競爭優勢。升值：丹徒區目前剛開發時間不長，作為鎮江城市重點發展區域，隨著區域內規劃逐步實施，相關配套設施不斷完善，普通住宅市場升值潛力巨大，是投資客比較看重的投資區域。以上三點是吸引客戶選擇在丹徒區購房并支撐該區域房地產市場快速發展的重要因素。：丹徒區因發展時間較短，目前除政府相關行政部門基本齊全外，其他生活必須配套設施，如學校、公交、超市、菜場、銀行等相關生活配套設施相對滯后，對在該區域居住業主的生活造成了不便，在很大程度上抑制了該區域房產市場快速發展。目前區域內除相關政府部門在此辦公外，其他各行業在此辦公的很少，若在市區工作而選擇丹徒居住，目前等公交和路上時間總共約需40分鐘以上，對于鎮江這樣的二、三線城市來說，是很多客戶難以接受的。目前區域內已交樓盤普遍入住率較低，很大程度也是因為生活上有眾多不便。：丹徒區商品房總體銷售量低于潤州、京口、丁卯區域，2005年初至2007年7月份，區域內推出商品房房源總計約5000套，平均銷售率約45%，其中普通住宅面積多在80—130㎡，聯排面積在180—300㎡，獨立別墅面積多在300㎡左右。區域內各樓盤銷售呈現兩極分化的現象，首先，作為鎮江別墅項目集中分布的區域，外部自然景觀優勢加上樓盤自身品質及便利的道路交通，吸引了大部分對高檔住宅有需求的客戶，區域內別墅項目銷售情況良好，截止7月份，聆湖尚郡銷售率達82%，御墅林楓整體銷售率達73%。和別墅項目相比，區域內普通住宅銷售情況不甚理想，相對已推出銷售的房源，多數樓盤銷售率僅在40%左右，月銷售套數也多在個位數，某些項目2005年推出的房源有部分尚未售出。相對于住宅來說，丹徒區目前商業供應量較少，基本為各項目沿街底商，由于區域內人流量有限，整體缺乏商業氣氛，多數商鋪目前“關門大吉”。：目前丹徒區普通多層住宅銷售價格在2000—2500元/㎡，小高層及高層在2500—3000元/㎡，排屋銷售價格在3500—4000元/㎡，除聆湖尚郡外，獨立別墅價格在4300元/㎡左右，聆湖尚郡因整體品質明顯高于其他別墅項目，售價以6000元/㎡其價，最高達9000元/㎡。普通住宅售價整體與市中心區域有較大差距，且銷售價格波動不大。： 丹徒區目前生活配套設施不夠完善是制約區域房地產市場快速發展最主要的原因，因此，房地產市場發展速度主要取決于政府對區域相關配套設施完善速度。 作為一個獨立發展的城市空間，除了相關生活配套設施完善外，區域內商業發展水平、辦公企業數量、飯店及娛樂設施是否齊全等也是決定一個區域發展水平的關鍵因素。即使短期內丹徒可完善相關生活配套設施，給業主提供便利的生活環境，但一個區域若想形成商業氣氛，吸引各行業進駐辦公，吸引飯店、娛樂等消費場所入駐，在短期內卻很難完成，這同樣將在很大程度上制約房地產市場的發展。以鎮江目前的城市發展規模和經濟發展水平，還沒達到讓人們在一個區域內辦公、消費，而到另外的區域生活的水平。鎮江市區內目前并未達到無房可售的地步，多數客戶還是選擇在市區購房為主。但作為鎮江城市重點發展區域，丹徒近幾年的發展速度還是令人矚目的，丹徒擁有自身的特點和優勢，其發展前景也令人期待。一、 “生態丹徒”概念早已深入人心，今后區域發展繼續打造生態優勢，將“生態”充分落實到位，將會吸引更多人到丹徒置業。二、政府不斷完善區域相關配套設施建設，區域內業主生活也將日益便利。三、區域內幾個大盤開發對丹徒發展的推動作用不可忽視，若能有效聯合，將進一步推動區域及各項目發展速度，實現多贏局面。四、目前鎮江同時在發展南徐新城，作為鎮江未來的行政中心，該區域的發展可縮減丹徒與市區的直線距離，對丹徒的發展也將起到一定程度的推動作用。價在46萬元～49萬元，比翠堤春曉的話，價格優勢還是明顯的，而且是現房是框架結構。第4章 鎮江市土地市場分析（土地供應總體特征分析）（1）近一年內土地情況鎮江2011年上半年共計出讓國有建設用地37宗。單宗成交金額最大的為，招商地產在濱江板塊拿到得大東1號、2號地塊，成交金額為301000萬元，成交出讓面積為：，成交總建筑面積為：550000平方米土地。成交樓面價已達約5500元/平方米。2011年鎮江第一期國有建設用地掛牌出讓結果：3宗土地順利成交。，總出讓面積面399010平方米，起步價52000萬元，成交價60200萬元，共計三塊用地。2011年鎮江第二期國有建設用地掛牌出讓結果：，起步價6600萬元，成交價6800萬元，%。共計一塊用地。2011年鎮江第三期國有建設用地掛牌出讓結果：3宗土地順利成交，總用地面積338530平方米/，總出讓面積196375平方米/，總成交金額為62180萬元。2011年鎮江第四期國有建設用地使用權出讓結果：19宗土地順利成交，總成交金額493300萬元。2011年鎮江第五期國有建設用地掛牌出讓地塊成交結果：11宗土地順利成交，，%（2）近幾年土地成交情況1) 20062010年鎮江土地市場供應情況如圖所示，鎮江市土地市場成交從2009年以來大幅增長。，%，%。2) 20082010年土地成交價格2008年以來，地塊成交單價上漲幅度較大，%，%。成交土地中最高樓面地價分別為2908元/㎡、3399元/㎡、4603元/㎡，%、%。2011年10月份，根據鎮江市2011年第7期國有建設用地掛牌出讓地塊成交結果顯示，本月掛牌拍賣土地共計15幅，實際成交9幅。成交地塊中4幅位于潤州區、3幅位于丹徒片區、2幅位于大港片區，其他地區未有成交。成交地塊情況分別如下：從上述成交情況來看，鎮江土地市場已經受到房地產市場影響，推出15幅地塊，實際成交僅9幅地塊，并且基本未經過幾輪角逐就已經定拍。不過，盡管土地市場成交開始有所下降，但是成交價格并沒有出現太大波動，土地價格依然保持上半年水平，沒有下跌，在地價較高的情況下，開發企業已經不敢輕易拿地。從目前情況看來，土地需求雖然有所降低，但土地的稀缺性依然決定了價格不可能出現明顯下跌，預計未來地價還將保持一定平穩，不會輕易出現下行趨勢。2011年10月份，鎮江市區（京口、潤州、丹徒、大港、丁卯）商品房總供應量為1990套，%，%。需要指出的是，9月份安置房供應量達到1720套，占比較大，而10月份安置房基本無新增供應量。就新增商品房供應情況來看，%。由此可以看出，金九銀十去化效果極其不理想，因此市場存量房較多，房源積蓄，沒有形成有效去化，開發企業推盤節奏將適當放緩，預計年前未來2月，除安置房外，新增商品房供應量還將持續走低。從圖片中可以看出，2011年10月份市區新增商品房供應量除丁卯片區僅30套之外，其他各片區基本較為平均。大港片區明發錦繡銀山有新房源推出，該片區由于樓盤較少，并且檔次不一，因此價格浮動較大，隨著明發錦繡銀山推盤，預計下個月大港片區成交均價將有所上漲。此外值得注意到的是，10月份普通住宅供應量占比增加，這和京口、丹徒片區恢復供應有關。2011年10月，市區商品房總成交2506套，%，%。10月份，㎡，%，%。本月安置房銷售達到1597套，商品房實際成交僅909套，成交均價受安置房成交影響，大幅度下跌。另外，值得注意的是，在909套商品房成交數據中，非住宅（營業性用房、辦公用房等）商品房成交近200套，可見住宅市場受調控影響巨大，還將持續低迷。住宅銷售情況2011年11月安置房成交對住宅成交市場的影響依然較大，潤州片區受到安置房成交影響，成交均價不足以代表該片區實際情況。據統計，潤州片區新城花園、鳳凰家園安置房成交共計387套，%，成績價格嚴重影響了實際商品房價格。不過需要指出，雖然安置房成交對商品房成交形成了較大影響，但是住宅商品房價格已經開始回落，如10月29日萬科沁園開盤，精裝房推出6300元/㎡底價。另外，值得注意的是京口片區價格有上漲趨勢，但主要是因為招商北固灣開盤銷售所引起的，㎡，并非該片區價格逆市上漲。營業性用房銷售情況2011年10月份，鎮江市內營業性用房共銷售157套，%；㎡，%。2011年10月份市區營業性用房成交走低。潤州片區主要是鎮江萬達廣場尾盤銷售，以及旭輝時代城開盤部分銷售，其他基本數據樓盤底商銷售。雖然樓市調控政策并沒有直接指向營業性用房市場，但是銀行政策等作用于貨幣的措施對營業性用房市場依然存在較大影響，整體市場的不利氛圍對營業性用房市場也產生較大影響。市民對于商鋪投資更加趨向謹慎，未來成交量和成交量價格可能還將走低。近幾年供應量分析說明：鎮江市區：不含丹陽、揚中、句容三區，包含京口、潤州、丹徒、丁卯、大港共五區；鎮江全市：含京口、潤州、丹徒、丁卯、大港、丹陽、揚中、句容共八區；1) 20082010鎮江市全市商品房月度供應量、銷售量分析2010年鎮江全市8區供應量總計53113套，與去年全年52049套基本持平，%，%。2010年鎮江市內5區商品房供應量總計25213套，與2009年24583套基本持平，%，%。從《京江樓市》的——“2011下半年，鎮江購房者心態及需求調查”：調查結果顯示，44%的被調查對象購房目的都是“結婚用房”，其次是“改善用房”，占21%，再次是“理財投資”，占14%，另有11%的被調查對象選擇“給子女、父母買房”，選擇其他目的的僅占10%。調查中，45%的被調查對象能承受的住宅總價是60100萬，其次35%的被調查對象選擇60萬以下，能承受100200萬的占10%，200萬以上的也為10%。對“傾向選擇的住宅面積”，選擇6090平方米占比較多，為40%，其次為60平方米以下，90120平方米、120150平方米和150平方米以上，分別為37%、17%、3%和3%。對于購房次數調查，50%的被調查對象是第一次購房，第二次購房的為35%，選擇第三次和三次以上的分別為10%和5%。以上三組調查數據均表明，剛性需求和改善需求仍在如今的鎮江樓市中占有主要地位，也是樓市成交量穩定的兩大有力支撐。另外，調查中選擇“理財投資”及“三次購房以上”的均占較小比例，也說明了重拳出擊的新政策調控對抑制投機、投資購房起到了一定作用。在樓市目前的情況下，72%的被調查對象的購房態度是“暫時觀望，看房價是否能降”，選擇“租房住”的比列位居第二，為13%，房價不降堅決不買、不買了、抓緊目前的優惠機會分別占到了6%、5%和4%。目前，觀望的